Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 22 février 2023, n° 21/05367

CA Aix-en-Provence
Infirmation 22 février 2023

Arguments

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Accepté
Existence d'une obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que la société a démontré l'existence de l'obligation de Madame [N] de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Rejeté
Responsabilité du locataire pour les dégradations
La cour a jugé que la société n'a pas produit de documents suffisants pour justifier le montant des réparations locatives demandées.
Rejeté
Droit au remboursement des frais de poursuite
La cour a estimé que ces frais relèvent des dépens et ne peuvent donc pas faire l'objet d'une demande distincte.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, la SA Société Française des Habitations Économiques a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Marseille qui l'avait déboutée de ses demandes contre Madame [N]. La cour d'appel a examiné la demande de la société concernant le paiement d'arriérés de loyers et de frais de remise en état. Le tribunal de première instance avait conclu que la société n'avait pas prouvé ses créances. La cour d'appel a confirmé que Madame [N] devait 1 813,20 € pour les arriérés de loyers, mais a infirmé le jugement sur le reste des demandes, considérant que la société n'avait pas apporté de preuves suffisantes pour les frais de remise en état. La cour a donc partiellement infirmé le jugement initial, condamnant Madame [N] à payer les arriérés, tout en déboutant la société de ses autres demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 22 févr. 2023, n° 21/05367
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/05367
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laetitia FLORESStéphanie LEGRAND
Parties :	S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 22 FEVRIER 2023

N° 2023/ 084

N° RG 21/05367

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHIMW

S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES

[B] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphanie LEGRAND

M^e Laetitia FLORES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 16 Septembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 19-4181.

APPELANTE

S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Stéphanie LEGRAND, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Madame [B] [N]

née le 05 Août 1960, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laetitia FLORES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2000, la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a consenti à Monsieur et Madame [N], un bail d’habitation portant sur un logement de type F4, situé [Adresse 3], à [Localité 4].

Le loyer était fixé à la somme de 3 474,41 francs par mois, charges comprises.

L’état des lieux d’entrée dans le logement, dressé le 3 juillet 2000, indiquait que celui-ci était en bon état d’usage et que la moquette était neuve.

En 2011, à la suite du divorce des époux, Monsieur [N] s’est défait de ses engagements au titre du contrat de bail conclu le 3 juillet 2000.

Le 30 avril 2007, avec un effet prévu au 1er mai 2007, Madame [N] a conclu avec la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES un contrat de stationnement, prévoyant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 50,75 €. Ce contrat était établi aux noms des deux époux mais n’était signé que par Madame [N].

Lors du départ de Madame [N], le 2 janvier 2019, des états des lieux de sortie du logement et du box de stationnement ont été réalisés.

Par exploit d’huissier signifié le 5 novembre 2019, la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a assigné Madame [N] devant le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, aux fin d’obtenir sa condamnation à lui verser la somme de 1 838,42 €, correspondant aux arriérés de loyers impayés, de 3 789,07 €, correspondant aux frais de remise en état du logement et de 319,78 €, correspondant aux frais de poursuite, soit un total de 5 947,27 €.

Par jugement en date du 16 septembre 2020, le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, a débouté la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe en date du 12 avril 2021, la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a interjeté appel de ce jugement afin qu’il soit infirmé en toutes ses dispositions. Elle demande à la Cour de condamner Madame [N] à lui payer la somme de 5 947,27 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt, la somme de 1 200 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de la condamner aux dépens d’appel.

A l’appui de son recours, elle fait valoir :

qu’elle est fondée à solliciter la condamnation de Madame [N] au paiement de la somme de 1 838,42 € au titre de l’arriéré de loyers puisqu’elle produit un décompte de la dette qui n’est pas contesté par la locataire.

que les sommes réclamées au titre des réparations locatives tiennent compte des abattements pour vétusté calculés conformément à la grille figurant dans l’accord collectif et que la durée de la location l’appartement n’a pas dispensé Madame [N] de son obligation d’entretien de l’appartement.

que Madame [N] invoque une inondation survenue quelques mois avant son départ dans l’une des chambres de l’appartement mais ne produit aucune déclaration d’assurance attestant de la survenance de ce sinistre.

Madame [N] conclut à la confirmation du jugement rendu par le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, le 17 septembre 2020 en toutes ses dispositions. Elle demande à la Cour de débouter la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES de l’ensemble de ses demandes, de la condamner à lui verser la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civiles ainsi qu’aux dépens d’appel.

Elle soutient :

que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES ne produit aucune pièce probante attestant du montant de l’arriéré de loyers dont elle serait redevable puisqu’elle ne verse aux débats qu’un tableau, constitué par ses soins, alors que nul ne peut se constituer de titre à soi-même.

qu’elle n’est pas tenue au titre des réparations que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES souhaite mettre à sa charge puisque les désordres affectant l’appartement donné à bail sont la conséquence de la vétusté et qu’elle a vécu dans ce logement pendant dix-neuf ans.

qu’au mois d’octobre 2018, des épisodes pluvieux ont causé une inondation dans le logement et, qu’informée de cet incident, la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES lui a indiqué qu’il n’était pas nécessaire qu’elle déclare le sinistre auprès de son assurance.

que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES produit des factures, au soutien de sa demande au titre des réparations locatives, mais que celles-ci ne permettent pas de connaître le détail des prestations facturées ni même le coefficient de vétusté appliqué.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que, par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2000, la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES a consenti à Monsieur et Madame [N], un bail d’habitation portant sur un logement de type F4, situé [Adresse 3], à [Localité 4] ;

Que le loyer était fixé à la somme de 3 474,41 francs par mois, charges comprises ;

Que l’état des lieux d’entrée dans le logement, dressé le 3 juillet 2000, indiquait que le celui-ci était en bon état d’usage et que la moquette était neuve ;

Qu’en 2011, à la suite du divorce des époux, Monsieur [N] s’est défait de ses engagements au titre du contrat de bail conclu le 3 juillet 2000 ;

Que le 30 avril 2007, avec un effet prévu au 1er mai 2007, Madame [N] a conclu avec la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES un contrat de stationnement, prévoyant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 50,75 € ;

Que lors du départ de Madame [N], le 2 janvier 2019, des états des lieux de sortie du logement et du box de stationnement ont été réalisés ;

Attendu que, sur le fondement des dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Qu’il résulte des dispositions de l’article 1353 du Code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Attendu que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES verse aux débats une copie du contrat de bail, conclu le 3 juillet 2000, portant sur l’appartement situé [Adresse 3], à [Localité 4] ainsi qu’une copie du contrat de stationnement, conclu le 30 avril 2007, portant sur le box de stationnement ;

Qu’elle démontre donc l’existence de l’obligation de Madame [N] de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES indique que la dette locative de Madame [N], au 31 janvier 2019, s’élève à la somme de 2 346,51€ ;

Qu’elle verse aux débat un relevé de compte reprenant l’évolution de cette dette locative ;

Attendu que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES indique qu’il convient de déduire de cette dette les sommes de 433,31 €, correspondant au dépôt de garantie de l’appartement, de 26,96 €, correspondant à la régularisation des charges, et de 47,81 €, correspondant au dépôt de garantie du box de stationnement ;

Que conformément à ce calcul, la dette locative de Madame [N] s’élèverait à la somme de 1 838,43 € ;

Attendu, néanmoins, que Madame [N] a quitté le logement et libéré le box de stationnement le 2 janvier 2019 ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de prendre en compte sa dette locative au 31 janvier 2019 mais à la date de son départ ;

Que, conformément au décompte produit par la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES, cette dette locative s’établit, à la date du 31 décembre 2018, dernière donnée disponible avant celle datée du 31 janvier 2019, à la somme de 2 321,28 € ;

Qu’il convient de déduire de cette dette la somme de 508,08 €, correspondant au montant du dépôt de garantie de l’appartement, aux régularisations de charges et au dépôt de garantie du box de stationnement ;

Que la dette locative de Madame [N], vis-à-vis de la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES, s’élève donc à la somme de 1 813,20 € ;

Qu’il appartenait à Madame [N] de démontrer qu’elle a payé les loyers et charges dus à la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES ;

Que Madame [N] ne fait valoir aucun moyen et ne verse aucune pièce de nature à démontrer qu’elle a réalisé ces paiements ;

Qu’il convient donc de condamner Madame [N] à verser à la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES la somme de 1 813,20 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’arrêt ;

Attendu que, sur le fondement des dispositions de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés ;

Qu’il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi précitée que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

Attendu, en l’espèce, que la société appelante produit un état des lieux d’entrée dans l’appartement, signé par les parties et daté du 3 juillet 2000, indiquant que le logement était en bon état et que les moquettes des chambres étaient neuves ;

Qu’un état des lieux de sortie de ce même appartement a été réalisé et signé par les parties le 2 janvier 2019 ;

Que ce dernier fait état de murs sales, jaunis, présentant de nombreuses taches, y compris des taches causées par des infiltrations d’eau notamment dans les chambres, ainsi que des trous ;

Attendu que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES verse aux débats trois bons de commandes chiffrant le montant des réparations locatives à la somme de 4 143,48€ ;

Qu’elle demande, en revanche, à la Cour de condamner Madame [N] à lui régler la somme de 3 789,07 € au titre des frais de remise en état du logement ;

Qu’elle fait valoir que la différence entre ces deux sommes résulte de l’application du coefficient de vétusté, selon la méthode de calcul figurant dans l’accord collectif relatif à la prise en compte de la vétusté dans le traitement des états des lieux sortants, qu’elle verse aux débats ;

Attendu, néanmoins, que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES ne produit aucun document et ne fournit aucune explication concernant le calcul réalisé en vue de déterminer le coefficient de vétusté applicable et l’abattement qui en résulte ;

Que la Cour ne peut pas réaliser elle-même ce calcul dans la mesure où l’accord collectif relatif à la prise en compte de la vétusté dans le traitement des états des lieux sortants que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES verse aux débats ne détaille pas les coefficients de vétusté applicables en matière de rénovation des murs et des peintures ;

Attendu, en outre, que la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES ne produit aucun document et ne fournit aucune explication permettant de distinguer les frais relevant des réparations locatives, dont Madame [N] serait donc redevable, et ceux qui demeurent à sa charge en tant que propriétaire ;

Qu’il convient donc de confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, en ce qu’il l’a déboutée de sa demande à ce titre dans la mesure où la preuve de la créance dont le paiement est réclamé n’est pas rapportée ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans la mesure où les deux parties succombent partiellement ;

Attendu que, sur ce même fondement, chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés dans le cadre des procédures diligentées devant les juridictions de première instance et d’appel ;

Que la demande de la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES en condamnation de Madame [N] au paiement de la somme de 319,78 €, au titre des frais de poursuite, doit être rejetée dans la mesure où ces frais relèvent des dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe en dernier ressort,

INFIRME le jugement rendu le 16 septembre 2020 par le tribunal judiciaire de MARSEILLE, pôle de proximité, en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

CONDAMNE Madame [N] à verser à la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES la somme de 1 813,20 € au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent arrêt ;

DEBOUTE la SA SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES de sa demande de condamnation de Madame [N] au paiement de la somme de 3 789,07 €, au titre des frais de remise en état du logement, et de la somme de 319,78 € au titre des frais de poursuite ;

DIT n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que les parties conserveront la charge des dépens qu’elles ont engagés dans le cadre des procédures diligentées devant les juridictions de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT