COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2014

N° 2014/230

Rôle N° 13/12510

XXX

C/

XXX

Grosse délivrée

le :

à :

M^e BUVAT

SCP ERMENEUX

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en date du 15 mai 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 10/04514.

APPELANTE

XXX

dont le siège est XXX

représentée par M^e Robert BUVAT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Laurence JOUSSELME, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMÉE

XXX

dont le siège est XXX

représentée par M^e Laurence LEVAIQUE de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée par M^e Julien VERNET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 1^er avril 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Monsieur Torregrosa, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 mai 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 mai 2014,

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les faits , la procédure et les prétentions :

La société en nom collectif parc oasis est aménageur d’un parc résidentiel de loisirs dénommé parc oasis, situé sur la commune de Gassin dans le Var. 248 lots ont été vendus par la SNC à différents propriétaires afin de leur permettre d’établir une habitation légère de loisirs.

Un lot numéro 249 serait toujours détenu par la société en nom collectif qui entend exercer ses droits au sein de l’association syndicale libre régissant les rapports des propriétaires.

Le 20 mai 2010, la SNC parc oasis a fait assigner devant tribunal de grande instance de Draguignan l’ASL du parc résidentiel de loisirs parc oasis, afin d’obtenir l’annulation des assemblées générales de l’association syndicale libre en date du 15 avril 2006, 10 novembre 2007, 31 mai 2008, 2 mai 2009 et 31 octobre 2009, au motif qu’elle n’a pas été convoquée aux assemblées générales.

Par jugement contradictoire en date du 15 mai 2013, le tribunal de grande instance de Draguignan a fait droit à la demande d’annulation de ces assemblées générales.

L’association syndicale libre parc résidentiel de loisirs parc oasis a relevé appel de façon régulière et non contestée le 14 juin 2013. Il sera fait application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’association syndicale libre appelante a conclu le 17 mars 2014 à la réformation du jugement, au visa de l’ordonnance du 1^er juillet 2004, du décret du 3 mai 2006, du code de l’urbanisme, des articles 28 ' un et 30 ' cinq du décret du 4 juin 1955 ;

La cour jugera que les demandes de la SNC sont irrecevables fautes de publicité.

En tout état, l’action est irrecevable et infondée et la société en nom collectif sera déboutée.

À titre subsidiaire, la cour jugera léonine la définition du périmètre syndical de l’association syndicale libre qui consacrerait la notion de membre de droit pour le rédacteur aménageur des statuts, de surcroît en dispense de cotisations. Cette définition est nulle et de nul effet.

Une somme de 5000 € est réclamée au titre de l’article au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société en nom collectif parc oasis, intimé, a conclu au visa de la loi du 21 juin 1865, de l’ordonnance du 1^er juillet 2004 et du décret du 3 mai 2006.

Elle est propriétaire de parcelle divise comprises dans le périmètre du parc résidentiel, et donc membre droit de l’association syndicale libre par application de l’article deux.un des statuts.

Elle n’a pas été convoquée aux assemblées générales litigieuses en application de ces statuts, et le jugement sera confirmé, l’appel étant mal fondé et l’association syndicale libre devant être déboutée.

Ajoutant au jugement, au visa de l’article 566 du code de procédure civile, la cour annulera les assemblées générales du 23 avril 2011, du 1^er octobre 2012, du 27 avril 2013 pour le même motif.

Une somme de 5000 € est réclamée au titre des frais inéquitablement exposés.

L’ordonnance de clôture est en date du 18 mars 2014.

SUR CE:

Attendu qu’aucun texte ne prescrit la publication d’une assignation visant à obtenir la nullité d’assemblée générale d’une association syndicale libre ;

Attendu que la cour est saisie par les écritures régulièrement communiquées des parties dont il résulte que, pour la société en nom collectif, toute assemblée générale doit réunir les personnes faisant de droit partie de l’association syndicale libre, désignées à l’article deux des statuts, soit « tous les propriétaires de parcelle divise comprises dans le périmètre du parc résidentiel de loisirs » ;

Attendu que la SNC indique ensuite, en page quatre de ses conclusions, qu’elle était à l’origine propriétaire de l’ensemble des parcelles du parc, qu’elle a cédé 248 lots et a conservé la pleine propriété de plusieurs parcelles, situées dans le périmètre du parc, qui ont été désignées sous le vocable « lot 249 » ;

Attendu que cette proposition n’est pas sérieusement contestable, 248 lots ayant été effectivement vendus , tandis que le lot numéroté 249, quelles que soient les difficultés à établir sa consistance précise sur le terrain, appartient incontestablement à la SNC depuis l’achat originel des 14 ha 10 a et 83 100 ca constituant le périmètre du parc résidentiel de loisirs ;

Attendu que le rapport Nacam est amplement démonstratif de ces difficultés à définir précisément l’assiette foncière du lot 249, mais ne permet en aucune façon de douter qu’il appartienne à la SNC ;

Et attendu que ce droit de propriété sur le lot 249, considéré comme partie divise comprise dans le périmètre du parc résidentiel de loisirs, au sens de l’article deux des statuts de l’association syndicale libre définissant les membres de l’association, constitue le fondement de l’argumentation de la SNC, la propriété d’un lot entraînant selon elle la qualité de membre de l’ASL et donc l’obligation pour cette dernière de la convoquer aux assemblées générales, à peine de nullité ;

Attendu que l’appelante rétorque que la SNC , aménageur du parc résidentiel de loisirs, n’a pu adhérer à l’association syndicale libre, puisque le même article deux précité stipule que :

« l’adhésion à l’association et le consentement écrit dont fait état l’article cinq alinéa deux de la loi du 21 juin 1865 résultent de tout acte de mutation à titre onéreux , rémunèratoire ou gratuit des terrains ou droits immobiliers visés ci-dessus » ;

Attendu qu’il peut tout d’abord être relevé que le lot 249, dont la propriété fonde l’argumentation de la SNC, a été logiquement acquis avant la constitution du PRL et avant la première vente des 248 lots, cette première vente constituant l’acte de naissance de l’association syndicale libre, selon le cahier des charges du parc résidentiel de loisirs qui crée les droits et obligations réciproques de l’aménageur et des acquéreurs de terrain (page un et page six troisième paragraphe du cahier des charges) ;

Attendu qu’il est difficile de retenir au titre d’acte de mutation , constitutif de l’adhésion à l’association syndicale libre, ce qui , pour la propriété du lot 249, ne résulte pas d’une mutation entre l’aménageur et l’acquéreur d’une parcelle divise, puisque ce lot a fait partie depuis l’origine de l’assiette foncière du parc résidentiel de loisirs , et n’a pas fait l’objet d’une mutation ;

Attendu que si le moindre doute subsistait en droit sur les conditions prévues par les statuts de l’association syndicale libre pour revendiquer la qualité de membre, il suffit de se reporter à la page six du cahier des charges du parc résidentiel de loisirs pour établir que :

« pour l’ensemble du parc résidentiel de loisirs parc oasis, il sera créé une ASL. Par le fait de leur acquisition, les acquéreurs de lots situés dans le PRL parc oasis seront de plein droit et obligatoirement membres de l’association syndicale libre soumise aux dispositions de la loi du 21 juin 1865 et des différents textes qui l’ont modifié et constitué conformément aux dispositions de l’article R 316 ' six du code de l’urbanisme.

L’association fonctionnera suivant les statuts établis par l’aménageur et déposés au rang des minutes de son notaire… Elle prendra naissance dès la première mutation.

L’association sera constituée par les soins de l’aménageur. Jusqu’à ce moment, ce dernier sera tenu de faire face à toutes les charges et obligations qui incombent à l’association. Il en assurera la gestion et en sera le directeur provisoire ; ensuite il récupérera les dépenses par lui engagées.

L’aménageur s’engage à provoquer une réunion de l’association syndicale libre dans le mois suivant l’attribution de la moitié des lots et au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier lot, de substituer à l’organisation provisoire un nouvel organe de gestion désignée par l’assemblée… La signature du contrat de vente par l’acquéreur comportera pour celui-ci, ses héritiers représentant ou ayant droit, le consentement exigé par l’article cinq de la loi du 25 juin 1865..

L’association syndicale libre aura pour objet l’acquisition, la gestion et l’entretien des espaces communs aux différentes tranches plus particulièrement des voies créées, des installations, des ouvrages, des réseaux divers » ;

Attendu qu’à l’évidence l’association syndicale libre est née de par l’acquisition du premier des 248 lots constituant l’objet même du parc résidentiel de loisirs, la cour rappelant ce qui est une évidence, à savoir que l’aménageur n’a jamais « acquis un lot situé dans le PRL », mais proposé à la vente 248 lots, le lot 249 faisant partie depuis l’origine de l’assiette foncière sur laquelle la création d’un parc résidentiel de loisirs a été autorisée, et faisant au surplus l’objet de dispositions particulières, ce qui est essentiel dans le débat juridique soumis à la cour et corrobore qu’il n’a jamais été acquis en tant que lot dépendant du PRL ;

Attendu qu’en effet, en page sept du cahier des charges du PRL, il est stipulé que :

' le lot 249 restera la pleine propriété de la SNC parc oasis ;

' ce lot de pourra en aucun cas être revendiqué en propriété par l’ASL ;

' ce lot comprend des bâtiments, des équipements sportifs existants ou à créer, des espaces verts ;

' ce lot englobe la route d’accès au parc résidentiel de loisirs, une servitude de passage sera concédée aux propriétaires de lots du parc résidentiel de loisirs et à l’association syndicale libre qui participera aux frais d’entretien de cette voie en fonction d’une règle de répartition tenant compte de la fréquence d’utilisation par les ayants droits du parc résidentiel loisirs et les éventuels autres utilisateurs ;

' l’association syndicale libre ne pourra en aucun cas se prévaloir d’une autorité quelconque pour intervenir dans le fonctionnement, la gestion etc. des activités quelles qu’elles soient sur le lot 249 ;

' ce lot assurera l’entretien des parcelles lui appartenant, il ne participera pas aux charges gérées par l’association syndicale libre ;

' les acquéreurs de lots acceptent de façon irrévocable, pour l’ensemble des activités gratuites (piscine, animation) de régler à la société gestionnaire le montant du forfait annuel établi selon les frais réels précisés dans son tableau de prestations … ;

Attendu que l’aménageur a donc entendu dissocier non seulement la propriété du lot 249, par rapport à celle des « acquéreurs » nécessairement des 248 parcelles divises , mais aussi organiser pour l’avenir l’opposabilité à ces acquéreurs de la servitude de passage, de la prise en charge des frais d’entretien de cette voie de passage, et de la facturation des frais réels des prestations offertes ;

Attendu que bien mieux, l’aménageur a entendu priver l’ ASL d’une quelconque autorité pour intervenir sur le fonctionnement ou la gestion des activités offertes sur le lot 249, ce qui apparaît pour le moins incompatible avec la qualité revendiquée de membre de cette association, sur le seul fondement de la propriété de ce lot 249 ;

Attendu de la cour estime donc que la la mise en perspective de l’article deux des statuts de l’association syndicale libre et de la page six du cahier des charges du parc résidentiel de loisirs établissent que si la propriété d’une parcelle divise dans le périmètre du PRL est une des conditions de la qualité de membre, ils n’en demeure pas moins que cette propriété doit résulter d’une mutation ou de l’acquisition portant sur un lot situé dans le PRL , ce dont ne saurait bénéficier la SNC qui n’a pas acquis un lot « situé dans le PRL », mais conservé depuis l’origine la propriété foncière d’un lot dénommé 249 compris ensuite dans le périmètre du parc résidentiel de loisirs créé, ce qui n’est pas assimilable aux 248 mutations ou acquisitions dont peuvent se prévaloir les 248 membres de l’association syndicale libre ;

Attendu qu’il convient à cet égard de relever que la SNC ne revendique pas une voix délibérative et n’a pas protesté lorsqu’elle a été convoquée à des assemblées générales statuant sur un décompte de voix égal à 248, recensant les lots de l’association syndicale libre ;

Attendu que c’est donc une infirmation qui s’impose, l’examen de la demande subsidiaire de l’appelante devenant sans objet ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant contradictoirement :

Déclare l’appel fondé ;

Infirme l’intégralité des dispositions du jugement de premier ressort ;

Statuant à nouveau, déboute la société en nom collectif parc oasis de toutes ses demandes d’annulation d’assemblée générale de l’association syndicale libre ;

Condamne la société en nom collectif parc oasis aux entiers dépens, qui seront recouvrés au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile, outre le paiement à l’association syndicale libre parc oasis d’une somme de 2000 € au titre des frais inéquitablement exposés.

Le greffier, Le président,

S. Massot G. Torregrosa