COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 26 NOVEMBRE 2024

N°2024/350

Rôle N° RG 20/07287 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGDOE

[W] [O]

[R] [O]

C/

[Y] [P]

[K] [S] épouse [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Philippe CAMPOLO

M^e Thierry DEBARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Président du TJ de DRAGUIGNAN en date du 18 Juin 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/06674.

APPELANTS

Monsieur [W] [O]

Né le 08 Avril 1963 à [Localité 4] (83)

Demeurant [Adresse 5]

Madame [R] [L] épouse [O]

Née le 09 Janvier 1967 à [Localité 6] (83)

Demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par M^e Philippe CAMPOLO de la SELAS ATEOS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [Y] [P]

Né le 19 Mai 1949 à [Localité 3] (Algérie)

Demeurant [Adresse 2]

Madame [K] [S] épouse [P]

Née le 11 Novembre 1952 à [Localité 6] (83)

Demeurant [Adresse 2]

tous deux représentés par M^e Thierry DEBARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, et assistés de M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Catherine OUVREL, Conseiller, rapporteur,

et Madame Fabienne ALLARD, Conseiller,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024.

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant offre du 17 octobre 2015, M. [W] [O] et Mme [R] [L] épouse [O] ont offert d’acheter à M. [Y] [P] et Mme [K] [S] épouse [P] leur bien immobilier désigné comme 'appartement de 4 pièces résidence Le Caracas, parking privatif et cave, [Adresse 1]' pour la somme de 127 000 euros, frais d’agence inclus.

Cette offre a été acceptée par les époux [P] le 19 octobre 2015 et la vente a été régularisée par acte authentique reçu le 21 janvier 2016 par maître [U].

Par acte d’huissier délivré le 13 septembre 2018, les époux [P] ont sommé les époux [O] d’avoir à comparaître en l’étude de maître [U] le 18 septembre 2018 afin de procéder à la signature d’un acte rectificatif de la vente, le parking privatif n’ayant pas été mentionné ni dans le compromis de vente, ni dans l’acte définitif de vente. En l’absence de comparution de ces derniers, le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

Par assignation du 20 septembre 2019, M. [Y] [P] et Mme [K] [S] épouse [P] ont fait citer M. [W] [O] et Mme [R] [L] épouse [O] devant le tribunal de grande instance de Draguignan, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, afin de les voir condamner in solidum, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à régulariser chez le notaire l’acte rectificatif de propriété du parking privatif formant le lot n° 296, omis dans l’acte de vente, ainsi qu’au paiement des charges de copropriété afférentes à ce parking, et réglées en leur lieu et place depuis le 21 janvier 2016.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 18 juin 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

— condamné M. [W] [O] et Mme [R] [L] épouse [O] à régulariser chez maître [U] l’acte rectificatif de propriété du parking privatif formant le lot n°296 omis dans l’acte de vente du 21 janvier 2016, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement,

— condamné in solidum M. [W] [O] et Mme [R] [L] épouse [O] au paiement des charges de copropriété afférentes au parking privatif et réglées par M. [Y] [P] et Mme [K] [S] épouse [P] depuis le 21 janvier 2016,

— condamné in solidum M. [W] [O] et Mme [R] [L] épouse [O] à payer à M. [Y] [P] et Mme [K] [S] épouse [P] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamné in solidum M. [W] [O] et Mme [R] [L] épouse [O] aux dépens, avec distraction,

— condamné in solidum M. [W] [O] et Mme [R] [L] épouse [O] à payer à M. [Y] [P] et Mme [K] [S] épouse [P] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, sur le fondement de l’article 1103 du code civil, le tribunal a considéré qu’il résultait de l’intention commune des parties d’inclure le parking dans l’objet de la vente eu égard à l’offre d’achat acceptée dans laquelle il était mentionné, ainsi qu’en considération de l’absence de diminution du prix entre cette offre et la vente. Le tribunal a ainsi retenu qu’il convenait de rectifier l’omission dès lors qu’il est établi que les époux [O] utilisent ladite place de parking, et les a condamnés à des dommages et intérêts en l’état de leur refus persistant de régulariser l’acte de vente.

Par déclaration transmise au greffe le 3 août 2020, les époux [O] ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

En exécution du jugement intervenu et de son exécution provisoire, un acte rectificatif a été signé entre les parties le 22 septembre 2020 en l’étude de maître [U].

Par dernières conclusions transmises le 22 avril 2021 au visa de l’article 1103 du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [O] et Mme [L] épouse [O] sollicitent de la cour qu’elle :

' infirme le jugement du 18 juin 2020 en toutes ses dispositions.

