COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 06 FEVRIER 2025

ph

N° 2025/ 46

Rôle N° RG 21/11401 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BH4HI

[JX] [V]

[Z] [G] épouse [V]

C/

[T] [XB]

[K] [N] épouse [XB]

[Y] [H]

[F] [AH] épouse [H]

[C] [VI]

[W] [A]

[WR] [O]

[P] [U]

[X] [U]

[M] [U]

[S] [U]

Syndic. de copro. [Adresse 36]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP PETIT-BOULARD-VERGER

M^e Patricia MUSSO

SELARL CABINET ESSNER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 10 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/04995.

APPELANTS

Monsieur [JX] [V]

demeurant [Adresse 23]

représenté par M^e Hervé BOULARD de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [Z] [G] épouse [V]

demeurant [Adresse 23]

représentée par M^e Hervé BOULARD de la SCP SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Monsieur [T] [XB]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Patricia MUSSO, avocat au barreau de NICE

Madame [K] [N] épouse [XB]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Patricia MUSSO, avocat au barreau de NICE

Monsieur [Y] [H]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Muriel MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [F] [AH] épouse [H]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE substituée par M^e Muriel MANENT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [C] [VI]

assignation portant signification de la déclaration d’appel remise le 18.10.2021 à personnes

demeurant [Adresse 22]

défaillant

Madame [W] [A]

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 18.10.2021 à personne

demeurant [Adresse 35]

défaillante

Monsieur [WR] [O]

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 18.10.2021 à étude demeurant [Adresse 39]

défaillant

Monsieur [P] [U]

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 18.10.2021 à étude demeurant [Adresse 41]

défaillant

Monsieur [X] [U]

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 18.10.2021 à domicile

demeurant [Adresse 21]

défaillant

Madame [M] [U]

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 18.10.2021 à personne

demeurant [Adresse 21]

défaillante

Madame [S] [U]

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 18.10.2021 à étude demeurant [Adresse 1]

défaillante

Syndicat des scopropriétaires [Adresse 36], sis [Adresse 36], représenté par son syndic, la SARL EMPORIUM pris en la personne de Madame [DV]

assignation portant signification de la déclaration d’appel le 19.10.2021 à personne morale

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 19 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

M. [JX] [V] et Mme [Z] [B] épouse [V] sont propriétaires de parcelles situées sur la commune de [Localité 40] cadastrées section AH n° [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32] et [Cadastre 33] sises à [Adresse 39]. L’acte notarié du 14 mars 2005 concernant les parcelles cadastrées AH n° [Cadastre 25], [Cadastre 32], [Cadastre 33] et [Cadastre 31], les désigne, comme parcelles de terre enclavées.

M. [Y] [H] et son épouse Mme [F] [AH] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 5], [Cadastre 2] A [Adresse 38], jouxtant à l’Ouest, les parcelles cadastrées AH n° [Cadastre 31] et [Cadastre 32].

M. [T] [XB] et son épouse Mme [K] [N] sont propriétaires, selon acte notarié du 5 mars 2010, d’une maison à usage d’habitation cadastrée section AH n° [Cadastre 4], [Cadastre 2] [Adresse 38], jouxtant à l’Ouest, la parcelle cadastré AH n° [Cadastre 5].

Un protocole d’accord transactionnel a été régularisé le 22 juillet 2011 entre M. et Mme [JX] [V] d’une part, M. et Mme [Y] [H] et M. [XB] d’autre part, au visa d’une ordonnance de référé du 30 avril 2008, ayant désigné M. [D] en qualité d’expert judiciaire, aux fins de vérifier l’état d’enclave des parcelles AH n° [Cadastre 25], [Cadastre 32], [Cadastre 33] et [Cadastre 31], par lequel les époux [V] ont transigé et accepté le désenclavement de leur propriété aux conditions suivantes :

« 1. acquisition par les époux [V] de la bande de terrain de 40 mètres de long sur 3,50 mètres de large permettant l’accès carrossable par le [Adresse 38].

(')

7. les époux [V] s’engagent à payer aux époux [H], qui l’acceptent, la somme de 30 € le mètre pour 140 mètres soit la somme totale de 4.200 € pour le rachat de la bande susmentionnée, outre la somme de 2.500 € aux mêmes époux [H] et 1.000 € à Monsieur [XB] à titre de dédommagement.

(')

9. Les époux [H] & Monsieur [XB] acceptent et déclarent pleinement satisfaits des conditions de trasaction sus-décrites.

Le présent protocole n’engage Monsieur et Madame [H] et Monsieur [XB] que sur la voie d’accès jouxtant leur propriété.

Il appartiendra aux époux [V] d’entreprendre, si nécessaire, toutes demandes auprès des autres propriétaires jouxtant la voie d’accès menant aux propriétés [H] et [XB]. (') ».

Un chèque de 7 700 euros a été réceptionné par M^e Essner, pour le règlement de cette indemnité à M. et Mme [H] et M. [XB], mais le protocole n’a pu produire ses effets quant à la pose des bornes par l’expert [D].

Par ordonnance de référé du 8 avril 2014, M. et Mme [V] ont obtenu la désignation d’un nouvel expert judiciaire au contradictoire de M. et Mme [XB], de M. et Mme [H], de M. [C] [VI], de Mme [W] [A], de M. [WR] [O] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 36] (ci-après le syndicat des copropriétaires). Les opérations d’expertise ont été étendues à M. [P] [U], M [X] [U], Mme [M] [FD], Mme [S] [U].

M. [I] [J] a déposé son rapport le 4 février 2017.

Par exploit d’huissier du 20 septembre 2017, M. et Mme [V] ont fait citer M. et Mme [XB], M. et Mme [H], M. [VI], Mme [A], M. [O], le syndicat des copropriétaires, les consorts [U] devant le tribunal de grande instance de Nice, aux fins de désenclavement de leur propriété sur le fondement de l’article 682 du code civil, selon la solution n° 1 de l’expert.

Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [XB] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [H] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [V] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, qui seront recouvrés conformément l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu que M. et Mme [V] ne produisent aucune pièce démontrant l’exploitation agricole qu’ils invoquent, que le droit de desserte prévu par l’article 682 du code civil notamment pour l’exploitation agricole, est subordonné à l’exploitation normale du fonds, qu’ils ne démontrent ainsi pas l’existence d’un réel motif à leur demande de désenclavement.

Par déclaration du 27 juillet 2021, M. [JX] [V] a relevé appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 30 octobre 2024, M. et Mme [V] demandent à la cour de :

Vu les articles 682 et suivants du code civil,

Vu le rapport d’expertise,

Vu les cessions à titre gratuit,

— voir déclarer recevable leur appel régularisé à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Nice du 10 juin 2021,

— recevoir leur appel principal,

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nice du 10 juin 2021 en ce qu’il a :

— débouté M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [XB] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [V] à payer à M. et Mme [H] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [V] aux entiers dépens, y compris les frais d’expertise, qui seront recouvrés conformément l’article 699 du code de procédure civile,

En conséquence :

— juger que leur fonds sur le territoire de la commune de [Localité 40] cadastré section AH n° [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32] et [Cadastre 33] sises à [Adresse 39] est enclavé au sens des dispositions de l’article 682 du code civil,

— ordonner le désenclavement de ce fonds via la solution n° 1 plan annexe 1 du rapport d’expertise judiciaire soit sur :

— La propriété [A] (AH [Cadastre 13] devenue AH [Cadastre 10]) sur l’emprise d’une voie existante bénéficiant déjà à de nombreux fonds relevant désormais du domaine privé de la commune ouvert au public, d’une surface de 132 m² (emprise E1 sous teinte jaune plans annexe 1 et 1 bis),

— La copropriété du « [Adresse 36] » (AH [Cadastre 8] devenue AH [Cadastre 12]) sur l’emprise d’une voie existante bénéficiant déjà à de nombreux fonds relevant désormais du domaine privé de la commune ouvert au public, d’une surface de 138 m² (emprise E2 sous teinte verte plan annexe 1 et 1 bis),

— La propriété [O] (AH [Cadastre 7] devenue AH [Cadastre 15]) sur l’emprise d’une voie existante bénéficiant déjà à de nombreux fonds relevant désormais du domaine privé de la commune ouvert au public, d’une surface de 195 m² (emprise E3 sous teinte orange et E5 sous teinte bleue plan annexe 1 bis) et d’une surface de 175 m² (emprise E3 sous teinte orange plan annexe 1),

— La propriété [XB] – [N] (AH [Cadastre 4] devenue AH [Cadastre 16] et 2018 (sic)) sur l’emprise d’une voie existante bénéficiant déjà au fonds [H] relevant désormais du domaine privé de la commune ouvert au public pour la parcelle AH [Cadastre 17], d’une surface de 204 m² (emprise E7 sous teinte violette teinte bleue plan annexe 1 bis) et d’une surface de 198 m² (emprises E5 sous teinte bleue E8, sous teinte jaune et E10 sous teinte bleue plan annexe 1),

— La propriété [H] (AH [Cadastre 5] devenue AH [Cadastre 18] et [Cadastre 19]) sur l’emprise d’une voie existante bénéficiant déjà au fonds [XB] relevant désormais du domaine privé de la commune ouvert au public pour la parcelle AH [Cadastre 19], d’une surface de 200 m² (emprises E6 et E8 sous teinte jaune sous teinte bleue plan annexe 1 bis) et d’une surface de 229 m² (emprises E6 sous teinte bleue E9 sous teinte marron et E11 sous teinte verte plan annexe 1),

— juger en conséquence que les parcelles cadastrées AH [Cadastre 16] et [Cadastre 18] sont grevées d’une servitude de passage au profit des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32] et [Cadastre 33] sur le territoire de la commune de [Localité 40], sises à [Adresse 39],

— juger que l’assiette du chemin sur lequel s’exerce la servitude de passage pourra être utilisée par le propriétaire du fonds dominant pour la pose des canalisations d’eau et d’électricité nécessaires à la satisfaction des besoins de l’exploitation agricole dudit fonds,

— juger que les frais d’entretien seront partagés à parts égales entre les propriétaires usagers du chemin constituant l’assiette de la servitude,

— ordonner la publication du jugement (sic) à intervenir aux services de la publicité foncière aux frais des requérants,

— juger que les indemnités proportionnées au dommage que ce passage peut occasionner sont des montants suivants :

— Propriété [A] (AH [Cadastre 13]) : 0 euro,

— La copropriété du « [Adresse 36] » (AH [Cadastre 8]) : 0 euro,

— Propriété [O] (AH [Cadastre 7]) : 0 euro,

— Propriété [XB] – [N] (AH [Cadastre 16] et 2018 (sic) ancienne 14) :1 610 euros outre indemnité supplémentaire de 2 000 euros,

— Propriété [H] (AH [Cadastre 18] et [Cadastre 19] ancien [Cadastre 5]) : 1 439 euros, outre indemnité supplémentaire de 2 000 euros,

— condamner M. et Mme [H] par compensation légale à leur payer la somme de 4 261 euros,

— condamner M. et Mme [H] si la compensation légale n’était pas retenue à leur payer la somme de 7 700 euros,

— condamner M. et Mme [XB], M. et Mme [H] in solidum à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de 1'article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens en ceux y compris les frais d’expertise judiciaire.

M. et Mme [V] font valoir en substance :

Sur l’état d’enclave,

— qu’il n’est pas contestable ainsi qu’il ressort de l’expertise judiciaire,

— que pour étendre l’emprise du chemin communal le conseil municipal a décidé par délibération du 25 février 2020, l’acquisition à titre gratuit auprès de différents propriétaires, des parcelles constituant l’assiette du [Adresse 38] après division des parcelles, si bien que le [Adresse 38] dépend désormais du domaine privé de la commune, ouvert au public, dans l’attente de son versement dans le domaine public,

— qu’en dernier lieu l’accès à leur parcelle est public sur les parcelles cadastrées AH [Cadastre 10], [Cadastre 12], [Cadastre 15], [Cadastre 17] et [Cadastre 19],

— que leurs parcelles n’ayant pas fait l’objet du remaniement cadastral, elles demeurent enclavées par l’absence de droit sur les parcelles AH [Cadastre 16] ([XB]) et [Cadastre 18] ([H]),

Sur l’absence d’issue suffisante,

— qu’elle est établie par l’expertise et n’est pas discutée,

Sur l’exploitation normale du fonds enclavé,

— que ni M. et Mme [H], ni M. et Mme [XB] n’ont contesté l’existence de l’oliveraie, ni l’usage normal de leurs parcelles,

— que le tribunal a soulevé ce point sans respecter le principe du contradictoire,

— qu’il ressort de l’acte de vente que les parcelles AH [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28] et [Cadastre 30] sont complantées d’oliviers et figurent en zone naturelle agricole, comme confirmé par le relevé de propriété pour les parcelles AH [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31] et [Cadastre 32],

— que la notion d’utilisation normale du fonds n’impose pas au juge qu’il vérifie qu’au moment de l’action, l’utilisation du fonds soit effective,

— que M. [V] est déjà producteur d’huile d’olive sur d’autres parcelles,

Sur l’accès à retenir pour le désenclavement,

— qu’au cours des opérations d’expertise, l’expert a écarté les autres solutions impossibles, notamment la solution « cornu » passant par [Localité 37],

— que la demande de M. et Mme [H] pour un accès plus à l’Ouest, implique que l’accès recouvre une installation électrique, ce qui impliquerait le déplacement d’un poteau électrique et de ses installations connexes, alors qu’il s’agit d’un ouvrage public,

— qu’ils n’entendent ni habiter, ni construire et ne sont pas soumis aux exigences classiques de pentes et de rayons de giration, comme retenu par l’expert,

— que les seuls aménagements à réaliser sur le fonds [XB] sont constitués par un mur ou talus d’environ 6 mètres entre l’altimétrie 408,94 et 411,01, soit un dénivelé de 2,07 mètres,

— que les aménagements sont possibles et permis par le PLU en zone A, pour les nécessités de l’exploitation agricole et forestière,

— que les limites entre les fonds sont déterminées,

— pour eux, il est indifférent d’emprunter le plan annexe 1 ou le 1 bis, puisque le chemin est identique et l’emprise également, mais il semble que le plan annexe 1 prenne en compte l’évolution des fonds en suite des acquisitions et des échanges de terrains intervenus, pour permettre les accès,

— ils n’ont pas à financer un bornage des fonds servants, et l’incurie des propriétaires des fonds servants qui n’ont pas fait le nécessaire pour régulariser leurs limites foncières et prendre en compte les échanges de terrain et adaptations intervenues,

— la demande de bornage sera donc rejetée,

— que la solution n° 2 est la plus longue et la plus dommageable,

— que le fonds [XB] sert déjà au désenclavement du fonds [H],

Sur les indemnités consécutives,

— qu’il faut se référer aux propositions de l’expert sauf que, du fait de l’acquisition des parcelles faisant [Adresse 38] par la commune de [Localité 40], aucune indemnisation n’est due pour les propriétés [A], la copropriété [Adresse 36] et, à diminuer pour les propriétés [XB] et [H],

— que M. et Mme [H] ont déjà perçu 7 700 euros dans le cadre du protocole d’accord transactionnel, non suivi d’effet,

— que le débat est celui de l’indemnisation du dommage occasionné par le passage et pas de la dévalorisation du bien immobilier,

— que l’entretien divisé par trois parts égales serait un enrichissement sans cause, car ils passeront moins souvent sur le chemin que M. et Mme [XB],

— qu’il s’agit d’indemniser le trouble et pas de faire payer le prix d’une acquisition.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 21 octobre 2024, M. et Mme [H] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement déféré,

A titre subsidiaire :

— débouter les époux [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions faute de justifier de l’état d’enclave de leurs fonds,

— retenir, toujours à titre subsidiaire, la solution numéro 1 ou 1 bis pour désenclaver la propriété [V], sauf à préciser que l’emprise numéro E8 ou E10 et E11 confrontera à l’Ouest de la propriété [H], les fonds [V] et [E],

— fixer à la somme globale de 118 500 euros les indemnités à leur verser par les époux [V], y ajouter la somme de 45 000 euros pour la parcelle [H] devenue inutilisable,

— condamner les époux [V] au paiement de la somme de 118 500 euros à leur profit au titre de l’indemnité,

— condamner les époux [V] au paiement à leur profit de la somme de 45 000 euros au titre d’indemnisation de la parcelle inutilisable,

— juger que les frais d’aménagement et de construction seront à la charge exclusive des époux [V],

— condamner les époux [V] aux frais d’aménagement et de construction,

— condamner les époux [V] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [V] aux entiers dépens.

M. et Mme [H] soutiennent pour l’essentiel :

— qu’il n’y a pas lieu à compensation, parce qu’ils ont remis un chèque de 7 700 euros à l’ordre de M. [V], adressé par lettre recommandée avec accusé de réception non retirée,

Sur l’enclave,

— qu’en l’absence de tout justificatif, il est possible d’émettre l’hypothèse que le désenclavement n’est qu’une position de confort qui permettrait un nouvel accès à la voie communale,

— qu’il n’est aucunement justifié par l’expert des raisons du rejet des deux autres solutions,

Sur l’indemnisation,

— que les emprises ne concernent pas un terrain agricole mais un terrain d’ores de déjà construit et constructible,

— que dans le cadre de la transaction, était envisagée une valeur métrique de 1 000 euros pour une acquisition récente, d’où une indemnité métrique de 500 euros par m².

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 5 novembre 2024, M. et Mme [XB] demandent à la cour de :

— révoquer l’ordonnance de clôture, en l’état des écritures et pièces récentes des parties et clôturer l’affaire à l’audience de plaidoirie,

A titre principal,

— confirmer le jugement du 10 juin 2021 en toutes ses dispositions,

— condamner les époux [V] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser à leur charge des frais non compris dans les dépens de la procédure d’appel,

— condamner les époux [V] à supporter l’intégralité des frais d’expertise ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de M^e Patricia Musso sous sa due affirmation,

A titre subsidiaire, si par impossible la cour devait déclarer l’appel des époux [V] recevable et fondé,

— rejeter la solution n° 1 de l’annexe 1 ou 1 bis, proposée par l’expert M. [J],

— ordonner le désenclavement de la propriété [V] en application de la solution n° 2 proposée par l’expert M. [J], moyennant une indemnité de 38 euros correspondant à l’indemnisation retenue par l’expert M. [J] au profit des époux [XB], la réalisation des travaux d’aménagement de la voie pour le désenclavement ainsi que l’entretien de la voie d’accès nouvellement créée étant à la charge exclusive des époux [V],

— mettre l’ensemble des frais et dépens à la charge exclusive des époux [V] en ce compris les frais d’expertise judiciaire qu’ils ont sollicités,

— condamner les époux [V] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser à leur charge des frais non compris dans les dépens,

— condamner les époux [V] à supporter l’intégralité des frais d’expertise ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de M^e Patricia Musso sous sa due affirmation,

A titre infiniment subsidiaire, si par impossible, la cour devait faire droit à la demande des époux [V] de désenclaver leur fonds par application de la solution n° 1 de l’annexe 1 ou 1 bis,

— renvoyer les parties devant la juridiction compétente aux fins de bornage des propriétés concernées par la demande de désenclavement des époux [V],

A titre encore plus subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour ferait droit à la demande de désenclavement des époux [V] en application de la solution n° 1 du rapport d’expertise de M. [J] sans renvoyer les parties devant la juridiction compétente aux fins de bornage,

— condamner les époux [V] à réaliser à leurs frais exclusifs les travaux d’aménagement de la voie pour le désenclavement et l’entretien de la voie d’accès nouvellement créée,

— fixer à la somme de 130 000 euros l’indemnité leur revenant du fait du désenclavement, soit la somme de 100 000 euros au titre de la dévalorisation de leur bien et de 30 000 euros au titre de l’indemnisation correspondant à la superficie du terrain dont ils seront dépossédés du fait du désenclavement,

— condamner en tant que de besoin les époux [V] à leur payer la somme de 130 000 euros,

— condamner les époux [V] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser à leur charge des frais non compris dans les dépens,

— condamner les époux [V] à supporter l’intégralité des frais d’expertise ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel distraits au profit de M^e Patricia Musso sous sa due affirmation.

M. et Mme [XB] répliquent :

— que les époux [V] ne rapportent pas la preuve d’un réel motif de désenclavement,

— seules quatre parcelles et non sept ont pour nature de culture l’olive,

— la parcelle AH [Cadastre 29] n’est pas située en zone naturelle agricole,

— les éléments produits sont insuffisants pour justifier d’une réelle activité d’exploitant agricole, ou l’autorisation d’un créer une,

— qu’ils sont opposés à la solution n° 1

— la solution de l’annexe 1 bis repose sur des documents non actualisés suite aux modifications cadastrales intervenues,

— l’annexe 1 est contestée, car ils ne disposaient pas des éléments nécessaires pour prendre une décision éclairée au moment du protocole transactionnel,

— une difficulté est intervenue relative au bornage des trois propriétés suite à une modification cadastrale,

— la solution n° 1 ne remplit pas les conditions d’un passage de 3,50 mètres, une pente inférieure à 15 % et des rayons de giration corrects,

— la solution retenue exigerait la réalisation d’ouvrages excessivement importants pour le soutènement des terres, travaux devant faire l’objet d’une déclaration préalable et qu’aucun devis descriptif des travaux n’a été produit,

— les époux [H] ont sollicité qu’il leur soit donné acte de leur accord pour la solution n° 1 mais sous réserve, ce qui signifie qu’elle présente des difficultés de mise en 'uvre,

— l’indemnisation doit dépendre de la valeur réelle du terrain affecté par le désenclavement, de la dépossession partielle de leurs biens, et du préjudice qu’occasionnerait le passage de véhicules agricoles,

— le fonds [V] serait grandement valorisé, dans des proportions bien plus importantes que la perte de valeur impliquée au fonds [XB], ce qui serait de nature à procurer aux époux [V] un enrichissement sans cause,

— le partage proposé par l’expert pour l’entretien de la voie est inéquitable,

— qu’ils sollicitent le désenclavement par application de la solution n° 2,

— le préjudice est moindre pour le fonds [XB],

— cette solution passe par la propriété [U] et contourne de manière éloignée l’habitation [U].

La déclaration d’appel et les conclusions d’appelants ont été signifiées à :

— M. [C] [VI], par acte du 18 octobre 2021, à sa personne,

— Mme [W] [A] (née [VI]), par acte du 18 octobre 2021, à sa personne,

— M. [WR] [O], par acte du 18 octobre 2021, en l’étude de l’huissier,

— Syndicat des copropriétaires [Adresse 36], par acte du 19 octobre 2021 à personne morale,

— M. [P] [U], par acte du 18 octobre 2021, en l’étude de l’huissier,

— M. [X] [U], par acte du 18 octobre 2021, à domicile par remise à son épouse Mme [M] [FD],

— Mme [M] [FD], par acte du 18 octobre 2021, à sa personne,

— Mme [S] [U], par acte du 18 octobre 2021, en l’étude de l’huissier.

Les conclusions des appelants du 29 octobre 2024 ont été également signifiées.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 5 novembre 2024.

L’arrêt non susceptible d’appel, sera rendu par défaut, en application de l’article 474 du code de procédure civile, en l’état de l’absence de constitution d’avocat par des parties non citées à leur personne.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile applicable en procédure d’appel par renvoi de l’article 907, énonce que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision de la juridiction.

L’article 803 du code de procédure civile applicable en procédure d’appel par renvoi de l’article 907, énonce que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision de la juridiction.

Il est prétendu par le conseil de M. et Mme [XB] que les dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2024, soit le jour même de l’ordonnance de clôture, sont intervenues pour répondre aux dernières communications de pièces et conclusions à proximité de la date de l’ordonnance de clôture.

M. et Mme [V] ont notifié des conclusions :

— le 29 octobre 2024 accompagnées de cinq nouvelles pièces, s’agissant notamment d’extraits de délibération du conseil municipal de la ville de [Localité 40] du 25 février 2020 concernant l’extension de l’emprise du chemin communal en proposant d’acquérir à titre gratuit les parcelles appartenant à huit propriétaires différents, dont M. et Mme [XB], M. et Mme [H], l’indivision [U], M. [O], et du 25 janvier 2024 concernant l’acquisition gratuite de la parcelle AH n° [Cadastre 20] du syndicat des copropriétaires Le Mas de Laura,

— le 30 octobre 2014, avec encore quatre nouvelles pièces s’agissant d’actes de cession gratuite à la commune, par les consorts [H], [XB], [O] et le syndicat des copropriétaires Le Mas de Laura.

M. et Mme [XB] ont notifié, hors délai, des conclusions identiques à leurs précédentes du 13 janvier 2022, sauf à ajouter une pièce nouvelle n° 4, à savoir une estimation datée du 4 novembre 2024.

Il doit donc être conclu qu’il n’est pas démontré de cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture du 5 novembre 2024 comprenant la pièce n° 4, ce qui rend irrecevables les conclusions notifiées le 5 novembre 2024 pour M. et Mme [XB], la cour n’étant saisie que de leurs conclusions antérieures notifiées le 13 janvier 2022.

Sur l’enclave

Aux termes de l’article 682 du code civil : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. »

M. et Mme [V] sollicitent le désenclavement de leur propriété, par référence au rapport d’expertise de M. [J], selon la solution n° 1 de l’annexe 1 en tenant compte de l’existence d’un chemin privé communal suite à des cessions intervenues en 2020 après division de parcelles, intervenue postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, s’agissant d’une servitude de passage et pour la pose des canalisations d’eau et d’électricité nécessaires à la satisfaction des besoins de l’exploitation agricole.

M. et Mme [H] d’une part, M. et Mme [XB] d’autre part, s’y opposent en arguant de l’absence de preuve d’enclave, comme retenu par le premier juge.

Cependant, il ressort des conclusions du rapport d’expertise, que la propriété [V] est enclavée, puisqu’elle ne dispose pas d’un accès carrossable à la voie publique, en notant que les époux [V] sollicitent un accès agricole, concevable même en présence de pentes non réglementaires (supérieures à 15 %) et de rayons de giration non réglementaires.

L’expert judiciaire a étudié deux solutions qu’il a qualifiées de réalistes, d’une largeur minimale de 3,50 mètres, nécessitant des ouvrages de soutènement et une autorisation d’urbanisme, en précisant que ces solutions sont existantes dans leur plus grande partie, n’imposent pas de reprofilage de chaussée, ni d’élargissement supplémentaire, sauf sur la partie haute, plus exactement finale jusqu’au fonds [V], au Sud-Ouest de la parcelle AH n° [Cadastre 32] des époux [V] (solution n° 1) ou plus vers l’Est, au Sud-Est de la parcelle AH n° [Cadastre 30] des époux [V] (solution n° 2). L’expert indique que la solution n° 1 est la plus courte et la moins dommageable.

M. et Mme [H] qui critiquent la limitation de l’étude de l’expert à ces deux solutions, ne versent aux débats aucune pièce de nature à établir qu’un autre accès serait plus court et moins dommageable, alors que l’expert a expliqué que deux autres solutions ont été envisagées et finalement rejetées, s’agissant de la solution « cornu » qui emprunte une propriété située sur la commune de [Localité 37], ainsi que la solution empruntant une voie située sur la commune de [Localité 37] pour traverser les parcelles AH n° [Cadastre 9] et [Cadastre 34], à l’Est de la propriété [V]. L’expert judiciaire a ajouté que la solution envisagée par la route de [Localité 37] est de loin la plus longue et la plus dommageable et nécessite des travaux d’aménagement importants.

En comparaison, l’expert judiciaire a retenu que les solutions étudiées correspondent à des solutions existantes pour accéder aux propriétés [XB], puis [H], depuis le [Adresse 38], en passant par les parcelles de l’indivision [A]-[VI] (AH n° [Cadastre 13]), puis du syndicat des copropriétaires du [Adresse 36] aussi dénommé Le Mas de Laura (AH n° [Cadastre 8]), puis de M. [O] (AH n° [Cadastre 7]), selon la solution n° 1, tandis que la solution n° 2 poursuit ce passage en passant par la propriété de l’indivision [U]-[GW] (AH n° [Cadastre 6]) puis la propriété de l’indivision [U]-[R] (AH n° [Cadastre 24]).

L’expert a aussi mis en évidence le problème de bornage entre les propriétés [H] et [XB] à l’origine de l’échec de l’accord transactionnel signé par les parties [V], [H] et [XB], le 22 juillet 2011, en se référant aux documents établis par le géomètre-expert M. [L] en 1985-1986, prévoyant une voie d’accès commune sur la limite divisoire, mais qui n’a pas été reportée sur le cadastre, raison pour laquelle il a proposé, des solutions 1 bis et 2 bis, faisant apparaître les deux passages proposés, sur deux fonds de cartes différents.

Il est noté que depuis le dépôt du rapport d’expertise intervenu le 4 février 2017, il est justifié que la commune de [Localité 40] a, au constat qu’une partie de l’assiette du [Adresse 38] est privée, voté l’extension de l’emprise du chemin communal pour en assurer une meilleure gestion, en proposant l’acquisition de parcelles appartenant à huit propriétaires différents dont les parties à la présente instance, y compris l’indivision [U], et il est versé aux débats :

— l’acte du 9 janvier 2019, d’acquisition gratuite auprès du syndicat des copropriétaires Le Mas de Laura (anciennement [Adresse 36]), de la parcelle AH n° [Cadastre 12] issue de la division de la parcelle AH n° [Cadastre 8] en AH n° [Cadastre 11] et [Cadastre 12],

— l’acte du 6 juin 2020 d’acquisition gratuite auprès de M. et Madame [H], de la parcelle AH n° [Cadastre 19] issue de la division de la parcelle AH n° [Cadastre 5] en AH n° [Cadastre 19] et [Cadastre 18],

— l’acte du 6 juin 2020 d’acquisition gratuite auprès de M. et Madame [XB], de la parcelle AH n° [Cadastre 17] issue de la division de la parcelle AH n° [Cadastre 4] en AH n° [Cadastre 16] et [Cadastre 17],

— l’acte du 6 juin 2020 d’acquisition gratuite auprès de M. [O], de la parcelle AH n° [Cadastre 15] issue de la division de la parcelle AH n° [Cadastre 7] en AH n° [Cadastre 14] et [Cadastre 15],

— une décision du conseil communal du 25 janvier 2024, d’acquisition gratuite de la parcelle AH n° [Cadastre 20] appartenant au syndicat des copropriétaires Le Mas de Laura, au visa de la précédente cession d’une partie de l’assiette du [Adresse 38], s’agissant d’une parcelle adjacente.

Rien dans lesdits actes, ne permet de conclure qu’il s’agirait du domaine privé de la commune de [Localité 40], comme prétendu par M. et Mme [V].

En considération de l’ensemble de ces éléments, et au constat de l’existence d’un [Adresse 38], étendu jusqu’à la propriété [H], il convient d’écarter la solution n° 2, plus longue selon l’expert judiciaire, et de faire droit à la demande de désenclavement de la propriété [V] selon la solution n° 1 figurant en annexe 1, sans qu’il soit nécessaire de renvoyer pour statuer sur le bornage des propriétés [H] et [XB].

La demande de renvoi aux fins de bornage formée par M. et Mme [XB] sera donc rejetée.

En effet, il est relevé que dans les actes de vente des époux [XB] et des époux [H] au profit de la commune de [Localité 40], il n’est fait état d’aucun problème de bornage entre leurs propriétés respectives et les parcelles vendues gratuitement à la commune de [Localité 40], soit les parcelles AH n° [Cadastre 17] (appartenant précédemment aux époux [XB]) et [Cadastre 19] (appartenant précédemment aux époux [H]) lesquelles sont situées de part et d’autre des limites cadastrales des propriétés respectives avant division, cadastrées section AH n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5].

Par ailleurs, la demande de M. et Mme [H], tendant à ce que l’emprise du chemin d’accès confronte à l’Ouest de leur parcelle, les fonds [V] et [E], n’est étayée par aucune pièce, alors que l’expert a retenu la solution n° 1, compte tenu de la configuration des lieux et de leur caractère accidenté.

Le désenclavement du fonds de M. et Mme [V] cadastré section AH n° [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32] et [Cadastre 33] sises à [Adresse 39] (fonds dominants) s’opérera donc à partir du [Adresse 38] prolongé jusqu’à la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 18] de M. et Mme [H], par la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 16] de M. et Mme [XB] (fonds servant) et par la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 18] de M. et Mme [H] (fonds servant).

Aucune observation n’est formée sur la demande d’autorisation de passage en tréfonds. Il convient donc de faire droit à la demande de M. et Mme [V] pour utiliser le tréfonds des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 16] et [Cadastre 18], pour la pose de canalisations d’eau et d’électricité nécessaires à la satisfaction des besoins de l’exploitation agricole de leur fonds, le prolongement du raccordement ne pouvant être obtenu que la commune de [Localité 40] sur le [Adresse 38].

Compte tenu de l’extension du [Adresse 38], il n’y a pas lieu de fixer d’indemnité au profit des propriétaires suivants :

— les consorts [A]-[VI],

— le syndicat des copropriétaires du [Adresse 36] aussi dénommé Le Mas de Laura, – M. [O].

S’agissant de M. et Mme [XB] d’une part qui réclament des indemnités de 100 000 euros (dévalorisation) et 30 000 euros (emprise), de M. et Mme [H] qui réclament des indemnités de 118 500 euros et 45 000 euros d’autre part, l’expert judiciaire est d’avis que la valeur vénale au m² de terrains en zone INC agricole est en moyenne de 30 euros/m² et de 100 euros/m² en zone UC et propose une indemnité moyenne fixée à 50 %, en notant que dans la solution n° 1, seules les emprises E5 à E9 (sur les parcelles respectives des époux [XB] et [H]) sont situées en zone UC. L’expert a aussi proposé une indemnité supplémentaire de 2 000 euros pour les époux [XB] et pour les époux [H], en complément du préjudice subi.

Il est noté que les emprises E5 (5 m²), E6 (6 m²), E8 (181 m²) et E9 (163 m²) correspondent au chemin devenu communal des Cipières, si bien qu’aucune indemnisation n’est due au titre de ces emprises, les emprises E8 et E9 ayant déjà été vendues à titre gratuit à la commune de [Localité 40].

S’agissant de l’emprise E10 (12 m²) sur la parcelle de M. et Mme [XB], en dernier lieu cadastrée section AH n° [Cadastre 16], elle n’est pas en zone UC. La proposition faite par M. et Mme [V] d’une indemnisation à hauteur de 1 610 euros, outre 2 000 euros supplémentaires sont suffisantes, soit 3 610 euros au total ce qui correspond à une indemnisation supérieure à celle valorisée par l’expert.

S’agissant de l’emprise E11 de 60 m² sur la parcelle de M. et Mme [H], en dernier lieu cadastrée section AH n° [Cadastre 18], elle n’est pas non plus en zone UC. La proposition faite par M. et Mme [V] d’une indemnisation à hauteur de 1 439 euros, outre 2 000 euros supplémentaires sont suffisantes, soit 3 439 euros au total, ce qui correspond à une indemnisation supérieure à celle valorisée par l’expert.

M. et Mme [V] n’ont formé aucune prétention quant à la prise en charge des frais d’aménagement de la servitude de passage, dont l’expert judiciaire était d’avis qu’ils sont intégralement à leur charge.

Cette demande étant en revanche formée par M. et Mme [H] et M. et Mme [XB], il convient de dire que les frais d’aménagement et de construction du chemin d’accès à leur parcelle, en prolongement du [Adresse 38], seront à la charge exclusive de M. et Mme [V].

Quant aux frais d’entretien, il est relevé que M. et Mme [V] seront les seuls à emprunter le passage sur les emprises E10 et E 11, pour rejoindre leur propriété, si bien qu’il y a lieu de dire qu’ils assumeront seuls les frais d’entretien de la servitude de passage sur les parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 16] (M. et Mme [XB]) et AH n° [Cadastre 18] (M. et Mme [H]).

Il convient d’ordonner la publication du présent auprès du service de la publicité foncière aux frais de M. et Mme [V], comme demandé.

Le jugement appelé sera donc infirmé en ce qu’il a débouté M. et Mme [V] de l’ensemble de leurs demandes.

Sur la demande de compensation

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il n’est pas contesté que M^e Essner, conseil de M. et Mme [H] a recueilli le chèque d’un montant de 7 700 euros émis par M. et Mme [V] dans le cadre de l’accord transactionnel du 22 juillet 2011, qui n’a finalement pas abouti.

Il est d’ailleurs justifié dans les pièces de M. et Mme [H], qu’un chèque du même montant émis par la CARPA, a été adressé par courrier à M. [V] le 19 avril 2012 et que ce courrier est revenu « non réclamé ».

Il en ressort que le montant du chèque de 7 700 euros est toujours entre les mains de la CARPA au profit de M. et Mme [H] d’une part et de M. [XB] d’autre part, ce qui empêche la compensation légale telle que réclamée par M. et Mme [V], qui demandent la compensation des indemnités mises à leur charge au profit de M. et Mme [H], avec la somme totale de 7 700 euros, alors qu’une partie de cette somme était destinée à M. [XB], soit 1 000 euros.

En l’état des demandes dont elle est saisie, la cour condamnera M. et Mme [H] à verser à M. et Mme [V] la somme de 6 700 euros au titre de l’accord transactionnel du 22 juillet 2011 qui a échoué.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement appelé sur les dépens et les frais irrépétibles.

Il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel, comprenant le coût de l’expertise de M. [I] [J], et de les partager par tiers entre M. et Mme [V] d’une part, M. et Mme [XB] d’autre part, M. et Mme [H] enfin, avec distraction au profit du conseil de M. et Mme [XB], qui la réclame.

Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Déboute M. [T] [XB] et Mme [K] [N] épouse [XB] de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 5 novembre 2024 et déclare irrecevables les conclusions notifiées pour eux le 5 novembre 2024 ;

Infirme le jugement appelé en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Ordonne le désenclavement des parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32] et [Cadastre 33] sises à [Adresse 39], à [Localité 40], propriété de M. [JX] [V] et Mme [Z] [B] épouse [V] (fonds dominants), depuis le [Adresse 38] prolongé jusqu’à la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 18] de M. [Y] [H] et Mme [F] [AH] épouse [H], selon la solution n° 1 de l’expert M. [I] [J] figurant en annexe 1, par la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 16] de M. [T] [XB] et Mme [K] [N] épouse [XB] (fonds servant) et par la parcelle cadastrée section AH n° [Cadastre 18] de M. [Y] [H] et Mme [F] [AH] épouse [H] (fonds servant) ;

Rejette la demande de renvoi aux fins de bornage formée par M. [T] [XB] et Mme [K] [N] épouse [XB] ;

Dit que les parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 25], [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29], [Cadastre 30], [Cadastre 31], [Cadastre 32] et [Cadastre 33] bénéficieront d’une servitude de passage et de tréfonds sur les parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 16] et [Cadastre 18] ;

Fixe ainsi, les indemnités dues aux fonds servants :

— cadastré section AH n° [Cadastre 16] de M. [T] [XB] et Mme [K] [N] épouse [XB] : 3 610 euros (trois mille six cent dix euros) ;

— cadastré section AH n° [Cadastre 18] de M. [Y] [H] et Mme [F] [AH] épouse [H] : 3 439 euros (trois mille quatre cent trente-neuf euros) ;

Dit que les frais d’aménagement et de construction du chemin d’accès à leur parcelle, en prolongement du [Adresse 38], seront à la charge exclusive de M. [JX] [V] et Mme [Z] [B] épouse [V], propriétaires des fonds dominants ;

Dit que les frais d’entretien de la servitude de passage sur les parcelles cadastrées section AH n° [Cadastre 16] (M. [T] [XB] et Mme [K] [N] épouse [XB]) et AH n° [Cadastre 18] (M. [Y] [H] et Mme [F] [AH] épouse [H]), seront assumés par M. [JX] [V] et Mme [Z] [B] épouse [V] seuls, propriétaires des fonds dominants ;

Ordonne la publication du présent arrêt, auprès du service de la publicité foncière aux frais de M. [JX] [V] et Mme [Z] [B] épouse [V] ;

Rejette la demande de compensation légale telle que formée par M. [JX] [V] et Mme [Z] [B] épouse [V] ;

Condamne M. [Y] [H] et Mme [F] [AH] épouse [H] à verser à M. [JX] [V] et Mme [Z] [B] épouse [V], la somme de 6 700 euros (six mille sept cents euros) ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et dit qu’ils seront partagés par tiers entre M. [JX] [V] et Mme [Z] [B] épouse [V] d’une part, M. [T] [XB] et Mme [K] [N] épouse [XB] d’autre part, M. [Y] [H] et Mme [F] [AH] épouse [H] enfin, avec distraction au profit de M^e Patricia Musso ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT