Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 1, 27 février 2024, n° 21/04824

CA Aix-en-Provence
Confirmation 27 février 2024

Arguments

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Rejeté
Insanité d'esprit de la défunte au moment de la signature
La cour a estimé que l'agent immobilier ne pouvait pas être tenu responsable de l'état de santé de l'acquéreur, car il n'y avait pas de preuve que l'agent ait eu connaissance des troubles mentaux de la défunte.
Rejeté
Manquement à l'obligation d'information sur l'état de la copropriété
La cour a jugé que l'agence avait remis tous les documents nécessaires à la connaissance de l'état de la copropriété et que la défunte avait eu la possibilité de se rétracter, ce qui écarte toute responsabilité de l'agence.
Rejeté
Droit à remboursement des frais de procédure
La cour a rejeté cette demande, considérant que les appelants avaient succombé dans leur action.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 1, 27 févr. 2024, n° 21/04824
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	21/04824
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 août 2024
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sabrina SETTEMBREAlain GALISSARD
Cabinet(s) :	ALAIN GALISSARD ET BENEDICTE CHABROL
Parties :	ASSOCIATION, S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DU ROY RENE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 27 FEVRIER 2024

N° 2024/ 88

Rôle N° RG 21/04824 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHGYH

[B] [W]

[Z], [O], [X] [S]

[T], [R], [E] [S]

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DU ROY RENE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sabrina SETTEMBRE

M^e Alain GALISSARD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MARSEILLE en date du 28 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 19/02931.

APPELANTS

Madame [Z], [O], [X] [S], venant en succession Madame [B] [W], décédée

née le 31 Octobre 1989 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

Monsieur [T], [R], [E] [S], venant en succession Madame [B] [W], décédée

né le 15 Avril 1983 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

Tous deux représentés et assistés par M^e Sabrina SETTEMBRE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DU ROY RENE

prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié es qualité au siège.

demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée et assisté par M^e Alain GALISSARD de l’ASSOCIATION GALISSARD A / CHABROL B, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Janvier 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me DE BECHILLON, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Février 2024,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte en date du 8 mars 2016, passé en l’étude de la Scp Brincourt [G], notaire à Marseille, Mme [B] [W] a signé un compromis de vente immobilière portant sur le lot 324 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 10], [Adresse 11], consistant en un studio de 22,91 m2 sis au 9ème étage, pour le prix principal de 27 500 euros, outre 4 000 euros de frais d’agence immobilière et 3 700 euros de frais d’acte.

Les parties ont réitéré la vente par acte en date du 16 juin 2016, passé en la même étude notariale.

Estimant que son état de santé ne lui permettait pas à cette époque, de réaliser la portée de son engagement et des risques de cette acquisition, elle a, par exploit en date du 21 janvier 2019, fait assigner Me [K] [G], la Scp Brincourt Giustiniani, anciennement nommée Brincourt [G], et l’agence immobilière du Roy René devant le tribunal grande instance de Marseille, afin de les voir condamner in solidum à lui payer la somme de 60 000 euros, à titre de dommages et intérêts outre 6.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— débouté Mme [B] [W] de ses demandes,

— condamné Mme [B] [W] aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré en substance que le notaire ne disposait d’aucun indice lui permettant de douter de la validité du consentement au moment de la signature de l’acte, que si celle-ci avait effectivement été hospitalisée sous contrainte en 2014 et 2015, il était attesté par des médecins que son état s’était amélioré par la suite.

Quant à l’état de la copropriété, le tribunal a relevé qu'[B] [W] avait visité les lieux et que lui avaient été remis les procès-verbaux des assemblées générales, de sorte qu’elle avait un état complet de la situation.

S’agissant de la responsabilité de l’agent immobilier, le tribunal a considéré que celui-ci avait remis toutes les pièces relatives à la copropriété en vue de la signature du compromis de vente et qu’elle ne s’était pas rétractée dans le délai légal, que le faible prix du bien avait manifestement pris en compte ces éléments de contexte, et que les difficultés dans la gestion locative du bien ne pouvaient être imputées à l’agent immobilier qui n’en avait pas la charge.

Par déclaration en date du 1er avril 2021, [B] [W] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a rejeté ses demandes à l’encontre de l’agence immobilière.

Décédée le 31 mars 2023, ses ayants droit Mme [Z] [S] et M. [T] [S] ont repris l’instance.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 15 décembre 2023, Mme [Z] [S] et M. [T] [S] demandent à la cour de :

de:

— statuer que [B] [W] est recevable et bien fondée en son appel,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a débouté [B] [W] de l’ensemble de ses demandes qui étaient les suivantes :

' Condamner in solidum Me [K] [G], la Scp Brincourt [G] et l’agence immobilière du Roy René, prise en la personne de son gérant en exercice, à payer à Madame [B] [W] la somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts,

' Ordonner I 'exécution provisoire de la décision à intervenir,

' Condamner in solidum Me [K] [G], la Scp Brincourt [G] et l’agence immobilière du Roy René, prise en la personne de son gérant en exercice, au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale,

' Débouter les parties défenderesses de toutes leurs demandes,

' Condamner in solidum Me [K] [G], la Scp Brincourt [G] et l’agence immobilière du Roy René, prise en la personne de son gérant en exercice, en tous les dépens,

— réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné [B] [W] aux dépens,

Statuant à nouveau,

— constate la reprise d’instance faite par les héritiers [S]-[W] soit Mme [Z] [S] et M. [T] [S] venant tous deux en succession de feu [B] [W], décédée le 31 mars 2023, par conclusions notifiées le 23 août 2023 et en conséquence,

— reprendre l’instance en l’état où elle se trouvait au moment où elle a été interrompue,

A titre principal,

— condamner la Sarl Agence Immobilière du Roy René, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à leur régler les sommes de :

60 000 euros à titre de dommages et intérêts

14.044.74 euros à titre de préjudice financier représentant l’appel des charges,

6 000 euros au titre des frais de procédure de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— débouter la Sarl Agence Immobilière du Roy René de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— condamner la Sarl Agence Immobilière du Roy René, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à leur régler les sommes de :

48 592 euros au titre du préjudice matériel,

5 000 euros au titre du préjudice moral,

6 000 euros au titre des frais de procédure de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter la Sarl Agence Immobilière du Roy René de toutes ses demandes, fins et conclu ions,

— condamner la Sarl Agence Immobilière du Roy René prise en la personne de son représentant légal en exercice, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les appelants font valoir que l’insanité d’esprit de leur mère préexistait à la conclusion de l’acte et qu’elle a persisté à la suite, qu’elle était en invalidité en raison de ses difficultés psychiatriques qui ont entraîné cinq hospitalisations sous contrainte entre le 16 octobre 2014 et le 30 septembre 2016, qu’elle a en outre développé un cancer nécessitant un lourd traitement, une hospitalisation entre décembre 2015 et janvier 2016, ce que n’a pu ignorer l’agent immobilier.

Ils reprochent encore à l’agence un défaut à son devoir d’information pour ne pas avoir informé Mme [W] des difficultés de la copropriété, l’ensemble de ces fautes ayant entraîné un préjudice matériel, compte tenu de la difficulté de mettre à bail le logement, de la lourdeur des charges de copropriété et l’impossibilité de le vendre pour ces mêmes motifs.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 20 décembre 2023, la Sarl Agence immobilière du Roy René demande à la cour de :

— confirmer le jugement

— débouter les consorts [S] de leurs demandes,

— les débouter de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Relevant qu’il n’a pas été interjeté appel du rejet des demandes à l’encontre du notaire, l’agence immobilière indique qu’il ne peut lui être reproché un manquement à son obligation d’information, alors même qu’elle a nécessairement été fournie par le notaire.

Elle admet l’état dépressif d'[B] [W], mais s’appuie sur le certificat médical retenu par le tribunal faisant état de son bon état de santé en septembre 2015 et relève que la chimiothérapie suivie n’altére pas les capacités cognitives.

Elle ajoute que Mme [Z] [S] a été l’intermédiaire de sa mère pour cet investissement et n’a jamais attiré l’attention des professionnels sur état de sa mère, dont le le placement sous curatelle est intervenu bien après l’acquisition, par jugement du 28 mars 2017.

L’agence expose enfin ne pas avoir eu la gestion du bien, laquelle a été confiée au cabinet Traverso, de sorte qu’elle estime qu’il ne peut lui être reproché les déboires locatifs rencontrés par la propriétaire.

MOTIFS

Sur le droit à indemnisation

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée en cas de manquement à son obligation d’information et de conseil.

Il se déduit des écritures des appelants que ceux-ci reprochent à l’agence immobilière un manquement à cette obligation dans un contexte de fragilité psychique.

En effet, les ayants droit d'[B][W] invoquent l’insanité d’esprit de la défunte au moment de la signature du compromis de vente et de la réitération, considérant que celle-ci était privée de son consentement. Il n’est pour autant pas sollicité l’annulation de la vente, de sorte que les moyens développés tenant à l’insanité d’esprit de l’acquéreure devront être analysés comme visant à démontrer un manquement à son obligation de conseil de la part de l’agence immobilière, susceptible d’engager sa responsabilité.

Il appartient néanmoins aux appelants, agissant sur le fondement de la responsabilité délictuelle, de rapporter la preuve de ce que l’agence immobilière a commis un tel manquement au regard de l’état de santé d'[B] [W].

En effet, il n’est pas discuté que le compromis de vente a été passé en l’étude de Me [G] et hors la présence de l’agent immobilier.

Il est établi qu'[B] [W] a fait l’objet de plusieurs hospitalisations sous contrainte en 2014 et 2015, en raison de troubles du comportement, d’anxiété généralisée et de déni de ses difficultés.

Néanmoins, par certificat du 16 septembre 2015 établi par le docteur [U] [P], il a été proposé une hospitalisation en alternance en raison de l’amélioration de l’état psychique de la patiente ainsi que de son acceptation des soins.

Une attestation de ce même médecin a été rédigée le 20 octobre 2016, soit un an plus tard, et six mois après la signature du compromis de vente litigieux, certifiant qu'[B] [W] était suivie en centre médico-psychologique.

Seule une ordonnance prescrivant une antibiothérapie et un antalgique le 16 mars 2016 est produite dans un temps proche du compromis de vente, et il est justement relevé par l’intimée que l’hospitalisation intervenue début janvier 2016 est liée au traitement par chimiothérapie de sa leucémie.

Si les pièces produites aux débats par ses ayant-droits caractérisent un contexte de fragilité, accrue au plan physique par le lymphome dont a été atteinte [B] [W], ceci ne consacre néanmoins pas l’insanité d’esprit alléguée, ce d’autant qu’il n’est pas démontré comment l’agent immobilier aurait pu avoir connaissance des troubles mentaux de l’acquéreur.

En outre, il est établi que Mme [Z] [S], fille d'[B] [W], est à l’initiative de l’acquisition et qu’elle a ensuite été l’intermédiaire entre l’agence immobilière et sa mère, sans jamais évoquer les troubles de celle-ci.

Il ne peut donc être retenu aucun manquement de l’agence au titre du consentement de l’acquéreur.

Il est par ailleurs reproché à l’agence immobilière un manquement à son devoir d’information quant à l’état du bien et aux difficultés rencontrées par la copropriété.

Il convient d’écarter l’argument tiré de l’arrêté de mise en sécurité et de l’évacuation de la copropriété, ces deux arrêtés datant du 22 février et du 1er avril 2022, soit près de six années postérieurement à la vente.

Le grief tiré de la solvabilité du locataire occupant le bien et des difficultés subséquentes à ce contrat de bail ne pourra pas davantage être retenu à l’encontre de l’agence immobilière du Roy René, étant acquis qu'[B] [W] n’a pas chargé l’agence intimée de gérer son bien mais le cabinet Traverso.

Quant à l’état de la copropriété à la date de l’acquisition, il est mentionné aux actes reçus par le notaire et donc par nature sous sa responsabilité, laquelle est définitivement écartée, que l’acquéreur a reçu, lors de la signature du compromis de vente, l’ensemble des procès-verbaux d’assemblée générale, le pré-état loi Alur, copie du règlement de copropriété, ainsi que le carnet d’entretien de la copropriété, l’acte contenant la mention 'pièces ci-dessus remises en mains propres par Me [K] [G], notaire à [Localité 9], le 8 mars 2016" ainsi que la signature d'[B] [W], laquelle disposait d’un délai de rétractation.

La mention apposée en page 22 prévoyant la possibilité de disjoindre les annexes pour les ajouter à l’acte authentique de vente n’indique pas, au contraire de ce qui est allégué, que les procès-verbaux n’ont pas été remis à l’acquéreur. Tel est le cas, en revanche, de la mention contenue en page 23 de l’acte, prévoyant que les pièces resteraient en la possession de l’office notarial à la demande de l’acquéreur, lequel a en contrepartie, et conformément aux dispositions de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficié d’un délai de rétractation dont il n’a pas fait usage.

[B] [W] a donc pu librement prendre connaissance des pièces.

En outre, l’état de la copropriété n’a pas été caché, l’acte de vente mentionnant l’existence de procédures en cours, le procès-verbal de l’assemblée du 15 avril 2015, évoquant le nombre de sinistres affectant la copropriété, la résiliation du contrat d’assurance, et le nombre de propriétaires débiteurs de leurs charges. Plusieurs saisies immobilières avaient par ailleurs été évoquées lors de l’assemblée générale du 28 mars 2014, dont le procès-verbal a également été mis à disposition de l’acquéreur.

L’ensemble de ces éléments de contexte explique enfin le très faible prix d’acquisition du bien.

Il n’est donc démontré aucun manquement à son devoir d’information par l’agence immobilière, de sorte qu’il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté [B] [W] de l’intégralité de ses demandes indemnitaires, principales et subsidiaires.

Sur les frais du procès

Succombant, Mme [Z] [S] et M. [T] [S] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

Ils seront par ailleurs condamnés à régler la somme de 3 000 euros à la Sarl Agence immobilière du Roy René en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,

Constate la reprise d’instance par Mme [Z] [S] et M. [T] [S], ayant-droits d'[B] [W] ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [S] et M. [T] [S] in solidum aux entiers dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui en ont fait la demande ;

Condamne Mme [Z] [S] et M. [T] [S] in solidum à régler à la Sarl Agence immobilière du Roy René la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [Z] [S] et M. [T] [S] de leur demande sur ce même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT