RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 22/02533 – N° Portalis DBVH-V-B7G-IQOV

CS

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

21 juin 2022 RG :21/00705

[R]

[R]

[R]

C/

[Z]

Grosse délivrée

le

à Selarl Vajou

Cabinet Pellegrin

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 21 DECEMBRE 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’Avignon en date du 21 Juin 2022, N°21/00705

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Corinne STRUNK, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

M^me Laure MALLET, Conseillère

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

GREFFIER :

M^me Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Novembre 2023, où l’affaire a été mise en délibéré au 21 Décembre 2023.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

Monsieur [J] [R]

né le 01 Mai 1993 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Valérie LAMBERT de la SELARL LAMBERT & CROCHET, Plaidant, avocat au barreau de CARCASSONNE

Représenté par M^e Emmanuelle VAJOU, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Madame [I] [R]

née le 01 Mai 1993 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Valérie LAMBERT de la SELARL LAMBERT & CROCHET, Plaidant, avocat au barreau de CARCASSONNE

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [P] [R]

né le 19 Avril 1952 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Valérie LAMBERT de la SELARL LAMBERT & CROCHET, Plaidant, avocat au barreau de CARCASSONNE

Représenté par M^e Emmanuelle VAJOU, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉ :

Monsieur [O] [Z]

né le 30 Juillet 1956 à [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jean-Pascal PELLEGRIN de la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Caroline DE FORESTA, Plaidant, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2022/004234 du 12/10/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Octobre 2023

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe de la Cour et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 21 Décembre 2023,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 3 mai 2016, [O] [Z] a donné à bail meublé à [J] [R] et [I] [R] un logement sis[Adresse 5]. Les parties convenaient d’un loyer de 850 euros charges non comprises et d’un dépôt de garantie de 1700 euros.

Par acte séparé du 3 mai 2016, [P] [R] s’est porté caution solidaire pour une durée de 9 années et pour un montant maximum de 13.200 euros.

Un état d’entrée dans les lieux a été établi le 9 mai 2016.

Par courrier du 5 janvier 2021, les locataires ont envoyé un congé à [O] [Z] en visant un délai d’un mois avec une prise d’effet au 4 février 2021.

A cette date, un état des lieux de sortie a été dressé par l’agence mandatée par le bailleur avec lequel les consorts [R] ont exprimé leur désaccord.

Le 7 février 2021, les preneurs informaient le bailleur, par courrier adressé par recommandé avec accusé de réception, de leurs contestations puis sollicitaient, par lettre recommandée datée du 26 avril 2021, la restitution de la caution.

Le 27 avril 2021, [O] [Z] sollicitait un huissier de justice en vue d’établir un procès-verbal de constat listant les divers désordres locatifs.

Dans ce contexte et sur saisine de [O] [Z] par acte d’huissier délivré le 14 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Avignon, par jugement contradictoire en date du 21 juin 2022, a :

— condamné solidairement les consorts [R] à payer à M. [Z] la somme de 590 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 février 2021;

— fixé les réparations locatives soit l’entretien de la climatisation, la clayette réfrigérateur, fourniture et pose mitigeur évier sur installation existante et siphon, remplacement charnière meuble, remplacement DAAF, forfait nettoyage, remplacement rondelle paumelle porte d’entrée, réfection peinture fond meuble bois et fourniture et remplacement four encastrable, réfections peinture dans le dégagement et le salon/cuisine et dans le wc, soit la somme de 3.643,34 euros;

— ordonné la déduction du dépôt de garantie d’un montant de 1.134,98 euros,

— condamné en conséquence les consorts [R] au paiement de la somme de 2.508,45 euros au titre des réparations locatives;

— débouté les consorts [R] et M. [Z] de leur demandes respectives de dommages et intérêts pour résistance abusive;

— condamné solidairement les consorts [R] à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— les a condamné aux entiers dépens de l’instance desquels sont exclus les frais du constat dressé par la SCP Toulouse Magnier le 29 avril 2021 pour une somme de 350 euros.

Par déclaration du 19 juillet 2022, les consorts [R] ont relevé appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 10 mars 2023, auxquelles il est expressément référé, les consorts [R] demandent à la cour de :

— confirmer la décision déférée en ce qu’elle a débouté l’intimé de sa demande de dommages et intérêts et l’infirmer pour le surplus;

Statuant à nouveau,

— condamner l’intimé à payer la somme de 1.134,98 au titre du solde du dépôt de garantie à majorer de 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 26 avril 2021 et jusqu’au paiement effectif de la caution ;

— débouter [O] [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

— le condamner à leur verser la somme de 4.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris les frais d’huissier relatifs aux frais du courrier de mise en demeure du 26 avril 2021.

Au soutien de leur appel, les consorts [R] font valoir que:

— ils ne contestent pas le montant de la dette locative;

— si le logement a été restitué dans un bon état général et de propreté, l’état des lieux de sortie a relevé de nombreux désordres qu’ils contestent, raison pour laquelle ils n’ont pas signé l’état de sortie;

— l’état des lieux de sortie établi par huissier ne leur est pas opposable car contraire aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où il n’a pas été établi de manière contradictoire;

— il appartient à l’intimé d’apporter la preuve des désordres évoqués ainsi que leur imputabilité et non l’inverse contrairement à ce qu’a indiqué le premier juge;

— à défaut, le montant des sommes mises à leur charge est excessive et certaines ne doivent pas être mises à leur charge ce qui est le cas des frais engagés pour l’entretien du jardin et d’autres désordres qui figuraient déjà sur l’état des lieux d’entrée;

— certaines dégradations ne leur sont pas imputables et notamment celles liées à la présence d’une forte humidité présente dans le logement en raison d’une ventilation insuffisante en sorte que les frais de peinture ne peut leur être opposés;

— ils contestent devoir supporter les frais liés au changement de mitigeur, au changement du détecteur de fumée, la réfection totale des peintures, l’entretien de la climatisation qu’ils ont fait réalisé par un proche, le nettoyage de l’appartement non justifié;

— la demande indemnitaire présentée par l’intimé est totalement injustifiée.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 octobre 2023, auxquelles il est expressément référé, [O] [Z] demande à la cour, notamment au visa des articles 1353, 1728, 1730, 1731 du code civil et l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de:

— débouter les consorts [R] l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions;

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts et statuer sur les dépens;

— Le réformer pour le surplus;

Statuant à nouveau,

— les condamner solidairement à lui régler la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts;

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais d’huissier d’un montant de 350 euros.

Au soutien de ses conclusions, l’intimé expose que:

— l’état des lieux d’entrée du 9 mai 2016 a été établi de manière contradictoire et démontre le bon état du logement;

— il en est de même pour l’état de sortie du 4 février 2021 complété de photographies qui reconnaît les locataires responsables de divers désordres locatifs dont il réclame le remboursement;

— les devis et factures démontrent la réalité des désordres dénoncés dans l’état des lieux de sortie alors que les appelants ne démontrent pas, pour leur part, l’inexactitude des constatations faites dans le cadre de l’état des lieux de sortie;

— les locataires ne peuvent se prévaloir du manque de chauffage du logement ou de la présence de tâches reprises dans l’état des lieux d’entrée qui ne sont nullement justifiés alors même qu’ils n’entretenaient pas normalement le logement entraînant ainsi l’apparition de nombreuses moisissures rendant ainsi nécessaire la réfection complète des peintures;

— les locataires bénéficiaient de la jouissance totale de la terrasse et du jardin ce qui justifie la prise en charge des frais d’entretien du jardin;

— la demande de dommages-intérêts se justifie par les difficultés générées par cette procédure , la gestion du bien immobilier à la suite de leur départ alors que ses revenus étaient minimes et qu’il devait supporter une procédure de surendettement; les détériorations locatives expliquent une baisse du prix de vente du bien .

La clôture de la procédure est intervenue le 19 septembre 2023 et l’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2023 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, le 21 décembre 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la dette locative:

Le premier juge a condamné les consorts [R] au paiement d’une somme de 590 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 février 2021, date de libération des lieux, sur le constat de l’absence de justificatif du règlement d’une telle somme.

En appel, si les consorts [R] sollicitent la réformation de la décision déférée de ce chef, ils indiquent néanmoins dans le corps de leurs conclusions qu’ils ne contestent pas le montant de la dette locative.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera en conséquence confirmé sur ce point.

— Sur les dégradations locatives:

Selon l’article 1728 du code civil le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose:

«Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.»

Au cas d’espèce, les parties ont établi un premier état des lieux de sortie le 4 février 2021 qui a fait l’objet de contestations de la part des preneurs par courrier adressé le 7 février 2021. C’est dans ce contexte que le bailleur a fait appel à un commissaire de justice le 27 avril 2021 sollicitant de sa part l’établissement d’un état des lieux de sortie.

Ceci étant, comme l’a justement indiqué le premier juge aucune des parties n’a déféré aux dispositions de l’article 3-2 susvisé puisqu’en dépit du différend les opposant sur la valeur probante de l’état des lieux du 4 février 2021, aucune d’entre elles n’a pris l’initiative d’organiser un état des lieux contradictoire en présence d’un commissaire de justice.

Les consorts [R], qui avaient manifestement le plus d’intérêt à cette solution, se sont contentés de l’envoi du courrier du 7 février 2021 puis d’une demande en restitution du dépôt de garantie. A l’opposé, bien qu’ayant connaissance de la contestation dès le 7 février 2021, le bailleur attendra le 27 avril 2021 pour mandater un commissaire de justice qui établira un procès-verbal de constat en l’absence des preneurs.

Il s’ensuit, comme l’a justement indiqué le premier juge, que le recours tardif à un commissaire de justice, soit plus de deux mois après la libération des lieux, explique que le procès-verbal de constat n’a aucune valeur probante et ne peut constituer une preuve de l’imputabilité des dégradations qu’il relève.

S’agissant de l’état des lieux contradictoire du 4 février 2021, le premier juge a retenu sa valeur probante considérant que les consorts [R] ne produisent aucune pièce de nature à en contester le bien-fondé.

Cette analyse sera confirmée par la cour, les appelants ne pouvant en effet se contenter de contester la valeur probante d’un état des lieux sans solliciter l’intervention d’un commissaire de justice dans un délai raisonnable ni produire des pièces probantes remettant en cause les constatations faites dans ledit constat.

Ceci étant, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

A cet égard, l’état des lieux d’entrée décrit la maison comme étant en bon état général et relève quelques réserves:

— entrée : mur peint avec quelques traces noires et tâches jaunes, un meuble bois avec 2 fissures et petits chocs, placard bois avec à l’intérieur un mur présentant un éclat et quelques traces noires et 2 petits placards mélaninés avec petits chocs et traces noires;

— cuisine/séjour: réfrigérateur abîmé sur le bas côté intérieur, quelques petits chocs et rayures, une porte avec poignée cassée, un porte serviette avec traces de rouille, plaque avec légères égratignures, mobilier avec 3 étagères avec de légères égratignures, , canapé avec quelques traces noires, un table basse en bois avec quelques éclats, une table repas avec de légères rayures, , un chiffonnier avec un éclat sur le tiroir du haut et quelques fissures, une vitrine avec quelques rayures;

— chambre 1: mur peint blanc avec des fissures e de légères traces jaunes, le bord colorié par endroit et un éclat derrière la porte; plafond avec de grosses traces d’infiltration d’eau débordant sur le mur, la porte présente une peinture écaillée par endroit;

— chambre 2: le mur peint en blanc présente quelques traces noires, la porte présente un débordement de peinture, le placard présente des plinthes légèrement décollées et le bureau a quelques rayures;

— wc: mur peint en blanc avec des trous rebouchés apparents et un impact sur la porte;

— salle de bains: la porte présente un trou sur l’extérieur avec un cadre intérieur rayé, baignoire avec des joints usés autour du mitigeur et des joints légèrement noircis, la robinetterie présente des traces de calcaire, un miroir usé sur le bas, et le mobilier bas avec une étagère usée;

— extérieur: terrasse avec quelques fissures et éclats sur les marches; le jardin est entretenu (pelouse et arbustes taillés).

L’état des lieux de sortie met en évidence les constatations suivantes:

— entrée : nombreuses traces noires en forme de cube, le plafond repeint partiellement, traces de moisissures autour de la porte;

— cuisine/séjour: traces de peinture correspondant à des reprises , les murs sont mal repeints et de manière partielle, traces au plafond côté cuisine, mitigeur et four HS, une clayette manquante dans le réfrigérateur, meuble sous évier abîmé par fuite d’au, manque une ampoule, plaques comportant des marques d’usure et de saleté , manque charnière du meuble gauche;

— chambre 1: ras;

— chambre 2: poignée radiateur bloquée, manque alèse et une taie d’oreiller;

— wc: murs mal repeints avec des traces de reprise et manque, traces de tartre sur le rebord;

— salle de bains: ras;

— extérieur: une chaise transat cassée, jardin à débarrasser, bois et troncs coupés à débarrasser.

Il est enfin indiqué que la climatisation ne fonctionne plus (pas d’entretien fourni), que le ménage est à faire entièrement et que le détecteur de fumée est HS.

La comparaison de ces deux états permet d’attribuer aux consorts [R] les dégradations suivantes:

l’entretien de la climatisation, la clayette réfrigérateur, la fourniture et pose mitigeur évier sur installation existante et siphon, le remplacement charnière meuble, le remplacement DAAF, forfait nettoyage, remplacement rondelle paumelle porte d’entrée, réfection peinture fond meuble bois et fourniture et remplacement four encastrable, réfections peinture dans le dégagement et le salon/cuisine et dans le wc.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef, et conformément aux devis produits en pièces 10, 12, 15, les appelants seront bien condamnés à la somme de 3.643,34 euros au titre des réparations locatives.

Eu égard à ce qui précède, c’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande en restitution du dépôt de garantie qu’il a déduit de la somme réclamée au titre des réparations locatives pour un montant de 1.134,98 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts:

En appel, les consorts [R], tout en sollicitant l’infirmation du jugement déféré, ne sollicitent aucune demande indemnitaire dans le dispositif de leurs conclusions en sorte que la cour n’a pas à statuer sur ce point conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile.

Pour le surplus, M. [Z] sollicite une somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts exposant les difficultés générées par cette procédure , la gestion du bien immobilier à la suite du départ des locataires ainsi que la baisse du prix de vente en lien avec la dégradation du bien.

Le premier juge a écarté cette demande considérant que M. [Z] ne démontre aucunement l’existence d’un préjudice distinct des réparations locatives.

Cette analyse sera confirmée en appel étant relevé que les attestations de valeur produites ne permettent nullement de retenir une baisse de valeur de la maison en lien avec les dégradations locatives et ce d’autant qu’aucun élément ne permet de s’assurer que le prix initial réclamé par l’intimé, soit une somme de 340.000 euros, était en adéquation avec la valeur réelle du bien et du marché.

La demande de dommages et intérêts présentée à ce titre sera écartée et le jugement confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires:

Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les appelants, qui succombent, supporteront les dépens d’appel et seront condamnés au paiement de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement déféré rendu le 21 juin 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’Avignon en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne [J] [R], [I] [R] et [P] [R] à payer à M. [O] [Z] la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [J] [R], [I] [R] et [P] [R] aux dépens d’appel.

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,