LB/PM

Numéro 25/2646

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

Dossier : N° RG 24/00175 – N° Portalis DBVV-V-B7I-IXMV

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Affaire :

[C] [D]

[E] [R]

C/

[V] [H]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 25 SEPTEMBRE 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 7 Avril 2025, devant :

Laurence BAYLAUCQ, magistrat chargé du rapport,

assisté de M^me DENIS, Greffier présent à l’appel des causes,

Laurence BAYLAUCQ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Philippe DARRACQ et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Présidente

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Madame [C] [D]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-100 du 08/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représentée par M^e Katia DUCUING, avocat au barreau de PAU

Monsieur [E] [R]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-64445-2024-101 du 08/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PAU)

Représenté par M^e Katia DUCUING, avocat au barreau de PAU

INTIMEE :

Madame [V] [H]

née le 16 Juin 1973 à [Localité 5] (BELGIQUE)

de nationalité Belge

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Cécile FELIX de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES – ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU

assistée de M^e Michel GAMELON de la SCP HGB AVOCATS, avocat au barreau de BRIEY

sur appel de la décision

en date du 21 DECEMBRE 2023

rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat en date du 10 août 2015, Mme [V] [H] a donné à bail à M. [E] [R] et Mme [C] [D] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 4].

Par acte du 6 septembre 2021, Mme [H] a fait délivrer à M. [R] et Mme [D] un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 30 août 2022, Mme [H] a fait délivrer à M. [R] et Mme [D] un deuxième commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs et de payer visant la clause résolutoire.

Par acte en date du 28 mars 2023, Mme [H] a fait assigner M. [R] et Mme [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau en vue de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires et les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 9 742,78 euros au titre de l’arriéré de loyers au 28 février 2023 d’une indemnité d’occupation et de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 21 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 août 2015 entre Mme [V] [H] et M. [E] [R] et Mme [C] [D] concernant une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 01 octobre 2022.

— ordonné en conséquence à M. [E] [R] et Mme [C] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement.

— dit qu’à défaut pour M. [E] [R] et Mme [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [V] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

— condamné solidairement M. [E] [R] et Mme [C] [D] à verser à Mme [H] la somme de 11 463,05€ au titre des loyers restant dus au 11 octobre 2023 (loyer du mois de septembre 2023 inclus).

— condamné solidairement M. [E] [R] et Mme [C] [D] à verser à Mme [V] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

— dit que M. [E] [R] et Mme [C] [D] pourront s’acquitter de leur dette en 24 mensualités de 450€ chacune à verser avant le 10 de chaque mois et pour la première fois à compter du mois suivant la signification du jugement, la dernière mensualité étant majorée de la totalité du solde.

— dit qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son échéance le solde deviendra immédiatement exigible.

— condamné M. [E] [R] et Mme [C] [D] à verser à Mme [V] [H] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné M. [E] [R] et Mme [C] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation.

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 15 janvier 2024, Mme [D] et M. [R] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance de référé du 11 avril 2024, le Premier Président de la cour d’appel de Pau a débouté Mme [D] et M. [R] de leur demande tendant à voir arrêter l’exécution provisoire assortissant le jugement prononcé par le tribunal judiciaire de Pau le 21 décembre 2023, condamné Mme [D] et M. [R] à payer à Mme [H] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2025.

***

Vu les conclusions notifiées le 10 février 2025 par Mme [D] et M. [R] qui demandent à la cour de :

infirmer le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Pau,

En conséquence,

A titre principal,

juger que les locataires de bonne foi avaient repris le paiement mensuel des loyers,

juger que toutes les attestations d’assurances ont bien été produites à la bailleresse par les locataires,

di juger (sic) que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 août 2005 n’étaient pas réunies,

juger en conséquence que l’expulsion du 7.09.2024 n’avait pas lieu d’être ordonnée,

juger que les anciens locataires ne sont redevables que de la somme de 4 610€ au titre du paiement des loyers de retard,

juger qu’ils bénéficieront d’un échelonnement du paiement de la dette sur une durée de 24 mois,

condamner Mme [H] au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens, frais et accessoires de première instance et d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 2 juillet 2024 par Mme [H] qui demande à la cour de :

débouter les appelants de l’appel qu’ils ont formé contre le jugement de la Chambre des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Pau prononcé le 21 décembre 2023 et le confirmer,

les condamner aux entiers dépens d’appel ainsi qu’au paiement, ensemble, de 2 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire il y a lieu de relever que les demandes des appelants tendant à voir juger qu’ils avaient repris le paiement mensuel des loyers, que toutes les attestations d’assurances ont bien été produites par eux à la bailleresse et que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 août 2005 n’étaient pas réunies ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais en réalité des moyens développés au soutien de leurs prétentions qu’il convient par conséquent d’examiner comme tels dans les développements qui vont suivre.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion, l’arriéré locatif et les délais de paiement :

Les appelants font valoir qu’ils ont adressé à Mme [H] l’attestation d’assurance pour l’année 2021, qu’ils justifient également de l’attestation d’assurance pour l’année 2022, que Mme [H] avait connaissance qu’ils étaient assurés pour avoir reçu et complété un constat de dégât des eaux en juin 2022.

Ils soutiennent que le défaut de paiement des loyers de leur part était en lien avec de nombreux désordres dans le logement loué comme le problème d’humidité, les défauts de volets roulants non conformes dans le garage, le non entretien des volets de la maison, le défaut de planimétrie du carrelage, les problèmes de canalisation auxquels il n’a pas été remédié de manière satisfaisante en dépit des demandes répétées adressées à la bailleresse. Ils contestent avoir fait obstacle à l’intervention des entreprises mandatées par cette dernière. Ils estiment que leur dette s’élève à la date de leurs dernières conclusions à la somme de 4610 euros.

Mme [H] répond que la fourniture tardive d’une attestation d’assurance est déjà un motif de mise en jeu de la clause résolutoire, mais qu’il en va de même de l’obligation principale du contrat de payer son loyer ; elle indique que les locataires n’ont pas respecté leurs obligations sur ces deux points de sorte qu’il est indéniable que la clause résolutoire est acquise, rappelant l’augmentation constante de la dette locative. Elle ajoute que pour les locataires tout a été prétexte de ne pas payer les loyers alors qu’elle a entretenu de manière attentive le bien loué et a respecté ses obligations.

A titre liminaire, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Il y a lieu de préciser en outre que :

les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne s’appliquent pas au bail litigieux en ce qu’elles modifient le paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 en réduisant le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail passé de deux mois à six semaines, car il a été conclu avant son entrée en vigueur et stipulait un délai de deux mois qui a donc été contractualisé, et ce conformément à l’avis rendu récemment par la Cour de cassation (Cass. 3ème Civ, 13 juin 2024, n°24-70.002)

Il convient par conséquent de viser l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023,

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de cette loi prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre selon les dispositions de l’article 7 g) de la même loi le locataire est obligé de 's’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. (…)'

En l’espèce un commandement visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail de payer les loyers et de fournir les justificatifs d’assurance a été signifié le 30 août 2022, pour la somme en principal de 5395,12 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois s’agissant du justificatif d’assurance dans la mesure où Mme [D] et M. [R] produisent le justificatif d’assurance au titre de l’année 2022 dans le cadre de l’instance d’appel (leur pièce numérotée 16) mais ne justifient pas l’avoir transmis à la bailleresse dans le mois ayant suivi le commandement précité. A cet égard la transmission à la bailleresse d’un constat de dégât des eaux pour un sinistre survenu à leur domicile par courriel du 8 juin 2022 rempli par Mme [D] en date du 2 juin 2022 est insuffisant.

Ainsi que l’a retenu à juste titre le premier juge la résiliation du bail était donc acquise de plein droit à la date du 1er octobre 2022.

En outre il résulte des décomptes de la dette locative et des justificatifs de règlement produits par les appelants que Mme [D] et M. [R] n’ont pas régularisé la dette locative dans les deux mois ayant suivi la délivrance du commandement de payer du 30 août 2022.

Ainsi que la relevé le premier juge la dette locative d’un montant de 5395,12 euros à la date du 30 août 2022, s’élevait à la somme 11463,05 euros au 11 octobre 2023 (mois de septembre 2023 inclus) en prenant en compte les paiements suivants :

1000 euros le 6 juillet 2023

352 euros le 18 septembre 2023

1000 euros le 3 octobre 2023

1000 euros le 12 octobre 2023.

Au vu du décompte produit par l’intimée et des justificatifs de paiement fournis par les appelants la dette de loyers et indemnités d’occupation actualisée s’élevait à la somme de 12 726,10 euros au 5 mars 2024 (échéance de février 2024 incluse à hauteur de 724,61 euros), après déduction de deux versements d’allocation logement de 180 euros chacun et de deux versements de 1000 euros l’un du 16 novembre 2023, l’autre du 29 février 2024. En revanche le règlement allégué qui aurait été versé en avril 2024 n’est pas justifié par les appelants, leur pièce numérotée 26 qui est un décompte dont l’auteur n’est pas précisé n’ayant pas de valeur probante à cet égard.

Il convient par conséquent de rejeter la demande des appelants tendant à voir juger qu’ils ne sont plus redevables que de la somme de 4610 euros au titre du paiement des loyers en retard, étant constaté qu’au vu des justificatifs de versement produits devant la cour, leur dette s’élevait à la somme de 12.726,10 euros au 5 mars 2024 (échéance de février 2024 incluse) en ce non compris les frais de commissaire de justice, de plaidoirie, compris dans les dépens, d’indemnité allouée en première instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile récapitulés dans le dernier décompte de l’intimée pour un montant total de 1313,52 euros.

Les appelants invoquent pour justifier le défaut de paiement des loyers de leur part de nombreux désordres affectant le logement loué et l’absence de respect par la bailleresse de son obligation de leur assurer une jouissance paisible des lieux.

Ce faisant ils invoquent implicitement le moyen pris de l’exception d’inexécution en raison de l’inexécution de son obligation de leur assurer une jouissance paisible par la bailleresse.

Conformément à l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

S’agissant d’un bail à usage d’habitation, le bailleur est obligé, selon l’article 1719 du code civil, entre autres, de délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent sachant que lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats qu’à la suite des désordres affectant le logement loué signalés par Mme [D] et M. [R], le service Soliha a établi un constat de non-conformité du logement au regard des critères de décence s’agissant du bâti, de l’humidité et de l’aération à la suite d’une visite initiale le 28 juillet 2021 et d’un rapport de visite initiale du 2 août 2021. Mme [H] ayant fait effectuer des travaux pour y remédier, à la suite d’une visite de contrôle effectuée le 12 janvier 2022, Soliha a établi un rapport de visite de contrôle le 13 janvier 2022 concluant à la décence du logement, précisant seulement qu’une remise en peinture des menuiseries après décapage et ponçage pourrait être utile. S’agissant de la non-conformité des volets roulants que Mme [H] a fait poser dans le garage par un artisan, et du dégât des eaux dans ce garage et qui n’étaient pas adaptés ainsi que cela résulte du rapport d’expertise du cabinet ELS IXI Groupe mandaté par l’assureur des locataires, la lettre de Groupama du 20 janvier 2023 à Mme [D] lui indique que Mme [H] a répondu qu’elle contacterait l’artisan et son assureur.

Au regard de ces éléments, des échanges de courriers et courriels entre les parties, il ressort que Mme [D] et M. [R] ont émis diverses réclamations sur des désordres affectant le bien loué lesquels ont été pris en compte par Mme [H] qui a fait effectuer de nombreux travaux et réparations dans la maison (concernant notamment l’électricité, la peinture des murs du cellier suite à un problème de fuite d’eau, le changement ou l’installation de radiateurs, d’une VMC, les problèmes d’évacuation, la modification de deux noues ') et qu’aucune non-conformité n’était plus relevée au mois de janvier 2022. Au regard de ces éléments et du seul problème affectant les portes du garage auquel la bailleresse s’est engagée de remédier les locataires ne justifient pas d’un manquement de sa part suffisamment grave pour rendre les locaux loués impropres à l’usage d’habitation et pour justifier le non paiement des loyers. Le moyen pris de l’exception d’inexécution pour expliquer le non paiement des loyers invoqué par les appelants sera donc rejeté.

Par conséquent la dette locative n’ayant pas été réglée dans les deux mois du commandement de payer du 30 août 2022, la clause résolutoire insérée dans le bail était également acquise pour ce motif à la date du 1er novembre 2022.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement Mme [D] et M. [R] à payer à Mme [H] la somme de 11.463,05 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation restant dus au 11 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse ainsi qu’au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Mme [D] et M. [R] n’ont pas respecté l’échéancier fixé par le jugement déféré leur permettant d’apurer leur dette par mensualités de 450 euros, et n’ont pas payé régulièrement les échéances d’indemnités d’occupation (724,61 euros en février 2024) ayant couru depuis lors, les versements ayant été très irréguliers avec un seul versement non contesté entre celui de 1000 euros en novembre 2023 et le mois de juin 2024 (versement du 29 février 2024 à hauteur de 1000 euros), le ou les autres versements allégués n’étant pas justifiés en ce compris les autres versements de la caisse d’allocations familiales.

Les locataires n’avaient pas repris le paiement régulier des échéances mensuelles, ont effectué des paiements très irréguliers de l’arriéré locatif dans les conditions fixées par le premier juge et énoncent un montant erroné et non justifié s’agissant de la dette locative résiduelle. Leur proposition d’apurement dans le cadre d’un nouveau délai de paiement n’est donc pas sérieuse, quand bien même ils justifient de la faiblesse de leurs ressources et de la situation de surendettement de M. [R], alors que le montant de la dette qu’ils avancent est minoré de manière injustifiée. En outre ils ne paraissent pas en mesure d’apurer leur dette locative dans un nouveau délai de 24 mois au regard du montant important de la dette, des revenus imposables dont ils justifient au titre de l’année 2023 (revenu fiscal de référence de 0 pour Mme et de 5939 euros pour Monsieur), et de l’absence de respect des délais accordés par le premier juge.

Si l’octroi des délais de paiement accordé par le jugement déféré sera confirmé, il y a lieu de débouter M. [R] et Mme [D] de leur demande d’échelonnement de leur dette sur une durée de 24 mois formulée en cause d’appel.

Au regard de ces éléments, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 1er octobre 2022 (non fourniture du justificatif d’assurance) et au 1er novembre 2022 (non règlement de la dette locative).

C’est à juste titre que leur expulsion a donc été ordonnée. Il sera constaté que les appelants déclarent avoir dû quitter les lieux loués dans le cadre de l’expulsion le 7 septembre 2024 et qu’ils ne sollicitent pas la suspension de la clause résolutoire en cause d’appel.

Le jugement déféré est donc confirmé en toutes ses dispositions, les appelants étant déboutés de toutes leurs demandes en ce compris celle tendant à l’octroi d’un nouveau délai de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Eu égard à la solution du litige il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [D] et M. [R] aux dépens de première instance et au paiement d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] et M. [R], parties perdantes, seront également condamnés aux dépens d’appel, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Leur demande formulée sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sera en revanche rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 21 décembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [C] [D] et M. [E] [R] de leur demande tendant à voir juger qu’ils ne sont redevables que de la somme de 4610 euros au titre du paiement des loyers en retard, ainsi que de leur demande tendant à se voir octroyer un nouveau délai de paiement pour apurer leur dette ;

Déboute Mme [C] [D] et M. [E] [R] de leur demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamne Mme [C] [D] et M. [E] [R] aux dépens d’appel ;

Condamne Mme [C] [D] et M. [E] [R] à payer à Mme [V] [H] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Madame BAYLAUCQ, Conseillère faisant fonction de Président, et par M. MAGESTE, greffier suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,