COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 05 NOVEMBRE 2024

N° 2024/ 326

Rôle N° RG 20/10478 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGOKB

[S] [M]

[P] [Y]

C/

[H] [O]

[K] [U]

[T] [E] épouse [U]

[X] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Clémentine PUJOS

M^e Bernard AUBRESPY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 17 Septembre 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 17/12904.

APPELANTS

Monsieur [S] [M],

né le 13 Décembre 1982 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

Madame [P] [Y],

née le 02 Juillet 1988 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Monsieur [H] [O]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/001921 du 09/07/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le 17 Août 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté et assisté par M^e Bernard AUBRESPY, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Pierre-jean LAMBERT, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 3]

Non représenté

Madame [T] [E] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

Non représentée

Monsieur [X] [J] exerçant sous l’enseigne DC HABITAT, demeurant [Adresse 2]

Non représentée

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 Septembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024.

ARRÊT

Par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Novembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 7 novembre 2014, M. [K] [U] et Mme [T] [E] épouse [U] ont cédé à M. [S] [M] et Mme [P] [Y] une maison d’habitation située [Adresse 6].

M. [S] [M] et Mme [P] [Y] ont fait implanter une véranda sur leur terrain, par M. [X] [J], artisan agissant sous l’enseigne DC Habitat, selon facture du 11 septembre 2015.

Par acte du 8 juillet 2016, M. [S] [M] et Mme [P] [Y] ont vendu à M. [G] [O] ce même bien immobilier.

Se plaignant de désordres de type infiltration sur ce bien, M. [G] [O] a contacté son assureur qui a mandaté un expert. Une expertise amiable a été diligentée le 21 décembre 2016, au contradictoire des vendeurs et de l’acquéreur.

Par acte du 9 novembre 2017, M. [G] [O] a assigné M. [S] [M] et Mme [P] [Y], sur le fondement de l’article 1641 du code civil en vue d’obtenir leur condamnation à lui verser la somme de 22 302,80 euros au titre du coût des travaux de reprise de la véranda et de la terrasse.

M. [G] [O] est décédé le 29 octobre 2018, l’instance étant reprise par son héritier, M. [H] [O].

Par actes des 23 janvier 2018, M. [S] [M] et Mme [P] [Y] ont mis en cause leur propres vendeurs, M. [K] [U], Mme [T] [E] épouse [U], afin d’être relevés par eux de toutes éventuelles condamnations, ainsi que M. [X] [J], exerçant sous l’enseigne DC Habitat, installateur de la véranda litigieuse.

Les instances ont été jointes.

Par jugement réputé contradictoire en date du 17 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Marseille a :

condamné solidairement M. [S] [M] et Mme [P] [Y] à verser à M. [H] [O] la somme de 22 302,80 euros en réparation de son préjudice et la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné M. [S] [M] et Mme [P] [Y] au paiement des dépens,

rejeté toute autre demande des parties.

Le tribunal a estimé que la matérialité des désordres avait été constatée par l’expert amiable, au contradictoire des parties, que cet expert avait retenu le caractère non apparent des vices pour un profane ainsi que la connaissance des vices par les vendeurs. Il en a déduit que les vendeurs devaient indemniser l’acheteur à hauteur du coût de réparation des désordres subis sur le fondement de l’article 1645 du code civil.

Le tribunal a écarté tout recours contre les époux [U] en l’absence de justification des conditions de la vente, ainsi que contre l’entrepreneur dont le statut est ignoré.

Selon déclaration reçue au greffe le 29 octobre 2020, M. [S] [M] et Mme [P] [Y] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 29 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [S] [M] et Mme [P] [Y] sollicitent de la cour qu’elle :

À titre principal :

infirme le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer à M. [H] [O] le somme de 22 302,80 euros en réparation de son préjudice,

dise que M. [H] [O] n’apporte pas la preuve des vices cachés qu’il invoque,

déboute M. [H] [O] de toutes ses demandes,

À titre subsidiaire :

infirme le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer à M. [H] [O] le somme de 22 302,80 euros en réparation de son préjudice,

constate que M. [H] [O] ne rapporte pas la preuve de l’antériorité du vice,

déboute M. [H] [O] de toutes ses demandes,

À titre plus subsidiaire :

' constate qu’ils n’avaient pas connaissance des vices lors de la vente,

' dise que la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente est valide,

' déboute M. [H] [O] de ses demandes,

À titre infiniment subsidiaire :

' infirme le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à leur demande de voir les époux [U] les relever et garantir de toute condamnation,

' condamne M. [K] [U], Mme [T] [E] épouse [U] et M. [X] [J] à les relever et garantir de toute condamnation,

En tout état de cause :

' infirme le jugement en ce qu’il les a condamnés à payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamne in solidum M. [H] [O], M. [K] [U], Mme [T] [E] épouse [U] et M. [X] [J] au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamne solidairement M. [H] [O], M. [K] [U], Mme [T] [E] épouse [U] et M. [X] [J] au paiement des dépens.

Les appelants font valoir que c’est à tort que les premiers juges se sont uniquement fondés sur le rapport d’expertise amiable sollicité par M. [H] [O] qui ne peut, selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, servir de seule base à la décision prise, mais pouvait, tout au plus, être pris en compte comme un élément de preuve devant être corroborés par d’autres éléments ; ils en déduisent que l’existence même d’un vice caché n’est pas démontrée.

Subsidiairement, les appelants soutiennent, témoignages à l’appui, qu’il n’est pas démontré qu’un vice non apparent, et connu dans sa cause et son amplitude au jour de la vente, a existé lors de la vente du bien à M. [H] [O].

Plus subsidiairement, M. [S] [M] et Mme [P] [Y] invoquent la clause contractuelle d’exclusion de garantie des vices cachés figurant à l’acte de vente, alors qu’eux-mêmes ignoraient l’existence de vices, notamment d’infiltrations.

A titre infiniment subsidiaire, les appelants entendent être relevés et garantis par leurs propres vendeurs au titre de la même garantie des vices cachés concernant la terrasse préexistante, et, par l’installateur de la véranda sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Par dernières conclusions transmises le 16 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [H] [O] sollicite de la cour qu’elle :

confirme le jugement rendu en toutes ses dispositions,

condamne M. [S] [M] et Mme [P] [Y] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M. [H] [O] soutient que lors de l’expertise amiable diligentée par l’expert de son assurance, les appelants étaient eux-mêmes assistés de leur propre expert, le cabinet Texa, qui a lui-même produit un rapport. Il ajoute qu’au cours de l’expertise, Mme [P] [Y], ainsi que mentionné dans le rapport, a reconnu avoir elle-même souffert des désordres dénoncés au niveau de la terrasse et de la véranda, de sorte que l’existence de ceux-ci est prouvée tout comme l’est leur antériorité à la vente et la connaissance du vice par les vendeurs. Il ajoute que les vices étaient cachés pour un profane, seul un professionnel du bâtiment ayant été en mesure d’en déceler l’existence.

M. [H] [O] assure que le rapport d’expertise de son assureur est corroboré, quant au constats effectués, par le rapport de l’expert d’assurance des appelants, le cabinet Texa, déjà produit en première instance, de sorte qu’il ne s’agit pas du seul élément ayant pu fonder la décision entreprise.

Il entend donc que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés soit écartée et invoque deux devis de réparation de la terrasse et de la véranda pour justifier ses demandes indemnitaires.

M. [K] [U], Mme [T] [E] épouse [U] et M. [X] [J], exerçant sous l’enseigne DC Habitat, régulièrement intimés par procès-verbaux établis dans les formes de l’article 659 du code de procédure civile, respectivement les 15 et 17 février 2021, n’ont pas constitué avocat et n’ont pas conclu.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 août 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de M. [H] [O] en indemnisation au titre de la garantie des vices cachés contre ses vendeurs

Par application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

En vertu de l’article 1642 du code civil, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil dispose que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de ces dispositions, la jurisprudence applique la garantie des vices cachés quand le bien vendu présente un défaut non apparent et suffisamment grave pour rendre la chose impropre à l’usage auquel l’acheteur pouvait sérieusement s’attendre compte tenu de la nature du bien vendu, dès lors que le vice est antérieur à la vente, et plus précisément au transfert des risques.

En l’occurrence, l’acte de vente signé entre M. [G] [O], d’une part, et, M. [S] [M] et Mme [P] [Y], d’autre part, le 8 juillet 2016, comprend une clause aux termes de laquelle 'l’acquéreur déclare prendre le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents, des vices cachés, et ce par dérogation à l’article 1643 du code civil'. Il est stipulé, s’agissant des vices cachés, que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, et, s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur'.

M. [G] [O] s’est plaint de désordres dès août 2016. Aucune expertise judiciaire n’a été diligentée. Seule une expertise amiable a eu lieu, l’assureur de l’acquéreur, la Matmut, ayant diligenté le cabinet CME et notamment M. [A], qui a déposé un rapport le 10 janvier 2017. Étaient présents à cette expertise, M. [S] [M] et Mme [P] [Y], assistés de leur expert, le cabinet Texa, mandaté par leur propre assureur, la compagnie Groupama ; ce dernier a déposé son rapport le 28 décembre 2016.

En application de l’article 16 du code de procédure civile, tout rapport d’expertise amiable peut valoir à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties. Il est toutefois constant que si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties. Le fait que le rapport soit soumis à la contradiction des parties dans l’instance ne permet pas pour autant aux juges du fond de se fonder uniquement sur cette pièce.

Le juge peut donc se fonder sur un rapport d’expertise amiable s’il est corroboré par d’autres pièces du dossier.

En l’occurrence, l’expertise amiable initiée par l’assureur de M. [G] [O], réalisée par M. [A] au contradictoire de l’acheteur et des vendeurs doit être confrontée au rapport du cabinet Texa, au soutien des appelants, pour apprécier la réalité des désordres invoqués par l’intimé et le bien fondé de la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés.

Aux termes du rapport de M. [A], trois types de désordres sont relevés :

— au niveau de la terrasse extérieure Nord en l’état d’une contrepente affectant le surfaçage au niveau d’une chambre située en rez-de-jardin, et provoquant des infiltrations,

— des infiltrations d’eaux pluviales au travers de la toiture d’un volume de véranda édifié au niveau supérieur dans le prolongement du mur pliant Ouest,

— défectuosité du système d’assainissement par la mise en panne de la pompe de relevage permettant d’envoyer des eaux usées/eaux de pluie de la villa vers le réseau de tout-à-l’égout communal situé en contrebas.

S’agissant en premier lieu du vice affectant la terrasse extérieure Nord en rez-de-jardin, il résulte des deux rapports d’expertise amiable, concordants sur ce point, qu’une contre pente significative existe et génère des rétentions d’eau en cas de pluie. La matérialité de ce désordre est donc démontrée par des éléments corroborés. M. [H] [O] se plaint d’une détérioration du parquet de la chambre au droit de la porte fenêtre de cette terrasse. Mme [P] [Y] indique pour sa part, tant lors de l’expertise de M. [A] que dans ses actuelles écritures, elle n’a jamais constaté de pénétration d’eaux pluviales au travers du seuil de la porte fenêtre. Aucun autre élément objectif contemporain de la vente n’étaye cette infiltration et détérioration du sol de la chambre alors. Les attestations produites par les appelants sont peu déterminantes, étant imprécises et principalement rédigées par des proches. M. [S] [M] et Mme [P] [Y] sont restés propriétaires du bien entre novembre 2014 et le 8 juillet 2016. Il n’est pas démontré que les vendeurs avaient connaissance d’un vice induisant des infiltrations dans la chambre au droit de la terrasse Nord lors de la vente, l’expertise de M. [A] étant insuffisante à ce titre. Si la contre pente était visible, ses conséquences à l’intérieur de la maison ne l’étaient pas pour l’acheteur profane, à qui on ne peut reprocher de ne pas s’être fait accompagner d’un homme de l’art lors de la visite du bien en vue de son acquisition. En définitive, il appert que ce vice était caché pour M. [G] [O], tout comme il l’était pour les vendeurs dont il n’est pas établi qu’ils en avaient connaissance, dans toute son ampleur et ses conséquences, lors de la vente. La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l’acte de vente fait donc obstacle à toute indemnisation mise à leur charge au titre de ce premier vice. La décision entreprise sera réformée à ce titre.

S’agissant, en deuxième lieu, des infiltrations au sein de la véranda, M. [H] [O] se plaint d’infiltrations, en périodes de pluie, à la jonction de la toiture avec la façade du mur, ainsi qu’en rive opposée. M. [A] relève une non conformité du solin d’étanchéité et au niveau de la coupe en onglet réalisée en rive de chéneau. Les mêmes constats sont réalisés par le cabinet Texa qui précise que la malfaçon trouve son origine dans un défaut du solin d’étanchéité du faîtage de la toiture de la véranda. Ces éléments techniques concordants démontrent la matérialité du vice. Compte tenu de sa localisation et de sa teneur, ce désordre ne peut être considéré comme étant visible pour un acheteur profane, tel M. [G] [O], et l’appréciation du cabinet Texa quant au fait qu’il s’agit d’un vice décelable, par un architecte ou un professionnel de l’immobilier, le démontre effectivement, a contrario. Il ressort de la facture du 11 septembre 2015 produite que M. [S] [M] et Mme [P] [Y] ont alors fait installer la véranda par M. [X] [J]. M. [A] note que, lors de l’expertise, Mme [P] [Y] a indiqué avoir constaté des infiltrations d’eaux pluviales dans la véranda mais n’avoir pas été en mesure de faire de nouveau intervenir l’artisan qui avait cessé son activité entre temps. Certes, Mme [P] [Y] ne le confirme plus, mais ces infiltrations, constatées par l’acquéreur peu de temps après la vente, et observées à chaque pluie, ont nécessairement été connues des vendeurs qui ont occupé le bien pendant plus d’un an, entre la pose de la véranda et la revente du bien, et n’ont donc pu qu’observer ces infiltrations à chaque épisode pluvieux. Dans ces conditions, ce vice caché pour l’acquéreur pré-existait à la vente et était connu des vendeurs lors de celle-ci, sans qu’ils n’en fassent état. Ainsi, la clause exclusive de garantie doit être écartée, et c’est à juste titre que le premier juge a condamné M. [S] [M] et Mme [P] [Y] à indemniser M. [H] [O] de ses préjudices à ce titre. Ceux-ci doivent être chiffrés à hauteur du montant du devis de réparation produit, soit 9 199,60 euros, et non contredit par aucun autre élément probant.

S’agissant, enfin, de la pompe de relevage permettant l’évacuation des eaux de pluie et des eaux usées de la villa vers le tout-à-l’égout situé en contre-haut, tant M. [A] que le cabinet Texa ont constaté sa panne, ayant requis son remplacement le 10 août 2016. M. [A] note dans son rapport que Mme [P] [Y] a déclaré n’avoir jamais rencontré de problème similaire pendant son occupation des lieux. Aucun autre élément ne vient étayer ce désordre dont il n’est pas démontré qu’il existait avant la vente, même malgré le peu de temps écoulé, l’usure d’un tel élément n’étant pas exclue pour expliquer son dysfonctionnement. Il est encore moins établi que les vendeurs en avaient connaissance lors de la vente. Ce désordre ne peut donc donner lieu à aucune indemnisation de M. [H] [O] et la décision entreprise sera réformée de ce chef.

Sur le recours récursoire de M. [S] [M] et Mme [P] [Y] contre les époux [U] et M. [X] [J]

Le seul vice indemnisable retenu étant celui afférent à la véranda installée par les appelants postérieurement à leur propre acquisition du bien auprès des époux [U], aucun recours à l’endroit de ces derniers n’est justifié.

S’agissant de la véranda, il est établi que M. [S] [M] et Mme [P] [Y] l’ont faite installer par M. [X] [J] agissant sous l’enseigne DC Habitat, entreprise enregistrée au SIRENE comme ayant pour activité principale les charpentes. Une facture a été établie le 11 septembre 2015 par cet entrepreneur. La malfaçon relevée au niveau du solin non étanche est un vice de construction qui compromet la solidité de l’ouvrage qu’est la véranda, et le rend impropre à sa destination à raison des infiltrations récurrentes qu’elle induit en cas de pluie. Ainsi, il convient de condamner M. [X] [J] à relever et garantir M. [S] [M] et Mme [P] [Y] de leur condamnation à indemniser M. [H] [O], en intégralité. De ce chef également, la décision entreprise doit être infirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

M. [S] [M] et Mme [P] [Y], qui succombent partiellement au litige, supporteront les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 2 000 euros sera mise à leur charge au bénéfice de M. [H] [O], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties. Aucune autre indemnisation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile n’est justifiée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a condamné solidairement M. [S] [M] et Mme [P] [Y] à verser à M. [H] [O] la somme de 22 302,80 euros en réparation de son préjudice, et en ce qu’il a rejeté tout recours subrogatoire envers M. [X] [J],

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne in solidum M. [S] [M] et Mme [P] [Y] à payer à M. [H] [O] la somme de 9 199,60 euros en réparation de son préjudice résultant du vice affectant la véranda,

Déboute M. [H] [O] de ses demandes d’indemnisation au titre des autres vices,

Condamne M. [X] [J] à relever et garantir M. [S] [M] et Mme [P] [Y] de leur condamnation à paiement envers M. [H] [O] à hauteur de 9 199,60 euros,

Condamne in solidum M. [S] [M] et Mme [P] [Y] à payer à M. [H] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [S] [M] et Mme [P] [Y] de leurs demandes sur ce même fondement,

Condamne in solidum M. [S] [M] et Mme [P] [Y] au paiement des dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT