COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 DECEMBRE 2024

N° 2024/791

Rôle N° RG 24/03897 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMZGQ

S.A.R.L. S.V.C LE MAESTRO

C/

S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE ALPHA

Société CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julie FEHLMANN de la SELARL LEGIS-CONSEILS

M^e Laure COUSTEIX

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 01 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01906.

APPELANTE

S.A.R.L. S.V.C LE MAESTRO

Prise en la personne de son représentant légal.

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Julie FEHLMANN de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

et assistée de M^e Jean-Max VIALATTE de la SELARL LEGIS-CONSEILS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

S.C.I. COMPAGNIE FONCIERE ALPHA

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Laure COUSTEIX, avocat au barreau de MARSEILLE

et assistée de M^e Sébastien PONIATOWSKI de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocat au barreau de PARIS,

Société CREDIT AGRICOLE MUTUEL PROVENCE COTE D’AZUR

dont le siège social est situé [Adresse 8] Elle-même prise en la personne de son agence de [Localité 6],

dont le siège social est situé [Adresse 5]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 12 novembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 décembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er décembre 2018, la société civile Compagnie foncière Alpha a consenti à la société à responsabilité limitée (SARL) GVR, aux droits de laquelle intervient la SARL SVC Le Maestro, par suite de l’acquisition du fonds de commerce suivant un acte en date du 17 septembre 2020, un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 1], à usage de bar, restaurant et pizzeria, moyennant un loyer annuel initial de base d’un montant de 26 600 euros hors charges et hors taxes.

Le 16 septembre 2023, la société Compagnie foncière Alpha a fait délivrer à la société SVC Le Maestro un commandement de payer la somme principale de 10 654,53 euros au titre d’un arriéré locatif portant sur la période allant du mois de novembre 2022 au mois de septembre 2023 en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la société Compagnie foncière Alpha a, par exploit d’huissier en date du 23 novembre 2023, fait assigner la société SVC Le Maestro devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grasse aux fins notamment d’entendre constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion du preneur et le condamner à lui payer des sommes provisionnelles.

Par ordonnance réputée contradictoire du 1er février 2024, ce magistrat a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail en date des 1er et 20 décembre 2018 par le jeu de la clause résolutoire rappelée dans le commandement délivré par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2023 à compter du 17 octobre 2023 ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la société SVC Le Maestro des locaux commerciaux et celle de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— jugé que les meubles et objets se trouvant sur place pourraient être séquestrés dans les lieux ou transportés dans tel garde-meubles de leur choix aux frais, risques et périls du preneur, et ce, en garantie de toutes les sommes dues par cette dernière ;

— condamné la société SVC Le Maestro à verser à la société Compagnie foncière Alpha la somme provisionnelle de 18 700,73 euros toutes taxes comprises à valoir sur les loyers, taxes, charges et régularisation des charges et des taxes, arrêtés au 2 novembre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 septembre 2023 sur la somme de 10 654,35 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— fixé le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle au montant du dernier loyer pratiqué au mois de novembre 2023, soit la somme de 2 434,41 euros hors taxes, charges et taxes en sus sur justificatifs, à compter du 1er décembre 2023, jusqu’au départ effectif du preneur et la restitution des clés ;

— condamné la société SVC Le Maestro à payer à la société Compagnie foncière Alpha cette indemnité ;

— déclaré la décision opposable au [Adresse 7], créancier inscrit, en application de l’article L 143-2 du code de commerce ;

— condamné la société SVC Le Maestro à verser à la société Compagnie foncière Alpha la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la société SVC Le Maestro aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 16 septembre 2023.

Suivant déclaration au greffe transmise le 26 mars 2024, la société SVC Le Maestro a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières conclusions transmises le 18 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu’elle :

— déboute la société Compagnie foncière Alpha de ses demandes ;

— ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire rétroactivement, et ce, jusqu’à la date effective du règlement des causes du commandement, soit le 22 décembre 2023 ;

— juge qu’il n’y a pas lieu de prononcer la résiliation du bail commercial en date des 1er et 20 décembre 2018 ;

— déboute l’intimée de ses demandes formulées au titre du règlement des arriérés de loyers et charges et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne l’intimée aux dépens.

Elle soutient que, dès lors qu’elle a réglé les causes du commandement dès le 22 décembre 2023, elle est fondée à solliciter des délais de paiement rétroactifs, de sorte que la clause résolutoire insérée dans le bail doit être réputée comme n’ayant jamais joué. Elle insiste sur sa bonne foi en ce qu’elle a rencontré des difficultés financières liées pour partie aux infiltrations affectant les lieux loués.

Dans ses dernières conclusions transmises le 16 mai 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la société Compagnie foncière Alpha sollicite de la cour qu’elle :

— déboute l’appelante de ses demandes :

— confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— condamne l’appelante à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne aux dépens.

Elle soutient que le preneur a attendu l’expiration du délai d’un mois à la date du 16 octobre 2023, pour régler la somme de 19 000 euros, comprenant les causes du commandement de payer le 20 décembre 2023, de sorte que la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail est acquise. De plus, elle relève que le preneur n’a plus rien réglé après le virement de 19 000 euros et que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 22 110,84 euros toutes taxes comprises à la date du 7 mai 2024. Enfin, elle souligne que le preneur ne justifie pas de ses difficultés financières. Elle s’oppose donc à la demande de délais de paiement sollicités.

Bien que régulièrement intimée par la signification de la déclaration d’appel, par acte d’huissier en date du 5 avril 2024, la société [Adresse 7] n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 octobre 2024.

Le 7 novembre 2024, le conseil de l’appelante a transmis, par la voie du RPVA, une pièce nouvelle numérotée 8.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la pièce nouvelle numérotée 8 transmise par l’appelante

Il résulte de l’article 802 du code de procédure civile, qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture.

L’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. Elle peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats sur décision du tribunal.

En l’espèce, alors même que l’appelante a transmis, par la voie du RPVA, le 7 novembre 2024, soit plus d’une semaine après l’ordonnance de clôture, une nouvelle pièce numérotée 8, à savoir un procès-verbal de constat dressé le 28 février 2024, elle ne justifie d’aucune cause grave depuis que la clôture a été rendue justifiant d’accueillir cette pièce.

Il y a donc lieu de déclarer d’office irrecevable la pièce numérotée 8 transmise par l’appelante.

Sur la constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail commercial liant les parties stipule dans un article 28 qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’une somme quelconque due en vertu du présent ou d’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter resté sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur.

Le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 16 septembre 2023 porte sur la somme principale de 10 654,35 euros correspondant à des loyers et charges impayés au cours de la période allant du mois de novembre 2022 au mois de septembre 2023.

A cette date, le loyer proprement dit s’élève à la somme de 2 434,41 euros, les provisions sur charges à celle de 520 euros et la taxe à celle de 590,88 euros, soit un total mensuel de 3 545,29 euros non discuté par l’appelante.

La société SVC Le Maestro, qui reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer avant l’expiration du délai d’un mois qui lui était imparti, comme ayant procédé au règlement de la somme de 19 000 euros le 27 décembre 2023, explique ces impayés par des infiltrations affectant les lieux loués, sans pour autant verser aux débats le moindre élément démontrant un manquement grave de la bailleresse à son obligation de délivrance au point de l’empêcher de jouir normalement des lieux loués.

En conséquence, dès lors que la régularité du commandement de payer délivré le 16 septembre 2023 ne se heurte à aucune contestation sérieuse, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à effet au 17 octobre 2023.

Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, le dernier décompte produit par la bailleresse révèle que l’arriéré de loyers, charges locatives, taxes et indemnités d’occupation, déduction faite des frais, dépens et intérêts figurant au débit du compte, s’élève à la somme non sérieusement contestable de 22 024,27 euros arrêtée au mois de mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

En effet, si la société SVC Le Maestro a réglé la somme de 19 000 euros le 27 décembre 2023, laquelle a permis d’apurer une partie de l’arriéré locatif d’un montant de 23 257,49 euros en date du 1er décembre 2023, échéance du mois de décembre 2023 incluse, elle n’a pas repris le paiement de ses loyers, charges et taxes courants et n’a procédé à aucun autre règlement.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la société SVC Le Maestro à verser à la société Compagnie foncière Alpha :

— la somme provisionnelle de 18 700,73 euros toutes taxes comprises à valoir sur les loyers, taxes, charges et régularisation des charges et des taxes, arrêtés au 2 novembre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 septembre 2023 sur la somme de 10 654,35 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué au mois de novembre 2023, soit la somme de 2 434,41 euros hors taxes, charges et taxes en sus sur justificatifs, à compter du 1er décembre 2023, jusqu’au départ effectif du preneur et la restitution des clés ;

— déclaré la décision opposable au [Adresse 7], créancier inscrit, en application de l’article L 143-2 du code de commerce.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’alinéa 2 de l’article L 145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation des effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant l’autorité de chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, à l’examen des décomptes produits, il apparaît que la société SVC Le Maestro a rencontré des difficultés à régler ses échéances courantes à compter du mois de novembre 2022, allant jusqu’à cesser tout paiement à compter du mois d’août 2023, après le rejet de deux chèques. Si elle va parvenir à régler la somme de 19 000 euros à la fin du mois de décembre 2023, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 4 527,46 euros, elle ne réglera pas ce solde, pas plus qu’elle ne reprendra le paiement des échéances courantes entre les mois de janvier et mai 2024.

Ce faisant, la dette locative a augmenté depuis la délivrance du commandement de payer, passant de 10 654,35 euros en septembre 2023 à 22 024,27 euros en mai 2024, en sorte que l’appelante n’est pas fondée à solliciter des délais de paiement rétroactifs au seul motif que la dette locative résultant du commandement de payer aurait été réglée.

De plus, la société SVC Le Maestro ne verse aux débats aucun élément comptable portant sur ses derniers exercices justifiant de ses capacités financières à apurer sa dette arrêtée au mois de mai 2024 en 24 mensualités, tout en réglant ses échéances courantes, ce qui supposerait des paiements mensuels de plus de 4 500 euros, sachant qu’elle n’est manifestement pas en mesure de régler ses loyers, charges et taxes courants portés à la somme mensuelle, non contestée, de 3 545,29 euros depuis le mois de décembre 2022.

La bailleresse n’a pas à pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par sa locataire pour régler ses loyers et charges aux termes convenus, lesquelles perdurent depuis le mois de novembre 2022.

Il y a donc lieu de débouter la société SVC Le Maestro de ses demandes de délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a :

— ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de la société SVC Le Maestro des locaux commerciaux et celle de tous occupants et biens de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— jugé que les meubles et objets se trouvant sur place pourront être séquestrés dans les lieux ou transportés dans tel garde-meubles de leur choix aux frais, risques et périls du preneur, et ce, en garantie de toutes les sommes dues par cette dernière.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société SCV Le Maestro, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et à verser à la société Compagnie foncière Alpha la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera également tenue aux entiers dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à la société Compagnie foncière Alpha la somme de 1 800 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare d’office irrecevable la pièce numérotée 8 transmise par l’appelante après l’ordonnance de clôture ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Condamne la SARL SCV Le Maestro à verser à la société civile Compagnie foncière Alpha la somme de 1 800 euros pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL SCV Le Maestro aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président