COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 04 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 520

N° RG 22/14673

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKISW

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble Immobilier

'[Adresse 4]'

C/

[Y], [Z] [K] [M]

S.A.R.L. JURIS METRAGES PLANS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jean-François JOURDAN

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Céline CECCANTINI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 18 Août 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01175.

APPELANTE

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble Immobilier '[Adresse 4]'

sis [Localité 5]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS BORNE & DELAUNAY, [Adresse 2], elle-même pris en la personne de son représentant légal en exercice et domicilié en cette qualité audit siège social

représentée par M^e Jean-François JOURDAN, membre de la SCP JF JOURDAN – PG WATTECAMPS ET ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

Madame [Y], [Z] [K] [M]

née le 22 Juin 1975 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE

S.A.R.L. JURIS METRAGES PLANS

exerçant sous l’enseigne JURIS EXPERTISES, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – CORINNE PERRET-VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Mathilde JENVRAIN, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Par acte authentique reçu le 29 mai 2015 par Maître [F] [X], notaire à [Localité 5], Mme [K] [M] a acquis au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 4] (06), un grenier transformé en studio (lot n°16) au 5ème étage et deux caves (lots n°26 et 34) au sous-sol.

Préalablement à la vente, à la requête de l’agence immobilière DOCTEUR HOUSE IMMOBILIER, la SARL JURIS METRAGES PLANS a réalisé un diagnostic relatif à la présence de termites dans le grenier. Elle a rendu son rapport le 16 février 2015, concluant à l’absence d’indices d’infestation de termites.

Une fois la propriété des lots acquise, Mme [K] [M] a mandaté la SARL A.J. TOIT pour procéder à des travaux de rénovation. À l’occasion de ceux-ci, la SARL A.J. TOIT a constaté la dégradation de la charpente, liée à la présence d’insectes à larves xylophages. Les travaux ont été interrompus.

Le 3 mars 2016, le cabinet JAUSSEIN EXPERTISE, mandaté par le syndic, a confirmé la présence d’indices de traces de capricornes type « hylotrupes bajulus '' sur la charpente en fond de combles du grenier.

Le 13 avril 2016, la SARL ABIOXIR, mandatée par le syndic, est intervenue pour traiter les parties visibles et accessibles de la structure.

Par courrier du 29 juillet 2016, l’assureur de protection juridique de Mme [K] [M] a vainement réclamé à la SARL JURIS METRAGES PLANS l’indemnisation des préjudices subis par son assurée.

Par ordonnance de référé en date du 16 octobre 2018, une expertise judiciaire a été ordonnée.

L’expert judiciaire, M. [H] [D] a rendu son rapport définitif le 17 juin 2019.

L’expert conclut d’une part à une infestation par des insectes xylophages sur les éléments de charpente et de plancher de l’immeuble, d’autre part au développement de champignons lignivores sur un about de panne de charpente.

Selon l’expert, la SARL JURIS METRAGES PLANS en qualité de diagnostiqueur, aurait dû lors de son intervention mettre en évidence les pathologies rencontrées. A défaut, elle aurait dû au moins indiquer qu’elle n’avait pas pu pénétrer dans le volume où ces pathologies auraient dû être identifiées.

L’expert retient en outre que pour les deux pathologies constatées, la seule cause de développement est un défaut d’entretien.

Retenant notamment que la SARL JURIS METRAGES PLANS en n’indiquant pas les parties du lot n’ayant pas été examinées et en précisant de façon erronée dans son rapport avoir visité toutes les pièces et inspecté tous les éléments d’ouvrage, a commis une faute délictuelle, et que le syndicat des copropriétaires s’est rendu coupable d’un défaut d’entretien des parties communes à l’origine du développement des insectes et du champignon, par exploits d’huissier des 25 et 26 mars 2020, Mme [Y] [Z] [K] [M] a fait assigner la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic le cabinet Alain MALHERBE devenu BORNE ET DELAUNAY, devant le tribunal judiciaire de NICE en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par jugement rendu le 18 août 2022, le Tribunal :

CONDAMNE in solidum la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] '' à payer à Mme [Y] [Z] [K] [M] la somme de 33 000 euros (TRENTE-TROIS MILLE EUROS) en réparation de son préjudice de jouissance,

DIT qu’entre la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires, la part de responsabilité de chacun sera fixée à 50 %,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] '' de sa demande de condamnation de la SARL JURIS METRAGES PLANS à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

DEBOUTE Mme [Y] [Z] [K] [M] de sa demande de condamnation conjointe et solidaire de la SARL JURIS METRAGES PLANS et du syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] '' à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DEBOUTE la SARL JURIS METRAGES PLANS de sa demande de condamnation de Mme [Y] [Z] [K] [M] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] '' de sa demande de condamnation de Mme [Y] [Z] [K] [M] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

RAPPELLE qu 'en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-55 7 du 10 juíllet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Mme [Y] [Z] [K] [M] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE in solidum la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] '' à payer à Mme [Y] [Z] [K] [M] la somme de 4.000 euros (QUATRE MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] aux entiers dépens de la présente instance, ainsi qu’aux dépens de la procédure de référé (N°RG 18/001 17) en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration au greffe en date du 4 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision.

Il sollicite:

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] », appelant, à payer à Mme [Y] [Z] [K] [M] la somme de 33 000 € en réparation du préjudice de jouissance par elle allégué, et en conséquence, en ce qu’il a rejeté les demandes fins et conclusions de la copropriété appelante.

En conséquence :

Rejeter l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la copropriété concluante.

Plaise à la Cour de juger que la copropriété concluante n’a commis aucune faute ni défaut d’entretien susceptibles de générer un quelconque préjudice au dépend de Mme [K] [M].

Subsidiairement et retenant la faute commise par la SARL JURIS METRAGES PLANS, celle-ci est seule responsable des dommages allégués et de ses conséquences financières.

En conséquence, réformer le jugement entrepris de ce chef et en ce qu’il a fixé la part de responsabilité de la copropriété à 50 % et en conséquence, en ce qu’il a débouté la copropriété du « [Adresse 4] » de sa demande de condamnation de la SARL JURIS METRAGES PLANS à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

En conséquence, condamner la SARL JURIS METRAGES PLANS, en toute hypothèse, à relever et garantir la concluante de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, en principal, intérêts et frais.

Il conviendra de réduire à de plus justes proportions le montant du préjudice allégué qui ne saurait être supérieur à la réalité du dommage subi, tel qu’apprécié par l’Expert.

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la concluante au paiement de la somme de 5 000 € et en ce qu’il a rejeté la demande de condamnation de Mme [K] [M] à la somme de 5 000 € pour procédure abusive.

En conséquence, entendre condamner Mme [K] [M] à lui payer ladite somme et l’entendre condamner à la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article

700 du CPC.

En conséquence, réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la copropriété concluante à payer à Mme [K] [M] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC.

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL JURIS METRAGES PLANS et la copropriété concluante aux entiers dépens qui comprendront les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise.

Rejeter les appels incidents des intimés,

En conséquence, les débouter de l’ensemble de leurs demandes.

Les dépens, dont les frais d’expertise, seront laissés à la charge de Mme [K] [M] et en toute hypothèse seront supportés en totalité par la SARL JURIS METRAGES PLANS laquelle, en toute hypothèse, relèvera et garantira la copropriété concluante de toute condamnation en principal, frais et intérêts.

Condamner tous succombants aux entiers dépens distraits au profit de la SCP JOURDAN ' WATTECAMPS & ASSOCIES, ainsi qu’à la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC en cause d’appel.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que Mme [K] [M] a fait l’acquisition du bien en toute connaissance de cause, pour 65 000€,

— qu’il ne s’agissait pas d’une habitation mais d’un lieu de stockage transformé sans autorisation préalable, avec installation de velux,

— que le diagnostiqueur n’a rien observé de particulier,

— qu’il n’avait donc pas à s’inquiéter de la structure de l’immeuble, qui est d’ailleurs selon l’expert en bon état,

— que la modeste pathologie parasitaire ne compromet pas la solidité de l’ouvrage selon l’expert, à l’exception de la panne sablière qui a été changée en 2019 et qui n’étant pas un élément du bien vendu n’a aucune conséquence sur sa jouissance,

— que l’expert a chiffré le coût du traitement supplémentaire à 1 000€,

— qu’il ne peut être accusé de défaut d’entretien ou d’attentisme, puisque les bois ont été traités à deux reprises,

— que l’expert n’a chiffré aucun préjudice de jouissance,

— qu’en tout état de cause c’est le diagnostiqueur qui est responsable du préjudice subi.

Mme [K] [M] conclut:

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

CONDAMNE in solidum la SARL JURIS METRAGES PLANS et le Syndicat des copropriétaires du

Etant précisé que :

la SARL JURIS METRAGES PLANS n’a pas satisfait à ses obligations professionnelles ;

et que le Syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] '' est responsable :

d’un défaut d’entretien, tant en ce qui concerne la survenue d’une infestation par insectes xylophages que pour le champignon ;

En ce que ce défaut d’entretien est doublé d’un défaut de réactivité eu égard au fait que malgré les multiples relances de Mme [K] [M], le Syndicat n’a jamais pris la mesure des travaux nécessaires.

DEBOUTE la SARL JURIS METRAGES PLANS de sa demande de condamnation de Mme [Y] [Z] [K] [M] à lui payer la somme de2 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DÉBOUTÉ le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] '' de sa demande de condamnation de Mme [Y] [Z] [K] [M] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum la SARL JURIS METRAGES PLANS et le Syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4]'' à payer à Mme [Y] [Z] [K] [M] la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTÉ la SARL JURIS METRAGES PLANS er ie syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4]'' de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL JURIS METRAGES PLANS et le Syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4]'' aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’aux dépens de la procédure de référé (N°RG 18/00117) en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

A titre Incident, il est sollicité l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a :

« DÉBOUTÉ Mme [K] [M] de sa demande de condamnation conjointe et solidaire de la SARL JURIS METRAGES PLANS et du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive Statuant à nouveau relativement à cette demande indemnitaire pour résistance abusive:

CONDAMNER conjointement et solidairement la SARL JURIS METRAGES PLANS et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] au paiement d’une somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

RAPPELER que, par application de l’article 10-1 de la loi du 10/O7/1965, Mme [Y] [K] [M] sera exonérée de participation aux frais inhérents à la présente procédure.

DÉBOUTER plus amplement la SARL JURIS METRAGES PLANS et le Syndicat des Copropriétaires du « [Adresse 4] '' de l’ensemble de tous moyens, fins et prétentions ;

Y AJOUTANT

CONDAMNER conjointement et solidairement la SARL JURIS METRAGES PLANS et le Syndicat des Copropriétaires du « [Adresse 4] '' à la somme de € 5.000 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en sus des entiers dépens de la présente instance d’appel.

Elle soutient:

— que c’est à l’occasion des travaux de changement des velux autorisé par l’AG du 27 juillet 2015 résolution 5que l’infestation a été découverte,

— que l’expert judiciaire a retenu la responsabilité du diagnostiqueur et du syndicat des copropriétaires,

— qu’en effet le diagnostiqueur aurait dû mener ses investigations au niveau de l’ensemble du lot visité y compris sur les parties communes ou à défaut mentionner les difficultés survenues alors qu’il a indiqué faussement que les lieux ont été intégralement visités,

— qu’il s’agit d’une faute qui engage sa responsabilité délictuelle,

— que malgré ses multiples relances, le syndicat s’est contenté après deux ans d’une intervention a minima sur les parties visibles et accessibles de la structure, par l’intermédiaire d’une société sous qualifiée,

— qu’il est responsable d’un défaut d’entretien et de réactivité, les travaux préconisés par l’expert ayant été accomplis 15 mois après leur recommandation,

— qu’elle n’a pu acheter en connaissance de cause les désordres étant invisibles lors de l’achat,

— qu’elle n’a pas acheté un lieu de stockage mais un ancien grenier transformé en studio, destination précisée dans l’acte notarié d’acquisition,

— que son vendeur fait remonter la transformation à 1993, ce que ne peut ignorer le syndicat,

— qu’ainsi depuis plus de deux décennies, les greniers du 5ème étage ont été transformés par leurs propriétaires en lots d’habitation afin de les louer,

— que la copropriété n’a pas de règlement de copropriété et qu’il n’existe donc aucune interdiction à la modification de l’usage d’un lot,

— qu’en tout état de cause ce moyen de droit invoqué par le syndicat est prescrit,

— que son préjudice de jouissance s’étend du moment où les travaux de rénovation auraient dû être finalisés s’ils n’avaient pas été brutalement interrompus à la date à laquelle les travaux de traitement ont été effectués soit de mois de septembre 2015 au 29 septembre 2020,

— qu’elle n’a jamais repoussé un RDV pour le traitement de son lot,

— que les opérations d’expertise ont pu être menées parce qu’elle a arrêté les travaux de rénovation comme le confirme l’expert,

— que ses adversaires étant de mauvaise foi leur résistance est abusive et justifie l’octroi de dommages et intérêts.

La SARL JURIS METRAGES PLANS conclut:

CONFIRMER le jugement du 18 août 2022 en ce qu’il a :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » de sa demande de condamnation de la SARLJURIS METRAGES PLANS à le relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre

DEBOUTE Mme [Y] [Z] [K] [M] de sa demande de condamnation conjointe et solidaire de la SARL JURIS METRAGE PLANS et du syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » de leur demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

INFIRMER le jugement du 18 août 2022 en ce qu’il a :

CONDAMNE in solidum la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » à payer à Mme [Y] [Z] [K] [M] la somme de 33 000 (TRENTRE-TROIS MILLE EUROS) en réparation de son préjudice de jouissance

DIT qu’entre la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires, la part de responsabilité de chacun sera fixée à 50%

DEBOUTE la SARL JURIS METRAGES PLANS de sa demande de condamnation de Mme [Y] [Z] [K] [M] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive

CONDAMNE in solidum la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » à payer à Mme [Y] [Z] [K] [M] la somme de 4000 euros (QUATRE MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

DEBOUTE la SARL JURIS METRAGES PLANS de sa demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE in solidum la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] » aux entiers dépens de la présente instance, ainsi qu’aux dépens de la procédure de référé N°RG 18/00117 en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Statuant à nouveau,

DIRE ET JUGER que la société JURIS METRAGES PLANS a parfaitement rempli sa mission de diagnostic,

DIRE ET JUGER que les désordres allégués sont la conséquence de présence d’insectes xylophages dans des parties communes ou dans un endroit inaccessible, lesquels ne faisaient pas partie de la mission de la société JURIS METRAGES PLANS,

DIRE ET JUGER que la société JURIS METRAGES PLANS ne peut en aucun cas être tenue par un éventuel défaut d’entretien ou la réalisation des travaux qui ne lui sont pas imputables et pour laquelle elle n’a pas eu à intervenir,

En conséquence,

PRONONCER la mise hors de cause de la société JURIS METRAGES PLANS,

DEBOUTER Mme [K] [M] de l’intégralité de ses demandes

Si, par extraordinaire, la demande était déclarée recevable,

DEBOUTER le Syndicat de copropriété [Adresse 4] de ses demandes

A titre subsidiaire,

Si la Cour retenait la responsabilité de la société JURIS METRAGES PLANS,

DIRE ET JUGER que cette dernière ne peut être déclarée responsable du préjudice allégué,

DIRE ET JUGER que Mme [K] ne peut faire état que d’une simple perte de chance dont aucun élément n’est versé aux débats quant à sa nature ou son quantum,

DEBOUTER en conséquence Mme [K] [M] de ses prétentions ou à tout le moins les réduire dans une large proportion,

RECEVOIR la société JURIS METRAGES PLANS en sa demande reconventionnelle,

CONDAMNER Mme [K] [M] à lui payer la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice abusif et vexatoire en application des articles 1240 du

Code Civil et 32-1 du Code de Procédure Civile,

LA CONDAMNER à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir:

— qu’aucune faute ne peut lui être imputée, sa mission ayant été parfaitement remplie comme se limitant au seul lot privatif de Mme [K] alors que les éventuels lieux litigieux concernent des parties communes, étrangères à sa mission,

— que l’expert a conclu au fait que pour les deux pathologies constatées le seule cause de développement est un défaut d’entretien, (traitement préventif au minima tous les 10 ans et surveillance régulière),

— qu’il indique que les désordres ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage à l’exception de l’about de la panne sablière qui doit être remplacée,

— qu’elle est intervenue pour un diagnostic le 15 février 2015 avant la vente selon la norme NF PO3-201, qui prévoit une recherche visuelle sans sondage destructif des parties visibles et accessibles et uniquement sur les parties privatives,

— que l’expert précise que l’infestation litigieuse se trouve sur une charpente qui était à la date de la vente recouverte de plâtre ou cachée par un faux plafond, ou encore à l’endroit d’une coursive située derrière une porte fermée à clé le jour de l’intervention, empêchant d’accéder à la coursive commune,

— qu’ainsi les désordres concernent des parties communes, extérieures à sa mission ou sont situés dans une partie non accessible à la date de la visite,

— que les désordres ont été révélés par les travaux de rénovation ce qui prouve qu’ils n’étaient pas visibles leur de la visite de diagnostic,

— qu’il n’est pas prouvé qu’elle savait que la pièce fermé à clé constituant le fonds rampant faisait partie du bien à diagnostiquer,

— que les désordres concernent des parties communes, excédant sa mission, de sorte qu’elle ne saurait être condamnée à indemniser un préjudice de jouissance,

— que tout au plus le préjudice de Mme [K] est une perte de chance non caractérisée,

— qu’une erreur dans le diagnostic ne peut avoir pour conséquence qu’une perte de chance d’avoir mieux négocié le prix d’achat,

— que le préjudice de jouissance allégué n’est que la conséquence des délais de procédure ayant empêché la réalisation des travaux, dont elle ne peut être tenue pour responsable,

— qu’elle ne saurait relever et garantir le syndicat des copropriétaires n’ayant à son égard aucune obligation contractuelle de conseil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande indemnitaire de Mme [K]

Sur la responsabilité de la SARL JURIS METRAGES PLANS

Il résulte de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au jour des faits, que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

Ainsi, l’acquéreur d’un immeuble peut engager la responsabilité d’un diagnostiqueur, qui a établi à la demande du vendeur un diagnostic erroné, incomplet ou superficiel.

En l’espèce, le diagnostiqueur précise que sa mission a été faite en vertu de la norme NF PO3-201.

Il résulte de cette norme (article 4.2.1 généralités), qu’elle lui impose un examen le plus complet possible de la situation du bâtiment vis à vis des termites, qu’elle prévoit que le rapport doit comporter l’identification des ouvrages, parties d’ouvrages et éléments qui n’ont pas été examinés en en précisant la justification et que son annexe B mentionne la charpente parmi la liste non exhaustive des ouvrages, parties d’ouvrages et éléments à examiner, les parties communes traversant un lot privatif faisant donc partie des éléments à inspecter dans le cadre d’un diagnostic.

L’expert conclut à une infestation par des insectes xylophages sur les éléments de charpente et de plancher de l’immeuble et au développement de champignon lignivore sur un about de panne de charpente.

Il précise que lors de son intervention le diagnostiqueur aurait dû mettre en évidence les pathologies rencontrées et à défaut au moins indiquer qu’il n’avait pas pu pénétrer dans le volume où ces pathologies auraient dû être identifiées.

Selon le rapport d’expertise, la simple ouverture d’une porte privative permettait de constater sans difficulté les dégradations visibles.

Or dans son rapport du 16 février 2015, le diagnostiqueur a conclu à l’absence d’indices d’infestations tout en précisant avoir visité toutes les pièces et inspecté tous les éléments d’ouvrage, ce qui s’est avéré inexact.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la diagnostiqueur avait commis une faute délictuelle à l’égard de Mme [K], en ne se faisant pas ouvrir la porte donnant sur le volume périphérique du grenier, sans indiquer dans son rapport qu’un volume était inaccessible et la raison de cette inaccessibilité.

Ce diagnostic erroné ne peut être qu’à l’origine pour Mme [K] d’une perte de chance d’avoir éviter un préjudice de jouissance, qui est évaluée à la somme de 2 000€ à laquelle la SARL JURIS METRAGES PLANS est condamnée.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, l’expert a retenu comme seule cause de développement des deux pathologies constatées un défaut d’entretien, précisant que des traitements préventifs à minima tous les 10 ans devaient être réalisés ou à tout le moins une surveillance régulière de l’état de la couverture.

Il ne saurait être retenu que Mme [K] aurait acquis le bien en toute connaissance de cause, le diagnostic avant vente retenant l’absence d’infestation.

Retenant qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de contrôler régulièrement l’état de conservation de tous les ouvrages communs du bâtiment et d’en assurer l’entretien, ce qui a été fait pour la charpente et le plancher de l’immeuble qu’à compter de la découverte des pathologies par Mme [K], c’est valablement que le premier juge a retenu sa responsabilité au titre d’un défaut d’entretien, sans avoir à examiner sa réactivité dans le traitement des désordres.

Ce défaut d’entretien a entraîné pour Mme [K] un préjudice de jouissance, en effet si l’expert a retenu une durée des travaux de traitement de deux jours, il précise que les constatations ont pu être faites et les travaux de traitement réalisés que parce que la rénovation a été arrêtée rendant l’ouvrage complètement accessible, mais également inhabitable.

Aussi, le bien a été indisponible de septembre 2015 date à laquelle les travaux de rénovation auraient dû être finalisés à septembre 2020 date à laquelle les travaux préconisés par l’expert ont été faits, soit 60 mois.

Pour autant Mme [K] ne justifie pas de sa volonté de mettre le bien en location ni du fait qu’elle a dû être relogée durant cette période, de sorte que son préjudice de jouissance ne saurait être calculé sur la valeur locative totale du bien.

Il convient de fixer ce préjudice à la moitié de cette valeur soit à la somme de 16 500€, à laquelle le syndicat des copropriétaires est condamné.

Sur la demande en garantie du syndicat des copropriétaires contre la SARL JURIS METRAGES PLANS

Le syndicat des copropriétaires n’ayant aucun rapport contractuel avec la SARL JURIS METRAGES PLANS ne saurait valablement demander d’être relevé et garanti par cette dernière sur la base d’une obligation contractuelle de conseil.

Le jugement est confirmé sur ce point.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

L’exercice d’une action en justice, de même qua la défense à une telle action, constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, insuffisamment caractérisées en l’espèce.

Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 18 août 2022 par le Tribunal judiciaire de NICE

SAUF en ce qu’il a:

CONDAMNE in solidum la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] '' à payer à Mme [Y] [Z] [K] [M] la somme de 33 000 euros (TRENTE-TROIS MILLE EUROS) en réparation de son préjudice de jouissance,

DIT qu’entre la SARL JURIS METRAGES PLANS et le syndicat des copropriétaires, la part de responsabilité de chacun sera fixée à 50 %,

Statuant à nouveau

CONDAMNE la SARL JURIS METRAGES PLANS à payer à Mme [Y] [Z] [K] [M] la somme de 2 000€ en réparation de son préjudice,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du « [Adresse 4] '' à payer à Mme [Y] [Z] [K] [M] la somme de 16 500€ en réparation de son préjudice de jouissance,

Y ajoutant

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, en cause d’appel,

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel,

RAPPELLE qu 'en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-55 7 du 10 juíllet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Mme [Y] [Z] [K]

[M] est dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

LA GREFFIERE LE PRESIDENT