Statuant de nouveau :

' les déclare recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes,

' déboute M. [P] et Mme [S] épouse [P] de toutes demandes,

' déclare nul l’acte rectificatif du 22 septembre 2020 conclu entre eux et M. [P] et Mme [S] épouse [P] reçu par maître [U] en ce qu’il concerne le lot n°296 de la copropriété Le Caracas, et tout acte subséquent incluant ce lot,

' condamne M. [P] et Mme [S] épouse [P] à leur rembourser l’ensemble des taxes foncières et des charges de copropriétés afférentes au parking privatif formant le lot n°296 depuis l’acte de vente du 21 janvier 2016, outre les frais de l’acte rectificatif dressé le 22 septembre 2020 d’un montant de 750 euros,

' condamne M. [P] et Mme [S] épouse [P] à leur payer une somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

A titre liminaire, ils font valoir que l’assignation délivrée par les époux [P] le 20 septembre 2019 est irrecevable, en application de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1995, à défaut de sa publication à la conservation des hypothèques dans les délais requis, cette dernière tendant effectivement à un acte constatant une mutation ou une constitution de droits réels immobiliers, donc à un acte soumis à publicité obligatoire.

Les époux [O] invoquent la nullité de la vente portant sur le lot 296 (parking) pour vice du consentement. Ils soutiennent qu’une offre d’achat acceptée ne vaut pas vente en l’absence d’accord entre les parties sur les conditions de la vente, l’accord sur la chose et le prix ne suffisant donc pas, au contraire du compromis de vente qui lie les parties et possède la valeur juridique d’un contrat. Ainsi, ils considèrent que l’absence de mention du parking privatif à la fois dans le compromis et l’acte de vente signifie que l’intention des parties n’était pas de l’inclure dans la vente. Ils ajoutent que l’absence de baisse de prix entre l’offre d’achat et la vente ne tend pas à induire l’inclusion du parking dans la vente, le maintien du prix pouvant correspondre à l’inclusion d’éléments mobiliers dans la vente. Ils affirment que s’ils ont contacté le notaire pour régulariser la situation, ce n’est que parce qu’ils pensaient qu’une erreur avait été effectivement commise, mais qu’ils ont ensuite fait part de leur volonté de ne plus acquérir le parking le 17 septembre 2018. Ils indiquent n’avoir utilisé le parking qu’à partir du moment où les notaires leur ont indiqué que celui-ci était inclus dans la vente. Ils considèrent que leur signature de l’acte rectificatif le 20 septembre 2020 ne les empêche pas d’en solliciter l’annulation, la signature n’étant intervenue que dans le cadre de l’exécution provisoire.

Ils contestent avoir fait preuve de résistance abusive et font valoir qu’ils ont toujours tenté de trouver une solution amiable, qu’ils n’avaient pas reçu l’assignation, mais ont été diligents après la signification du jugement, qu’ils ont ainsi payé les frais afférents à la régularisation de l’acte authentique qui résulte, selon eux, de l’erreur du notaire, ainsi que l’ensemble des charges de copropriété et taxes foncières afférentes au parking litigieux.

Par dernières conclusions transmises le 1er août 2024 au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [Y] [P] et Mme [K] [S] épouse [P] sollicitent de la cour qu’elle :

' confirme purement et simplement le jugement entrepris,

Y ajoutant :

' condamne in solidum M. [O] et Mme [L] épouse [O] au paiement d’une somme de 3 000 euros pour résistance abusive, et encore celle de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur l’irrecevabilité de l’assignation, les époux [P] font valoir que leur assignation n’avait pas à faire l’objet d’une publication obligatoire à la conservation des hypothèques, ne visant qu’à la régularisation d’un acte authentique et au remboursement de charges de copropriétés. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, les époux [O] ne justifient d’aucun grief nécessaire dans le cadre d’une nullité pour vice de forme.

Les époux [P] font valoir qu’aucun vice du consentement n’est invoqué par les appelants, mais plutôt une absence de consentement. Ils soutiennent qu’en application de l’article 1583 du code civil, l’accord sur la chose et le prix a eu lieu dès leur acceptation de l’offre dès lors que le différend ne porte pas sur les modalités de la vente, mais sur la chose au sens de l’article précité, à savoir le parking qui était mentionné dans l’offre. Ils font valoir que le consentement des époux [O] ne peut être remis en cause puisqu’ils ont sollicité la rectification de l’acte auprès de leur notaire le 21 mars 2017 et l’ont signé le 22 septembre 2020 sans formuler de réserves, ni initier au préalable de procédure de suspension de l’exécution provisoire.

Les intimés considèrent que les époux [O] ont fait preuve de résistance abusive en l’absence de réponse à la sommation de leur notaire de réitérer l’acte rectificatif qu’ils avaient sollicité, d’absence de comparution à l’audience en première instance et en l’état, désormais, de leur demande d’annulation de l’acte signé.

Par ordonnance sur incident du 13 mars 2024, la péremption de l’instance a été écartée.

La procédure a été clôturée à la date du 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à la régularisation de la vente du parking

Sur la recevabilité de l’assignation délivrée par les époux [P]

Aux termes de l’article 28 du décret n°55-22 du 4 janvier 1995, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

1° Tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs :

a) Mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil ;

(…)

2° Les actes entre vifs dressés distinctement pour constater des clauses d’inaliénabilité temporaire et toutes autres restrictions au droit de disposer, ainsi que des clauses susceptibles d’entraîner la résolution ou la révocation d’actes soumis à publicité en vertu du 1° ; de même, les décisions judiciaires constatant l’existence de telles clauses ;

Les décisions judiciaires arrêtant ou modifiant le plan de redressement de l’entreprise rendu en application des chapitres II ou III de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaires des entreprises qui prononcent en application des articles 70 ou 89-1 de la loi précitée l’inaliénabilité temporaire d’un bien immobilier compris dans le plan.

3° Les attestations notariées, établies en exécution de l’article 29 en vue de constater la transmission ou la constitution par décès de droits réels immobiliers ;

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

a) Les actes confirmatifs de conventions entachées de causes de nullité ou rescision ;

b) Les actes constatant l’accomplissement d’une condition suspensive ;

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort ;

d) Les décisions rejetant les demandes visées à l’alinéa précédent et les désistements d’action et d’instance ;

e) Les actes et décisions déclaratifs ;

5° (abrogé) ;

6° Les conventions d’indivision immobilière ;

7° (abrogé) ;

8° Les actes qui interrompent la prescription acquisitive conformément aux articles 2244 et 2248 du code civil, et les actes de renonciation à la prescription acquise ;

9°(…).

En l’occurrence, par assignation du 20 septembre 2019, les époux [P] ont attrait les époux [O] devant le tribunal judiciaire de Draguignan en vue d’obtenir, sous astreinte, la rectification de l’acte authentique de vente du 21 janvier 2016 aux fins d’y inclure le lot 296 correspondant au parking, ainsi que le remboursement des charges de copropriété y afférentes, outre des dommages et intérêts.

Si l’acte authentique rectificatif opère mutation complémentaire d’un droit réel immobilier, l’assignation en vue d’une telle régularisation n’est pas soumise aux formalités de publicité obligatoire en vertu des dispositions de l’article susvisé qui ne prévoit pas cette hypothèse. Les autres prétentions formulées ne le supposent aucunement non plus.

Ainsi, aucune irrecevabilité n’est encourue à raison de l’absence de publication par les intimés de leur acte introductif d’instance. Cette fin de non recevoir doit être écartée.

Les prétentions des époux [P] contenues dans leur acte introductif d’instance sont donc recevables.

Sur le bien fondé

En vertu des dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

En vertu de l’article 1103 code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, aux termes de leur offre d’achat signée le 17 octobre 2015, valable jusqu’au 20 octobre 2015, M. [O] et Mme [L] épouse [O] se sont engagés à acquérir, auprès de M. [Y] [P] et Mme [K] [S] épouse [P], un bien situé [Adresse 1] à [Localité 4] au prix de 127 000 euros, honoraires d’agence inclus, le bien étant ainsi désigné : 'appartement 4 pièces, parking privatif et cave'. Cette offre d’achat précisait qu’il serait fait usage d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt pour le financement du bien, qu’une somme de 5 000 euros serait versée à titre de dépôt de garantie, et, que les actes authentiques devraient intervenir avant le 31 décembre 2015, maître [U], notaire à [Localité 4], étant désigné pour être le rédacteur des actes. Sur le même document, en bas de page, M. [Y] [P] et Mme [K] [S] épouse [P] ont expressément accepté cette offre le 19 octobre 2015 au prix de 119 000 euros nets vendeur et 8 000 euros de commission d’agence, 'aux termes des conditions visées au dessus', dans le même document.

C’est donc à cette date et aux termes de cette offre acceptée, qu’est intervenu l’accord des parties sur la chose et sur le prix, quand bien même les modalités de la vente ont été précisées, ensuite, dans le compromis et l’acte authentique de vente. Cette offre acceptée définit le champ contractuel entre les parties, d’où il ressort que les époux [O] se sont portés acquéreurs de l’appartement, mais également de la cave et du parking. Telle était, précisément et sans ambiguïté, la commune intention des parties.

Certes, dans le cadre du compromis de vente, puis de l’acte authentique du 21 janvier 2016, conforme sur ces points, il est fait mention du lot 150 de la copropriété Le Caracas, à savoir un appartement de 4 pièces, cuisine et dépendances, type F4 au rez-de-chaussée du bâtiment C 8, et, du lot 142 correspondant à la cave en sous-sol et portant le n°4. Ces actes n’incluent aucunement le parking dans la description du bien vendu.

Cependant, les appelants ne démontrent pas que l’objet du champ contractuel convenu par eux avec les intimés a été modifié après l’acceptation de l’offre, alors que les échanges pré et post-contractuels entre les parties démontrent que leur commune intention était d’inclure le parking dans le bien vendu.

En effet, contrairement à ce que prétendent M. [O] et Mme [L] épouse [O], la concordance du prix retenu dans l’offre acceptée le 19 octobre 2015 et dans l’acte de vente du 21 janvier 2016 ne peut pas s’expliquer par le fait que des éléments mobiliers auraient remplacé la valeur du parking, alors que cet acte authentique, tout comme le compromis, ne porte aucune mention de la cession de mobiliers. Aucun élément objectif externe n’explique le maintien du prix convenu entre les parties, à l’identique, autrement que par un oubli matériel manifeste dans le compromis et dans l’acte notarié au titre de ce stationnement.

En outre, il résulte d’un courrier du syndic de la copropriété Le Caracas à [Localité 4], au sein de laquelle se trouve le bien en cause, en date du 14 juin 2018, ainsi que d’un procès-verbal d’assemblée générale de cette copropriété du 12 juillet 2018, que le règlement de copropriété interdit la vente séparée des appartements et des parkings en son sein.

Au demeurant, il est versé des pièces démontrant l’utilisation de l’emplacement de parking n°58 correspondant au lot 296 de la copropriété par les époux [O] depuis leur acquisition de l’appartement, ce que ces derniers ne contestent pas, sauf à discuter la période effective de cette utilisation.

De plus, force est de relever que M. [O] et Mme [L] épouse [O] ont, dans un premier temps, par un courrier du 21 mars 2017, eux-mêmes, sollicité la régularisation de l’acte notarié, estimant qu’une erreur avait été commise quant à l’oubli du parking dans l’acte, ce qui démontre, à l’évidence, que la volonté des parties, lors de la vente, était bien la cession de l’appartement (lot 150), de la cave (lot 142) et du parking (lot 296), au prix total de 127 000 euros.

Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [O] et Mme [L] épouse [O] sous astreinte à se rendre chez le notaire pour régulariser l’acte rectificatif nécessaire, ce qui a effectivement été réalisé le 22 septembre 2020.

De même, compte tenu du transfert de propriété du parking, le paiement des charges de copropriété et des frais afférents au dit parking incombe au propriétaire, donc aux époux [O] ; la décision contestée mérite donc également confirmation en ce qu’elle a condamné M. [O] et Mme [L] épouse [O] au paiement des charges y afférentes depuis le 21 janvier 2016.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive des époux [O]

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte des pièces produites que, face à l’oubli manifeste du parking dans le compromis et l’acte de vente, et alors qu’ils avaient manifesté eux-mêmes la volonté de régulariser ces documents, faisant effectivement usage du stationnement, les époux [O] ont ensuite totalement changé d’attitude et n’ont pas déféré à la sommation délivrée par leur propre notaire, contraignant les époux [P] à chercher des solutions avec la copropriété et à assumer les charges afférentes à ce lot qu’ils avaient d’ores et déjà vendus.

Cette attitude caractérise une résistance constitutive d’abus, et cause un préjudice à M. [Y] [P] et Mme [K] [S] épouse [P] que le premier juge a justement entendu indemniser à hauteur de la somme de 3 000 euros. La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [O] et Mme [L] épouse [O], qui succombent au litige, supporteront, in solidum, les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sera mise à leur charge au bénéfice des intimés, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions soumises à la cour,

Y ajoutant :

Déclare recevable l’assignation délivrée le 20 septembre 2019 par M. [Y] [P] et Mme [K] [S] épouse [P] envers M. [O] et Mme [L] épouse [O],

Condamne in solidum M. [O] et Mme [L] épouse [O] au paiement des dépens,

Condamne in solidum M. [O] et Mme [L] épouse [O] à payer à M. [Y] [P] et M. [Y] [P], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [O] et Mme [L] épouse [O] de leur demande sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente