Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 3, 7 novembre 2025, n° 20/05103

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Sur les fins de non-recevoir
- Sur les demandes de garantie contre les constructeurs et fabricant
- Sur les recours des coauteurs
- Sur les autres demandes
- Sur les fins de non-recevoir
- Sur les demandes de garantie contre les constructeurs et fabricant
- Sur les autres demandes
- Sur les travaux de réparation
- Sur le préjudice de jouissance hormis la durée des travaux de remise en état
- Sur le préjudice de jouissance lie aux travaux de remise en état
- Motifs de la décision
- Sur l'intervention volontaire de nouveaux copropriétaires en cause d'appel
- Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires
- Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription et de la forclusion
- Sur les autres demandes
- Dispositif

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CA Aix-en-Provence
Infirmation 7 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Qualité à agir du syndicat des copropriétaires
La cour a estimé que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un trouble général et ne peut agir pour des désordres affectant exclusivement les parties privatives.
Accepté
Prescription de l'action
La cour a constaté que l'action du syndicat était irrecevable pour cause de prescription, car elle a été engagée après l'expiration du délai légal.
Rejeté
Préjudice collectif
La cour a jugé que le préjudice n'était pas uniformément ressenti par tous les copropriétaires, rendant la demande irrecevable.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, les appelantes, SMABTP et JH Industries, contestent le jugement du tribunal judiciaire de Digne-les-Bains qui avait déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires concernant des désordres affectant des menuiseries. La cour de première instance avait écarté les fins de non-recevoir, notamment sur la qualité à agir du syndicat et la prescription. La cour d'appel, après avoir examiné les éléments, a infirmé ce jugement, déclarant le syndicat irrecevable pour défaut de qualité à agir, considérant que les désordres concernaient des parties privatives et non des parties communes. Elle a également déclaré irrecevables les actions des copropriétaires pour cause de forclusion et de prescription. La décision de la cour d'appel confirme ainsi l'irrecevabilité des demandes du syndicat et des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 3, 7 nov. 2025, n° 20/05103
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	20/05103
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	3 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Lucien LACROIXIsabelle FICIJean-Claude SASSATELLIJean-Baptiste BISSONJoseph MAGNANGéraldine PUCHOLJean-Jacques DEGRYSEMagatte DIOPJoanne REINAOlivier MASSUCOBenjamin DERSYMarie-Laure MARLE-PLANTEAlice FADYSéverine TARTANSONLaura LOUSSARARIAN
Cabinet(s) :	CABINET LIBERAS-FICI ET ASSOCIESATORI AVOCATSCINERSYPLANTAVIN REINA ET ASSOCIESCABINET DEGRYSE ET MASSUCOPAUL MAGNAN ET JOSEPH MAGNAN, SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATSSELARL JEANNIN PETIT PUCHOLLET'S LAW
Parties :	S.A. SITE 54, S.A. AXA FRANCE IARD, MUTUELLE c/ DES ARCHITECTES FRANCAIS

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 7 NOVEMBRE 2025

N° 2025/214

Rôle N° RG 20/05103 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BF3SP

SMABTP

S.A. AXA FRANCE IARD

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS

S.A. SITE 54

JH INDUSTRIES

[AX] [PP]

[NJ] [RB]

[JL] [ND]

[F] [JF]

[BH] et [XO] [IO]

[ON] [HJ]

[VT] [HJ]

[FJ] [MY]

[IZ] [YW]

[RM] [YW]

[MO] [DB]

[FE] [ES]

[ZM] [YR]

[SA] [YR]

[NI] [PV]

[VD] [PV]

[LB] [JA]

[A] [JA]

[TN] [VI]

[MB] [XF]

[GJ] [PF]

[PK] [PF]

[XP] [PA]

[BS] [PA]

[PG] [FI]

[MU] [OZ]

[YE] [YM]

[DY] [ZS]

[BF] [FH]

[A] [FH]

[KH] [LY]

[KY] [LY]

[VJ] [WP]

[SH] [WP]

[SR] [MH]

[DA] [MH]

[ON] [JB]

[XL] [JB]

[HD] [WJ]

[UM] [GY]

[PL] [GY]

[NE] [PW]

[XJ] [PW]

S.A.S. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION

Société APF

[BP] [LG]

[XO] [LG]

[MI] [TT]

[GJ] [GE]

[XO] [GE]

[WW] [LW]

[EN] [OF]

[BS] [OF]

[MO] [RS]

[MI] [ZB]

[CL] [DF]

[LL] [DF]

[BH] [IU]

[RG] [IU]

[LM] [DW]

[G] [HU]

[XP] [TR]

[WD] [ZA]

[HT] [ZA]

[T] [BL]

[IE] et [BZ] [RP]

[BH] [HA]

[AY] [HA]

[GH] et [TG] [HN]

[LX] [PR]

[HY] [VY]

[BN] [NC]

[XP] [NC]

[RM] [FY]

Société PETIT TRIANON

[HO] et [KA] [GV] [D]

[GN] [DP]

[ST] [DP]

[RM] [SY]

[ZF] et [IV] [JE] [VO]

[MI] [ZB]

[GM] [MJ]

[TM] [MJ]

[LB] et [S] [HK]

[GM] [XB]

[OV] [VP]

[DG] [VP]

[ON] [NM]

[LH] [NM]

S.C.I. THAURON DANOUN PRALOU

[VD] [BR]

[XJ] [BR]

[ON] [BR]

[YX] [BR]

[UH] [ZT]

[IJ] [ZT]

[WW] [NP]

[GU] [NP]

[EC] [VM]

[MO] [VM]

[UU] [ZY]

Société BEL AIR

S.C.I. [Adresse 146] INVEST LES MOLANES

SARL [EB] [GO]

S.A. MMA IARD

Société MMA IARD ASSURANCES MUTELLES

[GM] [JK]

[AP] [XZ]

[DS] [XZ]

[NO] [HP]

[DL] [HP]

[JX] et [MN] [NH]

[OA] [GD]

[VE] [IL]

[XL] [IL]

[GJ] [MM]

[VT] [MM]

S.A. BUREAU VERITAS

S.A. MMA IARD

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

S.A.R.L. [Adresse 133]

[BO] [TW]

[DL] [TW]

[MS] [YF]

[XO] [YF]

[OP] [OO]

[BS] [OO]

[TG] [UN]

S.C.I. BOUT DU MONDE

[SK] et [BW] [FT]

[SR] et [T] [US]

[F] et [PE] [OD]

[GJ] [JW]

S.N.C. LA VALLEE DE L’UBAYE

[VE] [FD]

[WU] et [LN] [RJ]

[JX] et [XO] [OI]

[GN] et [L] [W]

[U] [JF]

[VJ] [NV]

[EB] [UB]

[MO] et [FM] [OU]

[AZ] [HF]

[GS] [UJ]

[SR] [ZH]

[VD] [MC]

[VN] et [RA] [AO]

[JJ] [CU]

[ME] et [GI] [TD]

[MO] [WO]

[Z] [JG]

[EN] et [FZ] [WF] [TB]

[DV] [JM]

[IG] [NZ]

[KK] [CJ]

[IF] et [JJ] [HK]

[LB] [YC]

[GM] et [DY] [C]

S.C.I. [Adresse 144] 20

[VE] [PJ]

[GM] et [UO] [CD]

[WF] et [FC] [XU] [VU]

[BN] [RF]

[XO] [CM]

[AA] et [IV] [OJ]

[UT] [RE]

[EN] et [DX] [FX]

[RW] et [ZX] [RK]

[KX] et [CS] [NN]

[ON] et [ZC] [AU]

[MO] et [IG] [AD]

[ED] et [YG] [ZG] [VZ]

[JL] et [GP] [KW]

[NT] et [IF] [CR]

S.C.I. BERNARD L&C

[UH] [KP]

[AY] [YS]

[EY] [JR]

[BH] et [SF] [EX]

[PG] et [WI] [UI]

[EH] [WV]

[GN] et [UO] [LT]

Société DE LA RESIDENCE [Adresse 133]

Société CATALAIN

Société FANTOMAK

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Isabelle FICI

M^e Jean-Jacques DEGRYSE

M^e Joseph MAGNAN

M^e Jean-Claude SASSATELLI

M^e Géraldine PUCHOL

M^e Joanne REINA

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire de DIGNE-LES-BAINS en date du 08 avril 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 16/00784.

APPELANTES

Société SMABTP

sise [Adresse 116]

SAS JH INDUSTRIES

sise [Adresse 73]

toutes deux représentées par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistées de M^e Lucien LACROIX de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Alice FADY, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

S.A. AXA FRANCE IARD

sise [Adresse 71]

représentée par M^e Jean-Jacques DEGRYSE de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON substitué par M^e Olivier MASSUCO, avocat au barreau de TOULON, plaidant

MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANCAIS -MAF-

sise [Adresse 36]

S.A.S SITE 54

sise [Adresse 46]

toutes deux représentées par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Anaïs KORSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistées de M^e Benjamin DERSY de la SARL CINERSY, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Jean-baptiste BISSON, avocat au barreau de NICE

INTIMES

S.A.S. BUREAU VERITAS CONSTRUCTION

sise [Adresse 121]

S.A. BUREAU VERITAS

sise [Adresse 82]

toutes deux représentées par M^e Géraldine PUCHOL de la SELARL JEANNIN PETIT PUCHOL, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistées de M^e Marie-Laure MARLE-PLANTE de la SELARL LET’S LAW, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.A. MMA IARD en qualité d’assureur DO et assureurs CNR de la SARL [Adresse 133]

sise [Adresse 19]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES en qualité d’assureur DO et assureurs CNR de la SARL [Adresse 133]

sise [Adresse 19]

toutes deux représentées par M^e Joanne REINA de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Laura LOUSSARARIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur [AX] [PP] venant aux droits de [EN] et [AJ] [Y]

demeurant [Adresse 89]

Madame [NJ] [RB] venant aux droits de [EN] et [AJ] [Y]

demeurant [Adresse 89]

Monsieur [JL] [ND] venant aux droits de [J] [R]

demeurant [Adresse 72]

Monsieur [F] [JF] venant aux droits de [MO] et [A] [K]

demeurant [Adresse 96]

Monsieur et Madame [BH] et [XO] [IO] venant aux droits de [SM] et [PE] [KB]

demeurant [Adresse 106]

Monsieur [ON] [HJ]

demeurant [Adresse 139]

Madame [VT] [HJ]

demeurant [Adresse 139]

Monsieur [FJ] [MY]

demeurant [Adresse 31]

Monsieur [IZ] [YW]

demeurant [Adresse 75]

Madame [RM] [YW]

demeurant [Adresse 75]

Monsieur [MO] [DB]

demeurant [Adresse 107]

Monsieur [FE] [ES]

demeurant [Adresse 54]

Monsieur [ZM] [YR]

demeurant [Adresse 45]

Madame [SA] [YR]

demeurant [Adresse 45]

Madame [NI] [PV]

demeurant [Adresse 59]

Monsieur [VD] [PV]

demeurant [Adresse 59]

Monsieur [LB] [JA]

demeurant [Adresse 1]

Madame [A] [JA]

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [TN] [VI]

demeurant [Adresse 65]

Madame [MB] [XF]

demeurant [Adresse 79] / BELGIQUE

Monsieur [GJ] [PF]

demeurant [Adresse 126]

Madame [PK] [PF]

demeurant [Adresse 126]

Monsieur [XP] [PA]

demeurant [Adresse 111]

Madame [BS] [PA]

demeurant [Adresse 111]

Monsieur [PG] [FI]

demeurant [Adresse 68]

Madame [MU] [OZ] venant aux droits de [MX] et [HE] [SX]

demeurant [Adresse 48]

Monsieur [YE] [YM] venant aux droits de [ON] [IA]

demeurant [Adresse 53] – BELGIQUE

Madame [DY] [ZS]

demeurant [Adresse 135]

Monsieur [BF] [FH]

demeurant [Adresse 6]

Madame [A] [FH]

demeurant [Adresse 6]

Monsieur [KH] [LY]

demeurant [Adresse 20]

Madame [KY] [LY]

demeurant [Adresse 20]

Monsieur [VJ] [WP]

demeurant [Adresse 102]

Madame [SH] [WP]

demeurant [Adresse 102]

Monsieur [SR] [MH]

demeurant [Adresse 90]

Madame [DA] [MH]

demeurant [Adresse 90]

Monsieur [ON] [JB]

demeurant [Adresse 115]

Madame [XL] [JB]

demeurant [Adresse 115]

Madame [HD] [WJ] venant aux droits de [LB] [CV]

demeurant [Adresse 127]

Monsieur [UM] [GY]

demeurant [Adresse 132]

Madame [PL] [GY]

demeurant [Adresse 132]

Monsieur [NE] [PW]

demeurant [Adresse 141]

Madame [XJ] [PW]

demeurant [Adresse 141]

Société APF

sise c/o Mr [JL] [GC] – [Adresse 47]

Monsieur [BP] [LG]

demeurant [Adresse 88]

Madame [XO] [LG]

demeurant [Adresse 88]

Monsieur [MI] [TT] venant aux droits de [XV] [IW]

demeurant [Adresse 128]

Monsieur [GJ] [GE]

demeurant [Adresse 98]

Madame [XO] [GE]

demeurant [Adresse 98]

Monsieur [WW] [LW] venant aux droits de [BJ] [XR] et [SG] [DK]

demeurant [Adresse 130]

Monsieur [EN] [OF]

demeurant [Adresse 43]

Madame [BS] [OF]

demeurant [Adresse 43]

Monsieur [MO] [RS] venant aux droits de [VD] [TI]

demeurant [Adresse 44]

Monsieur [MI] [ZB] venant aux droits de [AP] [PO]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 119]

Monsieur [CL] [DF]

demeurant [Adresse 138]

Madame [LL] [DF]

demeurant [Adresse 138]

Monsieur [BH] [IU]

demeurant [Adresse 87]

Madame [RG] [IU]

demeurant [Adresse 87]

Monsieur [LM] [DW] venant aux droits de [ON] [WA]

demeurant [Adresse 77] – BELGIQUE

Madame [G] [HU] venant aux droits de [PE] [TL]

demeurant [Adresse 63]

Monsieur [XP] [TR]

demeurant [Adresse 35]

Monsieur [WD] [ZA]

demeurant [Adresse 131]

Madame [HT] [ZA]

demeurant [Adresse 131]

Madame [T] [BL]

demeurant [Adresse 24]

Monsieur et Madame [IE] et [BZ] [RP] venant aux droits de [I] et [B] [WN]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 61]

Monsieur [BH] [HA]

demeurant [Adresse 74]

Madame [AY] [HA]

demeurant [Adresse 74]

Monsieur et Madame [GH] et [TG] [HN] venant aux droits de [GJ] [XG]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 99]

Madame [LX] [PR] venant aux droits de [BH] et [XJ] [RX]

Intervenante volontaire

demeurant [Adresse 28]

Monsieur [HY] [VY] venant aux droits de [SR] et [HI] [LD]

demeurant [Adresse 80]

Monsieur [BN] [NC]

demeurant [Adresse 21]

Monsieur [XP] [NC]

demeurant [Adresse 21]

Madame [RM] [FY] venant aux droits de [KS] [LC], et venant aux droits de [HE] [PG]

Intervenante volontaire

demeurant [Adresse 34]

SARL PETIT TRIANON

sise [Adresse 5]

Monsieur et Madame [HO] et [KA] [GV] [D] venant aux droits de [UE] [AT]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 86]

Monsieur [GN] [DP]

demeurant [Adresse 122]

Madame [ST] [DP]

demeurant [Adresse 122]

Madame [RM] [SY]

demeurant [Adresse 93]

Monsieur et Madame [ZF] et [IV] [JE] [VO] venant aux droits de [VE] [FD], et venant aux droits de [AP] et [WK] [IP]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 13]

Monsieur [MI] [ZB] venant aux droits de [SL] et [FZ] [BB]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 118]

Monsieur [GM] [MJ]

demeurant [Adresse 55]

Madame [TM] [MJ]

demeurant [Adresse 55]

Monsieur et Madame [LB] et [S] [HK] venant aux droits de [CL] et [XJ] [WT]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 10]

Monsieur [GM] [XB] venant aux droits de [JX] et [A] [CA]

demeurant [Adresse 18]

Monsieur [OV] [VP]

demeurant [Adresse 109]

Madame [DG] [VP]

demeurant [Adresse 109]

Monsieur [ON] [NM]

demeurant [Adresse 123]

Madame [LH] [NM]

demeurant [Adresse 123]

S.C.I. THAURON DANOUN PRALOU

sise [Adresse 144]

Monsieur [VD] [BR]

demeurant [Adresse 60]

Madame [XJ] [BR]

demeurant [Adresse 60]

Monsieur [ON] [BR]

demeurant [Adresse 26]

Madame [YX] [BR]

demeurant [Adresse 26]

Monsieur [UH] [ZT]

demeurant [Adresse 67]

Madame [IJ] [ZT]

demeurant [Adresse 67]

Monsieur [WW] [NP]

demeurant [Adresse 62]

Madame [GU] [NP]

demeurant [Adresse 62]

Madame [EC] [VM]

demeurant [Adresse 129]

Monsieur [MO] [VM]

demeurant [Adresse 129]

Monsieur [UU] [ZY] venant aux droits de [UD] et [DS] [IB]

demeurant [Adresse 27]

SARL BEL AIR

sise [Adresse 83]

S.C.I. [Adresse 146] INVEST LES MOLANES

sise [Adresse 146]

Monsieur et Madame [GM] [JK] et [XO] [JV] venant aux droits de [PK] et [WI] [TS]

demeurant [Adresse 22]

Monsieur [AP] [XZ] venant aux droits de [WW] [HZ]

demeurant [Adresse 125]

Madame [DS] [XZ] venant aux droits de [WW] [HZ]

demeurant [Adresse 125]

Monsieur [NO] [HP] venant aux droits de [KR] [YK]

demeurant [Adresse 136]

Madame [DL] [HP] venant aux droits de [KR] [YK]

demeurant [Adresse 136]

Monsieur et Madame [JX] et [MN] [NH] venant aux droits de [GC] et [DY] [DM]

demeurant [Adresse 110]

Monsieur et Madame [OA] [GD] et [IK] [FB] venant aux droits de la SCI LES MOLANES

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 76]

Monsieur [VE] [IL] venant aux droits de [LB] et [XJ] [MZ]

demeurant [Adresse 37]

Madame [XL] [IL] venant aux droits de [LB] et [XJ] [MZ]

demeurant [Adresse 37]

Monsieur [GJ] [MM] venant aux droits de [HA] [KC]

demeurant [Adresse 58]

Madame [VT] [MM] venant aux droits de [HA] [KC]

demeurant [Adresse 58]

Monsieur [BO] [TW]

demeurant [Adresse 30]

Madame [DL] [TW]

demeurant [Adresse 30]

Monsieur [MS] [YF] venant aux droits de la SCI SAM

demeurant [Adresse 120]

Madame [XO] [YF] venant aux droits de la SCI SAM

demeurant [Adresse 120]

Monsieur [OP] [OO] venant aux droits de [ZR] et [EG] [CE]

demeurant [Adresse 15]

Madame [BS] [OO] venant aux droits de [ZR] et [EG] [CE]

demeurant [Adresse 15]

S.C.I. BOUT DU MONDE, venant aux droits de [HO] et [DY] [P], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Intervenante volontaire

sise [Adresse 143]

Monsieur et Madame [SK] et [BW] [FT] venant aux droits de [HO] et [NI] [H]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 117]

Monsieur et Madame [SR] et [T] [US] venant aux droits de [EL] [E]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 32]

Monsieur et Madame [F] et [PE] [OD] venant aux droits de [GC] et [AY] [XP]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 51]

Monsieur [GJ] [JW] venant aux droits de [PZ] et [LS] [HF], et de [ON] et [L] [EM]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 64]

S.N.C. LA VALLEE DE L’UBAYE venant aux droits de [BP] [M] et de [ON] [OE]

Intervenante volontaire

sise [Adresse 91]

Monsieur [VE] [FD] venant aux droits de [NT] et [DX] [TH]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 149]

Monsieur et Madame [WU] et [LN] [RJ] venant aux droits de :

— [XP] et [WE] [IR]

— la Caisse Crédit Mutuel [Localité 150] Sud

— la société BW Adventure

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 16]

Monsieur et Madame [JX] et [XO] [OI] venant aux droits de :

— [AX] [EN]

— [SB] [HV]

— [JP] [XK]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 113]

Monsieur et Madame [GN] et [L] [W] venant aux droits de [GC] et [XO] [CT]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 49]

Monsieur [U] [JF] venant aux droits de [IF] et [UO] [GZ], et de [XP] [ZK]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 95]

Monsieur [VJ] [NV] venant aux droits de [IJ] [ZL]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 97]

Monsieur [EB] [UB] venant aux droits de la SCI FAMILY BANDA, venant aux droits de de [WW] et [WI] [TC] et de [IF] et [TG] [UZ]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 57]

Monsieur et Madame [MO] et [FM] [OU] venant aux droits de [ON] et [EL] [BD]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 4]

Monsieur et Madame [AZ] [HF] et [OK] [XA] venant aux droits de [OP] et [EI] [AI]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [GS] [UJ] venant aux droits de :

— [WZ] et [CS] [FN]

— [SC] [TX]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 29]

Monsieur et Madame [SR] [ZH] et [DS] [AW] venant aux droits de [G] [UY] et [PK] [DR]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 2]

Monsieur [VD] [MC] venant aux droits de [GM] et [AJ] [NU]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 134]

Monsieur et Madame [VN] et [RA] [AO] venant aux droits de [SF] [RL]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 39]

Madame [JJ] [CU] venant aux droits de [CL] [VH], [EW] [YB] et [SR] [UC]

Intervenante volontaire

demeurant [Adresse 33]

Monsieur et Madame [ME] et [GI] [TD] venant aux droits de [ZM] et [HE] [GT]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 50]

Monsieur [MO] [WO] venant aux droits de [EG] [SW] et de [IF] et [CX] [XW]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 41]

Monsieur et Madame [Z] [JG] et [SF] [YA] venant aux droits de [BF] et [BU] [CB]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 40]

Monsieur et Madame [EN] et [FZ] [WF] [TB] venant aux droits de [MO] et [KY] [V], et de [GN] et [O] [CC]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 114]

Mesdames [DV] [JM] et [X] [RV] venant aux droits de [HO] et [XE] [YP]

Intervenantes volontaires

demeurant [Adresse 23]

Madame [IG] [NZ] venant aux droits de la société LA SAINTE BAUME

Intervenante volontaire

demeurant [Adresse 140]

Monsieur et Madame [KK] [CJ] et [DV] [VC] venant aux droits de [CK] et [EH] [NY]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 104]

Monsieur [IF] et [JJ] [HK] venant aux droits de [VV] et [TY] [ZW]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 84]

Monsieur [LB] [YC] venant aux droits de la SCI COQUINE

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 69]

Monsieur et Madame [GM] et [DY] [C] venant aux droits de [GN] et [LR] [AH]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 112]

S.C.I. [Adresse 144] 20 venant aux droits de [XP] et [HI] [DH]

Intervenante volontaire

sise [Adresse 103]

Monsieur [VE] [PJ] venant aux droits de [ON] et [XJ] [IO]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 81]

représenté par M^e Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur et Madame [GM] et [UO] [CD] venant aux droits de [OP] et [SS] [JS], et venant aux droits de la société MALUHO

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 101]

Monsieur et Madame [WF] et [FC] [XU] [VU] venant aux droits de la SCI MAVI, et venant aux droits de [MO] et [IV] [MD]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 148]

Monsieur [BN] [RF], Madame [AY] [N] et Monsieur [EY] [KG] venant aux droits de [OT] [DC]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 7]

Madame [XO] [CM] venant aux droits de la SARL MYOSOTIS

Intervenante volontaire

demeurant [Adresse 85]

Monsieur et Madame [AA] et [IV] [OJ] venant aux droits de [KM] et [UX] [LI]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 78]

Monsieur [UT] [RE] venant aux droits de [CK] et [IK] [ER]

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 105]

Monsieur et Madame [EN] et [DX] [FX] venant aux droits de [EN] et [XO] [FU]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 92]

Monsieur et Madame [RW] et [ZX] [RK] venant aux droits de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 150] SUD, et venant aux droits de la SCI ADSJ ANGRAND DE SAINT [EB]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 9]

Monsieur et Madame [KX] et [CS] [NN] venant aux droits de [XP] et [LS] [KF]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 14]

Monsieur et Madame [ON] et [ZC] [AU] venant aux droits de la société APF

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 52]

Monsieur et Madame [MO] et [IG] [AD] venant aux droits de la SCI PIVERT

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 147]

Monsieur et Madame [ED] et [YG] [ZG] [VZ] venant aux droits de [FS] et [XL] [PU], et venant aux droits de [MO] [YL]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 38]

Monsieur et Madame [JL] et [GP] [KW] venant aux droits de la SCI STEP 4

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 124]

Monsieur et Madame [NT] et [IF] [CR] venant aux droits de la SCI ULYSSIA

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 25]

S.C.I. BERNARD L&C venant aux droits de la SARL VERNET

Intervenant volontaire

sise [Adresse 8]

Monsieur [UH] [KP] venant aux droits de la SCI D’ORGEVAL

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 70]

Madame [AY] [YS] venant aux droits de [AY] [MT], et venant aux droits de la SCI BOBUN

Intervenante volontaire

demeurant [Adresse 94]

Monsieur [EY] [JR] venant aux droits de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 150] SUD

Intervenant volontaire

demeurant [Adresse 12]

Monsieur et Madame [BH] et [SF] [EX] venant aux droits de la SCI DE LA TOUR

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 100]

Monsieur et Madame [PG] et [WI] [UI] venant aux droits de [OT] [DC]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 56]

Madame [EH] [WV] venant aux droits de [YV] [KL]

Intervenante volontaire

demeurant [Adresse 42]

Monsieur et Madame [GN] et [UO] [LT] venant aux droits de [KM] et [UX] [LI]

Intervenants volontaires

demeurant [Adresse 17]

Le syndicat des copropriétaires DE LA RESIDENCE [Adresse 133] représenté par son syndic en exercice, la société DIFFUSION IMMOBILIER

sis [Adresse 66]

SCI CATALAIN

sise [Adresse 11]

SARL FANTOMAK

sise [Adresse 108]

représentés par M^e Jean-Claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

S.A.R.L. [Adresse 133] prise en la personne de son liquidateur [TG] [UN]

sise [Adresse 137]

défaillante

SARL [EB] [GO]

défaillante

Madame [TG] [UN] en sa qualité de liquidateur de la SARL [Adresse 133]

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 27 mars 2025 en audience publique.

Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Marianne FEBVRE, présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente rapporteure,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025, prorogé au 19 septembre 2025, puis au 3 octobre 2025, et enfin au 7 novembre 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Mme [ET] [BP], propriétaire d’un terrain d’une superficie de 91 778 m² situé à [Localité 145] sur la commune d'[Localité 151] dans les Alpes de Haute -Provence (station de sports d’hiver [142]) a confié à la Sarl Site 54 une mission de montage et de suivi d’une opération de promotion immobilière dans le cadre d’un contrat signé le 1er août 2000 qui estimait le coût total des travaux à 61 millions de francs (plus de 9 millions d’euros).

Par un avenant du 20 mars 2003, les parties ont convenu du transfert de la plupart des obligations de Mme [BP] à la société [Adresse 133] qui, en définitive, est intervenue comme maître d’ouvrage de l’ensemble immobilier dans le cadre de l’opération consistant en la réalisation en deux tranches de 136 appartements répartis en 33 chalets individuels ou doubles et 9 grands chalets collectifs destinés à être commercialisés dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, et donnés à bail commercial pour 9 ans à un professionnel du tourisme, la société Odalys Résidence.

Un contrat « assurance multirisque de chantier » a été souscrit auprès de la société MMA Iard pour chacune des deux tranches des travaux, comportant un volet « dommages-ouvrage », « responsabilité civile décennale constructeur non réalisateur » et « tous risques chantier », mentionnant comme intervenants à l’opération de construction :

— Maître d''uvre : la société Site 54, assuré auprès de la MAF,

— Contrôle technique : Bureau Véritas, assuré auprès de la MMA,

— Lot menuiseries extérieures : M. [EB] [GO], assuré auprès de Axa.

La société JH Industrie, exploitant à l’enseigne société Huet, est intervenue comme fournisseur et fabricant des menuiseries extérieures, assurée auprès de la SMABTP.

Des défauts d’étanchéité à l’air et des difficultés de man’uvre de certaines portes fenêtres sont apparus aux alentours de l’année 2007 et plusieurs interventions n’ont pas réglé les problèmes.

La société [Adresse 133] a fait l’objet d’une radiation amiable le 5 août 2009.

Les 21 mai et 17 juillet 2013, dénonçant des désordres dont notamment certains liés à « l’affaissement et (au) défaut d’étanchéité des menuiseries extérieures dans les appartements provoquant des man’uvres difficiles et des passages d’air froid importants à l’intérieur des logements », le syndic (SGIT Gestion, à l’époque) représentant le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] a transmis 4 déclarations de sinistre à la MMA en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage.

Après expertises amiables, la MMA a refusé sa garantie au sujet de ces désordres, estimant qu’ils affectaient des ouvrages non inclus dans l’opération de construction objet du contrat ou dans l’assiette de cotisation de la police et en opposant accessoirement un défaut d’entretien exonérant les constructeurs de toute responsabilité.

***

Par actes délivrés les 10, 12 et 18 décembre 2013, le syndicat des copropriétaires a assigné en référé expertise :

— la société [Adresse 133], prise en la personne de son liquidateur amiable,

— la MMA en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et décennal CNR,

— la société Site 54 et son assureur la MAF,

— ainsi que la société de M. [EB] [GO] et son assureur Axa,

devant le président du tribunal de grande instance de Digne les Bains qui, par une ordonnance du 11 février 2014, a nommé M. [FO] [RR] en qualité d’expert.

A la requête de la société Site 54, par une nouvelle ordonnance de référé du 6 février 2015, cette mesure a été étendue à la société JH Industrie.

Dans le rapport qu’il a déposé le 23 mars 2016, l’expert judiciaire a constaté que « l’importance des fuites d’air constatées affecte la destination des logements qui sont situés en station de sport d’hiver et subissent de ce fait des conditions climatiques sévères ».

Concernant les imputabilités, il a conclu que :

— au niveau des portes fenêtres, il existe des défauts de fabrication à hauteur de 80 % et des défauts attachés à la pose à hauteur de 20 % ; la société [EB] [GO] n’ayant réalisé la pose que de la 1ère tranche ne serait concernée que par 30% de l’ensemble des portes fenêtres,

— au titre des fenêtres, 50 % sont concernées par des défauts de fabrication et 50 % par des problèmes de pose, dont 27% imputables à la société [EB] [GO].

Il a estimé le montant des travaux de reprise à la somme de 439 680 euros, soit 403 850 euros pour les désordres affectant les portes fenêtres et 35 830 euros pour ceux affectant les fenêtres, et il a également retenu des préjudices de jouissance sur la base d’un ratio de 10 % de la valeur locative.

***

Par actes du 31 mai 2016 et du 6 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] représenté par son syndic a assigné devant le tribunal de grande instance de Digne les Bains la société [Adresse 133] ainsi que la société MMA Iard en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et responsabilité décennale constructeur, pour obtenir le paiement des sommes suivantes :

—  439 680 euros TTC, qui avait été retenue par l’expert pour la réalisation des travaux,

—  46 880 euros pour les opérations de vérification, correction des seuils, dépose et autre stockage du mobilier,

ainsi que :

— une indemnité annuelle correspondant à 25 % – à défaut à 10 % – de la valeur locative par an à compter de l’hiver 2013 jusqu’au paiement des indemnités de remise en état, augmentée de 12 mois,

— une indemnité correspondant au tiers de la valeur locative annuelle durant les quatre mois de travaux nécessaires à la remise en état,

— une indemnité de 15 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens, dont les frais d’expertise pour 15 092,54 euros.

Un certain nombre de copropriétaires sont intervenus à l’instance par des conclusions déposées le 2 octobre 2017, indiquant se constituer créanciers solidaires entre eux et avec le syndicat des copropriétaires représenté par un nouveau syndic, la société Diffusion immobilier, et invoquant un droit à réparation des désordres affectant l’ensemble immobilier et des préjudices en découlant au titre de la garantie décennale du constructeur et de la couverture de la MMA en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et de la police CNR.

Parallèlement et par actes des 25 octobre 2017, 26 octobre 2017 et 3 novembre 2017, le syndicat des copropriétaires et ces copropriétaires ont, ensemble, fait citer sur le fondement de l’article 1792 du code civil :

— la société JH Industries, exploitant son entreprise à l’enseigne Huet (fournisseur et fabricant des menuiseries extérieures),

— la compagnie d’assurance l’Auxiliaire (assureur de la société Eiffage travaux publics à l’égard de laquelle ils se sont ultérieurement désistés),

— la société [EB] [GO] en qualité de poseur des menuiseries

— l’assureur de ce dernier, la société Axa France Iard.

Les parties ont effectué diverses mises en cause qui ont été jointes à la procédure, notamment à l’égard de la SMABTP, en sa qualité d’assureur de la société JH Industrie (Huet) et de la SA Bureau Véritas, ce qui a suscité l’intervention volontaire de la société Bureau Véritas construction. Par ailleurs, la société d’assurances mutuelles MMA Iard est intervenue volontairement à l’instance aux côtés de la société MMA Iard.

***

Par jugement du 8 juin 2020, le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains a :

— reçu les interventions volontaires des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] ainsi que celle de la SAS Bureau Véritas construction et mis hors de cause la SA Bureau Véritas,

Sur les fins de non-recevoir :

— déclaré le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133] prescrits sur le fondement de l’article L.114-1 du code des assurances, en leur action contre la MMA Iard en sa qualité d’assureur dommages ouvrage,

— écarté les fins de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133], soulevées à la fois par la société [Adresse 133] et les MMA, ses assureurs dommages-ouvrage et responsabilité décennale, et par la Sarl Axa France Iard en sa qualité d’assureur décennal de la société [EB] [GO],

— écarté la forclusion de l’action en garantie engagée par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133], soulevée sur le fondement de l’article 1792-4-1 du code civil à la fois par la société [Adresse 133] et la MMA Iard, son assureur responsabilité décennale, la société Axa France Iard en qualité d’assureur décennal de la société [EB] [GO] et par la société JH Industries exerçant sous la dénomination Huet Portes et Fenêtres et son assureur responsabilité décennale la SMABTP,

Sur les demandes de garantie contre les constructeurs et fabricant :

— rejeté la demande de nullité des deux contrats d’assurance « assurance responsabilité de chantier » couvrant les risques responsabilité civile décennale soulevée par la société d’assurances mutuelles MMA Iard,

— déclaré la société [Adresse 133] responsable sur le fondement de l’article 1792 du code civil envers le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133] des désordres affectant les portes fenêtres et fenêtres des logements des copropriétaires, et tenue in solidum avec la MMA Iard son assureur décennal d’en supporter la réparation,

— déclaré la société JH Industries exerçant sous la dénomination Huet Portes et Fenêtres responsable sur le fondement de l’article 1792-4 du code civil envers le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133] des désordres résultant de la fabrication des portes fenêtres et fenêtres des logements des copropriétaires et tenue in solidum avec son assureur décennal la SMABTP d’en supporter la réparation,

— déclaré la société [EB] [GO] responsable sur le fondement de l’article 1792 du code civil envers le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133] des désordres résultant de la pose des portes fenêtres et fenêtres des logements des copropriétaires dans une limite représentant la pose de 30 % des portes fenêtres et de 27 % des fenêtres et tenue in solidum avec son assureur décennal, la société Axa France Iard, d’en supporter la réparation,

— condamné la société [Adresse 133] et son assureur décennal la MMA Iard à payer au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires de la résidence [Adresse 133] la somme de 439 680 euros, in solidum avec la société JH Industries exerçant sous la dénomination Huet Portes et Fenêtres et son assureur décennal la SMABTP et avec la Sarl [EB] [GO] et son assureur décennal la société Axa France Iard, dans une limite pour ces derniers de la somme de 130 829,10 euros,

— débouté le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133] de leurs demandes d’indemnité au titre des préjudices de jouissance et de perte de valeur locative,

Sur les recours des coauteurs :

— condamné la société JH Industries exerçant sous la dénomination Huet Portes et Fenêtres et son assureur SMABTP, la société Site 54 et son assureur MAF, la société [EB] [GO] et son assureur Axa, à relever et garantir la société MMA Iard,

— s’agissant des portes fenêtres, in solidum à hauteur de 323 080 euros pour la première, de 80 770 euros pour la deuxième et de 24 231 euros pour la troisième,

— s’agissant des fenêtres, in solidum à hauteur de 17 915 euros pour la première, de 17 915 euros pour la deuxième et de 4 837,05 euros pour la troisième,

— rejeté tous autres recours soutenus par les parties,

Sur les autres demandes :

— condamné in solidum la Sarl [Adresse 133] et son assureur décennal la société MMA Iard, la SAS JH Industries exerçant sous la dénomination Huet Portes et Fenêtres et son assureur décennal la SMABTP et la Sarl [EB] [GO] et son assureur décennal la SA Axa France Iard à payer au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SAS JH Industries exerçant sous la dénomination Huet Portes et Fenêtres et son assureur SMABTP et la SAS Site 54 et son assureur MAF à payer à la SAS Bureau Véritas construction, la SA Bureau Véritas, la SA MMA Iard et la compagnie MMA Iard assurances mutuelles la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum la SAS JH Industries exerçant sous la dénomination Huet Portes et Fenêtres et son assureur SMABTP et la SAS Site 54 et son assureur MAF aux dépens exposés par la SAS Bureau Véritas construction, la SA Bureau Véritas, la SA MMA Iard et la compagnie MMA Iard assurances mutuelles ;

— condamné in solidum la Sarl [Adresse 133] et son assureur décennal la société MMA Iard, la SAS JH Industries exerçant sous la dénomination Huet Portes et Fenêtres et son assureur décennal la SMABTP et la Sarl [EB] [GO] et son assureur décennal la SA Axa France Iard aux dépens de l’instance initiée par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133],

— laissé à la société Axa France Iard la charge des dépens de son appel en garantie contre la SMABTP, la SAS Site 54 et son assureur MAF,

— laissé à la société JH Industries exerçant sous la dénomination Huet Portes et Fenêtres la charge des dépens de son appel en garantie contre la société Site 54 et son assureur MAF, la société Bureau Véritas construction, la société Bureau Véritas et les MMA,

— débouté les parties de toutes autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

La cour est saisie des appels de :

— la SMABTP et la société JH Industries (déclaration du 2 juin 2020),

— la société Axa France Iard (déclaration du 11 juin 2020),

— la MAF et la société Site 54 (déclaration du 6 août 2020),

qui ont fait l’objet d’une jonction par ordonnances des 18 juin et 2 septembre 2020.

Elle est également saisie des appels incidents des sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles ainsi que du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires de la résidence qui étaient intervenus en première instance, auxquels se sont associés de nouveaux copropriétaires intervenant en cause d’appel.

La société [Adresse 133] a été radiée du registre du commerce et des sociétés en cours de procédure.

***

Vu les dernières conclusions notifiées le 17 février 2025 pour la SMABTP et la société JH industries, qui demandent à la cour en substance et indépendamment des demandes de « dire et juger que » qui ne constituent pas des prétentions, de :

— réformer le jugement du 8 avril 2020,

— débouter le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133] de toutes leurs demandes à leur encontre et les mettre hors de cause,

A titre subsidiaire,

1) si la responsabilité de la société JH Industrie est engagée sur le terrain contractuel,

— condamner in solidum la société site 54, la MAF, la société bureau Veritas construction, les MMA et la compagnie AXA, assureur de la société [EB] [GO], à les garantir de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, en considération de la part de responsabilité des 135 copropriétaires pour défaut d’entretien des portes-fenêtres et des fenêtres – qui ne saurait être inférieure à 15 % – , ainsi que des fautes par la société site 54, maître d''uvre avec mission complète, que et la société Bureau Veritas construction, bureau de contrôle avec mission LP, et la société [EB] [GO], chargé de la pose des portes-fenêtres et des fenêtres, à l’origine des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires,

2) si la responsabilité de la société JH Industrie est engagée sur le fondement de l’article 1792-4 du code civil,

— déclarer le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires irrecevables en leurs demandes à leur encontre pour cause de prescription, leur assignation du 26 octobre 2017 étant postérieure à l’expiration du délai de garantie décennale dès lors que l’assignation en référé expertise du 12 décembre 2013 n’a pas eu d’effet interruptif de la prescription à leur égard,

— 'en conséquence, les débouter’ de leurs demandes à leur encontre,

— à défaut, réformer le jugement du 8 avril 2020 et dire que la responsabilité de la société JH industries n’est engagée qu’au titre des menuiseries extérieures posées par la société [EB] [GO], soit 30 % des portes fenêtres et 27 % des fenêtres,

— plus subsidiairement, réformer le jugement du 8 avril 2020 et déclarer le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires irrecevables en leurs demandes pour cause de prescription, l’assignation en référé expertise du 12 décembre 2013 n’ayant pas interrompu le délai prescription concernant spécifiquement les chalets 5, 9, 23 et 24,

3) si la responsabilité de la société JH Industries est recherchée sur le terrain du droit commun de la vente, dire que les demandes du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires sont irrecevables pour cause de prescription, faute pour eux d’avoir interrompu le délai de cinq ans ayant couru à compter du 29 novembre 2004, date de la dernière vente de portes fenêtres et de fenêtres par la société JH Industries à la société [Adresse 133], « en conséquence, les en débouter » ou, à défaut, constater l’absence d’effet interruptif de prescription de l’assignation en référé expertise du 12 décembre 2013,

4) après avoir constaté que les MMA, assureur dommages ouvrage, ne sont pas subrogées dans les droits et actions du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires parties à la procédure, les déclarer irrecevables en leur demande 'et les en débouter', de même qu’en la qualité d’assureur responsabilité décennale, pour cause de prescription de l’appel en garantie à leur encontre qui doit être déclaré irrecevable et rejeté,

— confirmer le jugement du 8 avril 2020 en ce qu’il a débouté la société site 54, la MAF et la compagnie Axa de leurs appels en garantie à leur encontre sur un fondement contractuel,

— débouter ces dernières ainsi que la société bureau Veritas construction, et les MMA, de toute demande dirigée à leur encontre sur ce fondement,

— dire que le taux de TVA applicable aux travaux de reprise est de 5,5 % et limiter en conséquence l’indemnité qui pourraient être mise à leur charge, in solidum avec la société site 54, la MAF, Axa, la société bureau Veritas construction et les MMA à la somme de 87 712,18 euros TTC sur la base d’un prix de travaux de reprise s’élevant à la somme de 354 790,75 euros TTC ou, à titre subsidiaire, à la somme de 109 684 euros sur la base d’un prix de travaux de reprise s’élevant à la somme de 439 480 euros TTC, déduction faite du prix des travaux de reprise concernant les chalets 5, 9, 23 et 24,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de leurs demandes d’indemnité au titre des préjudices de jouissance et de perte de valeur locative,

— dire la SMA BTP recevable à opposer les limites de garantie prévue par son contrat au bénéficiaire des indemnités qu’elle pourrait être condamnées à payer au titre de la responsabilité de la société JH industries sur un autre fondement que l’article 1792-4 du code civil,

— réformer le jugement qui les a condamnés à payer des indemnités au syndicat des copropriétaires et aux copropriétaires sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum et solidairement toute partie succombante à leur payer ensemble une indemnité de 10 000 euros de ce chef, et aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Vu les dernières conclusions notifiées le 25 février 2021 par la société Axa France Iard aux fins de voir, en substance et indépendamment des demandes de « dire et juger que » qui ne constituent pas des prétentions :

A titre principal :

— débouter le syndicat des copropriétaires et les 135 copropriétaires de toutes leurs demandes en cause d’appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il a écarté les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires et de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires,

Après infirmation,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable comme étant dépourvu de qualité à agir,

— en l’absence de procès-verbal de réception, dire que les travaux réalisés par la société [EB] [GO] ont fait l’objet d’une réception tacite durant la période du 12 octobre au 7 décembre 2003 et au plus tard le 7 décembre 2003,

— déclarer les copropriétaires irrecevables comme étant forclos à agir à leur encontre par acte du 30 octobre 2017 même en retenant une réception tacite intervenue entre les mois de mars et octobre 2005,

— « rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions des demandeurs comme irrecevables » en l’absence de preuve d’un intérêt et de leur qualité à agir,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et chacun des copropriétaires à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec distraction pour les premiers au profit de M^e Séverine Tartanson, avocat aux offres de droit, et ceux d’appel au profit de la Selarl Cabinet Degryse représentée par Maître Jean-Jacques Degryse, avocat aux offres de droit,

A titre subsidiaire :

— débouter le syndicat des copropriétaires et les 135 copropriétaires de toutes leurs demandes en cause d’appel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a limité la part des désordres imputables à la société [EB] [GO] et à son assureur, à savoir elle-même, à 30 % des portes fenêtres et 27 % des fenêtres,

— infirmer le jugement en ce qu’il a retenu un coût de travaux de reprise de 403 850 euros TTC pour les portes fenêtres et 35 830 euros TTC pour les fenêtres, soit un montant total de 439.680 euros TTC,

Après infirmation sur ce point,

— le coût des travaux de reprise s’établissant à 335 472,75 euros TTC pour les portes fenêtres et 19 318 euros TTC pour les fenêtres, soit un montant total de 354 790,75 euros TTC, débouter le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de toutes leurs demandes à l’encontre de la société [EB] [GO] et son assureur excédant les sommes de 100 641,83 euros TTC pour les portes fenêtres et 5.215,86 euros TTC pour les fenêtres, soit un montant total de 105 857,69 euros TTC,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de leur demande au titre des préjudices de jouissance et de perte de valeur locative,

— dire qu’elle est recevable et fondée à opposer à la société [EB] [GO] la franchise contractuellement prévue à la police d’assurance souscrite et, par voie de conséquence, condamner la société [EB] [GO] à lui rembourser cette franchise,

— si par impossible une condamnation était prononcée au titre des préjudices immatériels, déclarer qu’elle est fondée à opposer la franchise et le plafond contractuellement prévu à la police au titre de la garantie de ces dommages,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a condamnée avec la société [EB] [GO] à relever et garantir la société MMA Iard à hauteur de 24 231 euros pour les portes fenêtres et 4 837,05 euros pour les fenêtres,

— débouter les MMA, la société JH industries, la SMABTP, la MAF et la société Site 54 de toutes leurs demandes en cause d’appel,

Après infirmation,

— débouter la société MMA Iard de tout recours dirigé à son encontre excédant les sommes de 16 102,70 euros pour les portes fenêtres et 2 086,34 euros pour les fenêtres,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses recours à l’encontre de la société JH Industries et de son assureur, la SMABTP, de la société Site 54 et de son assureur, la MAF,

— condamner la société JH Industries et de son assureur, la SMABTP, à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires à hauteur de 80 % pour les portes fenêtres et de 50 % pour les fenêtres,

— condamner la société Site 54 et son assureur, la MAF, à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires et, le cas échéant, de la société MMA IARD à hauteur de 20 %,

— condamner la société JH Industries et de son assureur, la SMABTP, de la société Site 54 et de son assureur, la MAF, à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile dans les mêmes proportions.

Vu les dernières conclusions notifiées le 4 février 2025 par la MAF et la société Site 54, qui demandent à la cour en substance – et indépendamment des demandes de « juger que » qui ne constituent pas des prétentions – de :

A titre liminaire,

— 'rejeter toutes les demandes d’intervenants volontaires’ après avoir constaté que la liste des copropriétaires parties à la procédure ne cesse d’évoluer et qu’à titre d’exemple, la société Bout du monde n’était pas partie à la procédure jusqu’aux dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2025 sans qu’aucune conclusion d’intervention volontaire n’ait été régularisée,

— juger irrecevables les demandes des copropriétaires en raison de l’absence de preuve de leur qualité à agir et 'débouter les copropriétaires de leurs demandes',

À titre principal,

— réformer la décision dont appel en ce qu’elle les a condamnées toutes deux,

— statuant à nouveau, les mettre hors de cause après avoir constaté que les désordres concernent des travaux rentrant pas dans la sphère d’intervention de la société Site 54, que cette dernière n’a commis aucune faute dans sa mission de maîtrise d''uvre et que la gestion directe des prestations de fabrication, et de pose, des menuiseries a été assurée par le maître d’ouvrage,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes des sociétés Axa, JH Industries et SMABTP,

— débouter toutes les parties de l’intégralité de leurs demandes formulées à leur encontre,

À titre subsidiaire,

— condamner in solidum la société JH Industries et son assureur, la SMABTP, la société [EB] [GO] et son assureur Axa, la société bureau Veritas, la société bureau Veritas construction et leurs assureurs les MMA – ces sociétés étant seules responsables des désordres allégués – à les relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,

En tout état de cause

— débouter tous concluants de toutes leurs demandes dirigées à leur encontre,

— dire que la MAF est fondée à opposer les conditions et limites de la police d’assurances, et notamment l’opposabilité de la franchise contractuelle pour toutes les demandes relatives à des griefs ne trouvant pas leur justification dans le cadre des garanties obligations,

— condamner tout succombant à verser à la société Site 54 la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions notifiées le 7 mars 2025 pour les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles aux fins de voir en substance – et indépendamment des demandes de « juger que » qui ne constituent pas des prétentions - :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a rejeté la demande d’annulation des contrats d’assurances souscrits par la société [Adresse 133] auprès de MMA IARD,

— a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires et rejeté l’exception tirée du défaut de qualité à agir,

— a déclaré recevables les demandes des copropriétaires et écarté la prescription,

— les a condamnées, sans faire droit au refus de garantie par elle invoqué, et à leur argumentation relative à l’immixtion fautive du maître d’ouvrage et à l’absence de réception,

— les a condamnées à indemniser le syndicat des copropriétaires et les divers copropriétaires au titre des travaux de reprises et au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau,

— prononcer l’annulation des deux contrats d’assurance « multirisques de chantier » suite aux fausses déclarations intentionnelles faites par la société [Adresse 133] au moment de la conclusion de ces contrats ne permettant pas à l’assureur d’évaluer justement le risque,

— déclarer irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires pour défaut de qualité à agir, les menuiseries n’étant pas des parties communes et en l’absence de trouble collectif affectant la copropriété et de dommages ressentis de façon identique par les copropriétaires,

— déclarer irrecevables les demandes présentées par les 212 copropriétaires – devenus 136 parties – à leur égard faute d’assignation avant l’expiration du délai de 10 ans courant à compter de la réception tacite, intervenue au plus tard le 11 octobre 2005, ou avant l’expiration du délai de 5 ans à compter de l’apparition des dommages en 2007 sur le fondement de responsabilité contractuelle, en l’état de demandes présentées dans des conclusions récapitulatives numéro 3 notifiées en septembre 2019,

— rejeter toute demande à leur encontre, leur refus de garantie en qualité d’assureur dommages ouvrage et d’assureur CNR étant justifié dès lors que le lot « menuiseries extérieures » ne faisant pas partie de l’assiette de l’assurance et la société [Adresse 133] étant intervenue en qualité de constructeur réalisateur, tandis que les dommages allégués ne relèvent pas de la garantie décennale faute de rendre l’ouvrage impropre à sa destination, et en l’état également de l’immixtion fautive du maître d’ouvrage la société [Adresse 133] les exonérant de toute garantie,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a

— déclaré prescrites les demandes formées à leur encontre en leur qualité d’assureurs dommages ouvrage,

— condamné la société [EB] [GO] et son assureur Axa France Iard, la société JH industries et son assureur SMABTP et la société Site 54 et son assureur la MAF,

— rejeté tout appel en garantie à leur encontre,

— rejeté les demandes indemnitaires formées par syndicat des copropriétaires et les divers copropriétaires de la résidence au titre de leurs préjudices immatériels de jouissance et de pertes locatives ;

En tout état de cause,

— juger prescrite à leur encontre en tant qu’assureur DO l’action engagée plus de deux ans après l’apparition des désordres par le syndicat des copropriétaires auquel se sont joints les différents copropriétaires de la résidence,

— rejeter tout appel en garantie en leur qualité d’assureur CNR de la part des constructeurs et de leurs assureurs, alors que la société [Adresse 133] s’est réservé le lot « menuiserie », qu’elle a exécuté,

— à défaut, condamner in solidum Axa et son assurée la société [EB] [GO], la SMABTP et son assurée la société JH industrie, la MAF et son assurée la société Site 54 à les relever et garantir de toutes condamnations,

Infiniment subsidiairement,

— limiter les indemnisations au titre des travaux de reprise :

— écarter le poste « travaux divers et imprévus » comme non justifié,

— réduire le taux de TVA à 5,5%,

— fixer le taux de rémunération du maître d''uvre à 5,5%, 6,5% tout au plus,

En tout état de cause,

— rejeter toute demande au titre du préjudice de jouissance et perte locative de la part des copropriétaires qui n’occupent pas les appartements et chalets, donnés en location à la société Odalys, gestionnaire hôtelier, à tout le moins toujours exploitant,

— à défaut les déclarées fondées à opposer les plafonds de garantie au titre des préjudices immatériels s’élevant à 80 000 euros,

— condamner in solidum Axa et son assurée la société [EB] [GO], la SMABTP et son assurée la société JH industrie, la MAF et son assurée la société Site 54 à les relever et garantir de toutes condamnations,

— condamner les syndicat des copropriétaires et les divers copropriétaires, ou tout succombant, au paiement de la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés en première instance, d’une part, et au titre de ses frais en cause d’appel de l’autre, dont distraction au profit de Maître Joanne Reina de la Selarl Plantavin Reina & Associes, avocat au barreau de Marseille, conformément aux termes de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu les dernières conclusions notifiées le 10 mars 2025 pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] et 137 copropriétaires, qui demandent à la cour, en substance, de :

— déclarer recevable leur appel incident,

— dire que le syndicat des copropriétaires et l’intégralité des copropriétaires intervenus volontairement à la procédure se constituent créanciers solidaires, comme le font également les copropriétaires entre eux, des indemnités sollicitées au titre des travaux de remise en état et des préjudices causés par les désordres en cause, et de toutes autres sommes d’argent, de toutes autres indemnités, réclamées au titre des récentes conclusions, et que les condamnations sont prononcées au bénéfice du syndicat des copropriétaires et au bénéfice des copropriétaires intervenants volontaires à la procédure, créanciers solidaires,

— confirmer le jugement du 8 avril 2020 en ce qu’il a

— reçu l’intervention volontaire des copropriétaires de la résidence [Adresse 133],

Sur les fins de non-recevoir,

— écarté les fins de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sur le fondement de l’article 1792 du code civil, du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133], soulevées à la fois par la société [Adresse 133] et les MMA, ses assureurs dommages-ouvrage et responsabilité décennale, et par la Sarl Axa France Iard en sa qualité d’assureur décennal de la société [EB] [GO],

— écarté la forclusion de l’action en garantie engagée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] et les 135 copropriétaires, soulevée sur le fondement de l’article 1792-4-1 du code civil à la fois par la société [Adresse 133] et la MMA Iard, son assureur responsabilité décennale, Axa en d’assureur décennal de la société [EB] [GO] et par la société JH Industries et son assureur responsabilité décennale, la SMABTP,

Sur les demandes de garantie contre les constructeurs et fabricant,

— rejeté la demande de nullité des contrats d’assurance « assurance responsabilité de chantier » couvrant les risques responsabilité civile décennale, présentée par la société d’assurances mutuelles MMA Iard,

— déclaré la société [Adresse 133] responsable, sur le fondement de l’article 1792 du code civil, envers le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] et les copropriétaires des désordres affectant les portes fenêtres et fenêtres des logements des copropriétaires et tenue in solidum avec la MMA Iard, son assureur décennal, d’en supporter la réparation,

— déclaré la société JH Industries responsable, sur le fondement de l’article 1792-4 du code civil, envers le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] et les copropriétaires des désordres résultant de la fabrication des portes fenêtres et fenêtres des logements des copropriétaires et tenue in solidum avec son assureur décennal la SMABTP d’en supporter la réparation,

— déclaré la société [EB] [GO] responsable sur le fondement de l’article 1792 du code civil, envers le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] et les copropriétaires des désordres résultant de la pose des portes fenêtres et fenêtres des logements des copropriétaires dans une limite représentant la pose de 30 % des portes fenêtres et de 27 % des fenêtres et tenue in solidum avec son assureur décennal, la société Axa France Iard, d’en supporter la réparation,

— condamné la société [Adresse 133] et son assureur décennal la MMA Iard à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] et aux copropriétaires une indemnité au titre des travaux de remise en état dont il est sollicité une aggravation du quantum ci-après, in solidum avec la société JH Industries et son assureur décennal la SMABTP et avec la Sarl [EB] [GO] et son assureur décennal la société Axa France Iard, dans une limite pour ces derniers de la somme de 130 829,10 euros,

Sur les autres demandes,

— condamné in solidum la société [Adresse 133] et son assureur décennal la société MMA Iard, la SAS JH Industries et son assureur décennal la SMABTP et la Sarl [EB] [GO] et son assureur décennal la SA Axa France Iard à payer au syndicat des copropriétaires et aux opropriétaires la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société [Adresse 133] et son assureur décennal la société MMA Iard, la SAS JH Industries et son assureur décennal la SMABTP et la Sarl [EB] [GO] et son assureur décennal la SA Axa France Iard aux dépens de l’instance initiée par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] et par les copropriétaires,

Le reformer pour le surplus, et statuant à nouveau :

Sur les travaux de réparation

— condamner in solidum la société [Adresse 133], la MMA en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et de responsabilité décennale du constructeur, la société JH Industries, la compagnie Axa, la compagnie SMABTP, la société [EB] [GO], à leur payer la somme totale de 610 209,36 euros TTC – à défaut de 439 680 euros TTC (403.850 euros + 35.830 euros) – pour la réalisation des travaux, et la somme totale de 46 880 euros HT, soit 56 256 euros TTC correspondant aux opérations de vérification, correction des seuils, de dépose et autre stockage du mobilier ;

— dire que ces indemnités allouées au titre des coûts de remise en état seront réévaluées en fonction de la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise soit 103,6 (décembre 2015) et le jour du paiement ;

— dire qu’elles produiront de plein droit intérêts au double du taux d’intérêt légal à compter du 18 octobre 2013, et jusqu’au jour de l’arrêt à intervenir devenu définitif ou, à défaut, au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation au fond du 31 mai 2016,

Sur le préjudice de jouissance hormis la durée des travaux de remise en état

— à leur payer la somme totale de 837 412 euros au titre d’une indemnité compensatrice du préjudice de jouissance égale à 10% de la valeur locative de chaque logement concerné, liquidée au 30 avril 2025, et à compter du 1er mai 2025, les condamner à régler in solidum la somme de 8 334 euros par mois jusqu’au parfait achèvement des travaux de réparation,

— à défaut, au paiement au profit de chaque copropriétaire, selon un tableau figurant en pièce 39, une indemnité compensatrice du préjudice de jouissance égale à 10% de la valeur locative de chaque logement concerné, liquidée au 30 avril 2025, et retranscrite dans le dispositif de leurs conclusions (pages 78 à 81), et les condamner in solidum à compter du 1er mai 2025, au paiement de cette même indemnité cette fois-ci mensualisée, jusqu’au parfait achèvement des travaux de réparation,

Sur le préjudice de jouissance lie aux travaux de remise en état

— à leur payer en réparation du préjudice subi, durant les quatre mois de travaux nécessaires à la remise en état, une indemnité correspondant au tiers de la valeur locative annuelle, au titre du préjudice de jouissance, soit la somme totale de 333.371 euros ;

— à défaut, au paiement au profit de chaque copropriétaire selon le tableau figurant en pièce 39, retranscrite synthétiquement dans leurs conclusions (pages 82 à 87), durant les quatre mois de travaux nécessaires à la remise en état, une indemnité correspondant au tiers de la valeur locative annuelle de chaque logement concerné, en réparation du préjudice de jouissance ;

— dire que les condamnations prononcées, autres que celles relatives aux coûts de la remise en état, produiront de plein droit intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation au fond du 31 mai 2016, avec capitalisation annuelle,

En tout état de cause

— débouter toutes les autres parties à l’instance leurs demandes,

— condamner in solidum la société [Adresse 133], la MMA en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et de responsabilité décennale du constructeur, la société JH Industries, la compagnie Axa, la compagnie SMABTP, la société [EB] [GO], à leur payer la somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, dont les frais d’expertise liquidés à la somme de 15 092 euros,

Vu les dernières conclusions notifiées le 26 février 2021 par la société Bureau Veritas construction, son assureur les MMA et la société Bureau Véritas, qui demandent à la cour en substance – et indépendamment de leurs demandes de « constater que » qui ne sont pas des prétentions – de :

— rejeter toute demande à l’encontre de la société Bureau Véritas de la part de la société Site 54 et de la MAF dont la déclaration d’appel ne contient aucune critique de la disposition du jugement du 8 avril 2020 ayant reçu la Sas Bureau Veritas Construction en son intervention volontaire et mis hors de cause la SA Bureau Veritas,

— à titre principal, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté toute demande formulée à l’encontre du bureau de contrôle et de son assureur au vu du rapport d’expertise judiciaire et en l’absence de preuve d’un manquement du bureau de contrôle à ses obligations ;

— à titre subsidiaire, rejeter les demandes de la société Site 54 et son assureur la MAF, et de la société JH Industries et de son assureur la SMABTP, de toute demande formulée de manière « in solidum » à l’égard du bureau de contrôle et cantonner la responsabilité de la Sas Bureau Veritas Construction venant aux droits de la SA Bureau Veritas à 1%, y compris au titre des dépens et des frais irrépétibles,

— à titre infiniment subsidiaire, condamner la société JH Industries et son assureur la SMABTP et la société Site 54 et son assureur la MAF in solidum à les relever et garantir pour toutes sommes qui seraient mises à leur charge au-delà de 1%, y compris du chef éventuel des dépens et frais irrépétibles ;

— en tout état de cause, condamner la société Site 54 et son assureur la MAF et la société JH Industries et son assureur la SMABTP in solidum à leur payer et porter la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

L’ordonnance de clôture date du 11 mars 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées.

A l’issue de l’audience, les parties présentes ont été avisées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 27 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

Elles ont été informées par celui-ci du prorogé du délibéré au 7 novembre 2025.

***

SUR CE :

Sur l’intervention volontaire de nouveaux copropriétaires en cause d’appel :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 4 février 2025, la MAF et la société Site 54 demandent à titre liminaire à la cour de 'rejeter toutes les demandes d’intervenants volontaires’ en invoquant le fait que la liste des copropriétaires parties à la procédure n’a cessé d’évoluer sans qu’aucune conclusion d’intervention volontaire n’ait été régularisée, de juger irrecevables les demandes des copropriétaires en raison de l’absence de preuve de leur qualité à agir et de 'débouter les copropriétaires de leurs demandes’ pour les mêmes motifs.

De son côté, les MMA qui avaient fait sommation aux copropriétaires le 17 février 2025 de justifier de leur qualité, en a pris acte dans leurs dernières conclusions en date du 7 mars 2025.

En effet, suivant bordereaux des 21 et 28 février 2025 ainsi que du 6 mars 2025, récapitulés dans un nouveau bordereau de communication n°10 notifié le 10 mars 2025, les copropriétaires intimés ainsi que ceux – clairement identifiés en cette qualité – qui intervenaient volontairement en cause d’appel, ont tous produit leurs titres de propriété.

Ils ont ainsi justifié soit qu’ils étaient déjà copropriétaires en première instance, soit qu’ils l’étaient devenus en cours de procédure suite à l’acquisition de lots au sein de la résidence.

En l’état de ces éléments et sans préjuger du bien-fondé de leurs prétentions qui dépend de l’examen des autres éléments de preuve versés aux débats, il convient de recevoir les interventions volontaires des nouveaux copropriétaires dont l’intérêt à agir aux lieu et place de leurs auteurs ne fait formellement l’objet d’aucune contestation.

***

Sur la qualité à agir du syndicat des copropriétaires :

Dans le cadre de son appel, en sa qualité d’assureur de M. [GO] chargé du lot menuiseries extérieures, la compagnie Axa demande à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a écarté les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires et de déclarer ce syndicat irrecevable comme étant dépourvus de qualité à agir en l’état de désordres relevant des parties privatives, n’affectant que 121 logements sur 136 et ne présentant aucun caractère collectif.

De même et dans le cadre de leur appel incident, les MMA demandent à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires et rejeté 'l’exception’ tirée du défaut de qualité à agir et, au contraire, de déclarer ses demandes irrecevables pour défaut de qualité à agir dès lors que les menuiseries ne sont pas des parties communes et en l’absence d’un trouble collectif affectant la copropriété ou de dommages ressentis de façon identique par les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires ainsi que les copropriétaires intimés ou intervenants volontaires objectent que les désordres affectent les parties communes dès lors que les menuiseries ne sont pas assignées à l’usage exclusif d’un copropriétaire mais nécessaires à la collectivité de ceux-ci et que la généralisation du désordre et l’existence d’un préjudice collectif permet de justifier de la qualité à intervenir du premier.

Aux termes de l’article 15, alinéa 1er et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic. »

Ainsi, le syndicat des copropriétaires représente les copropriétaires dans les actions pour lesquelles l’article 15 de la loi de 1965 lui donne qualité à agir, c’est-à-dire les actions qui concernent son objet (3ème Civ., 12 juin 2012, n ° 11-20.271 ; 3ème Civ., 9 décembre 1992, n° 90-17.848), lequel est défini à l’article 14 de la même loi, comme étant celui de « la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. »

Un syndicat a donc qualité pour agir en vue de la sauvegarde matérielle et juridique des parties communes et il en est de même pour un copropriétaire s’agissant de la préservation de la propriété et de la jouissance de son lot.

Cette distinction devient toutefois plus délicate lorsque les intérêts collectifs et individuels à défendre se rejoignent au point de se confondre et l’idée s’est imposée que, lorsque les intérêts individuels et collectifs qu’il s’agit de défendre sont étroitement imbriqués, le syndicat a qualité pour agir même dans le cas où le litige est relatif à la propriété indivise des parties communes ou – même si les parties communes ne sont pas concernées – dès lors que le préjudice affecte l’ensemble des copropriétaires.

Le caractère collectif du trouble subi est susceptible de se manifester sous plusieurs formes :

Soit, bien qu’affectant les parties privatives, il trouve son origine dans les parties communes (3ème Civ., 16 mars 1988, n° 86-17.127, Bull n° 60 ; 3ème Civ., 31 mai 2000, n° 98-16.079) et ce même s’il est diversement éprouvé par les copropriétaires en ce qu’il affecte seulement les parties privatives d’un ou de plusieurs lots (3ème Civ., 23 juin 2004, n° 03-10.475, Bull n° 128 ; 3ème Civ, 7 novembre 2024, pourvoi n° 23-14.464) ;

Soit il atteint indivisiblement l’ensemble des parties communes et privatives, rendant ainsi indivisibles les actions syndicales et individuelles (3ème Civ., 18 mars 1987, n° 85-17.950, Bull n° 55 ; 3ème Civ., 10 janvier 1990, n° 88-14.656, Bull n° 6) ;

Soit il est généralisé à l’ensemble du bâtiment (3ème Civ., 14 février 1990, n° 88-18.692, Bull n° 48 ; 3ème Civ., 27 février 2008, n ° 06-14.062 et 06-14.255) ;

Soit il concerne des préjudices personnels des copropriétaires qui normalement relèvent de l’action individuelle mais qui sont supportés par l’ensemble des copropriétaires ou par l’ensemble des lots de la même manière : « Est recevable l’action du syndicat des copropriétaires en indemnisation des troubles de jouissance subis à la suite de l’interruption du chauffage collectif dès lors que cette interruption a été totale et que le trouble en résultant a été général et ressenti de la même manière par l’ensemble des copropriétaires » (3ème Civ., 4 juin 1986, pourvoi n° 84-237, Bull. 1986, III, n° 88 ; 3ème Civ., 6 mars 1991, pourvoi n 88-16.770, Bull. 1991, III, n° 81).

L’article 15 de la loi autorise donc le syndicat à agir lorsque se trouve en jeu la protection de l’immeuble considéré en tant qu’unité physique et fonctionnelle, par opposition à la protection des droits personnels des copropriétaires attachés aux parties privatives de leurs lots, que le syndicat n’a pas vocation à défendre en justice lorsque ces dernières seules sont menacées.

***

En l’espèce, le tribunal a estimé que les menuiseries en cause n’étaient pas des parties communes au vu des articles 4 et 5 du règlement de copropriété qui définit ces dernières conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire « celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé », après avoir constaté que :

— dans son énumération qui n’est pas limitative, l’article 4 ne vise pas précisément les menuiseries extérieures, fenêtres et portes-fenêtres équipant les logements des bâtiments et des chalets de la résidence,

— l’article 5 rappelle simplement que les parties privatives, au sens de l’article 2 de la loi, sont celles qui sont réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, c’est-à-dire la totalité des aménagements qui composent le chalet individuel ou appartement prévu sur chaque lot,

— sans stipulation particulière de ce règlement qui précise tout de même en son article 8 que la conception et l’harmonie générale de l’immeuble devront être respectées sous le contrôle du syndic, puis en son article 8.2.1 que le syndic, sur autorisation de l’assemblée générale, pourra remédier à la carence d’un copropriétaire à l’entretien de ses parties privatives, tout au moins pour celles visibles de l’extérieur, et encore en son article 8.3 que les portes, volets, persiennes, et menuiseries extérieures en général, doivent être entretenus tous les cinq ans au moins, de façon à maintenir à l’ensemble un aspect soigné, il peut être considéré que les équipements litigieux, fenêtres et portes fenêtres, indispensables à l’utilisation du lot de chaque copropriétaire qui en a une utilisation personnelle et exclusive, sont des parties privatives.

La cour considère également que l’usage des menuiseries extérieures, en l’espèce les portes-fenêtres ou les fenêtres, sont des parties privatives puisqu’elles sont réservées exclusivement à chaque propriétaire des appartements qu’elles équipent, peu important le fait que le règlement de copropriété impose à chacun de les entretenir tous les cinq ans au moins. En effet, cette immixtion du syndic ne modifie pas la nature des menuiseries, puisque le règlement intérieur précise que le syndic peut, « sur autorisation de l’assemblée générale (') remédier à la carence d’un copropriétaire à l’entretien de ses parties privatives (') visibles depuis l’extérieur », et ce pour des raisons esthétiques et de standing.

Par ailleurs et contrairement à ce qui est allégué par le syndicat des copropriétaires, les menuiseries ne relèvent pas du gros 'uvre des bâtiments et des chalets, ce qui est confirmé par les constatations de l’expert judiciaire quant aux causes des désordres (s’agissant de défauts de fabrication et de mise en 'uvre) et ses préconisations en termes de solutions réparatoires.

Pour déclarer recevable l’action du syndicat des copropriétaires, le tribunal a retenu que le trouble subi par « les copropriétaires pour leur plus grande part, de par son importance dans le contexte d’habitations de loisirs construites en zone de montagne et son extension à un très grand nombre de logements et plus précisément à un équipement qui intéresse l’aspect général et extérieur de l’immeuble soumis à un contrôle de l’assemblée générale, implique l’existence d’un préjudice collectif ».

S’il ne peut être tiré argument du fait que l’expert judiciaire s’est fondé sur un échantillon de 121 logements dès lors qu’il résulte de son rapport que les parties ont expressément accepté qu’il procède par voie d’échantillonnage, en revanche la cour constate que le syndicat des copropriétaires ' dont la qualité à agir est contestée et qui a la charge de la preuve s’agissant de la recevabilité de son action ' ne justifie pas d’un « trouble général » et effectivement « ressenti de la même manière » par l’ensemble des copropriétaires, ou qui affecterait l’ensemble des lots et qui serait « éprouvé uniformément par tous les copropriétaires », alors que ' comme par ailleurs constaté par le tribunal appelé à statuer sur le préjudice de jouissance des copropriétaires -, l’existence d’un tel préjudice n’est pas démontré en l’espèce, faute d’occupation privative des appartements acquis dans le cadre d’une opération d’investissement et donnés à la location par le biais de la société Odalys Résidence, professionnel du tourisme.

La cour observe pour sa part que le rapport d’expertise mentionne que les parties n’ont fourni aucun élément permettant d’apprécier le préjudice de jouissance de chacun des copropriétaires concernés et que, dans ce contexte, l’expert a simplement proposé d’apprécier « l’impossibilité de chauffer correctement les logements, avec pour incidence d’une part des surcoût en énergie et d’autres part des difficultés à assurer une fidélisation de la clientèle » sur une base forfaitaire et hypothétique établie à 10% de la valeur locative, le calcul pouvant « être opéré sur les revenus locatifs déclarés depuis la date d’acquisition des logements » (pages 47 et 57 du rapport).

Or, il ressort également des constatations faites par M. [RR] que les logements étaient destinés à la location saisonnière, « les propriétaires (ayant) pour la plupart, acquis ces biens dans l’objectif de réaliser un investissement immobilier », la société Odalys gérant « l’exploitation de 115 logements sur les 135 réalisés ».

Tous les logements n’étaient donc pas destinés à la location saisonnière ainsi que cela est d’ailleurs confirmé par les conclusions prises pour le syndicat et les copropriétaires (cf. pages 67 et suivantes).

Par ailleurs, les quelques attestations versées aux débats (pièces 18 à 27), établies par certains copropriétaires avant toute intervention de leur part à la procédure (celle-ci datant de conclusions prises le 2 octobre 2017) mais suite à un courrier du syndic en date du 8 décembre 2014 indiquant que « l’avocat nous demande d’étoffer encore le dossier », montrent que les situations sont très variées : certains copropriétaires ont séjourné dans les chalets ou les appartements, d’autres ne le mentionnent pas ; certains évoquent des entrées d’air dans toutes les pièces, d’autres dans la pièce principale, un autre ne fait pas état d’entrée d’air mais d’eau qui pénètre sans que l’on puisse déterminer depuis où.

Enfin et surabondamment, les quatre déclarations de sinistre effectuées les 21 mai et 17 juillet 2013 (qui sont produites par le syndicat et les copropriétaires en pièces 1, 2, 3 et 4) ne concernent pas tous les chalets, notamment les chalets 5 et 9 en sont exclus, tandis que le seul listing réalisé par le syndicat et les copropriétaires intitulé « tableau contenant le calcul du préjudice de jouissance » (leur pièce 39) n’est pas un élément de preuve susceptible d’être pris en considération dès lors qu’il émane de la partie concernée qui l’a elle-même établi.

Dans ce contexte, il n’est pas justifié d’un trouble ressenti de la même manière par l’ensemble des copropriétaires ou éprouvé uniformément par tous les copropriétaires autorisant le syndicat à agir au nom des copropriétaires pour des désordres affectant exclusivement les parties privatives et n’ayant nullement leur origine dans les parties communes.

Le jugement sera donc infirmé et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] déclaré irrecevable faute de qualité à agir.

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Sur les fins de non-recevoir tirées de la prescription et de la forclusion :

La disposition par laquelle le tribunal a déclaré le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133] prescrits sur le fondement de l’article L.114-1 du code des assurances, en leur action contre la MMA Iard en sa qualité d’assureur dommages ouvrage n’est pas remise en cause dans le cadre de l’appel incident. Elle est donc définitive et la cour n’est pas saisie sur ce point.

En revanche, la compagnie Axa demande à voir infirmer le jugement en ce qu’il a écarté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action du syndicat des copropriétaires et des copropriétaires tandis que les MMA sollicitent l’infirmation du jugement qui a écarté la prescription de leur action et demandent à la cour de constater cette prescription en visant l’expiration du délai de la garantie décennale.

Pour écarter la fin de non-recevoir tiré de la forclusion de l’action engagée sur le fondement de la garantie décennale des constructeur, le tribunal a retenu que :

— la recevabilité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires suivant assignations des 31 mai et 6 juillet 2016 devait être appréciée à partir de la réception des travaux litigieux,

— en l’occurrence, le lot menuiserie n’avait pas fait l’objet de réception expresse matérialisée par un procès-verbal établi par les parties,

— néanmoins, le rapport d’expertise judiciaire énumérait dix procès-verbaux de réception de divers autres lots échelonnés entre le 24 mars 2005 et le 11 octobre 2005 et il était conclu en défense que la réception des travaux est intervenue dans cet intervalle,

— les rapports de réunions de chantier permettaient par ailleurs de considérer que l’ouvrage, bâtiments et chalets issus des deux tranches de travaux, était bien équipé de menuiseries extérieures au terme de la période durant laquelle sont intervenues les opérations de réception jusqu’au 11 octobre 2005,

— plus précisément, les comptes-rendus des réunions de chantier du 7 juin 2014 et du 14 juin 2014 montraient que certains éléments pouvant relever du lot menuiseries extérieures comportaient un retard de traitement ou présentaient un problème de conformité, ce qui empêchait de considérer que ce lot avait pu faire l’objet d’une réception distincte,

— l’assignation en référé expertise délivrée les 10, 12 et 18 décembre 2013, moins de dix années avant le 11 octobre 2015, avait pour effet d’interrompre le délai à l’égard de la Sarl [Adresse 133] et d’ouvrir un nouveau délai à compter de l’ordonnance instituant expertise du 11 février 2014 de sorte que, lors de l’introduction de la présente instance, le syndicat des copropriétaires n’était pas forclos en son action,

— à l’égard des copropriétaires qui s’étaient ralliés à l’instance par conclusions du 2 octobre 2017, il devait être considéré que l’indivisibilité des actions leur permettait de profiter de l’interruption de la prescription pour la réparation des désordres et de leurs préjudices personnels.

Outre qu’il est discutable d’affirmer que la saisine du juge des référés aux fins d’expertise par le syndicat des copropriétaires produit, jusqu’à la date du prononcé de l’ordonnance le 11 février 2014, un effet interruptif du délai d’action au bénéfice de tiers et qu’elle est ainsi susceptible être invoquée par les copropriétaires intervenus volontairement à l’instance au fond par le biais de conclusions en date du 2 octobre 2017, en toute hypothèse la décision constatant l’irrecevabilité du syndicat des copropriétaires pour cause de défaut de qualité à agir est propre à anéantir ce raisonnement.

Faute d’être saisie d’une autre cause interruptive du délai de forclusion pour la mise en 'uvre de la garantie décennale à l’égard des copropriétaires ayant agi le 2 octobre 2017, la cour ne peut donc qu’infirmer le jugement de ce chef.

Il en va de même du délai de prescription applicable à une action en responsabilité contractuelle ou quasi-délictuelle en l’état de désordres qui sont apparus aux alentours de l’année 2007, date dont l’expert note (en page 25 de son rapport) qu’elle n’a pas été contestée.

Si le délai d’action de l’article 2224 du code civil était à l’époque de 10 ans et expirait en 2017, la réforme de la prescription en matière civile adoptée le 23 juin 2008 a réduit ce délai à 5 ans à compter de son entrée en vigueur, de sorte que les copropriétaires auraient dû agir avant le 23 juin 2013.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a écarté la forclusion de l’action en garantie engagée par les copropriétaires de la résidence [Adresse 133], soulevée sur le fondement de l’article 1792-4-1 du code civil et cette action, qui a été engagée devant le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains par des conclusions d’intervention volontaire en date du 2 octobre 2017 sera purement et simplement déclarée irrecevable pour cause de forclusion et de prescription.

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Sur les autres demandes :

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes au fond, le jugement étant infirmé en toutes ses autres dispositions, qui sont subséquentes.

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133] intimés et intervenants volontaires supporteront les dépens de première instance et d’appel et seront condamnés in solidum à payer une indemnité au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel à la SMABTP et la société JH industries, la société Axa France Iard, la MAF et la société Site 54 ainsi que les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles.

En revanche, la demande d’indemnité présentée par la société Bureau Veritas construction, son assureur les MMA et la société Bureau Veritas à l’encontre de la société Site 54 et son assureur la MAF ainsi que la société JH Industries et son assureur la SMABTP sera rejetée.

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PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire mis à la disposition des parties au greffe et dans les limites de sa saisine :

— Déclare recevables les interventions volontaires de : la société Bout du Monde, Monsieur et Madame [SK] et [BW] [FT], Monsieur et Madame [SR] et [T] [US], Monsieur et Madame [F] et [PE] [OD], Monsieur [GJ] [JW], la société LA VALLEE DE L’UBAYE, Monsieur [VE] [FD], Monsieur et Madame [WU] et [LN] [RJ], Monsieur et Madame [JX] et [XO] [OI], Monsieur et Madame [GN] et [L] [W], Monsieur [U] [JF], Monsieur [VJ] [NV], Monsieur [EB] [UB], Monsieur et Madame [MO] et [FM] [OU], Monsieur [AZ] [HF] et Madame [OK] [XA], Monsieur [GS] [UJ], Monsieur [SR] [ZH] et Madame [DS] [AW], Monsieur [VD] [MC], Monsieur et Madame [VN] et [RA] [AO], Madame [JJ] [CU], Monsieur et Madame [ME] et [GI] [TD], Monsieur [MO] [WO], Monsieur [Z] [JG] et Madame [SF] [YA], Monsieur et Madame [EN] et [FZ] [WF]/[TB], Madame [DV] [JM] et Madame [X] [RV], Madame [IG] [NZ], Monsieur [KK] [CJ] et Madame [DV] [VC], Monsieur et Madame [IF] et [JJ] [HK], Monsieur [LB] [YC], Monsieur et Madame [GM] et [DY] [C], la société [Adresse 144] 20, Monsieur [VE] [PJ], Monsieur et Madame [GM] et [UO] [CD], Monsieur et Madame [OA] [GD] et [IK] [FB], Monsieur et Madame [WF] et [FC] [XU]/[VU], Monsieur [MI] [ZB], Monsieur [BN] [RF], Madame [AY] [N], Monsieur [EY] [KG], Madame [XO] [CM], Monsieur et Madame [AA] et [IV] [OJ], Monsieur [UT] [RE], Monsieur et Madame [EN] et [DX] [FX], Monsieur et Madame [RW] et [ZX] [RK], Monsieur et Madame [KX] et [CS] [NN], Madame [G] [HU], Monsieur et Madame [ON] et [ZC] [AU], Monsieur et Madame [IE] et [BZ] [RP], Monsieur et Madame [MO] et [IG] [AD], Monsieur et Madame [GH] et [TG] [HN], Madame [LX] [PR], Madame [RM] [FY], Monsieur et Madame [HO] et [KA] [GV]/[D], Monsieur et Madame [ZF] et [IV] [JE]/[VO], Monsieur [MI] [ZB], Monsieur et Madame [ED] et [YG] [ZG]/[VZ], Monsieur et Madame [LB] et [S] [HK], Monsieur et Madame [JL] et [GP] [KW], Monsieur [U] [JF], Monsieur et Madame [NT] et [IF] [CR], Monsieur [UH] [KP], la société BERNARD L&C, Madame [AY] [YS], Monsieur [EY] [JR], Monsieur et Madame [BH] et [SF] [EX], Monsieur et Madame [PG] et [WI] [UI], Madame [EH] [WV], Monsieur et Madame [GN] et [UO] [LT] ;

— Infirme le jugement rendu le 8 avril 2020 par le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains en ce qu’il a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] sur le fondement de l’article 1792 du code civil ainsi que de la forclusion de l’action en garantie engagée par les copropriétaires de la résidence [Adresse 133] sur le fondement de l’article 1792-4-1 du code civil, et en toutes ses dispositions subséquentes ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

— Déclare irrecevable pour défaut de qualité l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133], engagée par des actes délivrés le 31 mai et 16 juillet 2016 à la société [Adresse 133] et la société MMA Iard ;

— Déclare irrecevables pour cause de forclusion et le cas échéant de prescription, les actions des copropriétaires de la résidence [Adresse 133], intimés ou intervenants volontaires en cause d’appel et venant aux droits de copropriétaires qui, comme les premiers, étaient intervenus par le biais de conclusions notifiées le 2 octobre 2017 à la procédure engagée par le syndicat des copropriétaires ;

— Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 133] et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133], intimés ou intervenants volontaires en cause d’appel, à payer à :

— la SMABTP et la société JH industries,

— la société Axa France Iard,

— la MAF et la société Site 54,

— les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles,

une indemnité de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

—  Déboute la société Bureau Veritas construction, son assureur les MMA et la société Bureau Veritas Rejette de leur demande d’indemnité présenté sur le même fondement à l’encontre de la société Site 54 et son assureur la MAF ainsi que la société JH Industries et son assureur la SMABTP ;

— Condamne le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de la résidence [Adresse 133], intimés ou intervenants volontaires en cause d’appel, aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit des avocats qui affirment leur droit de recouvrement (Maître Séverine Tartanson en première instance, et la Selarl Cabinet Degryse représentée par Maître Jean-Jacques Degryse en appel, pour la société Axa France Iard ; Maître Joanne Reina de la Selarl Plantavin Reina & Associes en première instance et en appel pour les sociétés MMA Iard et MMA Iard assurances mutuelles)

Le Greffier, La Présidente,