COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/ 169

Rôle N° RG 22/13848 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKFWA

[D] [P] [X]

[M] [U]

[B] [W] épouse [U] [M]

C/

[C] DE [T]

[O] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Didier WATRIN

M^e Stéphanie LEGRAND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de SALON DE PROVENCE en date du 09 Septembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 1121000306.

APPELANTS

Monsieur [D] [P] [X] es qualité d’associé de la SCI LOVI INVESTISSEMENT

né le 12 Octobre 1945 à [Localité 8] (75), demeurant [Adresse 3]

Monsieur [M] [U] es qualité d’associé de la SCI LOVI INVESTISSEMENT

né le 27 Août 1958 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

Madame [B] [W] épouse [U] [M] es qualité d’associé de la SCI LOVI INVESTISSEMENT

née le 27 Juillet 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Didier WATRIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [C] DE [T]

née le 03 Juillet 2022 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Stéphanie LEGRAND, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Julie ROUILLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [O] [V] es qualité de mandataire ad hoc de la SCI LOVI INVESTISSEMENT nommé à cette fonction selon décision du 3.08.2021 par le tribunal judiciaire d’Aix en Provence demeurant [Adresse 5]

Assigné en étude le 02/12/2022,

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing-privé du 13 août 2005, à effet le 1er septembre 2005, la société civile immobilière (SCI) Lovi Investissement, composée de trois associés, a donné à bail à Mme [C] de [T], une villa située dans l’ensemble immobilier 'les Hauts de Saint Roch', avec un garage attenant et un emplacement de parking, [Adresse 4], à Lambesc (13), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 1 150 euros, outre 50 euros à titre de provision sur charges.

Un dépôt de garantie de 2 300 euros a été versé, correspondant à deux mois de loyers.

Par acte du 18 février 2020, la bailleresse a délivré un congé pour vente à sa locataire, au 31 août 2020.

Le 29 août 2020, un état des lieux de sortie était réalisé entre les parties.

Par ordonnance du 3 août 2021, à la requête de Mme de [T], M. [V] a été désigné mandataire ad hoc de la SCI Lovi Investissement, radiée depuis le 8 mars 2021, afin de représenter cette dernière devant le juge des contentieux de la protection, du tribunal de proximité de Salon de Provence.

Par exploit des 12, 15 et 16 novembre 2021, Mme de [T] a fait assigner la SCI Lovi Investissemetn, prise en la personne de son mandataire ad hoc, M. [V] et M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Salon de Provence, aux fins de les voir condamner solidairement à lui verser les sommes suivantes, avec intérêt à taux légal, à compter de la signification à intervenir :

—  1558 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

—  1035 euros, au titre de l’indemnité de retard de restitution dépôt de garantie ;

—  3 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour congé et bail irrégulier ;

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et résistance abusive ;

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire en date du 9 septembre 2022, ce magistrat, a :

— débouté M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, de leur demande tendant à mettre hors de cause M. [V], es qualité de mandataire ad hoc ;

— condamné solidairement M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, à payer la somme de 932,16 euros, au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie ;

— condamné solidairement M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, à payer la somme de 1035 euros, au titre des indemnités de retard, dans la restitution du dépôt de garantie ;

— condamné solidairement M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, à payer la somme de 800 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamné solidairement M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, à payer la somme de 800 euro en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,outre les entiers dépens ;

— rejeté toute autre demande.

Ce magistrat a constaté que Mme [T] n’avait pas entendu soutenir sa demande de dommages et intérêts au titre du congé et du bail irrégulier et a notamment considéré que :

— la présence du mandataire était nécessaire, le créancier ayant le choix entre solliciter que les opérations de liquidation soient rouvertes et actionner directement les ex-associés ou actionnaires en paiement de ce qui demeure dû ;

— la restitution du dépôt de garantie de 2 300 n’était pas contestée ;

— sur la dette locative : la locataire reconnaissait ne pas avoir réglé le loyer pour son occupation durant le mois d’août 2020, soit la somme de 1367,84 euros ;

— sur la télécommande : il ne ressortait pas de l’état des lieux de sortie que la télécommande du portail soit manquante ni que Mme de [T] ne se soit pas acquittée du montant de sa valeur dans l’attestation de remise du 20 mai 2016 ;

— sur la clause pénale : Mme de [T] avait remis les clés le 29 août 2020, à l’issue d’un état de lieu de sortie, ayant relevé la présence d’une chatière sur une porte intérieure donnant sur le vestibule et d’une chatière sur une porte-fenêtre du séjour donnant sur la terrasse, les deux posées sans autorisation ;

— le logement a été vendu le 17 décembre 2020 et Mme de [T] avait procédé à la remise en état du logement le 6 janvier 2021 ;

— les défendeurs n’étaient plus en mesure de solliciter l’application de la clause pénale insérée au bail à compter du 1er septembre 2017 ;

— sur le comportement de la locataire durant la durée du préavis : il ne pouvait pas être reproché à la locataire de ne pas avoir laisser visiter les lieux avant les deux mois précédents le 31 août 202 et notamment avant le 30 juin 2020 ;

— les défendeurs ne démontraient pas leur préjudice ;

— Mme de [T] était fondée à demander la restitution du dépôt de garantie déduction faite du loyer du mois d’août 2020, majoré de 10%.

Suivant déclaration au greffe en date du 18 octobre 2022, M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U] ont relevé appel du jugement, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 mai 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, ils demandent à la cour qu’elle annule à tout le moins réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— mette hors de cause M. [V] et laisser à la charge de la demanderesse tous les frais relatifs à sa désignation ;

— subsidiairement subordonne ses frais à la production d’un état vérifié et éventuellement à la production d’une facture d’honoraires d’avocat taxé par le barreau ;

— condamne Mme de Fonclare à payer à chacun des appelants à proportion de la part de chacun dans les SCI :

* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance ;

* 1462,18 euros, correspondant au loyer du mois d’août 2020 ;

* 37,38 euros correspondant à la télécommande manquante ;

* 10 525,68 euros au titre de la clause pénale ou subsidiaire à titre de maintien abusif dans les lieux ;

* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

* 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* déduction faite de la somme de 2 300 euros correspondant au dépôt de garantie versé qui fera l’objet d’une compensation légale ;

— déboute Mme de Fonclare de toutes ses demandes ;

— condamne Mme de Fonclare aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir :

— la dissolution et la radiation de la SCI :

— la société était parfaitement représentée en la cause et la présence d’un mandataire était superfétatoire ;

— Mme de Fonclare n’avait pas versé la consignation permettant au mandataire de remplir sa mission ;

— il conviendra de le mettre hors de cause le mandataire et laisser les frais à la charge de l’intimée;

— la SCI étant une société civile, aucun des textes du code de commerce, ne lui était applicable;

— le comportement de la locataire pendant la durée du préavis :

— la locataire avait prévu de quitter les lieux fin juin 2020 ;

— en raison de l’état d’urgence sanitaire, les visites ont pu reprendre à compter du 23 mai 2020, fin des mesures de confinement ;

— fin juin 2020, en voyant qu’elle ne pourrait pas aménager dans son nouveau logement elle repoussait son déménagement et payait par chèque le loyer de juillet ;

— elle prenait argument de son âge, 80 ans et de la crise sanitaire pour s’opposer aux visites ;

— elle a privé les appelants de la chance de vendre leur maison dans de brefs délais soit 2 000 euros ;

— la bailleresse a été contrainte de baisser le prix de vente de la maison pour la vendre avant la rentrée scolaire de septembre 2020 ;

— les sommes dues :

— la bailleresse est redevable du dépôt de garantie soit 2 300 euros ;

— la locataire est débitrice de la somme de 1462,18 euros au titre du loyer du mois d’août 2020, le loyer ayant continué à courir jusqu’à la fin du bail, le 31 août 2020, outre 37,38 euros au titre de la télécommande du portail ;

— la clause pénale : l’indemnité d’occupation :

— l’article 23 du bail prévoit que si le locataire dépourvu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, il devra verser par jour de retard une indemnité d’occupation égale au double du loyer quotidien jusqu’à complet déménagement, état des lieux, restitution des clés ;

— la locataire a fait poser des chatières sans autorisation, ces travaux comportant des percements de cloisons ;

— des travaux de remise en état ont dû être entrepris ;

— les travaux ont été finis le 7 janvier 2021 ;

— le loyer moyen quotidien : 1462,18 euros/30 = 48,73 euros

— inemnité d’occupation : 48,73 euros x 108 x 2 = 10 525,68 euros ;

— indemnités de retard et procédure abusive:

— les lieux n’étaient pas remis en état au moment de son départ et la locataire a trainé des pieds pour effectuer les travaux.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme de [T], demande à la cour qu’elle confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, excepté sur le montant dû au titre du solde du dépôt de garantie, et statuant à nouveau :

— condamne solidairement solidairement M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI Lovi Investissement, prise en la personne de son mandataire ad hoc, à lui payer la somme de 1375 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie et 1406 euros au titre des indemnités de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

— déboute les appelants de leurs demandes ;

— condamne solidairement solidairement M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI Lovi Investissement, pris en la personne de son mandataire ad hoc, à lui payer la somme 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris ceux relatifs à la désignation de M. [V].

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que :

— sur le mandataire ad hoc :

— la nomination d’un mandataire ad hoc est possible pour les sociétés civiles ;

— elle avait pour but de représenter la SCI, personne morale, en liquidation et radiée du RCS ;

— le liquidateur a clôturé les opérations de liquidation alors qu’il avait connaissance de sa créance;

— sur les sommes dues :

— sur le remboursement du dépôt de garantie :

— elle a versé un dépôt de garantie de 2 300 euros ;

— elle a quitté les lieux le 20 août 2020, et est donc redevable de la somme de 1462,18/31 x 20 = 943 euros ;

— les bailleurs doivent lui restituer la somme de 1357 euros ;

— les indemnités de retard doivent être imputées jusqu’à la demande en justice soit de février 2021 à novembre 2021, sur la base du dernier loyer, soit 1462,18 euros x 10% = 1460 euros ;

— les bailleurs lui doivent la somme de 600 euros au titre du mobilier laissé ;

— la télécommande : la demande est prescrite ;

— sur la clause pénale : la clause est abusive, elle a quitté les lieux le 20 août ;

— elle ne s’est pas maintenue dans les lieux après le 20 août ;

— la maison a été vendue le 17 décembre 2020 en l’état ;

— eu égard à son âge et à l’état d’urgence sanitaire, il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir accepté les visites du logement durant le mois de mai 2020 ;

— elle a laissé les visites intervenir à compter du mois de juin 2020 ;

— elle a 86 ans et subi une procédure depuis 3 ans.

Régulièrement intimé, M. [V] es qualité de représentant de la SCI Lovi Investissement, n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 19 février 2025.

MOTIFS :

Sur la mise hors de cause de M. [V] :

Aux termes des articles 1857 et 1858 du code civil, à l’égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le

capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la personne morale.

A défaut la demande est irrecevable.

Il n’est pas contesté que la SCI Lovi Investissement a été liquidée amiablement et radiée du registre du commerce et des sociétés le 8 mars 2021.

Elle est composée de trois associés : M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U].

Suivant ordonnance du 3 août 2021, à la requête de Mme de [T], M. [V] a été désigné, es qualité de mandataire ad hoc de la SCI Lovi Investissement, en raison de la procédure qu’elle souhaitait initier à son encontre devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Salon de Provence.

Les honoraires de M. [V] ont été mis à la charge de Mme de [T].

Par exploits des 12, 15 et 16 novembre 2021, Mme de [T] a assigné la SCI, prise en la personne de son mandataire ad hoc et les trois associés.

Or il est acquis que si la personnalité morale d’une société dissoute subsiste aussi longtemps que ses droits et obligations à caractère social ne sont pas liquidés, la clôture de la liquidation dispense le créancier d’établir que le patrimoine social est insuffisant pour le désintéresser (Civ. 3ème, 10 février 2010, pourvoi n° 09-10.982, Bull. 2010, III, n° 42).

Au vu de l’évolution du litige, le mandataire désigné s’en est rapporté devant le premier juge. Il a adressé un courrier le 22 février 2023 à M. [X] lui réclamant la somme de 3 000 euros, eu égard aux diligences accomplies.

En cause d’appel le mandataire n’a pas constitué avocat.

Il s’évince de ces éléments que la présence d’un mandataire dans la cause était donc superfétatoire. Néanmoins, il ne saurait être reproché à M^me De [T] d’avoir voulu mettre tous les moyens juridiques en oeuvre pour faire valoir ses droits.

Par conséquent, il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les trois associés de leur demande de mise hors de cause du mandataire.

Cependant, Mme de [T] sera tenue au paiement des frais relatifs à sa désignation.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est acquis aux débats qu’un congé pour vente a été délivré le 18 février 2020 à Mme de [T] à effet au 31 août 2020.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

L’article 15 précise que pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Mme de [T] reconnaît ne pas avoir réglé le loyer pour son occupation du bien durant le mois d’août 2020.

Elle soutient avoir quitté les lieux le 20 août 2020 et verse aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception datée du 25 août 2020 émanant de son bailleur, évoquant que le 20 août 2020, M. [U] avait eu un rendez-vous avec elle sur les lieux et qu’il n’avait rien relevé d’anormal visuellement, mais que le courant avait été coupé et qu’il n’avait pas été possible de vérifier le fonctionnement des équipements électriques et notamment les volets.

Les consorts [X]/[U], soulignent que le 20 août 2020, la tentative d’état des lieux de sortie s’est avérée infructueuse en raison de la coupure de courant et que l’état des lieux définitif a été signé le 29 août 2020. Devant la cour, ils font désormais valoir que les travaux de remise en état n’ayant pas été effectués, les lieux n’ont pas été libérés et le loyer a continué à courir jusqu’au 31 août 2020.

Il s’évince des éléments versés aux débats que l’état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement entre les parties le 29 août 2020, démontrant la vérification des équipements électriques, après réouverture du contrat EDF. Par ailleurs, il est mentionné 'RAS3, excepté la présence de deux chatières, la première sur une porte intérieure donnant sur le vestibule et la seconde sur une porte-fenêtre du séjour donnant sur la terrasse, les deux posées sans autorisation.

Par conséquent, l’état des lieux établi contradictoirement, datant du 29 août 2020, il conviendra de confirmer le jugement entreprise en ce qu’il a estimé que Mem de [T] était redevable du paiement du loyer du 1er au 29 août 2020, soit la somme de 1 367,84 euros [(1462,18 euros/31 jours) x 29 jours].

Sur la télécommande :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d:

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

En l’espèce, les consorts [X]/ [U] sollicitent le remboursement du prix de la télécommande du portail de la résidence à hauteur de 37,38 euros que la locataire aurait égarée en 2016 et serait allée en retirer une autre auprès du syndic, refusant de la payer.

Ils versent aux débats une attestation de Mme de [T] certifiant l’avoir reçu du syndic le 20 mai 2016.

Mme de [T] conteste devoir cette somme et soulève que cette demande est prescrite.

Aucune des parties ne produit l’état des lieux d’entrée.

De plus, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas que cette télécommande soit manquante.

Par conséquent, il conviendra de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté les consort [X]/[U] de leur demande en remboursement de la somme de 37,38 euros, au titre de la télécommande.

Sur la clause pénale ou le maintien abusif :

Sur la clause pénale :

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, ils doivent être exécutés de bonne foi.

L’article 23 du contrat de bail conclu entre les parties, stipule qu’en cas de retard de paiement, le locataire accepté entièrement et définitivement d’avoir à payer au bailleur, à titre de clause pénale, une somme égale à 10% des sommes dues, sans que ce paiement le dispense du règlement des sommes impayées.

Ladite clause sera applicable quinze jours après la mise en demeure. Pour le versement des loyers, charges, et accessoires, la mise en demeure résultera de l’échéance du terme, conformément à l’article 1139 du code civil.

Si le locataire est dépourvu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard une indemnité conventionnelle d’occupation égale au double du loyer quotidien, jusqu’à complet déménagement, état des lieux et restitution des clés. Cette indemnité constitue un dédommagement pour le bailleur du préjudice dû à l’occupation abusive des lieux loués faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur.

Par ailleurs l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’est réputée non écrite

toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, les consorts [X]/[U] réclament le paiement de la somme de 10 525,68 euros au titre de la clause pénale du contrat de bail, à titre principal, estimant que Mme de [T] s’est maintenue dans les lieux du 1er septembre au 17 décembre 2020 = 108 jours, que le loyer moyen quotidien est de 1462,18/30 = 48,73 euros, soit une indemnité d’occupation égale à 48,73 euros x 108 jours x 2 = 10 525,68 euros.

Il ressort de la chronologie des faits que Mme de [T] a quitté les lieux le 29 août 2020, à l’issue de l’état des lieux de sortie contradictoirement établi.

Il n’est pas contesté que celle-ci a fait installer deux chatières, la première sur une porte intérieure donnant sur le vestibule et la seconde sur une porte-fenêtre du séjour donnant sur la terrasse, les deux posées sans autorisation.

Le logement litigieux a été vendu le 17 décembre 2020. Mme de [T] a procédé à la remise en état du logement le 6 janvier 2021.

En l’espèce, la clause prévue à l’article 23 du contrat de bail, qui prévoit de mettre à la charge du locataire, une indemnité d’occupation de deux fois le loyer quotidien, crée un déséquilibre significatif entre ses droits et ceux du bailleur, et sera considérée comme abusive.

Sur le maintien abusif :

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme de [T] ne s’est pas maintenue dans les lieux postérieurement à la date du 29 août 2020. Elle a quitté le logement de manière effective. Le fait qu’elle ait dû effectuer des réparations dans le bien et le remettre en état ne peut pas s’analyser en une occupation effective du bien.

Par ailleurs, le bien objet du présent litige a été vendu le 17 décembre 2020, ce qui démontre que les propriétaires ont pu vendre le bien et n’ont pas été privés de sa jouissance.

Aucune indemnité d’occupation en peut être mise à la charge de Mme de [T].

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [X]/[U] de leur demande formulée au titre de la clause pénale.

Sur la perte de chance de vendre le bien :

Aux termes de l’article 16 du contrat de bail, intitulé visite des lieux, le locataire devra laisser le bailleur, son représentant ou son architecte, pénétrer dans les lieux loués pour constater leur état quand le bailleur le jugera à propos, à charge pour le bailleur, sauf les cas d’urgence, de prévenir le locataire, trois jours à l’avance. Dans les deux mois qui précéderont sa sortie, il devra laisser visiter les lieux aux personnes qui se présenteront pour les louer, 2 heures par jour. Les heures de visite devront faire l’objet d’un accord entre le bailleur et le locataire, de manière à ce que la tranquillité de ce dernier ne soit pas troublée. A défaut d’accord, les visites auront lieu entre 17h et 19h.

Les appelants font valoir que Mme de [T] n’a pas laissé visiter la maison par des acquéreurs potentiels pendant les deux mois précédents le 30 juin 2020, date prévue par elle de son départ, ce qui les a privés de la chance de vendre leur maison dans de brefs délais.

Or le congé pour vente a été donné à Mme de [T] pour le 31 août 2020. En application des dispositions contractuelles, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir laissé visiter les lieux avant les deux mois précédents le 31 août 2020, soit le 30 juin 2020.

Par ailleurs, comme l’a pertinemment relevé le premier juge, il ne ressort pas des pièces soumises aux débats que Mme de [T] ait souhaité quitter le logement avant la fin du préavis donné.

En outre, les appelants ont trouvé un acquéreur pour le logement litigieux, ayant signé le compromis de vente le 29 septembre 2020 et la vente définitive le 17 décembre 2020. Ils ne démontrent aucun préjudice lié à une perte de chance de vendre le bien en lien de causalité avec le comportement de Mme de [T].

En tout état de cause, au vu du contexte du contexte sanitaire, de l’état d’urgence liée à l’épidémie de Covid 19 ayant amené à des mesures de confinement levées le 23 mai 2020, de l’âge de Mme de [T], pour être née le 3 juillet 1937, il ne saurait lui être fait grief d’avoir fait preuve de précaution en n’acceptant pas les visites à compter de la levée de l’état d’urgence le 23 mai 2020.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande formulée au titre de la perte de chance.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

(…)

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

(…)

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, il est acquis que Mme de [T] a versé un dépôt de garantie de 2 300 euros. Or elle est redevable de la somme de 1367,84 euros, au titre du loyer du mois d’août 2020.

Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce que la SCI Lovi Investissement prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [V], M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, ont été condamnés in solidum à verser à Mme de [T], la somme de 932,16 euros (2300 euros -1367,84 euros), au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie.

L’obligation de restitution est née deux mois après la restitution des clés, le 29 août 2020, soit le 29 octobre 2020.

Par ailleurs, il convient au vu de l’évolution du litige, d’actualiser le montant dû au titre des intérêts de retard liés à la restitution du dépôt de garantie.

Mme de [T] demande qu’ils courent du mois de février 2021 à novembre 2021, soit 1462,18 euros x 10 % = 146 x 10 mois = 1460 euros.

La cour ne pouvant pas statuer ultra petita, il conviendra d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Lovi Investissement prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [V], M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, in solidum à payer à Mme de [T] la somme de 1035 euros au titre des indemnités de retard dans la restitution du dépôt de garantie et de les condamner in solidum à lui payer la somme 1460 euros, au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui a causé à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1241 du même code dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En application des dispositions de ces textes, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette en dommages et intérêts, que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré d’intention de nuire de la part de Mme de [T]. Au contraire, elle a d’abord essayé de trouver un accord amiable en sollicitant les services du conciliateur de justice afin que le bailleur lui restitue son dépôt de garantie. C’est l’inaction de son bailleur qui est à l’origine de la présente procédure, caractérisant ainsi une résistance abusive constitutive pour la locataire d’un préjudice.

Il conviendra de confirmer le jugement entreprise en ce qu’il a débouté les appelants de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et octroyé à Mme de [T] la somme de 800 euros, en réparation de son préjudice subi.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’elle a condamné la SCI Lovi Investissement prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [V] et et M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, aux dépens de l’instance, et à payer à Mme de [T] la somme de 800 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SCI Lovi Investissement prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [V] et et M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, seront condamnés in solidum à supporter les dépens d’appel et seront déboutés de leur demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à Mme de [T] la charge de ses frais irrépétibles. La SCI Lovi Investissement prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [V] et et M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt de défaut, par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné la SCI Lovi Investissement prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [V], M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, in solidum à payer à Mme de [T] la somme de 1035 euros au titre des indemnités de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

— condamné M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, in solidum à payer les frais de désignation de M. [V] ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions pour le surplus ;

STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT :

CONDAMNE la SCI Lovi Investissement prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [V], M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, in solidum à payer à Mme de [T] la somme de 1460 euros au titre des indemnités de retard dans la restitution du dépôt de garantie ;

CONDAMNE la SCI Lovi Investissement prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [V], M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, in solidum à payer à Mme de [T] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U] de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme de [T] à prendre en charge les frais relatifs à la désignation de M. [V] ;

CONDAMNE la SCI Lovi Investissement prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [V], M. [D] [X], M. [M] [U] et Mme [B] [W] épouse [U], pris en leurs qualité d’associés indéfiniment responsables de la SCI, in solidum, aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,