COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 28 NOVEMBRE 2024

N°2024/427

Rôle N° RG 21/10168 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYDM

[M] [J]

[V] [B] épouse [J]

C/

Syndic. de copro. [2]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Elie MUSACCHIA

M^e Armand ANAVE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 18 Mai 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/03908.

APPELANTS

Monsieur [M] [J]

né le 03 Mai 1958 à [Localité 5] (75), demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [V] [B] épouse [J]

née le 04 Juin 1975 à [Localité 3] (Pays-Bas), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIME

Syndic. de copro. [2] Représenté par son syndic en exercice la SARL SAG, dont le siège est [Adresse 1], représentée par son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Armand ANAVE de la SELAS CSF JURCO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [J] et Mme [V] [J] sont copropriétaires au sein de la communauté immobilière [2] à [Localité 4].

Par acte du 11 août 2017, ils ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [2] aux fins principalement de voir prononcer la nullité des décisions de l’assemblée générale du 30 mai 2017, la nullité de certaines résolutions et l’inopposabilité d’une résolution.

Par jugement contradictoire du 18 mai 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté les époux [J] de leurs demandes,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [2] de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné solidairement M. [M] [J] et Mme [V] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière [2] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné solidairement M. [M] [J] et Mme [V] [J] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 06 juillet 2021, M.et Mme [J] ont relevé appel de tous les chefs du jugement sauf en ce que le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat et formé un appel incident.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 mars 2022, M. et Mme [J] demandent à la cour :

— de déclarer leur appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [2] de sa demande tendant à voir condamner M. et Mme [J] à lui payer la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et en ce qu’il a refusé d’annuler les résolutions n° 17 et 18 adoptées lors de l’assemblée générale du 30 mai 2017,

Statuant à nouveau,

— de prononcer la nullité des résolutions 6 et 7 ainsi que celle des résolutions 20 à 23 adoptées lors de l’assemblée générale du 30 mai 2017,

— de juger inopposable aux appelants en application de l’article 34, la résolution n° 20 de l’assemblé générale du 30 mai 2017,

— de les exclure des frais et honoraires engagés dans le cadre de la présente instance en application des dispositions de l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965,

— de juger infondé l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [2] et le débouter de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [2] au paiement d’une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Ils soulèvent la nullité des résolutions 6 et 7 de l’assemblée générale du 30 mai 2017 (approbation des comptes de l’exercice 2016 et quitus donné au syndic) au motif de l’irrégularité des comptes de copropriété et de l’absence, dans la convocation, de l’ensemble des documents exigés par le décret du 17 mars 1967. Ils évoquent notamment la violation de la règle d’imputation des engagements et des dépenses. Ils expliquent que des travaux de mises hors d’eau du garage, votés en 2014, n’ont jamais été exécutés, que les sommes appelées ont été comptabilisées à tort comme une dépense et ont été transférées pour le financement des travaux de ravalement, sans l’accord de l’assemblée générale. Ils ajoutent que l’assemblée générale n’était pas suffisamment informée pour parfaitement délibérer. Ils déclarent que les comptes ne sont pas clôturés annuellement comme l’exigent les règles comptables spécifiques. Ils font état d’autres irrégularités en matière de transferts de comptes et d’ajout d’une résolution non inscrite à l’ordre du jour pour couvrir l’irrégularité liée à l’imputation de l’excédent budgétaire.

Ils expliquent que les travaux qualifiés de travaux de réfection des étanchéités des balcons et terrasses 'côté est', portent en partie sur des balcons qui ne disposaient pas d’étanchéité si bien qu’il n’est pas possible de parler de réfection mais bien de création d’étanchéité, ce qui s’analyse en une amélioration de l’existant. Ils contestent par ailleurs l’opportunité des travaux votés dont ils dénoncent le caractère somptuaire.

Ils font état des difficultés suivantes :

— violation des règles de vote, les résolutions (20 et 21 en découlant) ayant été votées à la majorité de l’article 24 alors qu’une partie des travaux de 'Réfection des étanchéités des balcons et terrasses coté « Est » avec mise aux normes des garde-corps’ s’analysait en des travaux d’amélioration devant être votés à la majorité de l’article 25,

— imprécision de la résolution n° 20, puisqu’il s’agit à la fois d’une réfection pour certains balcons et d’une amélioration pour d’autres, sans que cette précision soit apportée,

— défaut de démonstration de la nécessité des travaux au pignon 'est’ si bien que les travaux doivent être considérés comme des travaux d’amélioration devant être votés à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils demandent également que la résolution ° 20 leur soit déclarée inopposable, puisqu’ils considèrent que les travaux envisagés (étanchéité sur les balcons du pignon est) sont des travaux d’amélioration et qu’ils ont un caractère somptuaire.

Ils contestent toute procédure abusive. Ils soutiennent agir dans l’intérêt général puisque les résolutions votées ont pour effet d’aggraver les charges.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 décembre 2021 auxquelles il convient de se référer, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— de condamner conjointement et solidairement M. et Mme [J] à lui verser la somme de 3000 euros pour procédure abusive,

— de condamner M.et Mme [J] au versement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel.

Il conteste l’irrégularité de la présentation des comptes soulevée par M.et Mme [J]. Il relève que les éventuelles anomalies ne peuvent entraîner la nullité de l’approbation des comptes et du quitus. Il ajoute que les résolutions 6 et 7 critiquées ont été approuvées par tous les copropriétaires, à l’exception des appelants.

Il indique que l’assemblée générale a été d’accord pour que les sommes précédemment appelées pour les travaux de mise hors d’eau des garages, qui ont été annulés, soient transférées pour financer des travaux de ravalement.

Il conteste toute irrégularité relative au transfert d’avance de trésorerie. Il expose que l’assemblée générale a voté en parfaite connaissance de cause, alors que les comptes ont été dûment adressés aux copropriétaires et qu’ils sont consultables au bureau du syndic. Il explique que les fonds d’excédent de trésorerie ont été utilisés.

Il conclut au rejet de la demande de nullité des résolution 20 à 23 qui concernent les travaux de réfection de l’étanchéité des balcons et terrasses 'côté est’ ainsi que les honoraires correspondants du syndic, de la maîtrise d’oeuvre et de l’assurance. Il conteste toute imprécision dans les termes de la résolution à voter. Il explique que l’assemblée générale a constaté que l’ensemble des balcons et terrasses, même ceux qui ne sont pas situés sur des parties habitables, était dangereusement détériorée.

Il conteste tout caractère somptuaire des dépenses.

Il conteste l’idée selon laquelle les travaux d’étanchéité des balcons et terrasses qui n’en sont pas pourvus seraient des travaux d’amélioration, soumis aux règles de vote de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique qu’en tout état de cause, la résolution a été votée à cette majorité. Il souligne que les travaux sont financés.

Il sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive, faisant état des multiples procédures initiées par M. et Mme [J].

La clôture de l’affaire a été prononcée par ordonnance du 02 mai 2024.

MOTIVATION

Sur l’annulation des résolutions n° 6 (approbation des comptes du premier janvier au 31 décembre 2016) et n° 7 (quitus au syndic) de l’assemblée générale du 30 mai 2017

Selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967, doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour :

I. ' Pour la validité de la décision:

1 L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2 Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1 et au 2 ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes (…)

II. ' Pour l’information des copropriétaires :

l les annexes au budget prévisionnel ;

2 l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3 L’avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4 Le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l’article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application «du troisième alinéa de l’article 41-6» de la loi du 10 juillet 1965 ; (…)

Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote par l’assemblée des copropriétaires.

Les époux [J] font valoir que la convocation ne comportait pas :

— l’annexe 5 relative à l’état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles,

— l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération,

— l’avis rendu par le conseil syndical sur les questions 18 à 22 relatives aux marchés de travaux et honoraires pour le ravalement de façade et l’étanchéité des balcons et terrasses côté Est 'résolutions n°18 à 23",

— le compte rendu de l’exécution de la mission du conseil syndical et le bilan établi par le conseil syndical, notamment s’agissant des dépenses engagées sur la base de la résolution n° 13 de l’assemble générale de 2014.

La convocation à l’assemblée générale du 30 mai 2017 comportait :

— l’état financier après répartition

— la situation des copropriétaires

— le compte de gestion général (avec les budgets prévisionnels)

— le compte de gestion courant (avec les budgets prévisionnels)

— le compte de gestion travaux et l’état des travaux

Ces documents, adressés aux copropriétaires, sont conformes aux exigences de l’article 11 I 1 et 2, s’agissant des documents nécessaires à la validité de l’assemblée générale.

La convocation à l’assemblée générale du 30 mai 2017 comportait également :

— le projet de résolution 17 aux termes duquel l’assemblée générale décidait l’annulation de la résolution n° 14 du 27 mai 2014 pour les travaux de mise hors d’eau des garages, le maintien des appels de fonds pour ces travaux jusqu’à la fin 2017, l’imputation de la somme collectée de 311.932 euros au 31 décembre 2017 aux travaux de ravalement de la façade

— les devis des entreprises DIB-HEDHILI-PESCARZOLI-SMS et STASI, le cahier des clauses techniques particulières établi par le cabinet Architecture et expertise, l’analyse des offres du cabinet Architecture et Expertise et la proposition du cabinet Architecture et Expertise, s’agissant des travaux de ravalement des façades et de la maîtrise d’oeuvre de ces travaux

— les devis des entreprises Garrone 06 Etanche et STS, le cahier des clauses techniques particulières établi par le cabinet Architecture et expertise, l’analyse des offres du cabinet Architecture et Expertise, s’agissant des travaux pour la réfection des étanchéités des balcons et terrasses 'côté est’ et de l’assurance pour ces travaux

— la proposition de la société Verpieren pour l’assurance multitravaux pour les travaux de ravalement des façades et la réfection des étanchéités des balcons et terrasses 'côté est'

L’annexe 5 relative à l’état des travaux de l’article 14-2 et opérations exceptionnelles non clôturée ainsi que l’état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération concernent des des documents établis pour la simple information des copropriétaires. Le contenu de ces documents ne fait pas l’objet d’un vote de l’assemblée générale. L’assemblée générale n’est pas annulable si l’un quelconque de ces documents n’était pas joint à l’ordre du jour. Les résolutions 6 et 7 de l’assemblée générale du 30 mai 2017 ne peuvent pas non plus être annulées pour ces motifs puisque, par le biais des comptes de gestion générale et gestion courante, l’assemblée générale pouvait connaître le montant total des sommes perçues par le syndic. Par ailleurs, la convocation permettait de comprendre qu’il s’agissait de débattre sur l’annulation de travaux de mise hors d’eau des garages (qui ne pouvaient donc avoir commencé) et sur les suites à donner aux appels de fonds qui avaient été faits pour financer ces derniers.

Ainsi, les autres motifs d’annulation évoqués par les époux [J] concernant les résolutions 6 et 7 de l’assemblée générale du 30 mai 2017 portent sur le fait que les copropriétaires auraient voté l’approbation des comptes de l’année 2016 et donné quitus au syndic de sa gestion sans avoir pu se prononcer en toute connaissance de cause.

Or, les copropriétaires, par le biais de la convocation, savaient qu’il était prévu de voter une résolution tendant à annuler la résolution n° 14 de l’assemblée générale du 27 mai 2014 portant sur les travaux de mise hors d’eau des garages, de maintenir les appels de fonds pour ces travaux jusqu’à la fin 2017 et d’imputer ces sommes aux travaux de ravalement de façades.

Par ailleurs, à l’occasion du vote de la résolution n° 6 (approbation des comptes de l’exercice 2016), il est mentionné que le syndic a indiqué qu’il 'reprécise en séance, que, comme cela apparaît dans les comptes qui ont été notifiés aux copropriétaires, une provision travaux de 28.000 euros a été constituée grâce à l’excédent budgétaire de l’exercice 2016. Les copropriétaires sont informés qu’en approuvant les comptes, ils approuvent la constitution de cette provision travaux qui pourrait être utilisée pour le ravalement des façades'. Dès lors, l’assemblée générale a pu se prononcer en toute connaissance de cause sur l’approbation des comptes de l’exercice 2016 et donner quitus au syndic de sa gestion.

Les résolutions n° 6 et 7 n’encourent en conséquence aucun motif d’annulation. Le jugement déféré qui a rejeté ces demandes sera confirmé.

Sur la nullité des résolutions 20 à 23 de l’assemblée générale du 30 mai 2017 et sur l’inopposabilité de la résolution 20 aux époux [J]

Les résolutions votées ne sont pas imprécises, s’agissant clairement de travaux pour la réfection des étanchéités des bacons et terrasses 'côté est’ (conforme au projet de résolution mentionnée à la convocation) avec mise aux normes des garde-corps (résolution 20), de la validation des honoraires du syndic pour ces travaux votés (résolution 21), de la maîtrise d’oeuvre pour le suivi des travaux de ravalement des façades et des réfections des étanchéités des balcons et terrasses 'côté est’ avec mise aux normes des garde-corps (résolution 22) et de la mise en place d’une assurance dommages ouvrages pour les travaux de ravalement des façades et réfection des étanchéités des balcons 'côté est’ (résolution 23).

Le fait que le coût des travaux envisagés d’étanchéités des balcons et terrasses 'côté est’ serait somptuaire n’entraîne aucune nullité de ces résolutions et l’assemblée des copropriétaires a pu voter ces résolutions en état suffisamment informée à la suite de la transmission des devis des entreprises Garrone 06 Etanche et STS, du cahier des clauses techniques particulières établi par le cabinet Architecture et expertise et de l’analyse des offres du cabinet Architecture et Expertise.

L’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l’accord de certains d’entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d’entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés (…)

L’article 34 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que la décision prévue à l’article 30 n’est pas opposable au copropriétaire opposant qui a, dans le délai prévu à l’article 42, alinéa 2, saisi le tribunal judiciaire en vue de faire reconnaître que l’amélioration décidée présente un caractère somptuaire eu égard à l’état, aux caractéristiques et à la destination de l’immeuble.

Selon l’article 24 de la même loi, sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I :

«a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

Aux termes des dispositions de l’article 25 de cette même loi, dans sa version applicable, Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : (…)

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;

Il ressort des justes observations du syndicat des copropriétaires que les résolutions portant sur ces résolutions ont été de facto adoptées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 si bien qu’elles ne peut encourir de nullité sur le fondement des règles de vote, si les travaux adoptés devaient être qualifiés de travaux d’amélioration.

Il n’est pas contesté par le syndicat des copropriétaires que certains balcons n’étaient pas dotés à l’origine d’une étanchéité.

Il résulte d’une explication fournie par une architecte, consultée par le syndicat des copropriétaires, régulièrement versée au débat et ayant pu faire l’objet d’un débat contradictoire entre les parties, que l’appréciation de l’évolution de la sinistralité affectant les supports, et plus particulièrement celles des balcons non protégées par une étanchéité d’origine, a amené les assureurs dommages ouvrages, les bureaux de contrôle, les BET structure et les experts en bâtiment à considérer la nécessité de prescrire des étanchéités dans le cadre des mesures conservatoires, qui visent à assurer la durabilité de la tenue à la fonction des aciers structuraux des ouvrages existants ; elle précise que le rapport du BET structure assitant le cabinet SAG [syndic] pourra éclairer sur l’état des dalles des balcons, et plus particulièrement indiquer les versants plus affectés, parmi lesquels se trouve la façade 'est’ 'sans l’ombre d’un doute'. Elle ajoute que l’action de mise en étanchéité au titre des mesures conservatoires attribuées à un support structurel affecté relève de la notion de mise en sécurité.

M. [J] ne produit aucun élément permettant d’écarter cette analyse, les documents généraux qu’il produit au débat ne se rapportant pas à la situation concrète de cette copropriété.

Dès lors, les travaux adoptés s’analysent comme des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et de la sécurité physique des occupants. Il ne s’agit pas de travaux d’amélioration et M. [J] ne peut prévaloir de l’article 34 de la loi du 10 juillet 1965.

De façon surabondante, M.[J] ne démontre pas que les travaux adoptés auraient un caractère somptuaire, les critère à retenir étant l’état de l’immeuble, ses caractéristiques, sa destination, ce qui exclut la prise en compte d’autres éléments tels les facultés contributives de M.et Mme [J] ou le coût des travaux.

En conséquence, les travaux adoptés seront déclarés opposables à M. et Mme [J].

Le jugement déféré qui a rejeté les demandes de M. et Mme [J] sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires pour procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que la procédure intentée par M. et Mme [J] aurait dégénéré en abus de droit. Il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M. et Mme [J] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel (in solidum). Ils seront déboutés de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné solidairement M. et Mme [J] aux dépens et au versement de la somme de 2000 euros sera confirmé.

Ils seront condamnés in solidum au versement de la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE in solidum M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [2], prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL société d’administration et de gestion, la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel,

CONDAMNE in solidum M. [M] [J] et Mme [V] [B] épouse [J] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,