COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 04 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 286

Rôle N° RG 20/06582 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGBI6

[I] [Y]

[S] [C] épouse [Y]

C/

[X] [M]

[U] [B] épouse [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Martine NIQUET

M^e Thibault POMARES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TARASCON en date du 25 Juin 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/00676.

APPELANTS

Monsieur [I] [Y]

né le 06 Octobre 1949 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Madame [S] [J] [L] [C] épouse [Y]

née le 13 Juin 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Martine NIQUET de l’ASSOCIATION NIQUET – TOURNAIRE CHAILAN, avocat au barreau de TARASCON

INTIMÉS

Monsieur [X] [F] [M]

né le 09 Février 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]/FRANCE

Madame [U] [B] épouse [M]

née le 20 Octobre 1965 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]/FRANCE

Tous deux représentés par M^e Thibault POMARES de la SAS ABP AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de TARASCON, et ayant pour avocat plaidant M^e Bertrand LANDAS, avocat au barreau de LILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne ALLARD, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2024

Signé par Madame Fabienne ALLARD, conseillère, pour le Président empêché et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 11 mars 2017, M. [I] [Y] et Mme [S] [C] épouse [Y] (les époux [Y]) ont conclu avec M. [X] [M] et Mme [U] [B] épouse [M] (les époux [M]) un compromis de vente portant sur la nue-propriété d’un bien situé à [Localité 6], au prix de 180 000 €.

Le compromis a été consenti sous diverses conditions suspensives, dont l’obtention par les acquéreurs d’un prêt bancaire d’un montant de 180 000 €, remboursable sur 15 ans, au taux de 1,30 %.

Les époux [M] ont versé au notaire, désigné en qualité de séquestre, une somme de 9 000 € à titre d’acompte sur le prix de vente.

Ayant échoué à obtenir un prêt bancaire, les époux [M] ont sollicité la restitution de la somme de 9 000 €.

N’ayant pu obtenir satisfaction, ils ont, par acte du 23 avril 2019, assigné les époux [Y] devant le tribunal de grande instance de Tarascon, afin d’obtenir la restitution de cette somme.

Par jugement rendu le 25 juin 2020, ce tribunal a :

— condamné les époux [Y] à rembourser aux époux [M] la somme de 9 000 €, augmentée des intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 6 janvier 2018 et jusqu’à complet paiement ;

— condamné les époux [Y] à payer aux époux [M] une indemnité de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance ;

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Pour statuer ainsi, le tribunal a, en substance, considéré que, si les acquéreurs ont informé leurs vendeurs près de 200 jours après la signature du compromis de vente du refus de prêt, cette circonstance est indifférente s’agissant de déterminer les conditions de restitution de la somme versée à titre d’acompte, qui doit leur être restituée dès lors qu’ils justifient avoir accompli les diligences mises à leur charge par le compromis et qu’ils ne sont pas responsables de la non-réalisation de la condition suspensive.

Par acte du 17 juillet 2020, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les époux [Y] ont relevé appel de cette décision en visant chacun des chefs de son dispositif.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 10 mai 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 24 janvier 2022, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, les époux [Y] demandent à la cour de :

' infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tarascon du 25 juin 2020 ;

' rejeter la demande des époux [M] en remboursement de la somme de 9 000 € et de toutes leurs réclamations ;

Reconventionnellement,

' condamner les époux [M] à leur payer 5 000 € à titre de dommages et intérêts complémentaires, 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

— la non-réalisation de la condition suspensive est imputable aux époux [M], qui y avaient intérêt et en ont empêché l’accomplissement. puisqu’ils ne produisent aucun justificatif de refus de prêt conforme aux exigence du compromis, les courriers versés aux débats ne permettant pas de vérifier la conformité de leur demande aux conditions stipulées dans le compromis ;

— le justificatif de refus de prêt leur a été adressé au delà du délai de quarante jours fixé par le compromis et il est fondé sur la nécessité de mettre en place des garanties qui n’ont pas été anticipées par les époux [Y], alors qu’elles étaient prévisibles s’agissant de financer l’acquisition d’un démembrement de la propriété ;

— les époux [M] auraient dû renoncer d’emblée à l’acquisition, ou prévoir des garanties différentes telles que l’acceptation d’une caution crédit logement ou d’une hypothèque sur leur habitation principale ;

— au regard de la faute des époux [M], qui est à l’origine du refus de prêt, le dépôt de garantie ne saurait leur être restitué.

Ils ajoutent que le comportement des acquéreurs leur a causé un préjudice, en ce que la vente devait leur permettre de régler leur situation de surendettement.

Dans leurs dernières conclusions d’intimés, régulièrement notifiées le 23 novembre 2020, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, les époux [M] demandent à la cour de :

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

' condamner les époux [Y] à leur verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

— ils démontrent qu’ils ont, conformément aux stipulations de la promesse de vente, sollicité au moins un prêt, en l’espèce auprès de la banque Crédit du nord, conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse et même à des conditions qui leur étaient moins favorables, de sorte qu’ils ne sont pas responsables du refus qui leur a été opposé ;

— ils ont respecté le délai de quarante jours stipulé dans la promesse, puisque la demande de prêt date du 13 avril 2017 et le fait que la banque leur ait répondu dans un délai excédant celui fixé par la promesse de vente ne peut leur être opposé pour justifier un refus de restitution de l’acompte ;

— les vendeurs, en refusant de leur restituer l’acompte au motif qu’ils n’auraient pas anticipé le refus de la banque en prenant les dispositions nécessaires, ajoutent une condition qui limite et dénature le contenu protecteur des dispositions d’ordre public de l’article L.313-41 du code de la consommation, selon lequel le dépot de garantie doit être restitué aux acquéreurs lorsque la condition suspensive, stipulée dans leur intérêt, ne s’est pas réalisée.

Motifs de la décision

Sur la restitution de l’acompte

L’acte sous seing privé constituant compromis de vente, signé par les époux [Y] et les époux [M] le 11 mars 2017, stipule :

— page 12, au paragraphe 'versement à titre d’acompte’ : l’acquéreur versera, au plus tard dans les dix jours des présentes, entre les mains de Me [N] [T], notaire à [Localité 6], qui est constitué séquestre dans les termes des articles 1956 et suivants du code civil, la somme de 9 000 €, à défaut de quoi les présentes seront caduques automatiquement et de plein droit, sans qu’il soit besoin pour le vendeur d’adresser à l’acquéreur une mise en demeure préalable’ ;

— page 13 : 'il est formellement convenu entre les parties, ce qui suit :

(…)

B/ si l’acquéreur ne signe pas l’acte authentique dans le délai prévu, les conditions suspensives étant réalisées, la somme reviendra au vendeur,

C/ (…) si une des conditions suspensives n’est pas réalisée, ou si une des parties conteste la réalisation ou la non réalisation d’une condition suspensive, le séquestre, conformément à l’article 1960 du code civil, ne pourra se dessaisir des fonds que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive,

D/ pour le cas où l’acquéreur, bénéficiaire du délai de rétractation userait de la faculté de rétractation dont il est parlé ci après, le dépot de garantie lui sera restitué sans intérêt (…)'.

L’acte stipule, par ailleurs, une clause pénale.

En l’espèce, les époux [Y] ne sollicitent pas l’application de la clause pénale. Ils s’opposent à la restitution aux acquéreurs de la somme par eux versée à titre d’acompte, c’est à dire d’indemnité d’immobilisation.

Il n’est pas contesté que l’acte authentique de vente n’a pas été signé.

Il n’est pas davantage contesté que la condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs ne s’est pas réalisée, puisque ceux-ci justifient que la banque Crédit du Nord leur a refusé le bénéfice de l’emprunt qu’ils sollicitaient.

Le compromis de vente stipule, page 10, que la vente est conditionnée par l’obtention d’un prêt répondant aux caractéristiques suivantes : 180 000 €, remboursable sur 15 ans au taux d’intérêt maximum accepté de 1,30 %, hors assurances.

Les acquéreurs se sont engagés à effectuer les démarches nécessaires à l’obtention de ce prêt 'à compter de la signature de l’acte’ et à fournir au notaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, l’accord ou le refus de prêt de la banque sollicitée dans les quarante jours de l’acte.

Le compromis précise qu’à défaut de justification de l’accord ou du refus de prêt par lettre recommandée dans le délai de quarante jours, le compromis sera caduque automatiquement et de plein droit.

En page 11, il est indiqué que la notification de l’obtention d’un prêt, pour être valable, devra être adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, et reçue au plus tard dans les 65 jours de l’acte et que 'passé ce délai sans que le notaire désigné pour la rédaction de l’acte, ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du vendeur et celui-ci sera délié de tout engagement : il pourra reprendre la libre disposition du bien'.

Enfin, le compromis stipule : 'toutefois l’acquéreur devra produire une attestation de refus de prêt de la banque, régulièrement motivée, pour lui permettre de se libérer de ses engagements résultant des présentes vis à vis du vendeur et lui permettre ainsi de récupérer l’éventuel dépôt de garantie ci-après constaté, sous déduction des éventuels frais engagés'.

Il résulte de cet acte que les acquéreurs devaient justifier au plus tard dans les quarante jours après la signature de l’acte de l’accord ou du refus de prêt et qu’à défaut, le compromis de vente serait caduque.

Le délai de soixante-cinq jours est afférent à la notification de l’obtention d’un prêt, qui n’est pas en cause en l’espèce, puisqu’il n’est pas contesté que les époux [M] n’ont pas obtenu le prêt conditionnant la vente.

S’agissant de la restitution de la somme de 9 000 €, il résulte des stipulations rappelées ci dessus que, pour obtenir restitution du dépôt de garantie, les acquéreurs doivent produire une attestation de refus de la banque et que la somme ne reviendra au vendeur que si l’acquéreur ne signe pas l’acte authentique dans le délai prévu alors que les conditions suspensives sont réalisées.

En conséquence, le vendeur qui prétend conserver la somme versée par l’acquéreur doit démontrer que celui-ci a refusé de signer l’acte authentique de vente alors que les conditions suspensives étaient réalisées.

A contrario, en cas de défaillance de la condition suspensive, stipulée dans l’intérêt du bénéficiaire, l’indemnité d’immobilisation n’est pas due.

Cette restitution de droit est expressément prévue, en cas de condition suspensive d’obtention d’un prêt, par l’article L.312-16 du code de la consommation dans sa version applicable au 11 mars 2017, qui dispose qu’en cas d’acte sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, lorsque la condition suspensive ne s’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité.

Cs dispositions sont d’ordre public, de sorte que toute clause de nature à contrarier ce principe et à imposer au bénéficiaire des obligations de nature accroître les exigences du texte est réputée non écrite. De même, le vendeur ne saurait, par des exigences supplémentaires contrevenant à ce principe protecteur, conditionner la restitution de la somme versée à titre d’acompte.

Le principe de restitution intégrale, immédiate et sans retenue ni indemnité, de toute somme versée d’avance, lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, ne peut céder que sur la preuve d’une défaillance de la condition suspensive par la faute des bénéficiaires de la promesse.

En l’espèce, par courrier du 22 novembre 2017, les époux [M] ont avisé les époux [Y] de la suite défavorable donnée à leur demande de prêt par la banque Crédit du nord.

Les époux [M] produisent un courrier de la banque Crédit du nord en date du 7 octobre 2017, faisant état d’un refus de leur consentir un prêt de 180 000 €, remboursable sur une durée de 180 mois au taux nominal hors assurance de 1,84 % pour l’achat de la propriété située [Adresse 1] à [Localité 6].

Certes, le taux du prêt demandé n’est pas exactement le même (1,84 % dans la demande contre 1,30 % dans la promesse), mais cette différence est en défaveur des acquéreurs de sorte qu’il est établi que, s’ils avaient sollicité un prêt rémunéré par un intérêt de 1,30 %, celui-ci n’aurait pas davantage été accordé.

Il résulte de ces éléments que la condition suspensive stipulée au compromis de vente (l’obtention d’un prêt de 180 000 € remboursable sur 15 ans au taux de 1,30 %) ne s’est pas réalisée.

Lorsque l’emprunteur n’obtient pas le prêt, c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou dans la vente.

Le courrier du crédit du Nord du 7 octobre 2017, fait état d’une demande de prêt déposée le 13 avril 2017.

Par ailleurs, il résulte d’échanges entre les époux [M] et Me [T], notaire rédacteur, que celui-ci a été avisé du refus de prêt avant le 20 avril 2017, puisqu’il a informé ceux-ci, par un courriel envoyé à cette date, que les époux [Y] refusaient de donner en garantie l’usufruit qu’ils s’étaient réservé.

Les acquéreurs démontrent donc avoir effectué, dans les quarante jours de la signature du compromis les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt conforme aux stipulations du compromis, et avoir informé le notaire de la réponse donnée par l’établissement bancaire sollicité.

Les époux [Y] ne démontrent pas que la non-réalisation de la condition suspensive est imputable aux époux [M], en ce qu’ils auraient exigé 'un prêt portant uniquement sur la nue-propriété’ et, ainsi, ajouté une condition non stipulée dans le compromis de vente.

En effet, celui-ci portait sur la cession, non de la propriété du bien, mais seulement de la nue-propriété de celui-ci.

Par conséquent, le financement bancaire, objet de la condition suspensive, ne pouvait lui- même porter que sur la nue propriété du bien.

En réalité, c’est l’établissement bancaire, qui, se rendant compte que la garantie réelle ne porterait pas sur la pleine propriété du bien, mais seulement sur un démembrement de propriété, a fait difficulté.

La condition suspensive, stipulée dans le seul intérêt des acquéreurs, n’exigeait pas qu’ils fournissent une garantie réelle sur leur propre bien immobilier, ni ne leur imposait davantage de prévoir des garanties différentes que celle susceptible de porter sur le droit immobilier à acquérir.

Cette clause insérée dans l’acte d’un commun accord par les parties, ne contient aucune mention relative aux garanties susceptibles d’être exigées par l’organisme prêteur.

Par conséquent, en sollicitant, conformément aux stipulations du compromis, un emprunt de 180 000 €, remboursable sur quinze ans, au taux de 1,84 %, les acquéreurs en ont respecté tant la lettre que l’esprit.

Il appartenait aux époux [Y], qui savaient que la vente était consentie avec réserve d’usufruit, d’exiger que la clause afférente à la condition suspensive tienne compte de la réserve d’usufruit, susceptible de limiter les opportunités de financement bancaire, et impose aux acquéreurs d’assortir leur demande de prêt de garanties spécifiques.

Il importe peu que les époux [M] ait connu, avant de signer le compromis, les difficultés auxquelles ils devraient faire face compte tenu de la réserve d’usufruit. Dès lors que le compromis conclu avec les époux [Y] n’imposait d’autre condition suspensive que l’obtention d’un prêt bancaire de 180 000 € remboursable sur quinze ans, au taux de 1,30 %, ces derniers ne peuvent leur opposer un quelconque manquement contractuel pour n’avoir pas proposé aux établissements bancaires une garantie plus étendue.

Aucune faute des acquéreurs à l’origine du refus de financement et de la non-réalisation de la condition suspensive n’est donc démontrée.

Enfin, il n’y a pas lieu de rechercher si les autres demandes de prêt étaient, ou non, conformes aux stipulations du compromis, puisque celui-ci imposait aux acquéreurs le dépôt d’une seule demande.

Il résulte de tout ce qui précède que les époux [Y] ne démontrent pas que les époux [M] ont empêché l’accomplissement de la condition suspensive, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande afin que l’indemnité d’immobilisation leur soit versée, et les a condamnés à rembourser celle-ci aux époux [M].

Aucun moyen n’est articulé concernant la condamnation des époux [Y] à payer des intérêts au taux légal augmenté de moitié à compter du 6 janvier 2018.

Sur la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Les époux [Y] sollicitent la condamnation des époux [M] à leur payer une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts au motif que, par leur faute, ils n’ont pas été mesure d’apurer leur surendettement.

Cependant, les époux [Y] n’ont commis aucune faute en refusant de signer l’acte authentique de vente dès lors que celle-ci était conditionnée par l’obtention d’un emprunt qu’ils démontrent n’avoir pu obtenir, alors même qu’ils ont réalisé les démarches que leur imposait le compromis dans les délais et aux conditions fixées par celui-ci.

En conséquence, c’est à juste titre que le premier juge les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Les époux [Y], qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens d’appel et ne sont pas fondés à solliciter une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

L’équité justifie d’allouer aux époux [M] une indemnité de 3 000 € au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 25 juin 2020 par le tribunal judiciaire de Tarascon ;

Y ajoutant,

Déboute M. [I] [Y] et Mme [S] [C] épouse [Y] de leur demande en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne M. [I] [Y] et Mme [S] [C] épouse [Y] à payer à M. [X] [M] et Mme [U] [B] épouse [M], ensemble, une indemnité de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour ;

Condamne M. [I] [Y] et Mme [S] [C] épouse [Y] aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT