Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2025

(n° 54 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/07291 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJEO

Décision déférée à la cour : ordonnance du 19 mars 2024 – président du TJ de Sens – RG n°23/00200

APPELANT

M. [P] [A]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par M^e Jean-Baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0368

INTIMÉS

M. [Y] [B]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

M. [K] [B]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

M. [Z] [B]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

M. [U] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentés par M^e Vincent RIBAUT de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant M^e Véronique LYAND de la SELARL LYAND & FOSSEPREZ, avocat au barreau d’AUXERRE

M. [T] [G]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Représenté par M^e Bérengère VAILLAU de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’AUXERRE

Ayant pour avocat plaidant M^e Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON

S.A.S. IAD FRANCE, RCS de Melun n°503676421, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Véronique DAGONET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 3

S.A. SOCIÉTÉ NATIONALE SNCF, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Aurélie POULIGUEN de la SELARL LEXCASE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R047

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 16 décembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Anne-Gaël BLANC, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Selon acte authentique du 9 septembre 2021, M. [A] a acquis de MM. [B] une maison d’habitation située [Adresse 3] dans le département de l’Yonne.

Considérant que de nombreux désordres affectaient son bien et que celui-ci pourrait être grevé d’une servitude de canalisations au profit du fonds voisin appartenant à la SNCF, par actes des 6, 8 et 12 septembre 2023, M. [A] a assigné cette dernière avec MM. [B] et la société IAD France, agence immobilière, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Sens aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

Par acte du 2 octobre 2023, l’agence a assigné en intervention forcée M. [G], agent commercial et immobilier de son réseau.

Par ordonnance contradictoire du 19 mars 2024, le juge des référés a :

rejeté la demande d’expertise ;

condamné M. [A] à payer aux consorts [B] la somme de 1 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté le surplus des demandes ;

condamné M. [A] aux dépens ;

Par déclaration du 10 avril 2024, M. [A] a relevé appel de cette décision en critiquant l’ensemble des chefs de son dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 mai 2024, il demande à la cour de:

recevoir M. [A] en son appel ;

y faisant droit :

infirmer l’ordonnance de référé rendue le 19 mars 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Sens, signifiée le 9 avril suivant, en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise et condamné M. [A] à payer aux consorts [B] la somme de 1 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

statuant à nouveau :

désigner tel expert judiciaire spécialiste en bâtiment qu’il plaira à la cour, avec pour mission de :

se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées, et visiter les lieux ;

se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission;

examiner les désordres visés dans les procès-verbaux de constat d’huissier et dans les écritures de M. [A] ;

rechercher l’origine des désordres allégués, donner son avis sur l’antériorité de ces désordres à la vente, et dire s’ils étaient décelables lors des visites du bien effectuées par M. [A] ;

préciser si les désordres rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel il était destiné ou s’ils en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’ils les avaient connus ;

préciser si le vendeur pouvait ou non avoir connaissance de ces désordres, ou s’il pouvait de bonne foi les ignorer ;

fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis, et donner son avis sur les travaux propres à remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût, la durée, désordre par désordre, en communiquant au besoin aux parties en même temps que son pré-rapport, des devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés ;

en cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser M. [A] à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, ces travaux étant dirigés par le maître d''uvre du demandeur et par des entreprises qualifiées de son choix, sous le constat de bonne fin de l’expert, lequel, dans ce cas, déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance de ces travaux ;

effectuer toute recherche utile sur l’installation susceptible de générer une servitude de canalisations située sur le fond de M. [A] et déterminer l’existence de la servitude, son origine, le fond servant et le fond grevé, son étendue et son usage ;

dire que l’expert pourra entendre tous sachants à charge d’indiquer leur identité ;

dire que les parties devront transmettre leur dossier complet directement à l’expert au plus tard le jour de la première réunion d’expertise ;

rappeler à l’expert qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien mais dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre cet avis au rapport;

rappeler que l’expert doit répondre à tous les dires et observations des parties après leur avoir communiqué préalablement, soit lors d’une réunion de synthèse tenue avant le dépôt du rapport, soit le cas échéant par une note écrite, toutes les informations sur l’état de ses investigations relatives à l’ensemble des chefs de mission ;

dire que l’expert commis, après avoir donné aux parties un délai pour présenter leurs observations éventuelles, présentera un rapport détaillé qui sera remis au greffe de la juridiction dans les 3 mois suivant la consignation ;

dire que conformément à l’article 282 du code de procédure civile, l’expert devra justifier de l’envoi aux parties d’un exemplaire de son rapport accompagné de sa demande d’honoraires par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant la date de cet envoi dans son courrier adressé à la juridiction ;

dire qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête ;

désigner le juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Sens pour suivre le déroulement des opérations d’expertise ;

fixer le montant de la consignation à valoir sur les frais d’expertise ;

en tout état de cause, condamner in solidum les intimés à payer à M. [A] une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

les condamner in solidum aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 27 juin 2024, MM. [B] demandent à la cour de :

débouter M. [A] de son appel et plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

confirmer en toutes ses dispositions la décision rendue par M. le président du tribunal judiciaire de Sens en date du 19 mars 2024 ;

subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour ordonnerait une expertise, débouter M. [G] de sa demande de mise hors de cause et dire que les opérations d’expertise lui seront opposables ;

en toutes hypothèses, condamner M. [A] à payer aux consorts [B] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [A] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 20 juin 2024, la société IAD France demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Sens ;

subsidiairement, juger que la demande d’expertise de M. [A] n’est pas opposable à la société IAD France ;

infiniment subsidiairement, dire et juger que l’expertise à intervenir sera opposable à M. [G] ;

en tout état de cause, condamner la partie qui succombera à verser à la société IAD France la somme de 3 000 euros sur fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la partie qui succombera aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 juin 2024, M. [G] demande à la cour de :

à titre principal, confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés près le tribunal judiciaire de Sens le 19 mars 2024 en toutes ses dispositions ;

à titre subsidiaire, si M. [A] était déclaré bien fondé en sa demande d’expertise judiciaire, ordonner la mise hors de cause de M. [G] ;

en tout état de cause, y ajoutant, condamner M. [A] à payer à M. [G] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

condamner le même aux entiers dépens d’appel.

La SNCF, a qui la déclaration d’appel et les conclusions ont été signifiées les 28 mai et 5 juin 2024, a constitué avocat mais n’a pas conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Sur ce,

Sur la mesure in futurum sollicitée

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, 's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'.

L’application de ces dispositions suppose de constater la possibilité d’un procès potentiel, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé, sans qu’il revienne au juge des référés de se prononcer sur le fond, et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée.

En outre, si la procédure prévue par l’article 145 du code de procédure civile n’est pas limitée à la conservation des preuves mais peut également tendre à leur établissement, il incombe au demandeur à la mesure in futurum de produire des éléments relatifs aux désordres qu’il invoque de nature à établir le motif légitime dont il se prévaut.

— Sur l’expertise portant sur les vices qui affecteraient le bien vendu

L’article 1641 du code civil dispose que :

Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 prévoit cependant que 'le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même'.

L’article 1643 précise que le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie'.

Cependant, le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices affectant la chose vendue et ne peut donc se prévaloir d’une stipulation excluant à l’avance la garantie pour vices cachés. En revanche, sauf si sa connaissance du vice est établie, le vendeur non professionnel peut se prévaloir d’une telle stipulation.

Par ailleurs, l’article 1137 du code civil prévoit que 'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation'.

Enfin l’article 1112-1 du même code dispose que :

'Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants'.

Au cas présent, pour voir infirmer la décision en ce qu’elle rejette sa demande d’expertise portant sur les vices qui affecteraient son bien, M. [A] fait valoir qu’il a découvert, après la vente, un certain nombre de désordres, qu’il a fait constater par un commissaire de justice les 2 et 4 août 2022, à savoir l’existence de lamelles de parquet, poutres et boiseries vermoulues, la présence de fissures sur le mur extérieur d’un bâtiment, des traces de salpêtre et d’humidité au sous-sol et dans la cave ainsi qu’une absence de joints d’isolation entre le mur et les huisseries dans deux chambres.

Il ajoute avoir personnellement constaté des infiltrations, des fuites, l’installation du réseau sanitaire sur le réseau chauffage ou le fonctionnement défectueux du chauffage.

Sans préciser le fondement juridique du procès potentiel qu’il envisage, il fait valoir que le bien litigieux lui a été présenté, aux termes de l’annonce diffusée par M. [G], l’agent immobilier avec qui il a été en contact pour les visites, comme étant en 'très bon état général’ et qu’il existe, dès lors, une discordance entre cette présentation et l’état réel du bien qu’il a pourtant acquis, contrairement à ce qui est soutenu par ses contradicteurs, à un prix élevé. Il soutient que les vices dont il fait état n’ont pas fait l’objet de diagnostics, ne peuvent être décelés qu’à l’occasion d’une présence prolongée dans les lieux et sont dès lors susceptibles d’être qualifiés de vices cachés ce qu’il appartiendra en tout état de cause à l’expert de déterminer. Il ajoute que le fondement juridique de sa demande n’est pas nécessairement la responsabilité du fait des vices cachés mais peut être le dol ou le manquement à l’obligation d’information du vendeur.

Pour s’opposer à l’expertise par confirmation de l’ordonnance, M. [G] et l’agence IAD font en premier lieu valoir que si M. [G] agent du réseau IAD a bien disposé ponctuellement d’un mandat pour vendre le bien, celui-ci, qui lui avait été confié par [H] [B], la mère des vendeurs, n’a pas été renouvelé lors du placement de cette dernière sous tutelle ni après son décès. Ils soutiennent ainsi qu’ils ne sont pas intervenus lors de la conclusion de la vente qui ne s’est pas faite par leur intermédiaire. Ils ajoutent que les vices étaient en tout état de cause existants et parfaitement apparents lors des visites et que le prix de vente particulièrement bas correspond à l’état réel du bien nécessairement connu de l’acquéreur.

Les consorts [B] font également valoir que les vices invoqués étaient parfaitement apparents. Ils ajoutent que, en tout état de cause, au regard de la clause exonératoire figurant dans l’acte de vente, en leur qualité de vendeurs non professionnels, ils ne peuvent être tenus que des vices cachés qu’ils connaissaient. Ils font valoir qu’ils ignoraient tout de l’état du bien, vide depuis près de 20 ans et dont ils ont hérité de leur mère à son décès, le 24 avril 2021, sans l’avoir personnellement habité depuis leur enfance.

Or, s’il est établi que M. [G], agent commercial du réseau IAD France, a dans un premier temps été mandaté pour la vente de cette maison, s’il a diffusé une annonce portant son nom et été à plusieurs reprises un interlocuteur de l’acquéreur, il n’est pas démontré ni même allégué que le vente s’est conclue par son intermédiaire ou celui de son réseau, l’acte de vente mentionnant expressément une négociation directe entre les parties sans le concours ni la participation d’un intermédiaire.

Dans ce cadre, M. [A] ne développant pas, même succinctement, le fondement juridique sur lequel il pourrait engager la responsabilité extra contractuelle de M. [G] ou de l’agence IAD France, la possibilité d’un procès potentiel, non manifestement voué à l’échec, sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé n’est pas établie à leur encontre.

Par ailleurs, alors que la garantie des vendeurs ne peut pas être recherchée pour les vices apparents, les photographies que M. [A] produit ne corroborent aucunement ses seuls dires sur les infiltrations, les fuites, l’installation du réseau sanitaire sur le réseau chauffage ou le fonctionnement défectueux du chauffage.

Or, les constats qu’il produit n’établissent que la présence de fissures sur le bâtiment et de boiseries, parquet et poutres apparentes vermoulues. Il n’est pas allégué que ces désordres seraient apparus récemment ou n’auraient pas été visibles lors des visites des lieux de sorte que le procès potentiel sur le fondement des vices cachés est manifestement voué à l’échec.

Au surplus, alors que l’acte de vente stipule que l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état dans lequel il se trouve sans garantie de la part du vendeur, la garantie des consorts [B], vendeurs non professionnels, ne peut être recherchée que si ceux-ci avait connaissance des vices. Or, ces derniers affirment, sans être contredits, qu’ils n’habitaient pas le bien litigieux dont ils ont hérité le 24 avril 2021 et qui était, en tout état de cause, vide depuis près de vingt ans. M. [A] ne précise pas en quoi la mesure demandée améliorerait sa situation probatoire sur ce point.

Au regard de ce qui précède, l’appelant n’établit pas que la mesure sollicitée pourrait améliorer sa situation probatoire dans le cadre d’un procès potentiel à l’encontre des consorts [B] non manifestement voué à l’échec sur un fondement juridique suffisamment précis, qu’il s’agisse de la responsabilité en raison de vices cachés, du dol ou d’un manquement à l’obligation d’information qui supposeraient tous une connaissance avérée des vices du bien.

— Sur l’expertise relative à une servitude de canalisations

Selon l’article 637 du code civil, 'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l’usage et l’utilité d’un héritage appartenant à un autre propriétaire'.

Une canalisation dont l’existence n’a été révélée aux acquéreurs d’un terrain à bâtir qu’après la vente et qui fait l’objet d’une servitude conventionnelle ne constitue pas un vice caché mais relève des dispositions de l’article 1638 du code civil qui dispose que si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité (3ème Civ., 27 février 2013, pourvoi n° 11-28.783, Bull 2013, III, n° 32).

Enfin, alors que seul le vendeur de mauvaise foi est tenu de dommages et intérêts en cas de vice caché affectant la chose vendue, il l’est dans tous les cas de découverte de charges occultes, qu’il les ait connues ou non.

En l’espèce, M. [A] fait valoir qu’il aurait découvert sur son terrain une 'possible servitude de canalisations’ au profit du fonds voisin appartenant à la société SNCF.

S’il ne précise pas expressément le fondement juridique sur lequel il entend mener un procès potentiel contre les parties intimées, il souligne que cette servitude n’était pas apparente et que l’acte de vente n’en fait pas état.

La SNCF qui n’a pas conclu et est dès lors réputée s’approprier la motivation du premier juge soutient que l’existence d’une servitude n’est aucunement avérée.

Or, en se contentant de produire un acte de commissaire de justice qui indique 'me trouvant au niveau de la propriété, je constate la présence d’une tranchée ouverte, avec un regard métallique de forme circulaire, avec un tuyau d’évacuation des eaux usées provenant de la propriété voisine’ constatant ainsi uniquement l’existence de tuyaux traversant le fond en provenance du terrain voisin sans davantage de précision sur leur destination et leur utilisation effective, il ne produit pas, ce faisant, d’éléments relatifs à la caractérisation de la charge imposée à son fond pour l’usage et l’utilité du fond voisin de nature à établir le motif légitime dont il se prévaut.

Il s’en déduit que la demande d’expertise doit être rejetée et la décision confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

La décision sera confirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

Les dépens de l’appel seront également mis à la charge de M. [A].

Ce dernier sera également condamné à payer à chacune des parties intimées la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. [A] aux dépens de l’appel ;

Condamne M. [A] à payer à MM. [B], pris ensemble, à la société IAD France et à M. [G] la somme la somme de 2 000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT