COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 03 JUILLET 2025

N°2025/424

Rôle N° RG 24/10322 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNRWH

[Z] [L]

[U] [L]

C/

[J] [G]

[Y] [G]

[I] [N] [K] NEE [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Lionel CARLES

M^e Hervé ZUELGARAY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le TJ de [Localité 16] en date du 25 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01657.

APPELANTS

Monsieur [Z] [L]

né le 21 Septembre 1964 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Bertrand DUBOIS de l’ASSOCIATION DAGHERO – DUBOIS, avocat au barreau de GRASSE

Madame [U] [L]

née le 31 Octobre 1968 à [Localité 17],

demeurant [Adresse 14]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assisté de M^e Bertrand DUBOIS de l’ASSOCIATION DAGHERO – DUBOIS, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [J] [G]

né le 08 Septembre 1983 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 13]

représenté par M^e Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Madame [Y] [G]

née le 19 Décembre 1983 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 13]

représentée par M^e Lionel CARLES de la SELARL CARLES-FOURNIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de NICE

Madame [I] [N] [A] épouse [K]

née le 22 Janvier 1941 à [Localité 16],

demeurant [Adresse 12]

représentée par M^e Hervé ZUELGARAY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Angélique NETO, Présidente, et M^me Séverine MOGILKA, Conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteur

M. [Z] DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [J] [G] et madame [Y] [G] sont propriétaires des parcelles cadastrées section BK n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 8] situées sur la commune de [Localité 15].

M. [Z] [L] et Mme [U] [L] sont propriétaires des parcelles cadastrées section BK n° [Cadastre 7], [Cadastre 11], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] situées sur cette même commune.

Mme [I] [K] est propriétaire des parcelles cadastrées section BK n° [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 6] situées sur cette même commune.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2023, M. et Mme [G] ont fait assigner M. et Mme [L] ainsi que Mme [K], devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de voir :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire destinée à constater l’enclavement de leur parcelle cadastrée section BK n° [Cadastre 8] et définir le tracé d’une servitude de passage ;

— condamner les requis au paiement d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par ordonnance contradictoire en date du 25 juillet 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

— ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [T] [R] pour y procéder avec pour mission, notamment, de :

décrire l’état des lieux litigieux, en dresser le plan, et prendre si nécessaire toutes photographies utiles, après étude des documents communiqués ;

fournir tous éléments d’appréciation permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie de déterminer la réalité de l’état d’enclave, en recherchant notamment si lesdites parcelles ne disposent pas déjà d’une issue suffisante pour assurer leur desserte complète vers la voie publique et leurs utilisations normales, actuelles ou envisagées ;

dans la négative, vérifier si les parcelles des parties proviennent ou non de la division d’un même fonds, par référence à l’article 684 du Code Civil, et dire s’il existe un tracé obligatoire de désenclavement ;

le cas échéant, déterminer le passage le plus approprié pour l’accès à ces parcelles, le plus court et le moins dommageable pour les défendeurs, conformément aux dispositions des articles 682 et 683 du code civil ;

s’il apparaît qu’un tel passage pourrait se trouver sur un fonds dont le propriétaire n’est pas partie à la procédure, faire mention de cette possibilité mais ne poursuivre ensuite la mission relative à ce passage que si le propriétaire est appelé en la cause ;

préciser l’assiette, les dimensions et les caractéristiques du passage à créer ;

rechercher si le passage utilisé existe depuis au moins trente ans d’usage continu ;

fournir tous éléments permettant à la juridiction qui sera éventuellement saisie de fixer les indemnités devant être versées aux propriétaires des fonds sur lesquels la voie devra être établie, en réparation du dommage qu’ils subiront de ce fait ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— laissé les dépens à la charge de M. et Mme [G].

Ce magistrat a, notamment, considéré que M. et Mme [G] ne disposaient pas d’un passage suffisant pour assurer la desserte totale de leur fonds depuis la voie publique en cas de fermeture du chemin passant sur les parcelles de M. et Mme [L].

Par déclaration en date du 9 août 2024, M. et Mme [L] ont interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en toutes ses dispositions.

Par conclusions transmises le 6 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [L] demandent à la cour de :

— juger que le tènement immobilier cadastré BK [Cadastre 4]-[Cadastre 5]-[Cadastre 8] dispose d’un accès suffisant sur la voie publique et n’est pas enclavé ;

En conséquence,

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé en date du 25 juillet 2024 ;

Et statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [G] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner M. et Mme [G] au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, M. et Mme [L] exposent, notamment, que :

— la parcelle cadastrée section BK n°[Cadastre 8] est un jardin d’agrément à l’usage de la maison des époux [G] implantée sur les parcelles cadastrées section BK n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] ;

— ces trois parcelles appartiennent au même tènement immobilier, propriété des époux [G] ;

— tant l’acte authentique en date du 18 décembre 2020 par lequel les époux [G] ont acquis les parcelles BK N°[Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 8] que l’acte de vente du 24 janvier 2025 par lequel les époux [G] ont vendu les parcelles à la société civile immobilière Mexembm décrivent les parcelles comme une unité unique à usage d’habitation comportant un jardin attenant ;

— la maison des époux [G] disposant d’un accès direct à la [Adresse 18] qui est une voie ouverte à la circulation publique, le jardin d’agrément n’est pas enclavé ;

— les titres de propriété des parties ne font état d’aucune servitude de passage ;

— le cadastre ne matérialise aucune servitude, aucun droit, ni aucun chemin ou sentier ;

— le cadastre comporte uniquement des pointillés, depuis le quart de la parcelle [Cadastre 2] (propriété de Mme [K]), se poursuivant sur les parcelles [Cadastre 8] (propriété des consorts [G]), puis la parcelle [Cadastre 7] (propriété des consorts [L]) puis la parcelle [Cadastre 6] (propriété de Mme [K]), pour s’interrompre en limite des parcelles [Cadastre 11] et [Cadastre 10] (consorts [L]) sans le moindre débouché sur la voie publique ;

— les constatations de l’expert judiciaire désigné en première instance contredisent l’état d’enclave invoqué par M. et Mme [G] ;

— M. et Mme [G] n’ont d’ailleurs pas procédé au paiement de la consignation complémentaire et la société Mexembm ne s’est pas manifestée auprès de l’expert, renonçant de facto à poursuivre la procédure initiée.

Par conclusions transmises le 4 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [K] demande à la cour de :

— juger que la parcelle BK n°[Cadastre 8] n’est pas enclavée ;

En conséquence,

— réformer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 25 juillet 2024 ;

— rejeter l’ensemble des demandes formée par les consorts [G] ;

— subsidiairement, lui donner acte de ses plus expresses réserves quant à la demande d’expertise ;

— en tout état de cause, condamner M. et Mme [G] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Mme [K] indique, notamment, que :

— si l’acte de vente des époux [F] aux consorts [V] des parcelles BK n° [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 8] mentionne qu’il existe « une servitude de passage au profit de divers sur un chemin situé en limite Sud du jardin (parcelle [Cadastre 8]) figurant sous pointillé sur le plan cadastral », son titre de propriété ne comporte pas une telle mention ni même celui des consorts [L] ou [G] ;

— si une servitude existe, ni l’acte de vente ni le cadastre définissent le fonds servant et l’assiette de la servitude ;

— il existe un mur de soutènement très haut qui ne laisse apparaître aucune ouverture, ce qui fait obstacle à l’existence d’une servitude ;

— les époux [G] disposent d’un accès à la voie publique par le biais des parcelles BK n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] qui forment un fonds unique avec la parcelle BK n°[Cadastre 8] de telle sorte que cette dernière parcelle n’est pas enclavée.

Par conclusions transmises le 29 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [G] concluent à la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, au débouté de M. et Mme [L] ainsi que de Mme [K] et à la condamnation de ceux-ci au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’appui de leurs demandes, M. et Mme [G] font, notamment, valoir que :

— le premier juge a parfaitement apprécié l’enclave de leur parcelle qui ne souffre d’aucune contestation ;

— il existe un chemin depuis le moyen-âge et ainsi un droit de passage pour accéder aux parcelles concernées ;

— la parcelle BK n°[Cadastre 8] a toujours été desservie par un chemin piétonnier ;

— le cadastre mentionne ce chemin ;

— l’accès à la parcelle BK n°[Cadastre 8] par les parcelles BK n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5] est très difficile en raison du dénivelé entre les parcelles d’au moins 7 mètres ;

— la [Adresse 18] est une rue de village très étroite non accessible en voiture ;

— la parcelle BK n°[Cadastre 8] est utilisée pour travailler la terre et faire des travaux de coupe de bois de chauffage et stockage, ce qui nécessite un accès suffisant à la voie publique.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur la demande d’expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Dès lors, le demandeur à la mesure doit justifier d’une action en justice future, sans avoir à établir l’existence d’une urgence. Il suffit que le demandeur justifie de la potentialité d’une action pouvant être conduite sur la base d’un fondement juridique suffisamment déterminé et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure soit possible. Il ne lui est pas demandé de faire connaître ses intentions procédurales futures. Il lui faut uniquement établir la pertinence de sa demande en démontrant que les faits invoqués doivent pouvoir l’être dans un litige éventuel susceptible de l’opposer au défendeur, étant rappelé qu’au stade d’un référé probatoire, il n’a pas à les établir de manière certaine.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Suivant l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, M. et Mme [L] produisent aux débats l’acte authentique en date du 24 janvier 2025 établissant que M. et Mme [G] ont vendu à la société Mexembm la parcelle cadastrée section BK n°[Cadastre 8]. Cet acte précise que la société 'fera son affaire personnelle de la poursuite, ou non, de la procédure'.

La situation des parties a donc évolué au cours de l’instance en appel.

Or, il doit être relevé que la société Mexembm n’est pas dans la cause. Elle n’est pas intervenue volontairement et n’a fait l’objet d’aucune intervention forcée.

M. et Mme [G] n’étant plus propriétaires de la parcelle litigieuse, l’action qu’ils envisagent d’exercer au fond aux finss d’obtenir un passage suffisant pour assurer la desserte de ladite parcelle est manifestement vouée à l’échec, faute de qualité et d’intérêt à agir.

Dans ces conditions, M. et Mme [G] ne justifient pas, en appel, d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise afférente à l’état d’enclave de la parcelle cadastrée section BK n°[Cadastre 8] située sur la commune de [Localité 15].

Par conséquent, compte tenu de l’évolution du litige, l’ordonnance déférée doit être infirmée en ce qu’elle a ordonné une mesure d’expertise et désigné M. [R] pour y procéder.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle a condamné M. et Mme [G] aux dépens.

En revanche, elle doit être infirmée en ce qu’elle a débouté M. et Mme [L] ainsi que Mme [K] de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner M. et Mme [G] à payer à M. et Mme [L], d’une part, et Mme [K], d’autre part, la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

M. et Mme [G] doivent être déboutés de leur demande de ce chef.

Ils supporteront, en outre, les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu’elle a laissé les dépens à la charge de M. [J] [G] et Mme [Y] [G] ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute M. [J] [G] et Mme [Y] [G] de leur demande d’expertise ;

Condamne M. [J] [G] et Mme [Y] [G] à payer à M. [Z] [L] et Mme [U] [L] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne M. [J] [G] et Mme [Y] [G] à payer à Mme [I] [K] la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne M. [J] [G] et Mme [Y] [G] aux dépens de l’appel.

La greffière La présidente