COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 DÉCEMBRE 2024

N° 2024/ 446

Rôle N° RG 23/01466 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKWBG

[S] [L] épouse [H]

[J] [H]

C/

[Y] [O]

[V] [K]

[S] [Z]

[B] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Aurélie REYMOND

M^e Flora QUEMENER

M^e Jérome PIANA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de Marseille en date du 13 Décembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/06946.

APPELANTS

Madame [S] [L] épouse [H] ayant élu domicile chez la Société GUIS IMMOBILIER, Administrateur de Biens, dont le siège social est [Adresse 1]

née le 14 Mars 1969 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [J] [H] ayant élu domicile chez la Société GUIS IMMOBILIER, Administrateur de Biens, dont le siège social est [Adresse 1]

né le 10 Mai 1968 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉS

Madame [Y] [O], demeurant [Adresse 4]

Assignée à étude le 14/03/2023

défaillante

Monsieur [V] [K]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/785 du 10/03/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 11 Mars 1994 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Flora QUEMENER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [S] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jérome PIANA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Lucie COUZINIER, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [B] [G]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-3993 du 26/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jérome PIANA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Lucie COUZINIER, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 29 juin 2018, M.et Mme [H] ont donné à bail d’habitation à M. [G] et M. [K] un bien situé à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 600 euros, majoré d’une provision mensuelle sur charges de 70 euros.

Par acte du même jour, Mme [Z] s’est portée caution solidaire pour le règlement des loyers, charges, taxes, impôts, réparations locatives, indemnités d’occupation et tous intérêts et indemnités dus par M. [G] [B] ; Mme [O] en a fait de même pour M. [K].

Le contrat de bail mentionne que les copreneurs sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du contrat.

Un dépôt de garantie de 600 euros a été versé.

Par exploit du 18 mai 2020, M.et Mme [H] ont fait délivrer à MM [G] et [K] un commandement de payer la somme de 3017, 45 euros (hors frais d’huissier) visant la clause résolutoire.

Ce commandement a été dénoncé aux cautions par actes des 25 mai et 03 juin 2020.

Les locataires ont quitté les lieux le 17 septembre 2020.

Par exploits des 19, 21 et 23 novembre 2021, M. et Mme [H] ont fait assigner M.[G], M.[K], Mme [O] et Mme [Z] aux fins principalement de les voir condamner solidairement à un arriéré locatif outre des dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 13 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection de Marseille a statué ainsi :

— déboute M. [J] [H] et Mme [S] [L] épouse [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamne M. [J] [H] et Mme [S] [L] épouse BROUSSETà payer à M. [B] [G] et M.[V] [K] la somme de 88 euros en restitution des frais de changement de serrures non justifiés ;

— condamne M. [J] [H] et Mme [S] [L] épouse [H] à payer à M. [B] [G] et M. [V] [K] la somme de 1 472,56 euros en restitution des provisions sur charges locatives et charges locatives non justifiées ;

— condamne M.[J] [H] et Mme [S] [L] épouse [H] à payer à M.[B] [G] la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamne M. [J] [H] et Mme [S] [L] épouse [H] à payer à M. [V] [K] la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

— condamne M.[J] [H] et Mme [S] [L] épouse [H] à payer à M. [B] [G] la somme de 600 euros en remboursement du dépôt de garantie ;

— condamne M.[J] [H] et Mme [S] [L] épouse [H] aux dépens de l’instance ;

— condamne M. [J] [H] et Mme [S] [L] épouse [H] à payer à M. [B] [G] et Mme [S] [Z] la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [J] [H] et Mme [S] [L] épouse [H] à payer à M [V] [K] la somme de 900 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à charge pour son Conseil de faire application des dispositions de l’article 37 de la loi n ° 91-647 du 10 juillet 1991 ;

— rejette tout autre demande plus ample ou contraire ;

— rappelle que le jugement est exécutoire de droit.

Le premier juge a estimé que devait être déduit du décompte locatif le montant d’un changement de serrure non justifié.

Il a fait droit à la demande de remboursement des charges locatives au motif que celles-ci n’étaient pas justifiées, à l’exception du montant des taxes sur l’enlèvement des ordures ménagères.

Soulignant que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance d’un logement en bon état de réparations en raison d’infiltrations ayant affecté le bien loué, il a fait droit à l’exception d’inexécution soulevée par les locataires.

Il a indemnisé chaque locataire au titre de leur préjudice de jouissance.

Il a rejeté la demande formée par M. [G] tendant à voir condamner M. et Mme [H] à lui rembourser le montant d’une franchise d’assurance.

Ils a condamné M. et Mme [H] à la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 600 euros.

Le 23 janvier 2023, Mme [L] et M.[H] ont relevé appel du jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demande et les a condamnés au versement de diverses sommes.

M. [G] et Mme [Z] ont constitué avocat et formé un appel incident.

M.[K] a constitué avocat et formé un appel incident.

Mme [O] n’a pas constitué avocat.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2023 et le 14 mars 2023 à l’intimée défaillante auxquelles il convient de se référer, M. et Mme [H] demandent à la cour:

— de réformer le jugement déféré en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes et qu’il les a condamnés à payer :

— à M. [G] et M. [K] la somme de 88 euros en restitution des frais de changement de serrures non justifiés,

— à M. [G] et M. [K] la somme de 1.472,56 euros en restitution des provisions sur charges non justifiées,

— à M. [G] la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice de jouissance,

— à M. [K] la somme de 1.000 euros en reparation du préjudice de jouissance,

— à M. [G] la somme de 600 euros en restitution du dépôt de garantie,

— à M. [G] et Mme [Z] la somme de 900 euros par application de l’article

700 du code de procédure civile,

— à M. [K] la somme de 900 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens,

Et statuant a nouveau,

— de condamner solidairement M. [G] [B], M. [K] [V], Mme [Z] [S] et Mme [O] [Y] à leur payer :

— la somme principale de 4.657,51 euros au titre du compte de fin de location, déduction faite du dépôt de garantie et des frais d’huissier, et subsidiairement au paiement de la somme de 3.397,51 euros au titre du compte de fin de location, déduction faite du dépôt de garantie, des frais d’huissier et des provisions sur charges du 1er octobre 2018 au 31 Mars 2020,

— de débouter M. [G] [B], M. [K] [V], Mme [Z] [S] et [D] [O] [Y] de toutes leurs demandes,

Subsidiairement,

— d’ordonner la compensation entre les sommes qui seraient allouées à M. [G] et M. [K] au titre de leur préjudice de jouissance avec les sommes qui leur sont dues au titre du compte de fin de location,

— de condamner solidairement M. [G] [B], M.[K] [V], Mme [Z] [S] et Mme [O] [Y] à payer à Mr et Mme [H] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner solidairement M.[G] [B], M. [K] [V], Mme [Z] [S] et Mme [O] [Y] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer et les dénonces.

Ils font état de l’existence d’un arriéré locatif. Ils notent avoir transmis à leurs locataires un décompte de régularisation de charges pour les années 2017/2018. Ils soutiennent qu’il appartenait à MM [G] et [K] de solliciter la transmission des justificatifs des charges ou de demander à les consulter, ce qu’ils n’ont pas fait. Ils allèguent d’autres régularisations de charges pour l’exercice 2020/2021 et précisent qu’aucune régularisation n’a pu avoir lieu pour la période 2018/2019 et 2019/2020 en raison de la présence d’un syndic bénévole.

Ils indiquent que les locataires n’ont pas payé l’intégralité des provisions sur charge si bien qu’il n’est pas possible de condamner les bailleurs à rembourser ce qui n’a pas été payé. Ils estiment que l’absence de versement de provisions sur charges ne pourrait concerner que les périodes durant lesquelles il n’y a pas eu de régularisation de charges. Ils ajoutent avoir tenu compte, dans leur demande, du montant du dépôt de garantie qu’ils ont déduit.

Ils considèrent que les locataires ne peuvent prétendre à une exception d’inexécution de paiement de leurs loyers et charges à la suite des fortes pluies du 23 octobre 2019. Ils font valoir que ne sont démontrées, ni l’insalubrité du logement loué, ni la violation de leurs obligations. Ils relèvent avoir effectué toute diligence en matière de déclaration de sinistres concernant les infiltrations d’eau. Ils exposent que les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau par la fenêtre et par la toiture (ces derniers incombant au syndicat des copropriétaires) ont été effectués.

Ils contestent tout préjudice de jouissance au détriment des locataires qui ont dû être indemnisés par leur assureur.

Ils déclarent que les locataires n’ont pas permis à la convention IRSI d’être mise en oeuvre.

Ils soutiennent que le logement n’a pas été totalement affecté par les infiltrations et qu’il n’a pas été rendu inhabitable.

Ils déclarent que M. [G] et [K] ne peuvent obtenir une double indemnisation, en étant dispensés du paiement des loyers et charges et en obtenant des dommages et intérêts pour trouble de jouissance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 09 juin 2023 notifiées le 10 août 2023 à l’intimée défaillante auxquelles il convient de se référer, M. [K] demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M.[J] [H] et Mme [S] [L] épouse [H] à lui verser 1000 euros de dommages et intérêts,

statuant à nouveau,

— de condamner M. et Mme [H] à lui verser la somme de 4141, 25 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

* à titre subsidiaire, si une condamnation était prononcée à son encontre :

— de lui accorder des délais de paiement avec un échéancier sur 3 ans à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, en application des dispositions de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989,

— d’ordonner la compensation entre les sommes précitées,

— de condamner M.[B] [G] et sa caution, Mme [S] [Z], à le garantir à hauteur de la moitié de la dette locative,

— de débouter M.[J] [H], Mme [S] [L] épouse [H], M. [B] [G] et Mme [S] [L] du surplus de leurs demandes,

Y ajoutant,

— de condamner solidairement M. [J] [H] et Mme [S] [L] épouse [H] au paiement de la somme de 2500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Il discute le montant de la dette locative réclamée par les M.et Mme [H]. Il fait état de frais d’huissier qui sont à intégrer dans les dépens. Il relève que la demande au titre du changement de la serrure n’est pas justifiée.

Il sollicite la restitution des provisions sur charges, celles-ci n’étant pas justifiées. Il précise qu’aucune pièce justificative ne lui a été communiquée. Il estime trop tardif le décompte de régularisation de charges produit au débat, alors même qu’il avait quitté les lieux loués. Il soulève en outre une prescription.

Il soulève également une exception d’inexécution du paiement du loyer en raison des manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état. Il se plaint d’infiltrations d’eau, d’humidité et de moisissures. Il explique avoir été contraint de quitter le logement.

Il souligne que le débat relatif aux assureurs ne dispense pas les bailleurs de leurs obligations.

Il sollicite des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance qu’il chiffre à hauteur du montant du loyer pour la période durant laquelle il a été hébergé, à savoir du mois de mars 2020 au mois de septembre 2020.

Subsidiairement, il sollicite des délais pour s’acquitter de sa dette et une compensation entre les sommes dues par chaque partie.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 06 juin 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.[G] et Mme [Z] demandent à la cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné M. et Mme [H] à verser à M. [G] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice de jouissance et en ce qu’il a rejeté toute demande plus ample ou contraire,

statuant à nouveau :

— de condamner M. [J] [H] et Mme [S] [H] à verser à M. [B] [G] la somme de 7.482,09 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— de condamner M. [J] [H] et Mme [S] [H] à verser à M. [B] [G] à la somme de 380 euros au titre de son préjudice matériel,

*à titre subsidiaire :

— de déduire du montant de la dette locative les frais d’huissiers indûment comptabilisés à hauteur

de 1.143,05 euros,

— de déduire du montant de la dette locative les frais de changement de serrure indûment comptabilisés à hauteur de 88 euros,

— de déduire du montant de la dette locative les provisions sur charges et charges locatives non

justifiées et comptabilisées à hauteur de 1.892,56 euros,

— de fixer le montant de la dette locative à la somme de 2.676,95 euros après déduction des frais indûment comptabilisés (d’huissier, de changement de serrures, ainsi que des charges locatives),

— de condamner M. [J] [H] et Mme [S] [L], épouse [H], à verser à M. [B] [G] la somme de 7.482,09 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— de condamner M. [J] [H] et Mme [S] [L], épouse [H], à verser à M. [B] [G] à la somme de 380 euros au titre de son préjudice matériel,

— de condamner M. [J] [H] et Mme [S] [L], épouse [H], à payer à Monsieur [B] [G] la somme de 600 euros en remboursement de sa caution,

— d’ordonner la compensation entre le montant de la dette locative et les sommes que M. [J]

[H] et Mme [S] [L], épouse [H], seront condamnées à verser à Monsieur [B] [G],

* à titre infiniment subsidiaire :

— d’accorder un délai de paiement avec un échéancier sur 3 ans à M. [G] et à Mme[Z] s’il devait rester à leur charge une part de la dette locative,

— de condamner M. [K] et Mme [O] à garantir M. [G] et Mme[Z] à hauteur de la moitié de la dette locative,

* en tout état de cause :

— de débouter M. [J] [H] et Mme [S] [H] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens de la présente instance,

— de débouter M. [J] [H] et Mme [S] [H] de l’ensemble de leurs demandes,

— de condamner M. [J] [H] et Mme [S] [H] à verser à M. [G] et à Mme [Z] la somme de 6.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de Maître PIANA.

Ils font état de l’indécence du logement en raison des infiltrations d’eau affectant le bien loué. Ils indiquent que la chambre de M.[G] ne pouvait être utilisée après un deuxième dégât des eaux survenu le 14 novembre 2019. Ils précisent que la toiture risquait de s’effondrer si bien que le logement était dangereux. Ils invoquent des problèmes d’humidité et de moisissures et, avant même le premier sinistre du mois d’octobre 2019, le mauvais état général de l’appartement.

Ils soutiennent que les reproches adressés par les bailleurs à leurs locataires concernant les relations avec les assureurs sont sans lien avec les obligations légales des bailleurs.

Ils déclarent que les bailleurs ont réparé la fenêtre défectueuse avec retard, sans se préoccuper de repeindre les murs.

M.[G] soulève une exception d’inexécution du paiement des loyers en raison du caractère inhabitable du logement. Il précise que sa chambre n’était plus utilisable depuis le mois de novembre 2020.

M.[G] soutient avoir subi un important préjudice de jouissance dont il demande réparation. Il déclare avoir dû s’occuper des conséquences dommageables des sinistres et déménager en plusieurs fois ses affaires. Il chiffre son préjudice à hauteur du montant du loyer dû de novembre 2019 à septembre 2020.

Il sollicite le remboursement de la franchise de son assurance ainsi que la restitution du dépôt de garantie.

Il conteste le coût du changement de serrure et conteste le montant de l’arriéré locatif.

Il sollicite la restitution des provisions sur charges, celles-ci n’étant pas justifiées. Il relève que les pièces justificatives n’ont pas été mises à sa disposition.

A titre subsidiaire, si l’exception d’inexécution n’était pas retenue, il sollicite la compensation entre les sommes dues par chaque partie.

Très subsidiairement, ils sollicitent des délais de paiement.

Ils demandent la condamnation de M. [K] et Mme [O] à les garantir à hauteur de la moitié de la dette locative.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 novembre 2024.

MOTIVATION

Selon l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation (…).

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle (…);

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués;

(…)

Aux termes de l’article 7 de la même loi, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; (…).

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;(…)

demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

M.et Mme [H] sollicitent à titre principal la somme de 4657, 51 euros qui constitue l’arriéré locatif, provisions sur charge inclus, ainsi que :

— la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères de l’année 2019 (224 euros)

— le coût d’une changement d’une serrure d’un montant de 88 euros

— la somme de 161,16 euros au titre de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères pour l’année 2020

— des régularisations de charges au bénéfice des locataires pour un montant de 59,50 euros (dont la période n’est pas lisible sur le décompte) et 6, 75 euros (mentionnée régularisation provisions charges septembre 2020).

Il incombe au bailleur d’accomplir toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par le locataire, sans pouvoir se retrancher derrière le fait que ces troubles proviennent des parties communes de l’immeuble ni renvoyer le locataire à saisir son assureur ou celui de la copropriété (Cass. Civ. 3ème, 9 septembre 2021, n°20-12.347).

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux et de délivrer un logement décent ne cesse qu’en cas de force majeure. Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire pour les troubles résultant du manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’un logement en bon état de réparations locatives.

De son côté, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus sans pouvoir se prévaloir de l’inexécution de travaux de réparation ou d’entretien par le bailleur, sauf à démontrer que le logement est inhabitable.

Le logement loué, d’une surface de 59 m², dispose d’une entrée, d’un séjour avec une cuisine ouverte, de deux chambres, d’une salle d’eau et d’un WC. Il est situé au 5ème étage d’un immeuble en copropriété.

Il est établi que l’appartement a été victime d’infiltrations dans la nuit du 24 octobre 2019 provenant de la toiture de l’immeuble et passant par les fenêtres du logement. La toiture est une partie commune.

M.et Mme [H] se contentent de justifier avoir effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur le 24 octobre 2019, par le biais de leur mandataire, qui notait que la cause du sinistre était une 'infiltration joint fenêtre'. Il est justifié d’une demande d’intervention auprès du syndic pour une infiltration en toiture, le 24 octobre 2019. Aucune autre demande n’a été faite et M.et Mme [H] ne démontrent pas avoir effectué toutes les diligences nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires pour remédier aux troubles de jouissance subis par leurs locataires.

Ils versent au débat un constat amiable de dégâts des eaux, daté du 28 janvier 2020, signé par M.[G] et leur mandataire qui évoquent des infiltrations par la fenêtre (ou porte-fenêtre).

Ils justifient de la réparation de la fenêtre par une facture du 27 janvier 2020.

Le 16 septembre 2020, un ingénieur en structure, mandaté par la ville de [Localité 5], a visité l’appartement. Il a noté que celui-ci avait subi des dégradations importantes dues à des infiltrations d’eaux de pluie et relevé que la toiture située au dessus de l’appartement présentait des défauts structurels conséquents et n’étaient pas étanche, ce qui témoigne de l’absence de travaux faits par le syndicat des copropriétaires.

Il n’est pas démontré que l’ensemble de l’appartement est devenu inhabitable. Selon les pièces produites, c’est essentiellement l’une des chambres qui a été affectée par les infiltrations. Des photographies témoignent également d’un décollement de la peinture dans la salle d’eau et la douche, sans rendre cette pièce inutilisable. Dès lors, MM [G] et [K] ne peuvent prétendre à une exception d’inexécution de paiement de leur loyer et charges. En revanche, ils ont été victimes de troubles de jouissance qu’il convient de réparer.

L’une des causes des infiltrations est l’absence d’étanchéité suffisante d’une fenêtre ce qui a rendu le logement indécent puisque cet élément n’assurait pas la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, comme l’exige l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 ; cette fenêtre n’a été réparée qu’en janvier 2020. L’autre cause d’infiltrations est l’absence d’étanchéité suffisante de la toiture, partie commune ; la toiture n’était toujours pas réparée en septembre 2020. Par ailleurs, aucune autre réparation n’est intervenue dans les lieux loués, certaines peintures étant écaillées et en mauvais état.

M.[G] n’a pu utiliser sa chambre dans des conditions normales, celle-ci ayant été fortement impactée par les infiltrations; son préjudice sera intégralement réparé par la somme de 2800 euros.

M. [G] ne justifie par aucune pièce de la réalité du préjudice matériel qu’il déplore ; il ne peut prétendre au paiement, par M.et Mme [H] du montant de la franchise de l’assurance de Mme [Z] (qui a accepté l’indemnisation faite par son assureur au titre des dommages sur les effets personnels dont se plaignait M. [G]).

Le préjudice de jouissance de M.[K] sera intégralement réparé par la somme de 2000 euros.

Selon l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

L’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 n’exige pas une communication systématique des pièces justificatives au locataire, le bailleur se devant seulement de les tenir à disposition du locataire sans être obligé de lui en remettre une copie. Il suffit alors de venir les consulter sur place, chez le bailleur, dans les locaux de l’intermédiaire immobilier chargé de la gestion immobilière ou du syndic de copropriété.

Le bailleur peut néanmoins toujours justifier des charges appelées au cours de l’instance de demande en paiement.

La communication d’un décompte de charges établi par le syndic même détaillé ne dispense pas de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives; les pièces justificatives de chaque poste de dépense ne se confondent ni avec le décompte détaillé par nature de charges, ni avec les relevés généraux des dépenses.

Si l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur doit justifier des charges récupérables, il ne précise pas les moyens permettant la consultation des pièces justificatives. Ces documents sont tenus par le bailleur à la disposition du locataire et c’est au bailleur de justifier qu’il a rempli cette obligation.

M.et Mme [H] ne démontrent pas avoir tenu à la disposition de leurs locataires les pièces justificatives des charges dont ils sollicitent le paiement.

MM [G] et [K] sont en droit de réclamer la restitution des provisions sur charges et les charges prélevées non justifiées et à ne pas verser celles qui sont réclamées.

M.et Mme [H] justifient uniquement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères des années 2018, 2019 et 2020.

En tenant compte de ces éléments, il convient de condamner solidairement MM [G], [K], Mme [Z] et Mme [O] à verser à M.et Mme [H] la somme de 3236, 95 euros au titre de l’arriéré locatif, le dépôt de garantie ayant été déduit.

Il convient d’ordonner la compensation entre les sommes dues par les parties à l’instance.

Le jugement déféré, qui a accepté l’exception d’inexécution soulevée par MM [G] et [K] ainsi que Mme [Z] sera infirmé; il sera également infirmé s’agissant des sommes auxquelles les parties ont été condamnées.

Sur la demande de M.[K] tendant à voir condamner M.[G] et Mme [Z] à les garantir à hauteur de la moitié de la dette locative et sur la demande de M.[G] et Mme [Z] à voir condamner M.[K] et Mme [O] à les garantir à hauteur de la moitié de la dette locative

L’article 1317 du code civil énonce qu’ entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part.

Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part.

M.[K] ne peut solliciter aucune garantie à l’encontre de M.[G] et de Mme [Z], ces derniers n’ayant commis aucune faute à son encontre ; il en est de même de la demande de garantie formée par M.[G] et Mme [Z] à l’encontre de M.[K] et Mme [O].

En revanche, chaque co-débiteur dispose d’un recours contre l’autre à hauteur de la moitié de la dette locative, selon les modalités de l’article 1317 du code civil.

Sur les demandes de délais de paiement

M.[K] sera débouté de sa demande de délais de paiement qu’il forme en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 qui ne trouvent pas application.

M.[G] et Mme [Z] seront également déboutés de leur demande de délais de paiement sur une durée de trois ans.

Il n’y a pas lieu non plus de leur accorder des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil puisqu’ils ne justifient pas du montant actuel de leurs ressources.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Chaque partie est partiellement succombante. Il convient de faire masse des dépens et dire que M.et Mme [H] prendront en charge la moitié des dépens de première instance et d’appel, M.[K] et Mme [O] 30% des dépens de première instance et d’appel et M.[G] et Mme [Z] 20% des dépens de première instance et d’appel.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a condamné M.et Mme [H] aux dépens et au versement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt par défaut, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement déféré ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE solidairement MM [B] [G], [V] [K], Mme [S] [Z] et Mme [Y] [O] à verser à M. [J] [H] et Mme [S] [H] née [L] la somme de 3236,95 euros au titre de l’arriéré locatif, la dépôt de garantie ayant été déduit, et après restitution des provisions sur charges et des charges non démontrées ;

CONDAMNE M. [J] [H] et Mme [S] [H] née [L] à verser à M.[B] [G] la somme de 2800 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

REJETTE la demande de M.[B] [G] au titre de son préjudice matériel ;

CONDAMNE M. [J] [H]et Mme [S] [H] née [L] à verser à M. [V] [K] la somme de 2000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

ORDONNE la compensation des sommes dues entre les parties ;

REJETTE la demande de M.[V] [K] tendant à voir condamner de M. [B] [G] et Mme [S] [Z] à le garantir à hauteur de la moitié de la dette ;

REJETTE la demande de M.[B] [G] et Mme [S] [Z] tendant à voir condamner M.[V] [K] et Mme [Y] [O] à les garantir à hauteur de la moitié de la dette ;

DIT que M. [V] [K] dispose d’un recours à l’encontre de M.[B] [G] en application de l’article 1317 du code civil à hauteur de la moitié de la dette locative ;

DIT que M.[B] [G] dispose d’un recours contre M.[V] [K] en application de l’article 1317 du code civil à hauteur de la moitié de la dette locative ;

REJETTE la demande de délais de paiement formée par M.[V] [K], M.[B] [G] et Mme [S] [Z];

REJETTE les demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT MASSE des dépens de première instance et d’appel ;

DIT que M. [J] [H] et Mme [S] [L] épouse [H] prendront en charge la moitié des dépens de première instance et d’appel, que M. [V] [K] et Mme [Y] [O] prendront à leur charge 30% des dépens de première instance et d’appel et que M. [B] [G] et Mme [S] [Z] prendront à leur charge 20% des dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,