COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT MIXTE

DU 24 AVRIL 2025

N° 2025/ 143

Rôle N° RG 23/02575 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BKZ4S

[W] [A]

C/

[E] [Y]

[M] [Z] épouse [S]-[C]

[L] [S]-[C]

[K] [S]-[C]

[I] [S]-[C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurence DOMENACH

M^e Daniel BARRIONUEVO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 20 Janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 1121001378.

APPELANTE

Madame [W] [A]

née le 26 Octobre 1970 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence DOMENACH, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [E] [Y]

né le 02 Avril 1964 à [Localité 8], demeurant maison d’arrêt de [Localité 7], [Adresse 3]

Assigné à personne le 26/04/2023

défaillant

Madame [M] [Z] épouse [S]-[C], demeurant [Adresse 9]

Assignée en étude le 24/04/2023

défaillante

Monsieur [L] [S]-[C], demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Gwenaëlle PERRIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [K] [S]-[C], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Gwenaëlle PERRIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [I] [S]-[C], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Daniel BARRIONUEVO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué par M^e Gwenaëlle PERRIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole MENDOZA, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 9 juin 2000 à effet au premier juillet 2000, Mme et M.[F] [S], représentés par leur mandataire, la SARL PROV’IMMO, ont donné à bail d’habitation à Mme [W] [A] et M. [E] [Y] un bien situé à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 4500 francs, majoré d’une provision sur charges mensuelle de 100 francs et d’une taxe 'droit au bail’ de 112,50 francs.

Mme [M] [S]-[C], M. [L] [S]-[C], M. [K] [S] [C] et M. [I] [S]-[C] sont venus au droits de M. [F] [S].

Par acte d’huissier du 10 août 2020, les consorts [S]-[C] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 15.783, 87 euros visant la clause résolutoire.

Un état des lieux de sortie a été effectué le 21 août 2020.

Par acte d’huissier du 2 novembre 2021, Mme [M] [S]-[C], MM [L], [K] et [I] [S]-[C] ont fait assigner M. [Y] et Mme [W] [Y] née [A] aux fins principalement de les voir condamner solidairement à un arriéré locatif et à des indemnités au titre de la remise en état des lieux.

Par jugement réputé contradictoire du 20 janvier 2022, le tribunal de proximité de Martigues a:

— Condamné solidairement M. [E] [Y] et Mme [W] [Y] née [A] à payer à Mme [M] [S]-[C], MM [L], [K] et [I] [S]-[C] la somme totale de 32.703,23 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et ce au titre de loyers impayés et réparations locatives ;

— Condamné solidairement M.[E] [Y] et Mme [W] [Y] née [A] à payer à Madame [M] [S]-[C], MM [L], [K] et [I] [S]-[C] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamné in solidum M. [E] [Y] et Mme [W] [Y] née [A] aux entiers dépens de l’instance outre le coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie et celui de l’assignation.

Par déclaration du 15 février 2023, Mme [A] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

MM [L], [K] et [I] [S]-[C] ont constitué avocat.

Mme [M] [Z] [S]-[C] n’a pas constitué avocat.

M.[Y] n’a pas constitué avocat.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 02 janvier 2024 auxquelles il convient de se référer, Mme [A] demande à la cour :

— de réformer la décision entreprise,

statuant à nouveau :

— de débouter Mme [M] [S]-[C], MM [L], [K] et [I] [S]-[C] de toutes leurs demandes,

— de juger nulle la signification de l’assignation du 2 novembre 2021,

— de juger nulle l’assignation du 2 novembre 2021,

— de juger nul le jugement rendu par le Tribunal de Proximité de Martigues du 20 janvier 2022,

— de condamner solidairement Mme [M] [S]-[C], MM [L], [K] et [I] [S]-[C] à payer à Mme [A] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens d’appel.

Elle soulève la nullité du jugement déféré au motif de la nullité de l’acte introductif d’instance.

Elle soutient que les bailleurs ne pouvaient ignorer qu’elle était agent d’accueil au lycée [11] à [Localité 5]. Elle déclare que l’huissier de justice n’a pas effectué des démarches sérieuses pour notifier à sa personne l’acte introductif d’instance, alors même qu’il connaissait son adresse professionnelle et qu’il lui envoyait des courriels sur sa messagerie professionnelle, notamment le 19 novembre 2020 ; elle précise que des démarches effectuées auprès du voisinage auraient également permis à l’huissier de justice de savoir que M.[Y] avait été incarcéré. Elle estime également nul cet acte au motif qu’il n’est pas démontré qu’une lettre recommandée et une lettre simple ont été adressées aux destinataires. Elle souligne subir un grief du fait qu’elle n’a pu faire valoir ses droits en première instance.

Elle conteste les sommes réclamées au titre des dégradations locatives. Elle fait état de la vétusté des lieux liée à une occupation de 20 ans. Elle affirme que le bailleur a violé son obligation d’entretien et note qu’il n’est pas démontré qu’elle serait à l’origine des dégradations dans le logement.

Elle s’oppose également aux demandes au titre de l’arriéré locatif, indiquant qu’il n’est pas démontré que les indexations avaient été réclamées. Elle ajoute que les charges ne sont pas justifiées.

Elle conclut au rejet des prétentions adverses.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 août 2024 auxquelles il convient de se référer, MM [I], [K] et [L] [S]-[C] demandent à la cour :

— de déclarer recevables leurs conclusions,

— de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— de débouter Mme [W] [Y] née [A] de l’ensemble de ses demandes,

— de condamner Mme [W] [Y] née [A] à leur verser la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 outre les entiers dépens concernant la procédure d’appel.

Ils contestent la nullité du jugement liée à la nullité alléguée de l’acte introductif d’instance. Ils estiment que l’huissier de justice a effectué des démarches suffisantes. Ils précisent que les courriels évoqués par Mme [A] sur sa boîte mail professionnelle n’ont pas été suivis d’effet si bien que l’huissier de justice ne pouvait pas s’assurer qu’elle avait toujours le même poste professionnel. Ils indiquent qu’il n’est pas démontré que les bailleurs (qui étaient leur parents et qui sont décédés) et l’huissier de justice connaissaient la situation de Mme [A] et M.[Y]. Ils ajoutent que l’huissier de justice a envoyé la lettre recommandée avec accusé de réception prescrite par l’article 659 du code de procédure civile.

Ils soutiennent justifier du montant des réparations locatives par le biais d’un état des lieux de sortie, alors qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le bien est réputé avoir été donné en bon état de réparations locatives. Ils font état de dégradations et d’un mauvais entretien de la part des locataires, sans lien avec la vétusté des lieux.

Ils font en outre état d’une dette locative.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 06 février 2025.

MOTIVATION

Sur la nullité du jugement lié à la nullité de l’action introductif d’instance

Selon l’application combinée des articles 654 et 655 du code de procédure civile, lorsque l’huissier de justice n’a pu s’assurer de la réalité du domicile du destinataire de l’acte et que celui-ci est absent, l’huissier de justice est tenu de tenter une signification à personne sur son lieu de travail.

Il résulte de l’article 659 du même code que lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte

L’huissier de justice qui a délivré l’acte introductif d’instance du 02 novembre 2021 mentionne, au titre de ses diligences que :

— Mme [Y] n’est plus occupante des lieux,

— l’étude a récupéré les clés du logement le 17 août 2020 dans sa boîte aux lettres,

— l’huissier a interrogé le service des élections de la commune et il est dans l’attente de sa réponse,

— la situation professionnelle de l’intéressée est inconnue,

— toutes les autres recherches entreprises, y compris sur l’annuaire pagesjaunes.fr et pagesblanches.fr sur le département sont restées infructueuses,

— les diligences n’ayant pas permis de retrouver le destinataire, celui-ci peut être considéré sans domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus tant en France qu’à l’étranger.

Mme [Y] ne démontre pas avoir répondu aux mails envoyés par l’étude d’huissier, également administrateur d’immeuble si bien qu’il ne peut être fait le reproche à l’huissier instrumentaire de n’avoir pas tenu compte de sa situation professionnelle.

L’huissier a exposé dans son acte les démarches effectuées pour tenter de le signifier à la personne de Mme [Y]. Cette dernière ne rapporte pas la preuve qu’il aurait connu son adresse professionnelle.

Selon l’article 659 du code de procédure civile, le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le procès-verbal de signification de l’acte introductif d’instance mentionne qu’a été adressée au destinataire, à la dernière adresse connue, une copie par lettre recommandée avec avis de réception, à laquelle était jointe une copie de l’acte objet de la signification. Les énonciations relatant des circonstances que l’huissier de justice a pour fonction de certifier font foi jusqu’à inscription de faux. Dès lors, cette démarche doit être considérée comme faite.

En conséquence, Mme [A] sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l’acte introductif d’instance et, par voie de conséquence, la nullité du jugement.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. (…)/ Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En matière locative, le bailleur qui réclame le paiement de charges doit, en outre, conformément aux exigences d’ordre public de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, produite un décompte détaillé des charges avec imputation des provisions versées par le locataire et justifier des dépenses engagées en cas de contestation.

Il appartient à Mme [A] de justifier qu’elle s’est acquittée de ses loyers, ce qu’elle ne fait pas.

Il ressort du décompte établi par les consorts [S]-[C], que la dette locative a débuté à compter du premier mars 2019. Le décompte produit mentionne le montant total du loyer révisé et des provisions sur charges, sans ventilation.

Le contrat de bail mentionne que le loyer sera révisé chaque année le premier juillet sur la base de la moyenne des 4 indices du coût de la construction à la date de référence du 4ème trimestre 1999 et dont la valeur est de 1072, 50. La clause prévoyant la révision du loyer s’applique automatiquement sans être subordonnée à une manifestation de volonté du bailleur.

Mme [A] ne démontre pas que le calcul de l’indexation serait fallacieux et ne discute donc pas du montant de l’indexation.

Il appartient en revanche aux consorts [S]-[C], face aux contestations de Mme [A], de justifier du montant des charges, faute de quoi ils ne peuvent prétendre aux provisions sur charges sollicitées. Ils ne justifient pas de ces dernières, si bien que leur demande relative aux provisions sur charges sera rejetée.

Il convient, afin de fixer le montant de la dette locative, d’ordonner la réouverture des débats sans révocation de l’ordonnance de clôture afin que les consorts [S]-[C] produisent au débat un justificatif de la ventilation entre le montant du loyer révisé et les provisions sur charges pour la somme de 15.783, 87 euros.

Sur les réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Selon l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que l’indemnisation du bailleur ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses.

Aucun état des lieux d’entrée n’est produit au débat. ; Mme [Y] est donc présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives, faute pour elle de démontrer l’inverse.

Il doit être tenu compte de la vétusté, compte tenu de la durée de la location ; le bail a pris effet le premier juillet 2000 et les clés ont été restituées le 17 août 2020.

Le locataire ne peut pas, sous couvert de vétusté, échapper à son obligation de remise en état lorsqu’il a commis des dégradations.

Le bien loué est une villa d’une surface d’environ 115 m² comprenant un hall d’entrée, une cuisine, un salon, une salle à manger, trois chambres, une buanderie et un garage.

Les consorts [S]-[C] produisent au débat trois factures du 09 novembre 2020:

— la première d’un montant de 14.739, 45 euros ( relative au détapissage des pièces, au traitement des murs, aux peintures des murs et plafonds, au remplacement de la VMC, du chauffe eau, de la baignoire, à la réfection de la salle de bains et à la mise en place d’un meuble de salle de bains)

— la deuxième d’un montant de 1848 euros (relative au changement du plan de travail, de l’évier, de la faïence, des prises et interrupteurs ainsi qu’à un forfait pose)

— la dernière d’un montant de 6435 euros (relative à la fourniture d’une climatisation pour le séjour et pour les chambres).

Il ressort de l’état des lieux de sortie établi par un huissier de justice (Maître [R]) que:

— la peinture des murs de l’entrée est en mauvais état avec des chocs, de multiples éclats et 7 trous de cheville,

— le papier peint des murs du séjour sont hors d’usage, avec notamment de multiples lés déchirés, de multiples salissures et 19 trous,

— le radiateur du salon est hors d’usage,

— le revêtement des murs de la cuisine est en mauvais état (faïence présentant quelques carreaux cassés et fêlés, avec de très nombreux trous de cheville et des salissures, ainsi que des traces de choc; joints en mauvais état, prises électriques en mauvais état et un meuble sous évier hors d’usage),

— la peinture du mur du couloir de distribution est écaillée avec sept trous de chevilles ; la peinture du plafond présente des traces de champignons noirâtres, avec deux traces de dégâts des eaux,

— le papier peint des murs de la chambre 1 est hors d’usage avec notamment de multiples lés déchirés, 25 trous de chevilles, des multiples traces de champignons noirâtres et de multiples déchirures,

— les plinthes en carrelage de la chambre 1 présentent des carrelages cassés et la peinture du plafond présentent de multiples salissures et de traces d’humidité,

— la fenêtre de la chambre 1 présente quelques chocs et de multiples traces et un convecteur électrique est arraché du mur; par ailleurs, deux caches prises sont manquants,

— le papier peint de la chambre 2 est hors d’usage, avec notamment de multiples lés déchirés, 23 trous de chevilles et de multiples traces d’humidité; par ailleurs, deux caches prises sont manquants et un convecteur électrique est hors d’usage pour avoir été arraché du mur,

— le papier peint de la chambre 3 est hors d’usage, avec notamment de multiples lés déchirés, 23 trous de chevilles et de multiples traces d’humidité et de champignons noirâtres et quelques traces de dégât des eaux,

— la peinture du plafond de la chambre 3 est en mauvais état en raison de 4 trous de cheville, de multiples taches et traces, de multiples traces de champignons noirâtres et traces d’humidité,

— le convecteur électrique de la chambre 3 est hors d’usage et a été arraché,

— la peinture des murs et du plafond du WC est en mauvais état en raison de multiples taches et traces et de deux trous de cheville, ainsi que des traces de champignons noirâtres (au plafond),

— la faïence du mur de la salle de bains présente de multiples carreaux cassés ou fêlés, avec de multiples traces de champignons noirâtres ; la peinture du mur est en mauvais état en raison de six trous de cheville, de multiples rayures et de multiples traces, taches et champignon noirâtres; la dalle du plafond de la salle de bains est en mauvais état en raison de multiples traces d’humidité; par ailleurs les joints de la salle de bains présentent de multiples traces de champignons noirâtres et un convecteur électrique a été arraché du mur,

— la peinture des murs et du plafond du débarras est en mauvais état en raison de 21 trous de cheville, de quelques traces et taches et de traces d’humidité et de champignons noirâtres (plafond),

— les murs du débarras sont en mauvais état en de multiples trous, de multiples traces et taches et un carreau cassé sur une fenêtre et des prises électrique en mauvais état,

— les extérieurs ne sont pas entretenus.

Ces désordres ne peuvent être considérés comme un usage répété mais adéquat des lieux et ne peuvent se rapporter à la vétusté. Par ailleurs, Mme [A] ne démontre pas que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’elle n’a pas introduit dans le logement. Enfin, elle ne démontre pas que les dégradations liées à de l’humidité seraient imputables au bailleur, étant précisé que le bien loué est une maison.

Les autres constatations d’huissier sont liées à la vétusté ou à la salissure des lieux et ne peuvent être considérées comme des dégradations.

Il n’est pas démontré que le climatiseur du salon, qui est en mauvais état, serait hors d’usage ou ne fonctionnerait plus. Il en est de même de radiateurs. En revanche, certains convecteurs électriques ont été arrachés des murs et hors d’usage. Il ne peut être mis à la charge de Mme [A] et M. [Y] :

— l’intégralité du coût de la mise en place de diverses climatisations,

— le remplacement du chauffe eau dont il n’est pas indiqué qu’il serait hors d’usage et dégradé,

— le coût du remplacement de la baignoire, dont l’état relève de la vétusté.

Il n’est pas expliqué en quoi le meuble sous évier de la cuisine serait hors d’usage, la photographie 14 prise par l’huissier laissant apparaître un meuble sans désordre particulier.

Il n’est pas non plus démontré que les VMC de la cuisine devraient être changées, l’huissier ayant uniquement indiqué qu’elles supportaient de multiples traces de poussière.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que doit être mises à la charge de Mme [A] et M.[Y] :

— la somme de 450 euros HT (la faïence dans la cuisine)

— la somme de 110 euros HT (au titre des prises)

— la somme de 650 euros HT au titre des faïences, colle et joints dans les pièces autre que celle de la cuisine,

— la somme de 900 euros HT au titre du détapissage des pièces,

— la somme de 3800 euros HT au titre de la peinture des murs (tous les murs ne sont pas dégradés, l’état de certains relevant uniquement de la vétusté, si bien qu’il ne peut être alloué la somme de 4462 euros HT),

— la somme de 1000 euros HT au titre de la peinture sur les plafonds (tous les plafonds ne sont pas dégradés si bien qu’il ne peut être alloué la somme de 1800 euros),

— la somme de 2950 euros HT au titre des climatisations,

soit la somme totale TTC de 10846 euros.

Mme [A] et M. [Y] seront ainsi condamnés solidairement au versement de cette somme. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Compte tenu de la réouverture des débats, il y a lieu de surseoir à statuer sur les dépens et les frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt mixte et par défaut, par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de nullité de l’acte introductif de première instance formée par Mme [W] [A] et de nullité du jugement déféré ;

INFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné solidairement M. [E] [Y] et Mme [W] [Y] née [A] à payer à Mme [M] [S]-[C], MM [L], [K] et [I] [S]-[C] la somme totale de 32.703,23 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation et ce au titre de loyers impayés et réparations locatives ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

CONDAMNE solidairement M. [E] [Y] et Mme [W] [Y] née [A] à payer à MM [L], [K] et [I] [S]-[C] la somme totale de 10.846 euros au titre des réparations locatives ;

ORDONNE la réouverture des débats sans révocation de l’ordonnance de clôture ;

INVITE MM [L], [K] et [I] [S]-[C] à produire un décompte portant sur la somme sollicitée au titre de l’arriéré locatif (15.783, 87 euros) faisant la ventilation entre le loyer révisé et les provisions sur charges ;

SURSOIT à statuer sur les dépens et sur les demandes au titre des frais irrépétibles,

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience du 05 novembre 2025 à 9 heures salle 5 Palais Monclar.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,