COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 12 DECEMBRE 2024

N°2024/

Rôle N° RG 21/01431 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG3WD

S.A. MERCIALYS

C/

[Y] [P]

S.A.S. BETTY SHOES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier COURTEAUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de TARASCON en date du 10 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00914.

APPELANTE

S.A. MERCIALYS prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [Y] [P]

es qualité de mandataire liquidateur de la société BETTY SHOES en vertu d’un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire du 5 juin 2020 rendu par le tribunal de commerce de TARASCON.

assignée à personne habilitée le 13/04/2021

demeurant [Adresse 2]

défaillant

S.A.S. BETTY SHOES

demeurant [Adresse 4]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur, président suppléant

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2024.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Selon bail commercial en date des 26 février et 11 mars 2015, la SA Mercialys a donné en location à M. [G] [S], agissant pour le compte de la SAS Betty Shoes exerçant sous l’enseigne Betty Boots en cours de formation, le local n° 11 situé dans le [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer annuel de base de 48.700 € HT, payable par trimestre et d’avance. Le bail a été conclu pour une durée de 10 ans à compter du 27 février 2015 et porte sur l’activité de vente de chaussures

La SAS Betty Shoes rencontrant des difficultés financières, un protocole d’accord transactionnel a été signé par les parties les 1er et 3 mars 2017 prévoyant le règlement de la somme de 14.810,71€ que le preneur a expressément reconnu devoir au 1er mars 2017, en un versement de 6.000 € le 10 mars 2017 puis en 11 mensualités de 800,98 € en sus du paiement du loyer, des charges et accessoires courants.

Par acte extra-judiciaire du 18 mai 2018, la SA Mercialys a fait délivrer à la SAS Betty Shoes un commandement de payer la somme de 25.384,20 € au titre des loyers impayés au 7 mai 2018 et visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier en date du 15 juin 2018, la SAS Betty Shoes a formé opposition au commandement de payer et fait citer la SA Mercialys devant le tribunal de grande instance de Tarascon aux fins notamment de:

— dire et juger que le commandement est nul et de nul effet,

— condamner, sous astreinte, la SA Mercialys à justifier des charges et de l’impôt foncier facturés,

— dire que la société Mercialys est défaillante dans le respect de ses obligations et notamment d’assurer la jouissance paisible à son preneur,

— ordonner la suspension du paiement des loyers rétroactivement à compter du 1er janvier 2018,

— à titre subsidiaire, si la résiliation du bail était prononcée, condamner la SA Mercialys à lui payer la somme de 150.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Me [Y] [P] est intervenu volontairement à la procédure ès qualités de mandataire liquidateur de la SAS Betty Shoes, placée en liquidation judiciaire par jugement du 5 juin 2020.

Par jugement en date du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Tarascon a:

— reçu en son intervention volontaire Me [P], en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS Betty Shoes,

— fixé la créance de la SA Mercialys au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Betty Shoes à la somme de 187.747,44 € échue au 21 juillet 2020,

— condamné la SA Mercialys à payer à la SAS Betty Shoes la somme de 67.000 € à titre de dommages et intérêts et dit que cette somme viendra en compensation avec celle due par la SAS Betty Shoes,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné la SAS Betty Shoes aux dépens qui seront recouvrés selon les règles de la liquidation judiciaire.

Le tribunal a retenu à cet effet que:

— sur la nullité du commandement de payer:

* le commandement délivré comporte un décompte détaillé de la créance qui est joint à l’acte, qui précise notamment les échéances des loyers et leur montant, les appels de charges ainsi que les sommes versées par le preneur,

* le commandement de payer du 18 mai 2018 est donc régulier,

— sur le jeu de la clause résolutoire et l’exception d’inexécution:

* la société Betty Shoes n’a pas réglé la somme visée au commandement de payer dans le délai d’un mois qui lui était imparti mais a formé opposition au commandement de payer dans ce délai excipant d’une exception d’inexécution par le bailleur, lui reprochant d’avoir failli à ses obligations de délivrance et de lui assurer une jouissance paisible, notamment en ne prenant pas les mesures nécessaires pour permettre une affluence suffisante de clientèle dans le centre commercial,

* s’il ressort des procès-verbaux de constat dressés à la demande de la preneuse que le centre commercial l’Aurélienne est quasiment désert, que des boutiques sont fermées et que les activités de promotion, d’animation et de publicité du centre commercial telles que prévues au bail sont réduites, ces éléments qui ont nécessairement une incidence sur l’activité de la société Betty Shoes, n’autorisent pas à eux seuls la rétention des loyers, ni leur suspension,

* le preneur ne justifie pas avoir manifesté ses inquiétudes auprès du bailleur avant la délivrance du commandement de payer et les difficultés financières de la société Betty Shoes préexistaient ainsi qu’il en ressort du protocole transactionnel du 1er mars 2017,

— les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans le délai d’un mois et l’exception d’inexécution ne permettant pas d’écarter la clause résolutoire mais seulement de demander des dommages et intérêts, la résiliation du bail est acquise, étant précisé qu’elle n’est pas demandée du fait de l’admission de la société Betty Shoes en procédure de liquidation judiciaire,

* la créance de la société Mercialys doit être fixée à la somme de 187.747,44 € après déduction de la somme de 4.518,86 € correspondant aux charges et taxes foncières dont le montant et la répartition ne sont pas justifiés,

* le manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible justifie d’accorder au preneur une somme de 62.000 € à titre de dommages et intérêts,

— sur l’adhésion imposée à l’association des exploitants du centre commercial:

* la société Betty Shoes, arguant du caractère imposé de cette adhésion, réclame le paiement d’une somme de 42.050 € en réparation de son préjudice, correspondant au montant des cotisations versées,

* cette adhésion forcée cause un préjudice au preneur contraint de s’acquitter de sommes supplémentaires,

* il sera accordé à la société Betty Shoes une somme de 5.000 € en réparation de ce chef de préjudice en ce qu’elle a nécessairement pu tirer profit de l’activité dispensée par l’association.

Par déclaration en date du 29 janvier 2021, la société Mercialys a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions déposées par RPVA le 27 avril 2021, la SA Mercialys demande à la cour de:

Vu les articles L 145- 1 et suivants du code de commerce,

Vu les articles 1741, 1224, 1228 et 1728 du code civil,

— déclarer recevable et bien fondé l’appel formé par la société Mercialys,

— infirmer le jugement rendu le 10 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Tarascon en ce qu’il a condamné la société Mercialys au paiement de la somme de 67.000 € à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau,

— débouter la société Betty Shoes, représentée par son mandataire judiciaire Me [P], de toutes ses demandes,

— condamner la société Betty Shoes, représentée par son mandataire judiciaire Me [P], au paiement de la somme de 4.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Betty Shoes, représentée par son mandataire judiciaire Me [P], au paiement des entiers dépens en ce compris ceux de première instance.

Me [Y] [P], ès qualités de mandataire judiciaire de la société Betty Shoes et la SAS Betty Shoes, régulièrement assigné par acte du 13 avril 2021 remis à personne habilitée, n’a pas constitué avocat. Les conclusions d’appel lui ont également été signifiées par acte du 4 mai 2021, délivré dans les mêmes conditions que la déclaration d’appel.

La déclaration d’appel et les conclusions ont été aussi notifiées à la SAS Betty Shoes par acte du 10 mai 2021, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 8 octobre 2024.

MOTIFS

La société Mercialys fait grief au premier juge d’avoir considéré qu’elle avait manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance, justifiant sa condamnation au paiement d’une somme de 62.000 € à titre de dommages et intérêts.

Elle rappelle que, sauf stipulations contractuelles contraires, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial n’a pas d’autres obligations que celles édictées par le code civil et que plus particulièrement il n’existe pas d’obligation légale pour le bailleur d’un tel local d’assurer le maintien de l’environnement commercial.

Elle souligne que la chronologie des faits démontre que jusqu’à l’engagement de la procédure judiciaire suite à la délivrance d’un commandement de payer, la société locataire ne s’est jamais plainte d’une baisse de la commercialité, un tel prétendu manquement du bailleur à ses obligations n’ayant que pour seul objectif de tenter de justifier une dette locative.

Elle reproche au tribunal d’avoir fait une lecture partielle des pièces produites et notamment des constats d’huissier communiqués par la société Betty Shoes alors qu’elle justifie, pour sa part, par la production du plan du centre commercial, que la locataire avait pour voisin un salon de coiffure et la société Darty et qu’il n’existe aucune désertification du centre commercial.

Elle soutient par ailleurs qu’aucune obligation ne pèse sur le bailleur concernant la fréquence des animations dans le centre commercial et leur nature, d’autant que ni la locataire, ni aucune société preneuse ne se sont plaintes d’un manque d’animation. Elle souligne, qu’au contraire, elle rapporte la preuve des différentes animations engagées tout au long de l’année dans le centre commercial.

Les parties sont en l’état d’un bail commercial en date des 26 février et 11 mars 2015 aux termes duquel la SA Mercialys a donné en location à M. [G] [S], agissant pour le compte de la SAS Betty Shoes exerçant sous l’enseigne Betty Boots en cours de formation, le local n° 11 situé dans le [Adresse 5] à [Localité 3] moyennant le paiement d’un loyer annuel de base de 48.700 € HT, payable par trimestre et d’avance. Ledit bail a été conclu pour une durée de 10 ans à compter du 27 février 2015 et porte sur l’activité de ' vente de chaussures hommes, femmes, enfants outre une activité accessoire de vente de maroquinerie et accessoires se rapportant à l’activité principale dans la limite de 20% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé.'

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…).

L’article 1719 3° impose au bailleur d’un local commercial dans une galerie marchande ou un centre commercial, l’obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux loués, mais non celle, dans le silence du bail, d’assurer l’activité du site et le maintien de l’environnement commercial.

Ainsi, en l’absence de stipulations contractuelles contraires, le bailleur d’un local situé dans un centre commercial n’a pas d’autres obligations que celles édictées par le code civil.

En l’espèce, le bail litigieux ne comporte aucune disposition imposant à la société Mercialys d’assurer le maintien de l’activité du centre, l’article 1 intitulé ' description du centre commercial’ stipulant, au contraire, que ' Les locaux, objets du bail, dépendent du centre commercial l’Aurélienne situé (…) Le centre commercial comprend actuellement sur un niveau:

— une galerie marchande comprenant des commerces,

— une grande surface alimentaire,

— une cafétéria,

— un centre-auto,

— un magasin de meubles et une jardinerie,

— une station de distribution de carburants,

— les parties communes générales et spéciales.

Enfin, des parkings situés sur un niveau, des voiries, des aires d’accès desservent le centre commercial.

Les éléments descriptifs ci-dessus restent indicatifs. Ils ne concernent que les caractéristiques générales du centre commercial et ne comportent donc aucune garantie d’une immutabilité physique ou commerciale qui serait incompatible avec les variantes de la conjoncture et les opportunités de la distribution.'

Il est également précisé que ' Le preneur déclare avoir apprécié par lui -même et sous sa propre responsabilité aussi bien la commercialité d’ensemble du centre commercial que celle des locaux donnés à bail, sans que le bailleur garantisse aucun résultat à quelque titre et pour quelque cause que ce soit. A cet égard, le bailleur ne garantit en aucun cas le chiffre d’affaires envisagé pour l’ensemble du centre commercial et pour chaque exploitation (…)'

En l’espèce, pour retenir un manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux loués, le premier juge s’est appuyé sur deux procès-verbaux de constat dressés à la demande de la SA Betty Shoes et qui sont produits en cause d’appel par la société Mercialys, lesquels mettent en évidence que:

— deux commerces à proximité du magasin exploité par la preneuse sont fermés, le magasin de vêtements ' MIM’ et une pharmacie, qui a transféré ses locaux dix jours avant ( premier procès-verbal en date des 14, 16 et 19 juin 2018),

— le second constat dressé le 23 janvier et le 26 janvier 2019 met en évidence que l’entrée 1 est beaucoup plus fréquentée que l’entrée 2, que l’allée au niveau de l’entrée 1 est consacrée aux stands d’animation, qu’aucun local n’est fermé dans cette allée laquelle est ' gaie et vivante’ du fait que toutes les enseignes sont éclairées et qu’enfin, le parking est rempli du côté de l’allée1.

Le tribunal ne pouvait donc en conclure que le centre commercial l’Aurélienne est quasiment désert et sans aucune animation, ce qui ne ressort pas de ces deux procès-verbaux même si manifestement une des deux entrées du centre commercial est plus fréquentée que l’autre.

L’huissier n’a pas mentionné les autres commerces situés dans le centre commercial alors que la société appelante, pour sa part, produit le plan du centre commercial en date du mois de novembre 2018 qui établit que les voisins de la preneuse sont la société Darty et le salon de coiffure Pascale Coste, drainant une clientèle. L’huissier n’a par ailleurs interrogé aucun commerçant, ni client.

Le premier juge a retenu l’absence de véritable dynamique pour l’implantation des commerces, ce qui est contredit par les différents baux conclus ou renouvelés pendant la période litigieuse et qui sont communiqués par la société Mercialys:

— bail ' Darty’ à effet de mars 2017,

— renouvellement du bail ' Courir’ en septembre 2018, locataire depuis 2008,

— renouvellement de l’enseigne’ Yves Rocher’ à compter de septembre 2016,

— renouvellement du bail ' Celio’ à effet de juillet 2018,

— renouvellement du bail ' Micromania’ à compter de janvier 2016,

— bail ' Les Folies Douces’ à effet de décembre 2016.

Les photographies annexées au second constat d’huissier font état de la présence d’autres enseignes comme ' Camaieu’ ou ' Bouygues Telecom'.

Le tribunal a également considéré que les activités de promotion, d’animation et de publicité du centre commercial telles que prévues au bail ( article 17) sont réduites.

Or, il y a lieu d’observer en premier lieu que la présence de stands d’animation a été expressément constatée par l’huissier dans son procès-verbal de constat dressé en janvier 2019.

Il est en outre versé aux débats par la société appelante:

— la lettre d’actualité de septembre 2017 proposant un grand vide dressing solidaire à l’occasion de la rentrée des classes, avec un animateur, des hôtesses, une campagne radio, des flyers…

— la lettre d’actualité du mois d’octobre 2017 faisant état d’un atelier maquillage ' [6]',

— la lettre d’actualité de décembre 2017 mentionnant l’organisation d’une fête foraine et d’une rencontre avec le [Localité 7] noël, de la présence de nombreux stands de jeux ( barbe à papa, pêche aux canards …), des ouvertures exceptionnelles des commerces les dimanches de décembre, ainsi qu’un communiqué de presse, la diffusion de spots à la radio et la distribution de 5.000 flyers

— un extrait du contenu du site internet de la galerie du 10 décembre 2018 résumant les activités organisées et à venir sur la période,

— le calendrier annuel de toutes les opérations prévues sur l’année 2017 avec la mise en place d’animations et de différentes opérations à des périodes clés de l’année ( saint-Valentin, Pâques, fêtes des mères, fêtes des pères, black friday, soldes…).

En considération de ces éléments, la preuve d’un manquement du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible n’est nullement rapportée, étant relevé que la SAS Betty Shoes n’a jamais manifesté la moindre inquiétude auprès du bailleur avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 18 mai 2018.

Le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SA Mercialys au paiement de la somme de 62.000 € à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice financier subi par la preneuse sera donc infirmé.

Le tribunal a, par ailleurs, condamné la société Mercialys à régler à la société Betty Shoes une somme de 5.000 € au titre de son préjudice résultant de l’adhésion imposée à l’association des exploitants du centre commercial.

L’article 17 du bail intitulé ' Promotion, animation et publicité du centre commercial’ énonce que le preneur ' s’engage à contribuer financièrement à la promotion et l’animation du centre commercial en versant sa participation au bailleur pour constituer un fonds marketing géré par le bailleur ou tout mandataire du bailleur (…) Les contributions financières des différents preneurs, qui constituent le fonds marketing, seront versées directement au bailleur (…) ' .

L’avenant régularisé entre les parties le 11 mars 2015 indique en son article 17 que ' L’association des commerçants du centre commercial a pour objet de permettre aux commerçants eux-mêmes de définir et de mener à bien le développement et la promotion du centre commercial et de préciser la politique commerciale à suivre par des moyens collectifs. Le preneur pourra adhérer à cette association des commerçants pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements éventuels. Il devra, dans cette hypothèse, exécuter les décisions régulièrement prises par celle-ci (…)

Le preneur règlera au titre du budget d’ouverture du fonds marketing la somme forfaitaire de 77 € HT, TVA en sus. Le preneur règlera au titre de la contribution annuelle du fonds marketing la somme de 10 € HT / m² (…) Le preneur s’engage à acquitter entre les mains du bailleur, en sus de cette contribution annuelle, le montant de la TVA.'

Il ressort de ces dispositions que l’adhésion à l’association des commerçants du centre commercial n’est pas obligatoire mais facultative et qu’il est uniquement prévu, non pas le versement de cotisations, mais le versement au bailleur d’une contribution annuelle à un fonds marketing pour les frais d’animation du centre commercial s’élevant à 10 € HT par an et par m².

Par conséquent le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la société Mercialys au paiement de la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi par la preneuse du fait d’une adhésion forcée à l’association des commerçants ne peut qu’être infirmé.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par défaut,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Tarascon en ce qu’il a condamné la SA Mercialys à payer à la SAS Betty Shoes la somme de 67.000 € à titre de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau sur ce point,

Déboute Me [Y] [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Betty Shoes et la SAS Betty Shoes de leurs demandes à l’encontre de la SA Mercialys,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Laisse les dépens de la procédure d’appel à la charge de Me [Y] [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SAS Betty Shoes et de la SAS Betty Shoes.

Le Greffier, La Présidente,