RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 26 JUIN 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/06186 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHMVM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Février 2023-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/03371

APPELANT

Monsieur [I] [J]

né le 05 Août 1978 à [Localité 11] (EGYPTE)

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : E1281

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/007984 du 29/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

INTIMÉ

Monsieur [B] [S]

né le 01 Février 1994 à [Localité 14]

[Adresse 10]

[Localité 5]

Représenté par M^e Nathalie METAIS de la SCP SCP A & A, avocat au barreau de PARIS, toque : P0067

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 19 octobre 2015, M. [B] [S] a donné à bail à M. [I] [J], un studio meublé, situé [Adresse 9], moyennant le paiement mensuel d’un loyer d’un montant de 450 euros outre 50 euros de provisions pour charges.

A la suite d’impayés de loyer et du non-respect par le locataire de son engagement de régulariser la situation, formulé dans un courrier du 10 décembre 2019, un commandement de payer a été signifié au locataire le 13 juillet 2020.

Un courrier recommandé de mise en demeure du 14 janvier 2022 lui a ensuite été adressé par avocat.

Par acte d’huissier de justice du 27 janvier 2022, M. [B] [S] a fait citer M. [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris notamment en :

— résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers et charges et expulsion,

— condamnation au paiement :

— d’une somme de 11.000 euros au titre des loyers d’avril 2020 à janvier 2022,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation,

— des frais exposés par M. [B] [S] pour recouvrer les sommes qui lui sont dues,

— d’une somme de 2.550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— des dépens.

A l’audience il a réitéré ses demandes et actualisé la dette locative à 15.500 euros au titre des loyers et charges impayés d’avril 2020 à octobre 2022, subsidiairement de 9.900 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois d’avril à octobre 2022 ; il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement.

En défense, M. [J] a conclu au rejet de la demande de résiliation du bail, à la condamnation de M. [S] à lui payer la somme de 4.469,50 euros en réparation de son préjudice résultant du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, à la fixation de la dette locative en tenant compte du versement de sommes en espèces, à l’octroi de délais de paiement.

Subsidiairement il a demandé des délais pour quitter les lieux et le rejet des autres demandes.

Par jugement contradictoire entrepris du 17 février 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés à :

[Localité 15]

[Adresse 7],

[Adresse 3]

Dit 'en ce cas’ qu’à défaut par M. [I] [J], d’avoir libéré le lieux après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [B] [S] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, en application des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dit que M. [J] ne pourra cependant être expulsé avant un délai de six mois, un tel délai lui étant accordé à compter de ce jour sur le fondement des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [I] [J] à payer à M. [B] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux,

Condamne M. [I] [J] au paiement de la somme de 10.100 euros avec intérêt au taux légal 'à hauteur du 27 janvier 2022 et de ce jour pour le surplus',

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne M. [I] [J] au paiement d’une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [I] [J] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 30 mars 2023 par M. [I] [J]

Vu les dernières écritures remises au greffe le 27 avril 2023 par lesquelles M. [I] [J] demande à la cour de :

— INFIRMER le jugement du 17 février 2023 en ce qu’il a :

— constaté la résiliation du bail conclu entre les parties portant sur les locaux situés à : [Adresse 12] [Localité 2][Adresse 1] [Adresse 8],

— dit en ce cas qu’à défaut par Monsieur [I] [J], d’avoir libéré les lieux après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [B] [S] pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur, en application des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— dit que Monsieur [J] ne pourra cependant être expulsé avant un délai de six mois, un tel délai lui étant accordé à compter de ce jour sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, – condamné Monsieur [I] [J] à payer à Monsieur [B] [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamné Monsieur [I] [J] au paiement de la somme de 10.100 € avec intérêt au taux légal à hauteur du 27 janvier 2022, et de ce jour pour le surplus,

— débouté les parties de leurs autres demandes,

— condamné Monsieur [I] [J] au paiement d’une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [I] [J] aux dépens,

Et, statuant à nouveau,

A titre principal,

— FIXER le montant de la dette locative de M. [J] à la somme de 8.860 euros, arrêtée

au 31 octobre 2022 ;

— CONDAMNER M. [S] à payer à M. [J] la somme de 5.400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel ;

— CONDAMNER M. [S] à payer à M. [J] la somme de 4.469,50 euros en remboursement des travaux ;

— ORDONNER la compensation de ces sommes et, en conséquence,

— DEBOUTER M. [S] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail ;

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire une dette locative existait après compensation,

— DEBOUTER M. [S] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail ;

— ACCORDER à M. [J] deux ans de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative ;

A titre infiniment subsidiaire, et si la résiliation judiciaire devait être confirmée,

— ACCORDER à M. [J] un délai de trois ans pour quitter les lieux à compter de l’arrêt à intervenir ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER M. [S] à verser à M^e Arnault GROGNARD, avocat désigné au titre de l’aide juridictionnelle, la somme de 2.500 € au titre de l’alinéa 2 de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l’aide juridictionnelle,

— CONDAMNER M. [S] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 18 juillet 2023 aux termes desquelles M. [B] [S] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du 17 février 2023 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

— Condamner M. [I] [J] à payer à Monsieur [B] [S] la somme de 2.000 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de novembre 2022 à février 2023;

— Condamner Monsieur [I] [J] à payer à Monsieur [B] [S] la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du NCPC ;

— Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [I] [J] ;

— Condamner Monsieur [I] [J] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

M. [I] [J] demande l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail du fait de son manquement à l’obligation de payer les loyers.

M. [B] [S] demande la confirmation du jugement en toutes ses dispositions.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelant, lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge, après avoir exactement rappelé les dispositions légales applicables a retenu en substance que l’ampleur et l’ancienneté de la dette locative accumulée par le locataire caractérise un manquement grave à son obligation de paiement des loyers et des charges au terme convenu, justifiant la résiliation du bail.

La cour ajoute à toutes fins utiles que la dette locative est à tout le moins reconnue devant elle par M. [I] [J] à hauteur de 8.860 euros, ce qui est une somme importante, étant ajouté à toutes fins utiles qu’il ne résulte pas des pièces produites que l’appartement loué est impropre à l’habitation.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point ainsi qu’en ses chefs de dispositif subséquents relatifs au principe de l’expulsion, sous réserve des motifs ci-après concernant la demande de délais pour quitter les lieux, et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, laquelle ne fait pas l’objet de critiques particulières.

Sur la dette locative

Le premier juge a condamné M. [I] [J] à payer à M. [B] [S] une somme totale de 10.100 euros au titre de la dette locative, arrêtée à octobre 2022, cette échéance incluse, en tenant compte de versements en espèces effectués par le locataire pendant une période de 54 mois, d’une somme totale de 5.400 euros (soit 100 euros par mois d’octobre 2015 à mars 2020).

M. [I] [J] demande l’infirmation du jugement sur ce point, estimant que la dette locative s’élève à cette même date à la somme de 8.860 euros car deux versements de 620 euros chacun, effectués en avril et mai 2020, n’ont pas été pris en compte par le premier juge.

M. [B] [S] demande la confirmation du jugement et soutient qu’aucune preuve de ces paiements n’est rapportée.

Il est de principe, en application du premier alinéa de l’article 1353 du code civil, que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que la preuve d’un paiement ou d’un non-paiement, fait juridique, peut être rapportée par tout moyen.

M. [I] [J] ne rapporte pas la preuve des deux paiements, lesquels sont contestés par la partie adverse, et dont l’existence ne résulte que de ses propres déclarations contenues dans des courriers adressés au bailleur et indiquant à ce dernier qu’il a déposé dans la boîte à lettre des enveloppes contenant lesdites sommes.

Par conséquent le jugement sera confirmé sur ce point.

M. [B] [S] demande l’actualisation de la dette locative par la condamnation de M. [I] [J] à lui payer la somme complémentaire de 2.000 euros au titre des loyers et charges impayés pour les mois de novembre 2022 à février 2023 (soit 500 euros x 4 mois).

Toutefois M. [I] [J] rapporte la preuve de deux paiements de 520 euros, dont M. [B] [S] a bien accusé réception par des messages SMS ; il convient d’en tenir compte, étant observé que le bailleur ne produit pour sa part aucun décompte récapitulatif et actualisé.

M. [I] [J] sera donc condamné à payer à M. [B] [S] la somme de 960 euros (soit 2.000 euros – 1.040 euros), au titre de la dette locative correspondant à la période de novembre 2022 à février 2023, ces échéances incluses.

Sur la demande de remboursement de travaux

M. [I] [J] demande l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande en paiement de la somme de 4.469,50 euros en réparation de son préjudice résultant du manquement du bailleur à ses obligations contractuelles.

Devant la cour il demande à nouveau la somme précitée, au titre du remboursement de travaux qu’il soutient avoir effectués, et demande la somme de 5.400 euros en réparation de son préjudice (ce dernier point sera examiné au paragraphe suivant).

En application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance d’un logement en bon état d’entretien et de réparation et qu’il est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En revanche, le bailleur n’est pas tenu d’exécuter des travaux de « confort » ou de rembourser au locataire les travaux qu’il a réalisés pour de simples raisons de convenance personnelle, étant rappelé que le locataire est obligé, pour sa part, aux termes de l’article 7 de la loi précitée, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon la jurisprudence prise en application de l’article 1144 du code civil, dans sa version applicable à la date du bail, le créancier peut, en cas d’inexécution d’une obligation être autorisé à la faire exécuter lui même ; à toutes fins utiles, l’article 1222 du code civil n’autorise désormais le créancier d’une obligation à la faire exécuter lui-même ou à demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin que dans un délai et à un coût raisonnables et après mise en demeure.

En l’espèce, il n’est produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal d’où il résulte en substance que :

— en l’absence d’état des lieux d’entrée, M. [I] [J] est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives ;

— toutefois l’architecte du syndic de copropriété a préconisé, en février 2017, la réfection complète de la salle de douche par un professionnel qualifié compte tenu du mauvais état des installations sanitaires ; que ces travaux incombent certes au bailleur au titre de son obligation de délivrance mais que M. [I] [J] se borne à produire un devis d’ailleurs non signé par lui, de 863,50 euros, correspondant à ces travaux, sans démontrer qu’ils les a effectivement fait réaliser ; à cet égard, la cour d’appel ajoute que s’il est constant que le bailleur a donné son accord pour une réduction de trois mois de loyer si M. [I] [J] faisait effectuer les travaux par un artisan qualifié (ce que M. [B] [S] admet dans ses conclusions, p5), cette circonstance ne peut être prise en compte pour accueillir une demande de remboursement de travaux dont la preuve de la réalisation n’est pas établie ;

— les factures produites datées de septembre 2020 et janvier 2021 pour un montant total de 3.606 euros, acquitté en espèces, correspondent à des travaux de plomberie dans la salle de bain et à des travaux de peinture, sans autre détail, éloignées dans le temps du rapport de l’architecte précité, de sorte qu’il n’est pas démontré que les travaux concernés relèvent du bailleur.

Par conséquent, le premier juge a exactement considéré que les sommes sollicitées correspondant au remboursement de travaux ne pouvaient être retenues.

Sur l’indemnisation du préjudice invoqué par M. [J]

M. [I] [J] demande la réparation de son préjudice matériel, qu’il décrit en réalité dans ses conclusions comme relevant de son trouble de jouissance, résultant du mauvais état de l’appartement, à hauteur de 5.400 euros à titre de dommages-intérêts, et demande la compensation de cette somme avec la dette locative.

M. [B] [S] s’y oppose.

Il convient d’ajouter aux dispositions et principes rappelés plus haut, que l’obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible du bien loué ont un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de ces obligations pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, pourvoi n° 11-27.650; 3ème Civ., 23 novembre 2011 pourvoi n°10-25978) et que l’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n 13-12.314, Bull. 2014, III, n 74).

Selon le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit être protégé contre les infiltrations d’eau et permettre l’évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale.

Il résulte des pièces produites qu’à la suite de la visite de l’immeuble, en décembre 2016, par un architecte mandaté par la copropriété à la suite de dégâts des eaux provenant de plusieurs appartements et afin d’en déterminer l’origine, ce professionnel a constaté que les installations sanitaires de plusieurs logements, dont celui objet de la présente instance, étaient particulièrement défaillantes; qu’ainsi la réfection complète de la salle de douche par un professionnel qualifié est préconisée ; il est constant, comme il a déjà été indiqué, que le bailleur avait connaissance de ces désordres et a donné son accord pour une réduction de trois mois de loyer si M. [I] [J] faisait effectuer les travaux par un artisan qualifié ; il n’allègue ni ne démontre cependant s’être préoccupé de la mise en oeuvre de ces travaux.

Le caractère structurel des désordres constatés ressort des éléments du dossier et ils ont causé un trouble de jouissance au locataire qu’il appartient donc à M. [B] [S], bailleur de réparer, à hauteur de la somme de 4.000 euros.

M. [B] [S] sera donc condamné à payer cette somme à M. [I] [J], le jugement étant infirmé sur ces points.

Sur la demande de compensation de dettes

Il résulte de ce qui précède que :

— M. [I] [J] doit à M. [B] [S] les sommes de 10.100 euros, résultant de la confirmation du jugement entrepris, et de 960 euros, au titre de la dette locative correspondant à la période de novembre 2022 à février 2023, résultant du présent arrêt ;

— M. [B] [S] doit à M. [I] [J] la somme de 4.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Conformément à l’article 1347 du code civil, il convient – dès lors qu’elle est invoquée – d’ordonner la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence, aux fins d’extinction simultanée de leurs obligations réciproques.

Sur la demande de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [B] [S] s’oppose aux délais sollicités par la partie adverse.

Si la situation modeste de M. [I] [J] résulte des pièces produites, ces éléments ne sont pas réactualisés et il n’allègue ni n’établit avoir poursuivi le paiement même partiel de sa dette locative ; M. [B] [S] est pour sa part un particulier.

Il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

M. [I] [J] a déjà bénéficié d’un délai de 6 mois pour quitter les lieux en première instance et ne réactualise pas les éléments concernant sa situation, de sorte que cette demande sera rejetée le jugement étant donc confirmé sur ce point.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande de M. [I] [J] tendant à condamner M. [B] [S] à lui payer la somme de 4.469,50 euros en réparation de son préjudice ;

Et statuant à nouveau sur le chef de dispositif infirmé, et y ajoutant

Condamne M. [B] [S] à payer à M. [I] [J] la somme de 4.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

Condamne M. [I] [J] à payer à M. [B] [S] la somme de 960 euros, au titre de la dette locative correspondant à la période de novembre 2022 à février 2023, ces échéances incluses.

Ordonne la compensation des dettes connexes entre les parties à due concurrence ;

Condamne M. [I] [J] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,