COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 234

Rôle N° RG 20/05390 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BF453

Société ANSTALT WADUNT

C/

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Virginie ROSENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 10 Janvier 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 18/02872.

APPELANTE

Société ANSTALT WADUNT

prise en la personne de son représentant légal en exercice

sis Chez [Adresse 7] (LIECHTENSTEIN)

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES,

poursuites et diligences du Directeur Régional des Finances Publiques de Provence-Alpes- Côte d’Azur et du département des Bouches du Rhône, qui élit domicile en ses bureaux, [Adresse 8].,

représenté par M^e Virginie ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Valérie GERARD, Président de chambre

Madame Stéphanie COMBRIE, Conseillère

M^me Marie-Amélie VINCENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Elodie BAYLE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024 puis prorogé au 27 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2024.

Signé par Madame Valérie GERARD, Président de chambre et M^me Elodie BAYLE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société Anstalt Wadunt, domiciliée au Liechtenstein, était propriétaire d’un bien immobilier, sis [Adresse 5] [Localité 6], vendu le 27 décembre 2013, pour lequel elle s’est vue notifier une proposition de rectification du 8 juillet 2014, aux motifs d’une sous-estimation de la valeur vénale du bien immobilier.

Le 2 mars 2016, l’administration fiscale a adressé un avis de mise en recouvrement d’un montant de 62.238 €.

La société Anstalt Wadunt a formé une réclamation contentieuse le 2 janvier 2017.

En l’absence de décision prise par l’administration fiscale dans le délai de six mois fixé par l’article R198-10 du livre des procédures fiscales, la société Anstalt Wadunt a fait assigner la direction générale des finances publiques, par acte délivré le 14 juin 2018, devant le tribunal de grande instance de Nice, devenu tribunal judiciaire.

Par jugement du 10 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

— dit que la société Anstalt Wadunt est redevable de la taxe de 3% pour l’année 2013 ;

— fixé la valeur vénale de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 6], à la somme de 2.984.810 € ;

— en conséquence, débouté la société Anstalt Wadunt de l’ensemble de ses demandes ;

— dit que la société Anstalt Wadunt supportera les dépens de l’instance.

— ---------

Par acte du 12 juin 2020, société Anstalt Wadunt a interjeté appel de ce jugement.

— --------

Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 30 mars 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Anstalt Wadunt soutient que :

— M. [W] [M] est l’unique bénéficiaire économique de la société Anstalt Wadunt et la déclaration n°2746 respecte les dispositions de l’article 990 E 2° du code général des impôts ; si les documents produits comportent l’entête de la société, ils ont été apostillés par la chancellerie du tribunal de grande instance de Vaduz et M. [W] [M], désigné comme le bénéficiaire économique dans l’acte de vente, a reçu l’intégralité du prix de vente des maisons ; ayant ainsi désigné le possesseur de la totalité du capital et ayant souscrit dans le délai légal la déclaration de taxe annuelle de 3%, elle ne pouvait être assujettie à cette taxe, quelle que soit la valeur vénale indiquée dans cette déclaration ;

— elle est fondée à contester l’évaluation de la valeur vénale de la propriété retenue par l’administration fiscale tant au regard de l’erreur matérielle affectant l’acte notarié, la villa ne présentant aucune piscine, qu’au regard des éléments de comparaison retenus par l’administration, notamment quant à leur localisation géographique, un seul étant située sur la commune [Localité 6], et quant à leur date.

Elle demande à la cour de ;

— déclarer recevable et bien-fondé l’appel de la société ;

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nice en date du 10 janvier 2020 en ce qu’il a considéré que la société ne pouvait bénéficier de l’exonération de taxe annuelle, et plus précisément en ce qu’il a :

— dit que la société Anstalt Wadunt est redevable de la taxe de 3% pour l’année 2013 ;

— fixé la valeur vénale de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 6], à la somme de 2.984.810 € ;

— en conséquence, débouté la société Anstalt Wadunt de l’ensemble de ses demandes ;

— dit que la société Anstalt Wadunt supportera les dépens de l’instance.

— constater à titre subsidiaire que la valeur réhaussée ne peut excéder 1.575.000 € et le réhaussement à 575.000 € ;

— en conséquence, prononcer le dégrèvement de l’imposition ;

— condamner la direction départementale des finances publiques aux entiers dépens évalués provisoirement à la somme de 4.000 € ;

— condamner la direction départementale des finances publiques aux dépens d’appel distraits au profit de la Selarl Lexavoue Aix-en-Provence, représentée par M^e Romain Cherfils, avocat aux offres de droit.

— ---------

Par conclusions enregistrées par voie dématérialisée le 28 avril 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la direction générale des finances publiques réplique que :

— si la société appelante lui a certes fait connaître l’identité de son actionnaire, il lui appartient d’établir, sans équivoque, qu’il était bien le propriétaire des titres ; elle ne démontre pas davantage l’existence d’un bénéficiaire économique de la société ;

— il appartient au contribuable de prouver le défaut de pertinence des éléments de comparaison invoqués ; les éléments de comparaison retenus sont homogènes et pertinents.

Elle sollicite de la cour de :

— confirmer le jugement rendu le 10 janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Nice ;

— confirmer le rejet de la demande de dégrèvement de la société Anstalt Wadunt ;

— débouter la société Anstalt Wadunt de l’ensemble de ses prétentions et déclarer les impositions infondées ;

— condamner la société Anstalt Wadunt à payer à l’administration fiscale la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS

— Sur la demande d’exonération de la taxe annuelle

Aux termes de l’article 990 E 2° du code général des impôts, la taxe prévue à l’article 990 D de ce même code n’est pas applicable aux entités juridiques qui, ayant leur siège dans un pays ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscale, déclarent chaque année, au plus tard le 15 mai, la situation, la consistance et la valeur des immeubles possédés au 1er janvier, l’identité et l’adresse de leurs actionnaires ou associés à la même date, ainsi que le nombre des actions ou parts détenues par chacun d’eux, ou qui communiquent chaque année ou prennent l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur sa demande, les mêmes renseignements.

En l’espèce, la société Anstalt Wadunt conteste les rappels de taxe de 3% qui lui ont été notifiés, au motif qu’aux termes de la déclaration 2746 déposée pour l’année 2013, elle a bien communiqué les nom, prénom et adresse du détenteur de son capital, à savoir M. [W] [M], résident italien.

Si la société Anstalt Wadunt a effectivement fait connaître à l’administration fiscale l’identité de M. [W] [M], il lui appartient d’établir sans équivoque l’actionnariat de la société, les déclarations prévues à l’article 990 E du code général des impôts devant être exactes et complètes.

A ce titre, l’attestation du 25 juin 2013 produite par la société appelante, mentionnant que M. [W] [M] détient 100% de son capital, ne saurait démontrer la propriété des titres, alors que celle-ci comporte l’en-tête de la société, et est signé d’un membre du conseil d’administration, de sorte qu’il est à considérer qu’elle émane de la société elle-même. Il en va de même du certificat en date du 27 décembre 2018, signé par un « conseiller d’administration », mentionnant que M. [W] [M] détient 100% du capital, et qui dès lors, bien qu’apostillé, ne peut être considéré comme émanant d’un organisme extérieur à la société.

En outre, ainsi qu’il a déjà été retenu par cette même cour, la circonstance que le notaire chargé de la vente du bien immobilier litigieux en 2013, ait viré le prix de la vente entre les mains de M. [W] [M] en sa qualité de représentant de la société Anstalt Wadunt et de la société Apiano Anstalt, venderesses, celui-ci « agissant en vertu des pouvoirs reçus de Mme [B] [S], aux termes d’une procuration sous seing privée, celle-ci étant elle-même habilitée à représenter la société en tant que membre du conseil d’administration », et étant désigné à l’acte comme bénéficiaire économique de la vente, est insuffisante à établir qu’il serait l’unique actionnaire de cette société.

Enfin, l’extrait de compte bancaire produit, daté du 7 janvier 2014, est postérieur au fait générateur de l’imposition, et ne peut dès lors démontrer que M. [W] [M] est l’unique actionnaire de la société Anstalt Wadunt.

Cette dernière ne produit notamment aucun procès-verbal d’assemblée, permettant de retracer les cessions de parts, ni les statuts à jour de la société. C’est dès lors à bon droit que le premier juge a considéré que la société Anstalt Wadunt n’apportait pas la preuve juridique ou financière des éléments justifiant le bénéfice de l’exonération du versement de la taxe de 3% au titre de l’année 2013. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé de ce chef.

— Sur la valeur vénale du bien litigieux

L’article L17 du livre des procédures fiscales prévoit qu’en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

L’alinéa 2 de ce même article prévoit que l’administration est tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné.

La proposition de rectification doit ainsi comporter toutes les précisions utiles sur les raisons ayant permis à l’administration de considérer que les cessions citées à titre de comparaison concernent des biens intrinsèquement similaires à la propriété en cause, et sur les critères retenus pour parvenir à l’évaluation retenue par celle-ci, afin de permettre au contribuable de se forger une opinion, de rechercher les références citées et de pouvoir en discuter.

S’il n’appartient ainsi pas au contribuable de prouver le caractère excessif des évaluations faites par l’administration, il lui appartient en revanche de prouver le défaut de pertinence des éléments de comparaison invoqués.

Le bien litigieux a été acquis le 21 mai 1973 par la société Anstalt Wadunt pour la somme de 310.000 FF ou 47.259 €. Il s’agit d’une propriété construite en 1943, sur un terrain d’une superficie de 466 m2, en bord de mer immédiat, le long du sentier des douaniers, et bénéficiant ainsi d’une pleine vue mer. Elle est composée d’une maison principale, qui comporte deux niveaux et dispose d’une surface utile de 175 m2 et d’une maison de gardien d’une surface utile de 12m2.

La société Anstalt Wadunt conteste les termes de comparaison retenus par l’administration fiscale.

Elle fait tout d’abord valoir que la villa ne possède pas de piscine, soutenant que l’acte notarié du 27 décembre 2013 contient une erreur matérielle. Toutefois, les parcelles AE [Cadastre 3] et [Cadastre 4] dont est propriétaire la société Anstalt Wadunt sont incluses dans un ensemble immobilier qu’elle forme avec la propriété voisine (parcelles AE [Cadastre 1] à [Cadastre 2]), appartenant à la société Apiano Anstalt, toutes ces parcelles ayant été vendues ensemble au prix de 8 millions d’euros. Ainsi, l’acte de vente prévoyait l’usage, dans l’intérêt des deux propriétés, de la piscine située sur la parcelle de la société Apiano, alors qu’il est à rappeler que les deux propriétés avaient été acquises de manière concomitante, et qu’elles ne sont pas séparées entre elles par une clôture. Ce moyen ne saurait dès lors prospérer.

Elle avance par ailleurs que les cinq des six mutations retenues par l’administration fiscale sont situées sur la commune de [Localité 11], et non sur la commune [Localité 6]. Néanmoins, ainsi que l’a exactement retenu le premier juge, ces communes présentent les mêmes caractéristiques géographiques et environnementales (quartiers résidentiels en bord de mer), sont situées dans un périmètre géographique délimité, sur la basse et moyenne corniche avec une pleine vue sur la mer entre [Localité 10] et la principauté de [Localité 9], et appartiennent toutes à un même marché homogène, n’étant pas moins cotées.

L’appelante reproche à l’administration fiscale d’avoir retenu des termes de comparaison trop anciens, présentant des surfaces indiquées soit erronées, soit sous-estimées, soit n’ayant pas fait l’objet de déclarations rectificatives par leur propriétaire.

Il est à rappeler que la similarité des biens n’implique pas que les termes de comparaison soient strictement identiques aux biens litigieux dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement.

A ce titre, l’administration fiscale a exactement retenu les superficies issues des déclarations souscrites par les propriétaires à la date du fait générateur. Il ne peut lui être reproché de ne pas avoir produit les déclarations modèles H1 susceptibles de valider les superficies des termes de comparaison retenus, alors que la proposition de rectification précise la date de vente des biens retenus, les références de publicité foncière, le descriptif des biens en cause, et le prix moyen au m2, ces éléments correspondant aux critères posés par l’article 57 du livre des procédures fiscales, lequel prévoit que l’administration a l’obligation de motiver les propositions de rectification en précisant leur fondement ainsi que les textes et documents sur lesquels elle s’appuie.

Le moyen selon lequel l’administration n’aurait pas respecté les dispositions de l’article 76 du livre des procédures fiscales, relatif à l’obligation d’information sur l’origine et la teneur des renseignements et documents utilisés par l’administration dans le cadre du contrôle de la valeur vénale du bien, est inopérant, cet article ne pouvant s’appliquer en l’espèce, visant la communication de renseignements et documents obtenus de tiers. Or, tel n’est pas le cas des actes de ventes qui font l’objet d’un renseignement par le service de publicité foncière, service faisant partie intégrante de l’administration fiscale.

S’agissant des termes de comparaison, c’est par de juste motifs que le premier juge a considéré que les mutations citées datent de 2010 à 2012, et sont ainsi de nature à refléter le marché local de l’immobilier dans ce secteur, et que les superficies des habitations sont comprises entre 145 m2 et 205 m2 et ainsi comparables au bien litigieux.

C’est également par de justes motifs qu’il a considéré qu’il n’était pas justifié par la société appelante que les surfaces indiquées étaient erronées ou sous-estimées, seules les superficies issues des déclarations de modèle H1 devant être retenues, sans qu’il ne puisse être opposé à l’administration fiscale qu’elle ne produit pas lesdites déclarations, l’article 76 du livre des procédures fiscales n’ayant pas vocation à s’appliquer pour les motifs sus-exposés. En revanche, les caractéristiques du bien objet de la vente du 21 janvier 2011 ne permettent en revanche pas de le retenir comme élément de comparaison, terme de comparaison exclu par le premier juge.

Si deux abattements, au titre de l’occupation de la propriété pour l’année 2013 et au titre de la vétusté, ont été appliqués par l’administration fiscale, il n’a toutefois pas été tenu compte de la disparité de superficie de terrains, l’ensemble des biens objets des termes de comparaison présentant un terrain d’une superficie au moins triple de celle du bien litigieux (entre 1035 m2 et 3703 m2 contre 466 m2), justifiant dès lors un abattement de 10%, un bien avec un grand terrain étant nécessairement plus recherché.

Le prix moyen au m2 au regard des termes de comparaison retenu est de 23.660,4 €, de sorte que la valeur vénale du bien litigieux en 2013 est de 4.145.570 € (23.660,4 x 175 m2).

Après application d’un abattement de 10% au titre de l’occupation de la propriété en 2013, de 20% pour vétusté, et de 10% au titre de la différence de superficie de terrain, la valeur vénale doit être évaluée à 2.686.329 €.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé, sauf en ce qu’il a fixé la valeur vénale de l’immeuble à la somme de 2.984.810 €. La décision sera infirmée de ce chef, et statuant à nouveau, la valeur vénale de l’immeuble litigieux sera fixée à la somme de 2.686.329 €.

— Sur les demandes accessoires

La société Anstalt Wadunt, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à la direction générale des finances publiques représentée par directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du 10 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Nice en ce qu’il a fixé la valeur vénale de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 6], à la somme de 2.984.810 € ;

Et statuant à nouveau du chef infirmé,

Fixe la valeur vénale de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 6], à la somme de 2.686.329 € ;

Confirme le jugement du 10 janvier 2020 du tribunal judiciaire de Nice pour le surplus ;

Y ajoutant,

Condamne la société Anstalt Wadunt à payer à la direction générale des finances publiques représentée par directeur régional des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et du département des Bouches-du-Rhône la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Anstalt Wadunt aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,