COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 10 OCTOBRE 2024

ac

N° 2024/ 317

Rôle N° RG 21/02655 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG7SL

[R]-[B] [P] [F]

C/

[V] [H]

[Y] [T] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES

SELARL ABEILLE & ASSOCIES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 03 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le N° RG 17/01840

APPELANT

Monsieur [R]-[B] [P] [F]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Aurelie BERENGER de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [V] [H]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Madame [Y] [T] épouse [H]

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Stéphane GALLO de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Juin 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Octobre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente en date du 7 octobre 2015, [R]-[B] [F] a acquis une parcelle située lieu-dit [Adresse 6] à [Localité 5], dénommée lot A, cadastrée section CV [Cadastre 4], Cette parcelle provient de la division d’une plus grande parcelle cadastrée section CV numéro [Cadastre 2], selon un document d’arpentage du 27 juillet 2015.

[V] [H] et [Y] [T] épouse [H] ont précédemment acquis en date du 31 août 2015 la parcelle voisine cadastrée CV [Cadastre 3] composant le lot B.

Une servitude de passage a notamment été instituée sur le fonds servant CV [Cadastre 3] au profit du fonds dominant CV [Cadastre 4] selon le tracé figuré en jaune sur le plan de division du 27 juillet 2015.

Le litige concerne les conditions d’utilisation de la servitude de passage.

Par exploit d’huissier en date du 6 février 2017, [R] [F] a attrait devant le tribunal de grande instance de MARSEILLE, les époux [H]-[T] aux fins notamment de les voir condamner à rétablir l’assiette de la servitude de passage.

Par décision du 3 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille l’a débouté de l’ensemble de ses demandes, l’a condamné à verser aux époux [H] la somme de 3.000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive, 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens le tribunal a considéré que la largeur de la servitude telle que matérialisée sur le plan annexé à l’acte de vente de M. [F] n’est pas précisée, que les quatre zones qui seraient qualifiées d’obstacles existaient lors de l’établissement du tracé de la servitude par le géomètre, tandis qu’il n’est pas démontré que ces obstacles empêchent la libre circulation sur l’assiette de la servitude de passage, ni que ceux ci viennent en diminuer l’usage, que la demande au titre de la fosse septique n’est pas fondée, que la demande d’expertise judiciaire n’est pas justifiée.

Par acte du 19 février 2021 [R]-[B] [F] a interjeté appel de la décision.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 mai 2021 [R]-[B] [F] demande à la cour de:

REFORMER le jugement

AUTORISER Monsieur [F] à démolir les ouvrages empiétant sur l’emprise de la servitude de passage, conformément au plan du géomètre [Z] en date du 27 juillet 2015 et annexé à l’acte de vente.

CONDAMNER, à titre principal, les époux [H]-[T] à procéder aux travaux de mise en conformité de leur réseau d’assainissement individuel, sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

CONDAMNER les époux [H]-[T], à titre subsidiaire, en cas d’endommagement des tuyaux d’épandage lors de travaux de construction de sa maison par Monsieur [F] et des travaux d’aménagement sur la servitude, à boucher les tuyaux et procéder au nettoyage et au pompage dans un délai de 72 heures, ainsi que de prendre à leur charge les éventuels surcoûts liés à l’interruption du chantier,

A titre subsidiaire

DESIGNER tel expert qu’il plaira à la Cour, lequel aura pour mission de : 1) Se rendre sur les lieux litigieux, entendre les parties et se faire remettre tous documents utiles à l’analyse du litige, en particulier les titres de propriété de chacune des parties ;

2') Décrire l’état de la fosse septique déclarée des consorts [H] notamment en termes de conformité par rapport aux normes sanitaires actuelles, et se faire remettre le certificat de conformité du système d’assainissement individuel;

3') Décrire l’état de la fosse septique non déclarée des consorts [H] ;

4') Véri’er si une partie des tuyaux d’épandage des fosses septiques se situent sous le lot A appartenant à Monsieur [F] ;

5') Dans l’affirmative, indiquer les risques que cela engendre pour le fonds de Monsieur [F] dans la perspective des travaux de réalisation de sa maison, et décrire les préjudices en résultant;

6') Décrire également les risques que les travaux de construction et de percement des tuyaux d’épandage sont susceptibles d’entraîner pour les parcelles situées en contrebas ;

7')Constater les ouvrages et aménagements situés dans l’emprise de la servitude de passage telle que matérialisés dans le plan de géomètre ;

8') Décrire en’n les risques que les travaux de démolition des ouvrages présents sur la servitude de passage sont susceptibles d’entraîner pour le fonds de Monsieur [F] et les parcelles situées en contrebas.

En tout état de cause

CONDAMNER les époux [H]-[T] à verser à Monsieur [F] la somme de 53.200 euros (950 x 56 mois) au jour des présentes écritures, au titre du préjudice de jouissance, somme à parfaire au jour de la décision,

CONDAMNER les époux [H]-[T] à verser à Monsieur [F] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral pour résistance abusive,

REJETER l’ensemble des demandes des consorts [H]-[T] en dommages et intérêts pour procédure abusive, comme non fondée,

CONDAMNER les époux [H]-[T] à verser à Monsieur [F] la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ainsi que les frais de constat d’huissier.

[R]-[B] [F] fait valoir :

— que l’assiette de la servitude est réduite par plusieurs obstacles , un mur situé sur la partie Ouest de la parcelle au niveau de son entrée, un autre mur sur la partie Sud de la parcelle, ainsi que de la végétation et une restanque toujours sur la partie Sud de la parcelle

— que l’acte du 7 octobre 2015 prévoit ceci « Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande de terrain figurée en quadrillé jaune au plan ci-joint dressé par Monsieur [Z] géomètre expert à [Localité 8] le 27 juillet 2015 approuvé par les parties. Ce passage part de l'[Adresse 7] au moyen du portail existant pour aboutir à l’entrée de la propriété du lot A. »

— que l’acte ne fait pas mention que l’assiette de la servitude ne concernerait que la partie quadrillée en jaune sur fond blanc, mais seulement une bande de terrain 'gurée en quadrillé jaune au plan établi par le géomètre le 27 juillet 2015 ;

— que seuls les éventuels ouvrages situés au niveau des espaces verts représentés par des pointillés verts mais qui ne font pas l’objet d’une superposition par un quadrillage jaune n’ont pas vocation à être supprimés.

— que sur le plan est mentionné « accès au lot A à créer » ce qui démontre que des travaux étaient nécessaires pour que M. [F] accède à son fonds ;

— que ceci est confirmé par la correspondance du géomètre [Z] ;

— que même si les empiétements préexistaient à la création de cette servitude et n’ont pas été réalisés par les époux [H] [T], il ressort clairement de l’acte de vente que l’emprise de la servitude se situe sur la bande de terrain 'gurée en quadrillé jaune sur le plan du 27 juillet 2015 ;

— que le PLU d'[Localité 5] concernant la zone UD dans laquelle se situe la propriété de Monsieur [F] prévoit en son article 3 concernant la desserte des terrains par les voies et accès que « pour être constructible, tout terrain doit être desservi pas un accès et une voirie présentant les caractéristiques permettant de satisfaire au besoin des opérations projetées, aux exigences de sécurité, des défenses contre l’incendie, de sécurité civile et de ramassage des ordures ménagères ».

— que dès lors un passage inférieur à 3 mètres ne peut aucunement permettre la mise en 'uvre d’un permis de construire et un passage serein des véhicules de secours ou des véhicules incendie ;

— que selon le constat d’huissier produit, la largeur n’est que de 2.87 mètres et 2.68 mètres ;

— qu’il est donc démontré que les constructions existantes sur l’emprise de la servitude et les empiétements existants sur la servitude sont de nature à entraver l’utilisation de la servitude telle que prévue dans l’acte de vente.

— que lors de leur achat les époux [H]-[T] se sont engagés à exécuter des travaux de réfection de leur fosse septique dans l’année suivant l’acte de vente, conformément à la réglementation en la matière ;

— que la carence des voisins de Monsieur [F] fait aujourd’hui obstacle à la réalisation par ce dernier des travaux de construction de sa maison.

— qu’il existe un risque que lors de la réalisation des travaux d’aménagement sur l’emprise de la servitude de passage, la fosse soit endommagée, diminuant une fois encore l’usage de la servitude par Monsieur [F].

— que l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit qu’en cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente, ceci étant repris dans leur acte d’acquisition ;

Par conclusions notifiées par voie électronique le 6 juillet 2021 [V] [H] et [Y] [T]-[H] demandent à la cour de :

CONFIRMER le jugement

DEBOUTER Monsieur [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions

RECONVENTIONNELLEMENT, et à titre d’appel incident,

CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts aux consorts [H]-[T] pour procédure abusive ;

CONDAMNER Monsieur [F] au paiement de la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Monsieur [F] aux entiers dépens.

Ils répliquent:

— que le texte de la servitude ne mentionne aucune largeur,

— que le constat d’huissier et les mesures y afférentes ne sont pas contradictoires ;

— qu’il ne rapporte pas la preuve de l’impossibilité d’utiliser la servitude ;

— que le chemin est d’une largeur suffisante pour le passage des véhicules de chantier ou de déménagement, comme en attestent les photographies ;

— que sur le plan du géomètre est expressément indiqué que ce droit de passage s’effectuera sur la bande de terrain figurée en quadrillée jaune ;

— que les murs que Monsieur [F] désire voir détruire, aux frais du fonds servant, se situent sur la partie en pointillée verte sur fond jaune. Or à aucun moment, il n’est stipulé dans l’acte constitutif que le passage devra se faire sur tout l’espace.

— qu’il n’est pas établi que les époux [H] auraient réalisé un quelconque ouvrage sur l’assiette de la servitude de passage,

— que le titre d’établissement de la servitude n’établit aucunement que les frais d’aménagement doivent être mis à la charge du fonds servant (le LOT B, propriété des concluants).

— que s’agissant de la demande au titre de la fosse septique, Monsieur [F] ne rapporte pas la preuve de son intérêt, ni même de sa qualité à agir de ce chef, puisque seule l’administration publique à laquelle Monsieur [F] dénonce la situation pourrait le cas échéant agir, ce qu’elle n’a point fait.

— que les services compétents ont établi un rapport sur le bon fonctionnement du réseau d’assainissement non collectif ;

— que l’acte de vente des époux [H] stipule que c’est bien leur fonds (le LOT B, fonds servant), et non celui de Monsieur [F] (fonds dominant ou LOT A) qui supporte une servitude de passage de divers réseaux ;

— que l’attitude de Monsieur [F], qui ne vise qu’à exercer une pression afin d’acquérir leur parcelle les plonge dans un état d’anxiété avancé et ce depuis plus de 5 années, qui caractérise l’abus de procédure.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes au titre de la servitude de passage

[R]-[B] [F] soutient que la servitude établie au profit de sa parcelle est entravée par la présence de plusieurs obstacles, à raison d’un mur situé sur la partie Ouest de la parcelle au niveau de l’entrée, un autre mur sur la partie Sud de la parcelle, de la végétation, et d’une restanque située sur la partie Sud, que le plan de division prévoyait que l’assiette de la parcelle devait être aménagée pour créer l’accès à son lot, qu’en l’état l’assiette ne présente pas une largeur suffisante de 3 mètres lui permettant notamment de faire réaliser la construction de son bien.

L’article 701 du code civil énonce que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée. Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

En l’espèce l’acte authentique d’achat de la parcelle CV [Cadastre 4] mentionne l’existence d’une servitude de passage au profit de son fonds en ces termes : «  A titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant (LOT B) constitue au profit du fonds dominant (LOT A), qui accepte, et de ses propriétaires successifs un droit de passage en tout temps et heures et avec tous véhicules. Ce droit de passage profitera aux propriétaires actuels et successifs du fonds dominant, à leur famille, ayants droit et préposés, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour le besoin de leurs activités.

Ce droit de passage s’exercera exclusivement sur une bande de terrain figurée en quadrillé jaune au plan ci-joint dressé par Monsieur [Z] géomètre expert à [Localité 8] le 27 juillet 2015 approuvé par les parties. Ce passage part de l'[Adresse 7] au moyen du portail existant pour aboutir à l’entrée de la propriété du lot A.

Il devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra stationner.

Il ne pourra être obstrué ni fermé par un portail d’accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties. A ce sujet, les parties autorisent le propriétaire du lot A à installer un portail à l’entrée de sa propriété à ses frais ».

Le plan versé aux débats permet de représenter l’assiette de la servitude de passage figurant dans la zone jaune.

[R]-[B] [F] produit aux débats un constat d’huissier en date du 5 décembre 2017 destiné à matérialiser les quatre obstacles dont il soutient qu’ils se situent sur l’assiette de la servitude et empêchent ou réduisent son utilisation.

La confrontation du constat d’huissier et du plan produit par l’appelant permet de relever :

— que le point 1 correspond au muret situé sur la partie Ouest de la parcelle au niveau du portail d’entrée ;

— que le point 2 correspond au muret longeant le passage,

— que le point 3 correspond au muret entourant un arbre,

— que le point 4 correspond à une haie située au droit de l’entrée du fonds de l’appelant.

Or il s’infère de ces éléments que les points 1, 2 et 3 se situent sur l’assiette de la servitude de passage telle que définie par le plan de division du géomètre le 27 juillet 2015. Leurs emplacements sont donc intégrés dans l’étendue de la voie permettant l’accès à la parcelle de l’appelant, et ne peuvent caractériser un empiétement puisque l’étendue du passage s’est organisée avec ceux-ci. Quant au point 4 relatif à la présence de haies, celui-ci est également matérialisé sur le plan de division dans une zone hors de la zone jaune.

Il n’est donc pas démontré que ces ouvrages modifient l’assiette de la servitude de passage établie conventionnellement puisqu’ils préexistaient lors de la détermination de son étendue et que les parties ont acquis leur bien respectif dans les termes du plan de division la matérialisant.

[R]-[B] [F] ne rapporte pas davantage la preuve que les ouvrages litigieux soient différents de ceux figurant sur le plan de division.

Les termes de la servitude de passage ne font par ailleurs aucune mention de ses dimensions tant en largeur qu’en longueur. Le moyen soulevé par l’appelant au titre d’une non-conformité à la largeur de 3 mètres prescrite par le PLU, et qui aurait été constatée par le procès verbal d’huissier entre 2.68 mètres et 2.87 mètres, est inopérant puisqu’il n’est pas impératif que la servitude de passage dispose de cette dimension.

Au surplus ni les photographies versées aux débats, ni le constat d’huissier du 5 décembre 2017 ne mettent en évidence une impossibilité manifeste d’accéder à la parcelle CV [Cadastre 4] en raison de la présence des ouvrages litigieux. La mention apposée sur le plan de division « accès au lot A à créer » n’évoque pas comme le soutient l’appelant l’exigence de réaliser des travaux d’aménagement de la servitude mais peut s’entendre simplement comme le besoin de créer un accès personnalisé à l’entrée de la parcelle CV [Cadastre 4].

Les intimés produisent quant à eux des photographies des lieux démontrant le passage sans difficulté de camions, ainsi que l’implantation de l’assiette de la servitude dans la continuité de la voie communale et donc dans des dimensions permettant une circulation aisée.

En l’absence de démonstration portant sur l’existence d’obstacles réduisant l’assiette de la servitude de passage grevant le fonds d'[V] [H] et [Y] [T] épouse [H], les demandes de [R]-[B] [F] formées à ce titre seront rejetées et le jugement confirmé sur ce point.

Sur la demande de mise en conformité du réseau d’assainissement

[R]-[B] [F] se fonde sur les dispositions de l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation et soutient que les intimés n’ont pas respecté l’engagement de procéder aux travaux de réfection et de mises aux normes de leur fosse septique.

L’article L 271-4 En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. (') En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

La demande de se conformer à la réglementation en vigueur en matière d’assainissement relève du pouvoir de police du Maire de la Commune. Par ailleurs les intimés produisent le rapport réalisé par le service compétent le 11 juillet 2018, suite à la plainte de M. [F], qui conclut au bon fonctionnement du système d’assainissement et à son installation conforme.

La demande sera rejetée. La demande d’expertise en l’absence de motif légitime démontré est sans objet et sera rejetée. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur la demande reconventionnelle au titre de la procédure abusive

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, les intimés demandent la confirmation du jugement , sans distinction, donc y compris sur les dommages et intérêts qui leur ont été accordés . Leur demande reconventionnelle de majoration à 20'000 euros ne peut être examinée, si bien que la cour n’en n’est pas saisie.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[R]-[B] [F] qui succombe sera condamné aux dépens et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge d'[V] [H] et [Y] [T] épouse [H].

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement et y ajoutant;

Condamne [R]-[B] [F] aux dépens d’appel ;

Condamne [R]-[B] [F] à verser à [V] [H] et [Y] [T] épouse [H] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT