COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2023

N° 2023/ 407

Rôle N° RG 20/00165 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BFMPE

[X] [M]

C/

[I] [L] veuve [E]

[W] [N]

S.C.I. MAB

Société OFFICE NOTARIAL [O] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jérémie CAUCHI

M^e Jean FAYOLLE

M^e Serge MIMRAN-VALENSI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance d’AIX EN PROVENCE en date duDécembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/01501.

APPELANT

Monsieur [X] [M]

né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 10], demeurant [Adresse 8]

représenté par M^e Jérémie CAUCHI de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Laure ATIAS de la SELARL LAMBERT ATIAS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Madame [I] [L] veuve [E]

née le [Date naissance 6] 1965 à [Localité 9], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Jean FAYOLLE de la SELARL CABINET JEAN FAYOLLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pavel DEBANNE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. MAB,

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean FAYOLLE de la SELARL CABINET JEAN FAYOLLE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Pavel DEBANNE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

OFFICE NOTARIAL [O] [C] prise en la personne de me [O] [C],

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI – SION, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Nadine ABDALLAH-MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Maître Nathalie DURAND

Assignation à personne le 16 Juillet 2020, demeurant Notaire – [Adresse 3]

Non représentée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Novembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2023.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2023,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier lors du prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique établi par la société office notarial [O] [C] le 5 avril 2013, M. [X] [M] et son épouse ont vendu à la SCI MAB leur maison d’habitation avec piscine située à la ZAC du Mazet II à Fos sur Mer, constituant le lot 25 du programme 'les Jardins des Hespérides’ cadastrée section B n°[Cadastre 5].

La clause particulière suivante était insérée dans cet acte : 'le vendeur déclare qu’il a souscrit, avec la société ERDF (devenue ensuite Enedis) un contrat de fourniture d’électricité par l’intermédiaire de panneaux photovoltaïques. Il est convenu entre les parties que le vendeur conservera le bénéfice de ce contrat, encaissera le produit de la vente d’électricité et supportera l’entretien, les réparations liés à cette installation jusqu’au jour où vendeur et acquéreur auront convenu du transfert de ce contrat. L’acquéreur déclare en avoir connaissance et renonce à toute indemnisation quant à l’utilisation de l’installation dans le bien vendu.'

En effet, en 2011, les époux [M] avaient fait l’acquisition de panneaux photovoltaïques incorporés à la toiture et avaient souscrit le 28 novembre 2011 avec EDF un contrat d’obligation d’achat de l’énergie électrique produite par les panneaux photovoltaïques pour une durée de 20 ans avec un prix garanti pendant toute la durée du contrat.

Le 17 juin 2016, aux termes d’un compromis de vente conclu entre la SCI MAB et les époux [B] en l’étude de Mme [W] [N], notaire, et auquel M. [X] [M] est intervenu, celui-ci a renoncé à cette clause et a signé avec Mme [I] [L] épouse [E], gérante de la SCI MAB, le formulaire Enedis de changement de propriétaire.

Estimant avoir été contraint par la SCI MAB, avec le concours des notaires instrumentaires, de renoncer à cette clause, dont il indique qu’elle était destinée à lui permettre de continuer à régler les échéances du prêt souscrit, jusqu’à son terme, soit le 5 janvier 2027, pour financer l’installation des panneaux photovoltaïques au moyen des revenus tirés de la vente d’électricité, sans contrepartie, M. [X] [M] a assigné, par acte du 22 mars 2018, tant Mme [I] [L] épouse [E] que la SCI MAB et les deux notaires étant intervenus, sur le fondement des articles 1382 et 1134 du code civil.

Par jugement réputé contradictoire en date du 5 décembre 2019, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a :

débouté M. [X] [M] de l’intégralité de ses demandes,

condamné M. [X] [M] à verser à la SCI MAB et à Mme [I] [L] épouse [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [X] [M] aux dépens,

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a, d’abord, estimé que M. [X] [M] avait intérêt à agir, ayant assumé seul le crédit lié au financement des panneaux photovoltaïques dans le cadre de son divorce, et que Mme [I] [L] épouse [E] avait qualité à défendre, étant signataire comme propriétaire du formulaire Enedis du 17 juin 2016.

S’agissant de la responsabilité délictuelle des notaires, le tribunal a retenu un manquement de la société office notarial [O] [C] au titre de la rédaction de la clause relative aux panneaux photovoltaïques dans l’acte du 5 avril 2013 qui aurait dû être plus conforme à la situation juridique du bien et veiller davantage à la préservation des intérêts tant du vendeur que de l’acheteur, tout en excluant tout préjudice pour M. [X] [M] en lien causal avec cette faute, estimant que le lien causal entre le défaut de conseil et la renonciation à la clause, toujours susceptible d’être refusée et/ou négociée, n’était pas établi, de sorte qu’il a exclu la responsabilité de la société office notarial [O] [C]. Le tribunal a rejeté toute contrainte exercée sur le consentement de M. [X] [M].

A l’égard de Mme [W] [N], notaire, le tribunal a estimé que son devoir de conseil était moindre et qu’elle a simplement permis l’exécution d’une clause ayant acquis force probante et comprenant un équilibre des droits entre les parties. Il en a déduit qu’aucune faute ne pouvait être reprochée à ce notaire.

S’agissant de la responsabilité contractuelle de Mme [I] [L] épouse [E] et de la SCI MAB, le tribunal a estimé que M. [X] [M] ne démontrait pas que l’état d’esprit des parties était de lui permettre de continuer à payer les échéances du crédit contracté pour financer l’installation avec le produit de la vente d’électricité, puisqu’aucune mention de ce prêt, ni de son terme n’est précisée dans l’acte authentique.

S’agissant de la responsabilité quasi-délictuelle de Mme [I] [L] épouse [E], le tribunal a estimé sans objet le moyen tiré de l’enrichissement sans cause, présenté à titre subsidiaire, alors qu’un lien contractuel a été admis entre les parties.

Selon déclarations reçues au greffe le 7 janvier 2020 puis le 21 janvier 2020, M. [X] [M] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Les instances ont été jointes le 10 mars 2020.

Par dernières conclusions transmises le 22 juin 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [X] [M] sollicite de la cour qu’elle :

réforme en toutes ses dispositions le jugement rendu, sauf en ce qu’il a jugé qu’il disposait d’un intérêt à agi contre Mme [I] [L] épouse [E] et que cette dernière avait intérêt et qualité à défendre à l’action engagée par lui,

À titre principal :

dise que la société office notarial [O] [C] a méconnu ses obligations de conseil et d’efficacité de l’acte du 5 avril 2013,

dise que Mme [W] [N] a méconnu ses obligations de conseil et d’efficacité de l’acte reçu en son étude le 17 juin 2016, dont elle était tenue à l’égard de toutes les parties y compris à son égard,

dise que Mme [I] [L] épouse [E] et la SCI MAB ont exécuté de mauvaise foi le contrat du 5 avril 2013 en exigeant, sans offrir aucune contrepartie, sa renonciation au contrat d’achat d’électricité, dont il s’était réservé le bénéfice aux fins de rembourser les échéances du prêt souscrit pour financer cette installation et le transfert du contrat à leur profit, à défaut de quoi elle déconnecterait l’installation, remettant ainsi en cause l’économie du contrat voulue par les parties,

dise qu’il subit, du fait des manquements et défaillances de la société office notarial [O] [C], de Mme [W] [N], de Mme [I] [L] épouse [E] et de la SCI MAB, un préjudice certain correspondant au coût du crédit resté à sa seule charge,

condamne in solidum Mme [I] [L] épouse [E], la SCI MAB, la société office notarial [O] [C] et Mme [W] [N] à lui payer la somme de 15 890,53 €, outre les intérêts et frais honorés par lui depuis le mois de juin 2016, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par leurs fautes, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

À titre subsidiaire :

' dise que Mme [I] [L] épouse [E] s’est enrichie sans cause corrélativement à son appauvrissement,

' condamne Mme [I] [L] épouse [E] à lui payer la somme de 15 890,53 €, outre les intérêts et frais honorés par lui depuis le mois de juin 2016, à titre d’indemnité en réparation du préjudice subi par leurs fautes, somme à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause :

' condamne in solidum Mme [I] [L] épouse [E], la SCI MAB, la société office notarial [O] [C] et Mme [W] [N] à lui payer la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction.

M. [X] [M] met d’abord en cause la responsabilité du notaire, la société office notarial [O] [C], dans la rédaction de la clause relative aux panneaux photovoltaïques dans l’acte de vente du 5 avril 2013, estimant sa rédaction précaire, ne prévoyant aucune contrepartie et n’assurant aucune sécurité juridique aux parties puisque cette clause lui attribue, non pas un droit réel, mais un simple droit de jouissance ou d’exploitation, non juridiquement encadré, consacrant un démembrement du droit de propriété. L’appelant soutient également que cette clause ne reflète pas la commune intention des parties qui consistait à conserver pour lui le bénéfice des revenus jusqu’à la fin du crédit souscrit pour le financement de cet équipement, l’existence de ce contrat de financement étant la cause de son engagement. Il ajoute que la clause est équivoque, puisque ne précisant pas si la renonciation envisagée à terme, l’est à titre gratuit ou à titre onéreux. Il reproche au notaire de ne pas avoir envisagé et averti sur les conséquences juridiques du transfert du contrat, notamment sur le contrat de prêt souscrit.

L’appelant soutient que les manquements de Maître [C] sont directement à l’origine de son préjudice tenant à la perte de perception des produits de la vente de l’électricité à Edf, dès lors que la mauvaise qualité de cette clause a permis un chantage pratiqué par ses acquéreurs en vue de le contraindre à renoncer au bénéfice de cette clause.

M. [X] [M] entend également engager la responsabilité de Mme [W] [N], notaire, qui l’a incité à renoncer au bénéfice du contrat conclu avec Edf lors de la vente du 17 juin 2016, estimant qu’en application de la clause rédigée par le précédent notaire, l’appelant ne détenait aucun droit de jouissance de la toiture de l’immeuble, ni aucun droit réel sur elle. Il dénonce un manquement de la part de ce notaire quant à son propre devoir de conseil et fait valoir que l’analyse qu’a pu faire Mme [W] [N] de la clause démontre les manquements dans la rédaction initiale de la clause litigieuse. L’appelant lui reproche également de ne pas l’avoir averti des conséquences juridiques de sa renonciation au contrat, dont il n’est pas prévu qu’elle soit gratuite ou onéreuse. Il soutient que Mme [W] [N] ne s’est pas contentée d’appliquer la clause litigieuse de l’acte du 5 avril 2013.

Par ailleurs, M. [X] [M] soutient que Mme [I] [L] épouse [E] et la SCI MAB ont engagé leur responsabilité contractuelle à son égard. Il dénonce leur mauvaise foi en exigeant sa renonciation au bénéfice du contrat d’électricité sans contrepartie, violant la commune intention des parties tenant à faire perdurer ce contrat pendant la durée de vie du prêt.

Subsidiairement, l’appelant entend mettre en cause la responsabilité quasi-délictuelle de Mme [I] [L] épouse [E] sur le fondement de l’article 1371 ancien du code civil, dès lors que le produit de la vente de l’électricité est entré dans son patrimoine à compter du transfert du contrat de vente d’électricité sans aucune contrepartie financière pour elle. Il soutient que ni l’enrichissement de Mme [I] [L] épouse [E], ni son propre appauvrissement ne sont causés par un contrat, ni par une quelconque intention libérale de sa part.

S’agissant de son préjudice, M. [X] [M] soutient qu’il garde à sa charge le capital emprunté restant dû en juin 2016

Par dernières conclusions transmises le 7 octobre 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [I] [L] épouse [E] et la SCI MAB sollicitent de la cour qu’elle :

infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence le 5 décembre 2019 en ce qu’il déclare l’action de M. [X] [M] envers Mme [I] [L] épouse [E] recevable,

confirme le jugement rendu en toutes ses autres dispositions,

condamne M. [X] [M] et/ou toute partie succombant à leur payer, en cause d’appel, une somme de 1 000 € à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne M. [X] [M] et/ou toute partie succombant aux entiers dépens.

Mme [I] [L] épouse [E] invoque tout d’abord le défaut d’intérêt à agir de M. [X] [M] à son endroit, n’ayant jamais été, en son nom personnel, cocontractante de ce dernier, de sorte qu’elle ne peut voir sa responsabilité contractuelle engagée. Elle estime que le fait que son nom apparaisse, au demeurant à tort, sur le formulaire de changement de propriétaire, n’implique pas qu’elle ait pu, nécessairement en amont, contraindre M. [X] [M] à quoique ce soit.

Ensuite, Mme [I] [L] épouse [E] et la SCI MAB se défendent de toute mise en oeuvre de mauvaise foi du transfert du contrat de fourniture d’électricité, alors que les termes de la clause insérée dans l’acte du 5 avril 2013 démontrent qu’elle pouvait être mise en oeuvre à tout moment, qui plus est, sur la base de l’accord des parties, ce qui exclut toute possibilité de contrainte. Elles ajoutent que M. [X] [M] ne démontre pas que l’économie du contrat recherchée par les parties lors de la conclusion de l’acte le 5 avril 2013 était de lui permettre d’amortir son prêt par les ventes d’électricité jusqu’en 2027. Elles expliquent avoir ignoré l’existence de ce prêt jusqu’en 2018. Elles ajoutent que la renonciation à ce contrat comprend une contrepartie tenant en l’abandon de l’entretien des panneaux photovoltaïques.

Enfin, Mme [I] [L] épouse [E] conteste tout enrichissement sans cause, puisque la renonciation avait une contrepartie pour M. [X] [M] (arrêt des obligations d’entretien et de réparation), et eu égard au principe de subsidiarité.

Par dernières conclusions transmises le 22 septembre 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société office notarial [O] [C] sollicitent de la cour qu’elle :

dise qu’elle n’a commis aucune faute,

dise que le préjudice invoqué par M. [X] [M] est infondé,

dise que le lien de causalité entre sa prétendue faute et le préjudice allégué par M. [X] [M] est inexistant,

déboute en conséquence M. [X] [M] de ses demandes,

condamne M. [X] [M] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamne M. [X] [M] au paiement des dépens avec distraction.

La société office notarial [O] [C] dénonce son absence de faute, assure avoir parfaitement respecté son devoir de conseil, puisque les panneaux photovoltaïques, immeubles par destination, sont vendus avec la maison, sans clause de réserve de propriété. Elle explique avoir retranscrit la volonté des parties en rédigeant la clause par laquelle le vendeur et l’acheteur ont entendu reporter leur accord sur la cession du contrat Edf, tout en convenant des modalités transitoires applicables. Il soutient que l’acte notarié du 5 avril 2013 est pleinement efficace et qu’il a produit tous ses effets.

Le notaire intimé invoque ensuite le caractère infondé du préjudice allégué par l’appelant. Il indique que le rendement d’une centrale photovoltaïque permet rarement de rembourser le prêt souscrit, et que, faute pour M. [X] [M] de produire ses factures annuelles d’Edf, son préjudice n’est pas établi. Il ajoute que l’appelant ne justifie pas de la charge dudit prêt dans le cadre de la liquidation de la communauté après son divorce. Enfin, la société office notarial [O] [C] fait valoir que M. [X] [M] a choisi, malgré la vente de sa maison, de ne pas solder le crédit à la consommation souscrit, de sorte qu’il ne peut arguer d’un préjudice à partir des échéances restant dues.

Enfin, la société office notarial [O] [C] met en avant l’absence de lien de causalité entre une prétendue faute et le préjudice allégué, faisant valoir que la perte du bénéfice du contrat Edf ne découle aucunement d’un manquement du notaire à son devoir de conseil, mais découle de la renonciation volontaire et sans contrepartie par M. [X] [M] au bénéfice de la clause particulière insérée dans l’acte.

Mme [W] [N], régulièrement intimée à personne par acte du 16 juillet 2020, n’a pas constitué avocat et n’a pas conclu.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 16 octobre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur l’action en paiement de dommages et intérêts présentée par M. [X] [M] à l’endroit des notaires

En application de l’article 1382 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le devoir de conseil du notaire chargé de donner aux conventions des parties les formes légales et l’authenticité implique une mission de renseigner leurs clients sur les conséquences des engagements qu’ils contractent.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, c’est-à-dire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par leurs clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposaient d’atteindre.

Sur la responsabilité de la société office notarial [O] [C]

Aux termes d’un acte authentique signé le 5 avril 2013 en l’étude de la société office notarial [O] [C], par M. [X] [M] et son épouse, vendeurs, d’une part et, par la SCI MAB, acquéreur, d’autre part, la maison d’habitation sur le toit de laquelle avaient été installés en mars 2011 des panneaux photovoltaïques a été vendue par les premiers à la seconde au prix de 310 000 €. Une clause particulière relativement à ces panneaux photovoltaïques était insérée dans l’acte : 'le vendeur déclare qu’il a souscrit, avec la société ERDF (devenue ensuite Enedis) un contrat de fourniture d’électricité par l’intermédiaire de panneaux photovoltaïques. Il est convenu entre les parties que le vendeur conservera le bénéfice de ce contrat, encaissera le produit de la vente d’électricité et supportera l’entretien, les réparations liés à cette installation, jusqu’au jour où vendeur et acquéreur auront convenu du transfert de ce contrat. L’acquéreur déclare en avoir connaissance et renonce à toute indemnisation quant à l’utilisation de l’installation dans le bien vendu.'

Le 17 juin 2016, la SCI MAB a signé un compromis de vente de ce même bien, au même prix, au profit des époux [B], en l’étude de Mme [W] [N], notaire. M. [X] [M] est intervenu dans le cadre de cette vente et a expressément renoncé dans ce cadre au bénéfice de la clause incluse dans l’acte du 5 avril 2013, par l’effet d’une nouvelle clause insérée et ainsi rédigée : 'Lequel ès qualités (M. [X] [M], donc) déclare renoncer expressément à la clause stipulée aux termes de l’acte reçu par maître [A], notaire à [Localité 9], le 5 avril 2013, réserve du bénéfice du contrat souscrit auprès d’ERDF, pour la fourniture d’électricité, et en conséquence, renonce à compter de ce jour au bénéfice du contrat d’achat d’énergie électrique souscrit auprès d’électricité de France, en date du 28 novembre 2011'.

Conformément à l’engagement pris en page 20 de ce même compromis de vente, le 17 juin 2016 également, M. [X] [M], a cédé à la SCI MAB le contrat d’achat de l’énergie électrique du 28 novembre 2011 souscrit par les époux [M] auprès d’Edf devenu Enedis, afin que l’acquéreur in fine bénéficie de l’obligation d’achat de l’électricité photovoltaïque sur la durée restant à couvrir par le temps d’achat, soit vingt ans, déduction faite du temps consommé par le premier exploitant.

Il résulte, en effet, des conditions générales de vente Photo2010BV1 applicables au contrat souscrit par M. [X] [M] qu’en cas de cession de l’installation, le nouveau propriétaire ou producteur qui en fait la demande motivée à l’acheteur bénéficie de plein droit des clauses et conditions du présent contrat pour la durée du contrat restant à courir, sous réserve que le certificat ouvrant droit à l’obligation d’achat, lorsqu’il existe, lui ait été préalablement transféré, et, qu’un avenant tripartite au contrat doit être conclu en ce sens, mentionnant les relevés du dispositif de comptage à la date de transfert de propriété de l’installation.

M. [X] [M] reproche à la société office notarial [O] [C] des manquements à son devoir de conseil et à son devoir d’assurer l’efficacité de son acte du 5 avril 2013 dans la mesure où, d’une part, la clause relative aux panneaux photovoltaïques ne constituait aucun droit réel sur ceux-ci, ni ne correspondait aux mécanismes habituellement prévus en la matière, dans la mesure où, d’autre part, elle ne stipulait aucune contrepartie financière et n’assurait aucune sécurité juridique, et, puisqu’elle ne mentionnait pas l’existence du prêt par lui souscrit pour le financement des panneaux photovoltaïques, bafouant la commune intention des parties, tenant au fait d’adosser le bénéfice des revenus de la revente de l’électricité aux mensualités du prêt contracté pour leur acquisition.

Il appert effectivement que M. [X] [M] justifie avoir souscrit un contrat de prêt le 31 janvier 2011 auprès de la société Sofemo-Cofidis pour le financement des panneaux photovoltaïques d’un montant de 18 750 € au taux de 5,56 % remboursable en 180 mensualités prenant fin, selon tableau d’amortissement, au 5 janvier 2027.

A la lecture de la clause litigieuse intégrée dans l’acte de vente du 5 avril 2013, sous la rédaction de la société office notarial [O] [C], tenue dès lors à un devoir de conseil envers M. [X] [M], il résulte un manque de clarté quant au type de droit conféré au vendeur dont il est prévu qu’il encaisse le produit de la vente d’électricité, supporte l’entretien et les réparations liées à cette installation jusqu’à un jour non déterminé, ni déterminable de transfert du contrat à convenir entre les parties, l’acquéreur renonçant de son côté à toute indemnisation au titre de l’utilisation de l’installation dans le bien vendu. Il s’agit là d’engagements contractuels aux contours et aux conséquences flous, comportant intrinsèquement des motifs d’inefficacité, n’étant pas conforme aux principes du droit de propriété qui prévoient, par essence, que les panneaux photovoltaïques qui s’intègrent au bâti en deviennent l’accessoire, et, que la propriété d’un bien emporte perception des fruits issus de l’exploitation de ce bien. En intégrant une telle clause, la société office notarial [O] [C] a ainsi manqué à son devoir de conseil envers M. [X] [M] en ne prévoyant pas une rédaction conforme à la situation juridique du bien vendu dont les panneaux photovoltaïques sont l’accessoire et ne préservant pas suffisamment les intérêts tant du vendeur que de l’acquéreur.

De même, la société office notarial [O] [C] a manqué à son devoir de conseil en n’informant pas M. [X] [M] des conséquences de cette clause et en ne s’enquérant pas des conditions de financement de la pose de ces panneaux photovoltaïques dont il est habituel qu’elles relèvent de la souscription d’un crédit à la consommation. Le notaire aurait dû faire preuve à ce titre d’une vigilance particulière sur les conditions de financement d’un tel investissement, et donc, sur les conséquences induites par le transfert du contrat conclu avec Enedis.

Pour autant, l’engagement de la responsabilité du notaire suppose, non seulement l’établissement d’une faute de sa part, mais aussi la démonstration d’un préjudice en lien causal direct avec celle-ci. Le notaire n’est pas chargé de l’efficacité économique de l’acte qu’il rédige, de sorte que la détermination des conditions économiques de la vente n’incombe pas à son office.

Or, la légèreté rédactionnelle de la clause litigieuse dans l’acte du 5 avril 2013 n’a pas directement induit le préjudice invoqué par M. [X] [M] tenant à la perte de la perception des produits de la vente d’électricité à Enedis. En effet, à l’issue de la clause, le transfert du contrat d’achat de l’énergie électrique était reporté à une date ultérieure, à convenir entre les parties, tant dans son principe, qu’en termes de date et de conditions. Ce n’est que par l’effet de la clause de renonciation inscrite dans le compromis du 17 juin 2016 que M. [X] [M] a perdu le bénéfice de ces fruits, et en application des conditions négociées et acceptées par lui alors. En outre, M. [X] [M] invoque une contrainte exercée sur lui par la SCI MAB et Mme [I] [L] épouse [E], contrainte permise par la rédaction de la clause en 2013 et l’ayant conduit à renoncer sans contre partie. Or, force est de relever que M. [X] [M] ne procède que par affirmation, ne rapportant en rien la preuve de l’existence d’une pression sur lui exercée par les intimées en vue de lui imposer de renoncer aux fruits issus de la production d’électricité.

L’appelant ne démontre pas l’existence d’un préjudice en lien causal direct avec les manquements imputables à la société office notarial [O] [C], de sorte que la responsabilité de celle-ci ne peut être engagée. Le jugement entrepris sera donc confirmé à ce titre.

Sur la responsabilité de Mme [W] [N], notaire

Mme [W] [N], notaire, n’est intervenue que dans le cadre du compromis du 17 juin 2016, prenant en compte la clause relative aux panneaux photovoltaïques telle qu’issue de l’acte de vente du 5 avril 2013. Son devoir de conseil avait donc un périmètre plus restreint.

Par courrier du 15 septembre 2017, Mme [W] [N] a précisé son analyse en indiquant 'qu’à compter du 5 avril 2013, les époux [M] n’étaient plus propriétaires des panneaux photovoltaïques, ceux-ci constituant l’accessoire de la maison vendue puisqu’intégrés au bâti, et ne détenaient aucun droit à la jouissance de la toiture de l’immeuble pouvant justifier la perception de la production électrique'. De même, elle a estimé que 'la condition stipulée à l’acte du 5 avril 2013 laissait aux parties toute liberté quant à la date du transfert du contrat de production d’électricité', ce qui est, à l’évidence exact. Elle a encore souligné qu’aucun contrat d’assurance ne couvrait les dommages que cette installation aurait pu causer au bâti.

Si cette analyse de Mme [W] [N] démontre effectivement les manquements dans la rédaction de la clause initiale intégrée dans l’acte du 5 avril 2013, elle ne résulte pas en soi d’un manquement à son obligation d’information et de conseil. Aucune contrainte dans la renonciation n’est démontrée par l’appelant, ni du fait de la SCI MAB et Mme [I] [L] épouse [E], ni, a fortiori, de la part de Mme [W] [N]. Aucun vice du consentement n’est étayé.

Cette dernière s’est trouvée liée par la clause insérée dans l’acte du 5 avril 2013, ayant acquis force probante puisqu’insérée dans un acte authentique, en ne procédant qu’à sa mise en oeuvre et à son application. Dans ces conditions, Mme [W] [N] n’a commis aucune faute en ne prévoyant pas expressément une contrepartie financière à la renonciation à la perception des fruits puisque celle-ci n’avait jamais été envisagée par les parties qui demeuraient libres dans leur négociation de renoncer ou non, ainsi que des critères d’une possible renonciation. Au demeurant, un équilibre était induit, puisque si M. [X] [M] perdait la perception des fruits, il n’avait plus à assumer l’entretien et les réparations des panneaux photovoltaïques. Le fait que le prix de l’immeuble mentionné dans l’acte du 5 avril 2013 ne précise pas le prix des panneaux photovoltaïques ne signifie pas que cette valeur n’ait pas été prise en compte dans le prix global, et n’est en tout état de cause pas du ressort de Mme [W] [N].

Aucune faute n’est donc caractérisée de la part de Mme [W] [N] et le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a écarté toute responsabilité de ce professionnel du droit.

2. Sur la responsabilité contractuelle de la SCI MAB et Mme [I] [L] épouse [E]

En vertu de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Sur la recevabilité de l’action de M. [X] [M] contre Mme [I] [L] épouse [E]

En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Mme [I] [L] épouse [E] fait valoir le défaut d’intérêt à agir de M. [X] [M] à son endroit, n’étant pas la cocontractante de ce dernier.

En effet, il ne saurait être contesté que M. [X] [M] et son épouse ont vendu leur maison non pas à Mme [I] [L] épouse [E] mais à la SCI MAB, dont Mme [I] [L] épouse [E] était la représentante légale, étant la gérante de la SCI.

Certes, sur le formulaire Enedis de changement de propriétaire et de transfert du contrat d’achat de l’électricité, son nom apparaît, mais cet élément ne saurait être probant, dès lors que les actes sont clairs et que l’acquéreur du bien en cause en 2013 était bien la SCI MAB, par ailleurs venderesse en 2013.

En conséquence, M. [X] [M] ne saurait être recevable à agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l’endroit de Mme [I] [L] épouse [E], faute pour elle d’avoir qualité à défendre. Sur ce point, le jugement déféré doit être réformé.

Sur le bien fondé

M. [X] [M] invoque l’exécution de mauvaise foi par la SCI MAB du contrat du 5 avril 2013, soutenant que celle-ci a exigé, sans offrir aucune contrepartie, sa renonciation au contrat d’achat d’électricité, dont il s’était réservé le bénéfice aux fins de rembourser les échéances du prêt souscrit pour financer cette installation et le transfert du contrat à son profit, à défaut de quoi elle déconnecterait l’installation, remettant ainsi en cause l’économie du contrat voulue par les parties.

Or, M. [X] [M] ne démontre aucunement l’existence d’un chantage de la part de la SCI MAB en vue de le contraindre à renoncer à la clause issue de l’acte du 5 avril 2013.

Par ailleurs, cette clause prévoyait expressément qu’elle pouvait être actionnée à tout moment, en vue du transfert du contrat d’achat d’électricité, sur la foi de l’accord des parties.

Surtout, M. [X] [M] ne démontre pas que l’économie du contrat recherchée par les parties lors de la conclusion de l’acte le 5 avril 2013 était de lui permettre d’amortir son prêt par les ventes d’électricité jusqu’en 2027. Aucune mention de l’existence d’un prêt ne figure dans l’acte du 5 avril 2013, ni même dans celui du 17 juin 2016. Seule une lettre recommandée avec accusé de réception du 8 mars 2018, adressée par le conseil de l’appelant à chacun des intimés, fait état du contrat de prêt souscrit par lui en janvier 2011 en vue de financer l’installation de panneaux photovoltaïques sur sa maison. Aucun élément ne vient démontrer que la SCI MAB avait connaissance de l’existence même de ce prêt avant ce courrier de 2018, et notamment lors des actes de 2013 et 2016. De même, la SCI MAB ne pouvait supposer la persistance d’un tel contrat et des obligations de remboursement induites au delà de 2013, alors que la vente de son bien par M. [X] [M] pouvait induire le remboursement de l’intégralité des prêts par lui souscrit en vue du financement de ce bien et de ses accessoires. Il n’est donc aucunement démontré une quelconque connexion établie, de la commune intention des parties, entre la perception des fruits issus de la vente d’électricité à Enedis, et le remboursement du prêt souscrit, a fortiori jusqu’au terme prévu pour celui-ci, à savoir janvier 2027.

Enfin, la renonciation au contrat souscrit avec Enedis, par l’acte du 17 juin 2016, n’a pas eu lieu sans contrepartie puisque M. [X] [M] a certes perdu le bénéfice des fruits issus de la vente, mais s’est également dégagé de son obligation d’entretien et de réparation des panneaux photovoltaïques.

Dans ces conditions, aucune mauvaise foi dans l’exécution du contrat n’est justifiée de la part de la SCI MAB, et c’est à bon droit que le premier juge a rejeté toute demande de M. [X] [M] sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la SCI MAB.

3.Sur la responsbailité quasi-délictuelle de Mme [I] [L] épouse [E]

Par application de l’article 1371 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les quasi-contrats sont les faits purement volontaires de l’homme, dont il résulte un engagement quelconque envers un tiers, et quelquefois un engagement réciproque des deux parties.

Le fait d’avoir commis une imprudence ou une négligence ne prive pas de son recours fondé sur l’enrichissement sans cause celui qui, en s’appauvrissant, a enrichi autrui.

M. [X] [M] entend, à titre subsidiaire, engager la responsabilité de Mme [I] [L] épouse [E] sur le fondement de la répétition de l’indû.

Sur ce fondement, l’appelant justifie d’un intérêt à agir contre Mme [I] [L] épouse [E] qui a également intérêt à défendre, en tant que représentante de la SCI MAB, au titre de sa responsabilité quasi-délictuelle. Aucune irrecevabilité n’est encourue dans ce cadre.

De même, le principe de subsidiarité ne peut ici faire obstacle à l’action de M. [X] [M] contre Mme [I] [L] épouse [E] puisque son action sur le fondement de la responsabilité contractuelle de cette dernière est irrecevable.

Toutefois, il ne peut y avoir répétition de l’indû que dans la mesure où l’enrichissement de l’un au détriment de l’autre est dépourvu de cause. Tel n’est pas le cas ici puisque, lors de la renonciation au bénéfice du contrat d’achat d’électricité, sans dédommagement financier, dans l’acte du 17 juin 2016, M. [X] [M] a certes perdu le bénéfice des revenus issus de la vente d’électricité, mais s’est également dégagé de son obligation d’entretien et de réparation des panneaux photovoltaïques installés sur le bien. Se libérant ainsi d’une obligation, l’engagement pris par M. [X] [M], sous forme de renonciation, n’est pas dépourvu de cause.

Dès lors, la demande d’indemnisation de M. [X] [M] contre Mme [I] [L] épouse [E] sur ce fondement ne peut pas davantage prospérer, et le jugement contesté doit être confirmé en ce qu’il a débouté l’appelant de ses demandes indemnitaires envers Mme [I] [L] épouse [E].

4. Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [X] [M], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle il a été condamné en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 1 000 € sera mise à sa charge au bénéfice, d’une part, de la SCI MAB, et, d’autre part, de Mme [I] [L] épouse [E], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties. En revanche, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société office notarial [O] [C].

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence du 5 décembre 2019 en ce qu’il a déclaré recevable l’action de M. [X] [M] envers Mme [I] [L] épouse [E] sur le fondement de la responsabilité contractuelle de celle-ci,

Confirme le jugement entrepris en toutes autres ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare irrecevable l’action intentée par M. [X] [M] envers Mme [I] [L] épouse [E] sur le fondement de la responsabilité contractuelle de cette dernière,

Condamne M. [X] [M] à payer à la SCI MAB et Mme [I] [L] épouse [E] la somme de 1 000 euros chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [X] [M] de sa demande sur ce même fondement,

Déboute la société office notarial [O] [C] de sa demande sur ce même fondement,

Condamne M. [X] [M] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT