Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRET DU 20 JANVIER 2023

(n° /2023, 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/05344 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBVQX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Janvier 2020 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/07120

APPELANTE

SCI SURDO

[Adresse 3]

[Localité 4]

Assistée et représentée par M^e Adrien PELON de l’ASSOCIATION JEANMONOD – PELON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E0639

INTIMES

Maître Alain KOENIG

Notaire 20 rue de la Paix

75011 PARIS

Assistée et représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

S.A.R.L. STEP DANCE AND MUSIC

12 AVENUE JEAN AICARD

75011 PARIS

N’a pas constitué avocat

S.C.P. GILDAS LE GONIDEC DE KERHALIC KOENIG GAUDRY CHEVAL BONNET

Notaires 20 rue de la Paix

75002 PARIS 02

Assistée et représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

S.A.R.L. AUDIT DIAGNOSTICS TECHNIQUES IMMOBILIERS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Amandine LAGRANGE de l’AARPI FLORENT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E 549, substituée à l’audience par M^e Mina VEHEDIAN, avocat au barreau de HAUTS DE SEINE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président et Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président

Valérie GEORGET, Conseillère

Alexandra PELIER-TETREAU, Vice-Présidente placée faisant fonction de Conseillère.

Greffière lors des débats : M^me Suzanne HAKOUN

ARRET :

— par défaut

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu au 13 janvier 2023 puis prorogé au 20 janvier 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Valérie GUILLAUDIER, Conseillère faisant fonction de Président et par Suzanne HAKOUN, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte authentique de vente du 12 mai 2006, la SARL Step Dance and Music a acquis les lots de copropriété n°4.020 et 4.021, correspondant à des locaux à usage commercial ou professionnel, d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] cadastré [Cadastre 6]. L’acte de vente mentionnait, sur la base d’un rapport de la société Artes du 6 juin 2005, la présence d’amiante sur les dalles de sol de couleur noire dans la salle de réunion.

Selon acte authentique du 24 juin 2015 reçu par M^e Alain Koenig, membre de la SCP Gildas le Gonidec de Kerhalic, Alain Koenig, Chantal Gaudry, Christophe Cheval et Gilles Bonnet (ci-après la SCP Koenig), la SARL Step Dance and Music a vendu à la SCI Surdo lesdits lots moyennant le prix de 1 200 000 euros.

L’acte de vente mentionnait, selon le rapport établi par la SARL Audit Diagnostics Techniques Immobilier (ci-après la société ADTI) le 11 février 2015, que les matériaux et produits de la liste A ou B définis à l’annexe 13-9 du code de la santé publique situés dans les parties privatives des locaux vendus étaient dépourvus d’amiante.

A l’occasion de travaux de rénovation, la société Bureau Veritas (ci-après le Bureau Veritas) a établi un pré-rapport le 27 juillet 2015 et un rapport le 9 décembre 2015 dans lesquels est mentionnée, après prélèvement et analyse, la présence d’amiante dans les biens vendus.

La SCI Surdo a alors procédé au désamiantage.

Suivant actes d’huissier du 17 mai 2017, la SCI Surdo a fait assigner la SARL Step Dance and Music, la société ADTI et la SCP Koenig en paiement de dommages et intérêts devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par jugement du 9 janvier 2020, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Rejeté les demandes de la SCI Surdo tendant à :

la condamnation in solidum de la SARL Step Dance and Music, de la SARL Audit Diagnostics Techniques Immobilier et de la SCP Gildas le Gonidec de Kerhalic, Alain Koenig, Chantal Gaudry, Christophe Cheval et Gilles Bonnet au paiement de la somme de 116 604 euros,

la condamnation in solidum de la SARL Step Dance and Music, de la SARL Audit Diagnostics Techniques Immobilier et de la SCP Gildas le Gonidec de Kerhalic, Alain Koenig, Chantal Gaudry, Christophe Cheval et Gilles Bonnet au paiement de la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Surdo à payer à la SARL Audit Diagnostics Techniques Immobilier la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Surdo à payer à la SCP Gildas le Gonidec de Kerhalic, Alain Koenig, Chantal Gaudry, Christophe Cheval et Gilles Bonnet la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Rejeté la demande de la SCI Surdo de distraction des dépens,

— Condamné la SCI Surdo aux dépens dont distraction au profit de M^e Laure Florent et de M^e Valérie Toutain de Hauteclocque,

— Rejeté la demande d’exécution provisoire de la décision.

***

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par déclaration en date du 16 mars 2020, la SCI Surdo a interjeté appel du jugement, intimant M. Alain Koenig, la SCP Gildas le Gonidec de Kerhalic, Alain Koenig, Chantal Gaudry, Christophe Cheval et Gilles Bonnet, la SARL Audit Diagnostics Techniques Immobilier et la SARL Step Dance and Music devant la cour d’appel de Paris.

La déclaration d’appel a été régulièrement signifiée à la société Step Dance and Music aux termes d’un procès-verbal de recherches infructueuses du 19 juin 2020.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2021, la SCI Surdo demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Rejeté ses demandes tendant à :

la condamnation in solidum de la SARL Step Dance and Music, de la SARL Audit Diagnostics Techniques Immobilier et de la SCP Gildas le Gonidec de Kerhalic, Alain Koenig, Chantal Gaudry, Christophe Cheval et Gilles Bonnet au paiement de la somme de 116 604 euros,

la condamnation in solidum de la SARL Step Dance and Music, de la SARL Audit Diagnostics Techniques Immobilier et de la SCP Gildas le Gonidec de Kerhalic, Alain Koenig, Chantal Gaudry, Christophe Cheval et Gilles Bonnet au paiement de la somme de 8 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

L’a condamnée à payer à la SARL Audit Diagnostics Techniques Immobilier la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

L’a condamnée à payer à la SCP Gildas le Gonidec de Kerhalic, Alain Koenig, Chantal Gaudry, Christophe Cheval et Gilles Bonnet la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté sa demande de distraction des dépens ;

L’a condamné aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

Vu les articles 1108 et 1116 du code civil (nouveaux articles 1128 et 1137)

Vu l’article 1382 du code civil (nouvel article 1240),

Juger que la société Step Dance and Music s’est rendue coupable de réticence dolosive à son égard ;

Juger M^e Alain Koenig, la SCP KL Associés et la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier défaillants dans les obligations leur incombant et responsables des préjudices qu’elle a subis,

En conséquence,

Condamner, in solidum, la société Step Dance and Music, M^e Alain Koenig, la SCP KL Associés et la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier à lui payer la somme de 116 604 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

A titre subsidiaire, vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Condamner la société Step Dance and Music à lui restituer la somme de 116 604 euros, à tout le moins et très subsidiairement la somme de 23 429,73 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

A titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 1603 et suivants du code civil,

Juger que la société Step Dance and Music a manqué à son obligation de délivrance conforme,

En conséquence,

Condamner la société Step Dance and Music à lui restituer la somme de 116 604 euros, à tout le moins la somme de 23 429,73 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

En tout état de cause,

Condamner, in solidum, la société Step Dance and Music, M^e Alain Koenig, la SCP KL Associés et la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner, in solidum, la société Step Dance and Music, M^e Alain Koenig, la SCP KL Associé et la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier aux entiers dépens dont le recouvrement sera poursuivi en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er février 2021, la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier demande à la cour, au visa des articles 1231-1 et suivants du code civil, des articles 1128, 1137 et 1240 et suivants du code civil, et des dispositions du code de la santé publique et du décret 2011-629 du 3 juin 2011, de :

A titre principal :

— Débouter la SCI Surdo de sa demande de condamnation in solidum avec M^e Alain Koenig, la SCP KL Associés et la société Step Dance and Music à lui verser la somme de 116 604 euros,

— Débouter toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions formulées à son encontre ;

À titre subsidiaire :

— Juger qu’elle n’était tenue qu’à une obligation de moyens en sa qualité de diagnostiqueur amiante,

— Juger qu’elle n’était tenue que de réaliser un diagnostic technique amiante et non un diagnostic avant travaux et qu’elle n’était donc pas tenue d’effectuer des investigations destructives,

— Juger que sa responsabilité ne saurait éventuellement être engagée que pour le surcoût lié au désamiantage pour les parties des locaux qu’elle aurait dû signaler comme contenant de l’amiante dans le cadre d’investigations non destructives,

— Déduire de la réclamation de la SCI Surdo au titre des travaux de désamiantage le coût relatif aux travaux de rénovation qui ne constituent pas un préjudice indemnisable,

— En conséquence, réduire le montant du coût de désamiantage et donc du préjudice sollicité à ce titre à la somme de 80 688,95 euros TTC,

— Débouter la SCI Surdo de sa demande correspondant aux frais des honoraires de la société Bureau Veritas de 9 024 euros TTC,

— Juger que le montant du préjudice correspondant aux frais de maîtrise d''uvre amiante doit être ramené à la somme de 2 993,73 euros TTC,

— Constater que la société Step Dance and Music a fait preuve de mauvaise foi et de réticence dolosive envers elle et envers la SCI Surdo,

— Constater que M^e Alain Koenig a été défaillant dans ses obligations,

— En conséquence, condamner in solidum la société Step Dance and Music et M^e Alain Koenig et la SCP KL Associés à la relever et la garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge,

— Débouter la SCI Surdo ou toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions formulées à son encontre ;

En toute hypothèse :

— Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 janvier 2020 ;

— Condamner la SCI Surdo à lui verser la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’à hauteur d’appel ;

— Condamner la SCI Surdo aux entiers dépens tant de première instance que d’appel dont distraction opérée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 1er septembre 2020, la SCP Le Gonidec de Kerhalic Koenig Gaudrey Cheval et Bonnet et M^e Alain Koenig demandent à la cour de :

Les juger recevables et bien fondés en leurs conclusions ;

Réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 9 juillet 2020 en ce qu’il a retenu une faute de l’office notarial ;

Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a jugé que la SCI Surdo ne justifie pas d’un préjudice en lien avec la faute qui est reprochée au notaire ;

Débouter la société Surdo de l’intégralité de ses demandes ;

Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCI Surdo ;

Débouter la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier de sa demande en garantie formée à l’encontre du notaire ;

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait une quelconque part de responsabilité du notaire, celui-ci est bien fondé à solliciter la garantie de la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier pour toutes condamnations qui seraient prononcées à l’encontre du notaire ;

Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction effectuée en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Les conclusions de la société Surdo ont été signifiées le 16 novembre 2020 à la société Step Dance and Music aux termes d’un procès-verbal de recherches infructueuses. La société ADTI lui a également signifié ses conclusions selon les mêmes modalités le 14 septembre 2020, puis le 1er février 2021. La société Step Dance and Music n’a pas comparu.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 septembre 2022.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation in solidum au paiement de la somme de 116 604 euros

Sur la responsabilité de la société Step Dance and Music

À titre principal, la SCI Surdo expose que la société Step Dance and Music a engagé sa responsabilité contractuelle en commettant une réticence dolosive ayant consisté à ne pas l’informer de la présence d’amiante dans les biens vendus alors que l’acte de vente par lequel elle a acquis les biens litigieux en faisait mention.

À titre subsidiaire, la SCI Surdo soutient que son vendeur doit la garantir au titre des vices cachés et qu’il ne peut lui être opposé la clause d’exclusion de garantie puisque la SARL Step Dance avait connaissance des vices affectant le bien. Elle fait valoir que l’amiante a rendu le bien impropre à son usage et que d’importants travaux ont été nécessaires pour permettre d’exploiter le bien dans des conditions normales. Elle ajoute que son vendeur avait connaissance de ses projets de rénovation et qu’elle aurait immanquablement acquis les biens litigieux à moindre prix si elle avait été informée de la nécessité de procéder à des travaux de désamiantage d’une telle ampleur.

A titre infiniment subsidiaire, la société Surdo recherche la responsabilité de son vendeur au titre du manquement à l’obligation de délivrance conforme sur le fondement des articles 1603 et suivants du code civil.

Réponse de la cour

Sur la réticence dolosive

Si le manquement à une obligation d’information peut caractériser un dol par réticence sur le fondement de l’article 1116 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, doit s’y ajouter la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, le fait que la société Step Dance and Music avait connaissance dès le diagnostic du 9 mai 2006 de la présence d’amiante de type chrysotile dans les dalles de sol de la salle de réunion, soit au moment de la vente du 24 juin 2015, est établi.

Toutefois, il n’est pas démontré que la société Surdo n’aurait pas acheté le bien litigieux aux conditions qu’elle avait acceptées et qu’elle aurait nécessairement négocié une diminution du prix si elle en avait été informée.

De même qu’il n’est pas prouvé que la société Step Dance and Music s’est intentionnellement abstenue de révéler la présente d’amiante à l’acquéreur.

Il est enfin observé que la société Surdo ne verse aucune pièce supplémentaire à hauteur d’appel de nature à remettre en cause l’analyse des premiers juges sur ce chef de demande.

La cour rejettera par conséquent toute demande de condamnation de la SARL Step Dance and Music sur le fondement de la réticence dolosive.

Sur la garantie des vices cachés

Par application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En l’espèce, l’acte de vente prévoit, en page 15, que 'l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'

Il résulte en outre du rapport Artes du 9 mai 2006, annexé à l’acte de vente du 12 mai 2006, que le bien vendu contenait de l’amiante sur les dalles de sol dans la salle de réunion, de sorte que la SARL Step Dance and Music en avait connaissance. Dès lors, l’acquéreur du local soutient à bon droit que le vendeur doit sa garantie, la clause de non-garantie de ce vice s’agissant de la salle de réunion ne pouvant lui être appliquée.

S’agissant du surplus d’amiante retrouvé dans le bien vendu – c’est-à-dire ailleurs que dans les dalles de sol dans la salle de réunion – il n’est pas démontré qu’il était apparent ni qu’il était connu du vendeur, non professionnel de l’immobilier. Par conséquent, la clause d’exclusion de garantie ci-dessus citée doit s’appliquer s’agissant de l’amiante trouvé dans les plinthes noires des wc du rez-de-chaussée et dans la colle noire du sas 5 du rez-de-chaussée.

C’est dès lors par une exacte appréciation des faits de la cause et du droit que le tribunal a considéré que la garantie du vendeur ne pouvait être recherchée que pour l’amiante présent dans la salle de réunion du bien vendu.

La cour retiendra ainsi la même limite que celle adoptée par les premiers juges.

Sur l’obligation de délivrance conforme

Il y a lieu d’examiner cette demande, formée à titre subsidiaire, concernant la présence d’amiante dans les plinthes noires des wc du rez-de-chaussée et dans la colle noire du sas 5 du rez-de-chaussée, dépourvu de revêtement, dès lors que la garantie des vices cachés est exclue pour l’amiante trouvé en ces deux endroits.

Par application des articles 1603 et suivants du code civil, la non-conformité de la chose vendue aux spécifications contractuelles constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme, la charge de la preuve de la non-conformité pesant sur l’acheteur demandeur à l’exception.

En l’espèce, il a été vu que l’immeuble a été cédé par la société Step Dance and Music à la société Surdo selon acte authentique du 24 juin 2015 auquel était annexé le rapport de la société ADTI du 11 février 2015, lequel mentionnait que les locaux vendus étaient dépourvus d’amiante, alors qu’à l’occasion de travaux de rénovation, le Bureau Veritas a établi un rapport le 9 décembre 2015 dans lesquels est indiqué la présence d’amiante en trois endroits.

Cependant, dans la désignation du bien vendu, l’acte de vente ne mentionnait nullement un local dépourvu de produits amiantés, le rapport du diagnostiqueur ne répondant qu’à une exigence légale et non à un engagement de la part du vendeur ou à une spécification contractuelle bien définie.

Il s’ensuit que le moyen fondé sur l’obligation de délivrance conforme concernant la présence d’amiante dans les plinthes noires des wc du rez-de-chaussée et dans la colle noire du sas 5 du rez-de-chaussée, ne peut prospérer.

La société Surdo sera déboutée de ce chef.

Sur la faute de la société ADTI

Moyens des parties

La SCI Surdo soutient, au visa des articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du code de la santé publique, que l’amiante découvert par le second diagnostiqueur, le Bureau Veritas, aurait dû l’être par la société ADTI qui n’aurait pas dû se contenter d’un contrôle visuel et aurait dû effectuer toutes les vérifications nécessaires n’impliquant pas de travaux destructifs. De même, elle estime que le diagnostiqueur ne rapporte pas la preuve d’avoir vérifié, par lui-même, les caractéristiques complètes de l’immeuble concernant la présence éventuelle d’amiante notamment en se faisant communiquer les rapports précédemment établis.

En réplique aux moyens adverses, elle considère qu’il n’est pas démontré que les dalles noires se trouvaient sous le revêtement pvc souple.

Elle en conclut que le diagnostiqueur a commis une faute délictuelle en ne décelant pas l’amiante présente sur les sols souples du sas 1 et des locaux 1 et 2, les plinthes noires des wc du rez-de-chaussée et les dalles de sol noires du sas 4 du rez-de-chaussée alors qu’il s’agit de matériaux réputés pour contenir de l’amiante. Elle estime que la liste à laquelle appartiennent ces produits est indifférente et que le diagnostiqueur devait révéler la présence d’amiante. Elle ajoute qu’à tout le moins, la société ADTI aurait dû émettre des réserves ce qu’elle n’a pas effectué.

La société ADTI réplique qu’elle était tenue, en application des dispositions de l’article L. 1334-13 et R. 1334-15 à R. 1334-22 du code de la santé publique, du décret du 3 juin 2011 et de la norme NF X 46-020, d’effectuer un diagnostic avant vente lequel est moins approfondi qu’un diagnostic avant travaux. Elle rappelle que, sans travaux destructifs, elle devait rechercher la présence d’amiante sur des matériaux listés A et B sans que soit mise à sa charge une quelconque obligation de résultat. Elle considère qu’elle n’avait pas à soulever les matériaux en place, comme le parquet et la moquette et expose qu’elle ne devait contrôler que la première couche des revêtements de sol et non les colles, chapes de béton et ragréages. Elle ajoute que les dalles noires du sas 4 du rez-de-chaussée sur lesquelles a été détectée l’amiante, d’une part se trouvaient sous le revêtement pvc souple, ainsi que les photos annexées au rapport le montrent et, d’autre part, se situaient hors de son champ d’intervention.

Elle fait remarquer que dans le rapport du Bureau Veritas, il est fait mention de traces d’amiante à plusieurs endroits sans que les couches du revêtement soient distinguées et en déduit qu’il lui était impossible de savoir si l’amiante se trouvait dans la dalle (liste B) ou dans la colle/ragréage (liste C). Elle en conclut que les matériaux contenant l’amiante n’étaient pas repérables par simple examen visuel auquel elle était tenue dans le cadre de sa mission avant vente.

En réplique aux moyens adverses, elle affirme avoir demandé les rapports précédents mais indique ne pas les avoir obtenus, de sorte que le vendeur a failli à son devoir d’information car il aurait dû lui communiquer le rapport de la société Artes du 6 juin 2005.

Réponse de la cour

En application des dispositions combinées des articles L. 1334-13 et R. 1334-18 du code de la santé publique, avant toute vente, le vendeur doit faire réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B de l’annexe 13-9 dudit code contenant de l’amiante.

Le repérage des matériaux et produits de la liste A et B contenant de l’amiante consiste, selon les articles R. 1334-20 et R. 1334-21 du même code, à rechercher la présence desdits matériaux et produits accessibles sans travaux destructifs, à identifier et localiser les matériaux et produits qui contiennent de l’amiante et évaluer l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante. Lorsque la recherche révèle la présence de matériaux ou produits de la liste A ou B, et si un doute persiste sur la présence d’amiante dans ces matériaux ou produits, un ou plusieurs prélèvements de matériaux ou produits sont effectués par la personne réalisant la recherche. Ces prélèvements font l’objet d’analyses selon les modalités définies à l’article R. 1334-24 du code précité.

Selon la norme NF X-4620 dans sa version de décembre 2008 applicable en la cause, un matériau ou produit accessible est défini comme celui que l’on peut atteindre soit par inspection visuelle directe soit après des investigations visuelles approfondies qui n’impliquent aucune dégradation de l’ouvrage ou du volume. Si un doute persiste sur la présence d’amiante dans les matériaux ou produits des listes A et B, l’opérateur doit procéder à des prélèvements.

La responsabilité du diagnostiqueur ne se trouve engagée que lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.

Enfin, l’acquéreur, en tant que tiers au contrat conclu entre le vendeur et le diagnostiqueur, peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Dès lors, l’acquéreur d’un immeuble ayant reçu une information erronée est fondé à rechercher la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur en raison du dommage que lui cause la mauvaise exécution, par ce technicien, du contrat qu’il a conclu avec le vendeur.

En l’espèce, il résulte du rapport de la société ADTI que celle-ci s’est contentée de procéder à un repérage visuel sans investigation approfondie considérant qu’il n’y avait pas de doute sur la présence d’amiante. Elle expose qu’elle n’a pas relevé de locaux, composants ou de parties de composants qui n’ont pu être visités et pour lesquels des investigations complémentaires étaient nécessaires afin de statuer sur la présence ou l’absence d’amiante (page 2 du rapport).

Or, il est constant que le bien vendu comportait de l’amiante puisqu’il ressort des rapports établis par le Bureau Veritas les 27 juillet et 9 décembre 2015 que des produits amiantés ont été découverts sur plusieurs matériaux relevant de la liste B clairement identifiés par les rapports d’analyses du laboratoire (page 27 et suivantes du pré-rapport et pages 11 et suivantes du rapport).

Si la norme NF X-4620 à laquelle la société ADTI s’est conformée pour effectuer ses diagnostics prescrivait un examen visuel des parties visibles et accessibles et un sondage non destructif, elle devait toutefois se livrer à une recherche systématique des matériaux et produits susceptibles de contenir de l’amiante la conduisant, forte de son expérience, à inspecter les parties du local où il était usuel d’en trouver, en particulier dans les colles appliquées pour les revêtements de sols dans les immeubles construits dans les années 1960, l’immeuble litigieux ayant été bâti entre 1964 et 1967.

En outre, à la lecture du rapport du Bureau Veritas, il apparaît que la présence d’amiante était décelable par un simple constat visuel, à au moins trois endroits ne nécessitant aucun sondage destructif pour y accéder :

— les plinthes noires des wc du rez-de-chaussée,

— la colle noire du sas 5 du rez-de-chaussée, dépourvu de revêtement,

— les dalles de sol noires du sas 4 du rez-de-chaussée.

Par conséquent, même s’il résulte des photos annexées au pré-rapport du Bureau Veritas que les dalles de sol des locaux 1 et 2 se trouvaient sous le revêtement de sol souple en pvc masquant la dalle noire sous laquelle se trouvait la colle amiantée, il est établi que les trois endroits suspects précités étaient visibles lors du diagnostic de la société ADTI et qu’un doute quant à la présence d’amiante aurait dû amener l’opérateur à procéder à des prélèvements ou, a minima, à émettre des réserves.

Enfin, la circonstance selon laquelle la société ADTI n’était pas en possession des diagnostics antérieurs réalisés sur le bien ou ne les aurait pas sollicités est indifférente au regard de son obligation de vigilance accrue dans le contexte décrit supra.

Aussi, convient-il d’infirmer le jugement en ce qu’il considère qu’il ne peut être reproché à la société ADTI, tenu à un contrôle visuel sans travaux destructifs, de ne pas avoir diagnostiqué l’amiante sur les dalles de sol des locaux 1 et 2 et du sas 4 et en ce qu’il ne relève aucune faute de sa part.

Par conséquent, la cour, statuant à nouveau, retiendra l’insuffisance des diligences du diagnostiqueur ayant abouti à un diagnostic erroné et dira qu’il a ainsi engagé sa responsabilité concernant la présence d’amiante dans les trois endroits précités.

Sur la faute du notaire

Moyens des parties

La SCI Surdo expose, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil et que sa responsabilité se trouve ainsi engagée sans que celle-ci ait un caractère subsidiaire.

Elle indique à ce titre que la présence d’amiante étant indiquée dans le titre de propriété du vendeur, il aurait dû vérifier les déclarations faites par celui-ci et ce, alors même qu’il était informé des intentions de l’acquéreur d’effectuer des travaux de rénovation. Elle estime que compte tenu de la contradiction entre les deux diagnostics, il aurait dû remettre en cause la véracité des informations reçues et s’assurer, auprès du vendeur, que les travaux de désamiantage avaient bien été réalisés depuis son acquisition, et alerter les parties sur la discordance des éléments et sur le risque de présence d’amiante.

Elle conteste que le notaire ait pu penser que les travaux d’aménagement intérieur réalisés en 2006 par le vendeur avaient permis le désamiantage des biens litigieux.

La SCP Koenig, office notarial, réplique qu’elle était en possession du diagnostic établi par la société ADTI en février 2015 et n’avait pas à prendre en compte le diagnostic effectué 10 ans auparavant par la société Artes. Elle ajoute que, peu après la vente, la société Step Dance and Music a effectué des travaux et s’étonne que la difficulté n’ait pas été réglée à cette date. En tout état de cause, elle considère qu’elle ne pouvait suspecter qu’un problème d’amiante subsistait dès lors qu’elle a été confrontée au silence du vendeur sur ce point et à un diagnostic négatif établi par la société ADTI.

Elle rappelle qu’un diagnostic avant vente n’est pas aussi approfondi qu’un diagnostic avant travaux puisqu’il est réalisé par un constat visuel sans travaux d’analyse et sans travaux destructifs. Elle estime, à la lecture des pré-rapports et rapports du Bureau Veritas, que ce ne sont que les analyses d’échantillons en laboratoire obtenus par prélèvements qui ont permis de détecter l’existence de fibres d’amiante de type chrysolite dans la colle des dalles posées au sol.

Réponse de la cour

Il est de principe que le notaire, en sa qualité d’officier ministériel relevant du régime de responsabilité délictuelle prévue à l’article 1384 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, est tenu de veiller à l’efficacité des actes qu’il établit.

Lorsqu’il est requis d’instrumenter, le notaire a le devoir de dresser un acte conforme aux lois et règlements, et pourvu de l’efficacité requise ; il est ainsi tenu, au titre d’une obligation de moyens, d’un devoir de conseil qui comprend une obligation d’information, une obligation de vérification et une obligation d’efficacité.

A cet égard, le notaire rédige les actes au vu des pièces qui lui sont remises, qu’il doit contrôler, et des déclarations des parties. Il n’est pas tenu de visiter les biens objets des actes qu’il instrumente et n’est tenu qu’à une obligation d’investigation limitée.

En l’espèce, il est constant que le notaire avait connaissance, d’une part, du diagnostic établi en 2005 dans lequel il était fait état de la présence d’amiante dans la dalle du sol de la salle de réunion et, d’autre part, du diagnostic établi en 2015 dans lequel il était conclu à l’absence d’amiante dans le bâtiment.

Il est également non contesté que le notaire s’est contenté d’annexer le second diagnostic, dans lequel il n’est nullement fait mention des premières conclusions connues dès 2005 et n’a pas recherché si des travaux de désamiantage pouvaient expliquer le résultat négatif du second rapport.

Toutefois, il n’appartenait pas au notaire de procéder à des investigations particulières en vue d’analyser les raisons d’une divergence de conclusions entre les deux avis établis à 10 ans d’intervalle, dès lors qu’une telle contradiction pouvait s’expliquer par des travaux de désamiantage intervenus durant cette période. A cet égard, la société Step Dance and Music a déclaré, aux termes de l’acte du 24 juin 2015, que des travaux d’agencement intérieur avaient été réalisés par le maître d''uvre, la société Timeo Danaos et qu’un procès-verbal de réception avait été dressé le 15 septembre 2006.

Il s’ensuit que le notaire ne pouvait suspecter qu’un problème d’amiante subsistât dans les lieux dès lors qu’il a été confronté à un constat négatif délivré par la société ADTI, tacitement confirmé par le silence du vendeur sur ce point, et qu’aucun élément objectif ne lui permettait de mettre en doute la véracité du rapport émis par la société ADTI -professionnel du diagnostic amiante – et des autres informations qui lui avaient été soumises.

Aucune faute ne saurait par conséquent être reprochée au notaire, contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges.

Dès lors, l’appel en garantie de la société ADTI à l’encontre de l’office notarial sera rejeté.

Sur les préjudices

Moyens des parties

La SCI Surdo sollicite du vendeur la restitution d’une partie du prix de vente correspondant aux frais induits par la découverte d’amiante dans les locaux. Elle ajoute que la faute du notaire lui a causé un préjudice actuel et certain consistant en la perte de chance de négocier le prix d’acquisition des locaux litigieux à un prix plus avantageux doit être évalué au coût des travaux. Elle détaille son préjudice qu’elle fixe à la somme de 116 604 euros ou, à tout le mois, à la somme de 23 429,73 euros, indique qu’elle ne récupère pas la TVA et que les intimés doivent être condamnés in solidum au paiement puisqu’ils ont tous participé à la réalisation de son dommage.

La société ADTI expose que si la cour devait retenir sa responsabilité, seul le surcoût lié au désamiantage pour les parties des locaux qu’elle aurait dû éventuellement signaler pourrait lui être réclamé. Ainsi, elle établit le total de travaux de désamiantage à la somme de 80 688,94 euros TTC, outre le coût de la maîtrise d''uvre 'amiante’ à concurrence de 2 993,73 euros TTC, soit un total de 83 682,67 euros TTC.

Pour rejeter toute condamnation, le tribunal a considéré qu’alors même que le vendeur et le notaire avaient commis des fautes engageant leur responsabilité, la SCI Surdo ne justifiait pas du coût portant spécifiquement sur la dalle de sol dans la salle de réunion.

La cour observe que les premiers juges ne pouvaient refuser d’évaluer le préjudice dont ils avaient constaté l’existence dans son principe et que les factures versées aux débats permettent de déterminer à quelles parties du bâtiment et à quels matériaux le désamiantage en cause fait référence. Il s’ensuit qu’elles suffisent, notamment à la lumière de la pièce n° 24 versée en cause d’appel, à évaluer le coût de désamiantage du local dont s’agit.

Au surplus, les frais occasionnés par un diagnostic erroné constitue un préjudice certain dont les responsables doivent réparation.

Ainsi, constatant qu’une partie des travaux réalisés et facturés par la société Anteol ne concerne pas le désamiantage des locaux mais uniquement des travaux d’aménagement et d’agencements relevant de la rénovation des locaux (des plafonds BA 13, des doublages des cloisons, des appareils sanitaires et de chauffage, des appareillages électriques, du réseau d’alimentation et des menuiseries), la cour limitera le préjudice aux seuls postes faisant référence aux travaux de désamiantage, qui sont les suivants :

Travaux préparatoires :

La somme réclamée à ce titre est de 3 243 euros HT ; elle intègre le transport du matériel (1 781 euros HT) et le balisage du chantier (489 euros HT) qui sont des postes indispensables dans le cadre des travaux entrepris, avec ou sans présence d’amiante. Ils doivent donc être rejetés. La cour retiendra la seule somme de 973 euros, correspondant au coût de l’élaboration du plan de retrait.

Confinements :

La somme réclamée de 3 837 euros n’est pas contestée et sera par conséquent retenue.

Matériel de confinement :

La somme réclamée à ce titre est de 19 659 euros. Or les deux premiers postes du sous-détail de la facture concernent l’échafaudage et l’équipement de manutention (267 euros) et le matériel électrique de sécurité (2 986 euros) qui ne relèvent pas des travaux de désamiantage. Ils seront dès lors rejetés.

En revanche, seront retenus les postes suivants : confinement dynamique à concurrence de 6 120 euros, matériel de dépose et décontamination à concurrence de 6 539 euros, mise en 'uvre matériel (poste prorata sur l’ensemble) à concurrence de 2 981 euros, soit un total de 15 640 euros.

Travaux de dépose :

La somme réclamée à ce titre est de 21 233 euros HT. Le volume des déchets non pollués étant plus important que celui des matériaux contenant de l’amiante, il est évident que la somme de 6 844 euros HT correspond à la démolition sur les parties non amiantées puisque l’évacuation et le traitement de celles-ci font l’objet d’une facturation spécifique au chapitre 'restitution du site’ (déchets pollués). Cette somme n’a pas lieu d’être prise en considération. Dès lors, il convient de ne retenir que la dépose du ragréage et des colles amiantées (9 722 euros) et le parquet (4 677 euros), soit un total de 14 399 euros.

Pour le même motif, les postes de travaux qui ne correspondent pas au désamiantage (dépose plafond, doublages, miroirs, cloisons, appareils sanitaires et chauffages, appareillages électriques, groupe froid, climatiseurs, réseau CTA, portes et éléments menuisés) seront également rejetés.

Analyses et contrôles :

La somme réclamée à ce titre de 5 053 euros n’est pas contestée et sera par conséquent retenue.

Restitution site :

La somme réclamée à ce titre est de 5 325 euros. Au même titre que pour les travaux préparatoires, le repli du matériel et l’évacuation du chantier (1 211euros) et le dossier de recollement (267 euros) sont des postes sans lien avec la présence d’amiante non décelée par le diagnostiqueur, et des frais de conditionnement et confinement auraient de toute façon été mis en place. Il convient donc de les exclure, de sorte que seuls les trois premiers postes seront retenus, soit la décontamination du matériel et dépose confinement (312 euros), l’évacuation des déchets (725 euros) et le traitement des déchets dangereux ISDD (2 810 euros, soit une somme totale de 3 847 euros. Enfin, les déchets ISDND étant non dangereux donc sans amiante, ce poste doit être écarté (8 185,19 euros). Le coût de la restitution du site retenu sera par conséquent fixé à hauteur de 3 847 euros.

Plus-value sur ragréage réellement amianté et travaux supplémentaires (proposition commerciale N°15101501dr02) :

Les sommes réclamées à ce titre à concurrence respective de 13 845 euros HT et 13 000 euros HT ne sont pas contestées et seront par conséquent retenues.

Il résulte de ce qui précède que le coût total de désamiantage s’établit à la somme de 70 594 euros HT (84 712,80 euros TTC).

En outre, il convient de déduire également la remise faite sur la facture Anteol de 6 000 euros, ce qui correspond à 4,75 % de la facture totale.

En appliquant ce taux de réduction au coût de désamiantage, ce coût se trouve réduit à la somme de 67 240,79 euros HT soit, soit 80 688,95 euros TTC.

Honoraires techniques du Bureau Veritas :

S’agissant de la somme réclamée au titre des honoraires techniques du Bureau Veritas (9 024 euros TTC), il est relevé que la SCI Surdo envisageait de faire des travaux dans les lieux, indépendamment du litige actuel, de sorte que le rapport de ce diagnostiqueur était exigé, selon l’article R. 1334-19 du code de la santé publique qui impose aux propriétaires engageant des travaux de démolition, de faire réaliser un repérage des matériaux et produits de la liste C contenant de l’amiante. Cette dépense, inévitable, ne saurait dès lors constituer un préjudice indemnisable.

Maîtrise d''uvre 'amiante’ :

La somme réclamée à ce titre de 5 346 euros TTC n’est pas contestée et sera par conséquent retenue.

La facture totale des travaux est de 120 074,19euros HT soit 144 089,03 euros TTC.

La réclamation des frais de maîtrise d''uvre ne saurait correspondre qu’au seul coût de désamiantage et non aux autres travaux figurant dans les factures Anteol mais correspondant à des travaux de rénovation des locaux. La facture de maîtrise d''uvre doit donc être rapportée au prorata du coût de désamiantage de 80 688,95 euros, retenu ci-dessus, et sera donc ramenée à la somme de 2 993,73 euros TTC (5 346 x 80 688,95 /144 089,03).

Il résulte de l’ensemble de ce qui précède que le préjudice indemnisable s’établit à la somme de 83 682,67 euros TTC décomposée comme suit :

— Travaux de désamiantage : 80 688,94 euros TTC,

— Maîtrise d''uvre 'amiante’ : 2 993,73 euros TTC.

Cependant, comme il a été vu supra au regard des responsabilités retenues, il convient de distinguer selon que les coûts de désamiantage portent, d’une part, sur les dalles de sol noires de la salle de réunion (sas 4) du rez-de-chaussée ou, d’autre part, sur les plinthes noires des wc du rez-de-chaussée et la colle noire du sas 5 du rez-de-chaussée, dépourvues de revêtement.

Désamiantage des dalles noires de la salle de réunion :

La société Surdo verse, en cause d’appel, une attestation et un décompte de la société Anteol (pièce n° 24), aux termes desquels il apparaît que la zone de bureau mentionnée dans les factures correspond en réalité à l’ancienne salle de réunion à la suite des aménagements réalisés par la société Step Dance and Music et que le coût des travaux de désamiantage portant spécifiquement sur la dalle de sol de l’ex salle de réunion est de 21'616,81 euros, se décomposant comme suit:

—  20 542,80 euros TTC, correspondant au coût du désamiantage de la salle de réunion, devenue la zone de bureau ;

—  1 074,01 euros TTC, au titre des honoraires de maîtrise d''uvre exclusivement liés à la découverte d’amiante, proratisés.

La société Step Dance and Music et la société ADTI ayant chacune concouru à la réalisation du préjudice, il convient de les condamner in solidum au paiement à la société Surdo de la dette de réparation correspondant au coût du désamiantage des seules dalles noires de l’ancienne salle de réunion, soit la somme de 21'616,81 euros TTC.

Désamiantage des wc du rez-de-chaussée et du sas 5 du rez-de-chaussée :

S’agissant du coût de désamiantage des wc du rez-de-chaussée et du sas 5 du rez-de-chaussée, la société ADTI, ayant seule engagé sa responsabilité à ce titre, sera condamnée à indemniser la société Surdo à hauteur de 62'065,86 euros TTC (83 682,67 – 21 616,81).

Enfin, la société Surdo sera déboutée de sa demande tendant à assortir les condamnations des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, dès lors qu’il s’agit d’une demande indemnitaire. Les intérêts au taux légal courront par conséquent à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens, et sur l’application qui a été faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Step Dance and Music et la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier, parties perdantes, doivent être condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à la société Surdo la somme de 8 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, la société Surdo sera condamnée à verser à la SCP Koenig et à M^e Alain Koenig une indemnité de procédure de 4 000 euros sur le même fondement.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les autres demandes formées au titre de l’article 700 précité.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ses dispositions frappées d’appel,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— Condamne in solidum la société Step Dance and Music et la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier à payer à la société Surdo la somme de 21'616,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Condamne la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier à payer à la société Surdo la somme de 62'065,86 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— Déboute la société Surdo de sa demande tendant à la condamnation de M^e Alain Koenig et de la SCP Gildas le Gonidec de Kerhalic, Alain Koenig, Chantal Gaudry, Christophe Cheval et Gilles Bonnet ;

— Condamne in solidum la société Step Dance and Music et la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier, à payer à la société Surdo la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société Surdo à payer ensemble à la SCP Gildas le Gonidec de Kerhalic, Alain Koenig, Chantal Gaudry, Christophe Cheval et Gilles Bonnet et à M^e Alain Koenig une indemnité de procédure de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes formées sur le fondement de l’article 700 précité ;

— Condamne in solidum la société Step Dance and Music et la société Audit Diagnostics Techniques Immobilier aux dépens, dont distraction opérée conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière La Conseillère faisant fonction de Président