N° RG 21/06258 – N° Portalis DBVX-V-B7F-NY5V

Décision du

Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE

Au fond

du 08 juin 2021

RG : 20/00448

S.A.R.L. CABINET DELOMIER

C/

Syndic. de copro. RESIDENCE VILLA LAURA LAURA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1ère chambre civile B

ARRET DU 01 Octobre 2024

APPELANTE :

CABINET DELOMIER

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Jean-louis ROBERT de la SELARL SELARL ROBERT, avocat au barreau de ROANNE

ayant pour avocat plaidant M^e Grégoire MANN de la SELAS LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 1

INTIMEE :

Le Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE VILLA LAURA sise [Adresse 4], [Adresse 5], [Localité 2] représenté par son Syndic en exercice la SARL ATHOME IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 16 Mars 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 Juin 2024

Date de mise à disposition : 01 Octobre 2024

Audience tenue par Stéphanie LEMOINE, président, et Bénédicte LECHARNY, conseiller, qui ont siégé en rapporteurs sans opposition des avocats dûment avisés et ont rendu compte à la Cour dans leur délibéré,

assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier

A l’audience, un des membres de la cour a fait le rapport, conformément à l’article 804 du code de procédure civile.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Olivier GOURSAUD, président

— Stéphanie LEMOINE, conseiller

— Bénédicte LECHARNY, conseiller

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Stéphanie LEMOINE, conseiller, pour le président légitimement empêché, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Pendant plusieurs années, la société Cabinet Delomier a été élue en qualité de syndic par le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Laura à [Localité 2] (le syndicat des copropriétaires).

Saisi par Mme [S], copropriétaire ( la copropriétaire), le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a, par jugement du 5 septembre 2017, prononcé la nullité du mandat du syndic pour défaut d’ouverture d’un compte bancaire séparé dans le délai de trois mois et désigné un administrateur provisoire.

Saisi par la copropriétaire, le tribunal a, par un nouveau jugement du 9 octobre 2018, prononcé l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 avril 2016.

Par courrier recommandé adressé à la société Cabinet Delomier le 24 juillet 2018, le nouveau syndic de copropriété a sollicité le remboursement des honoraires prélevés suite à l’annulation de son mandat, des frais consécutifs à la procédure judiciaire concernant la nullité du mandat et de factures de l’entreprise [T].

À défaut de paiement, le syndicat des copropriétaires l’a assignée devant le tribunal judiciaire de Saint-Etienne.

Par jugement du 8 juin 2021, le tribunal a :

— prononcé, au contradictoire de la société Cabinet Delomier, la nullité de son mandat de syndic à compter du 23 mars 2015, faute d’ouverture de compte bancaire séparé dans les trois mois de sa désignation,

— déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires,

— condamné la société Cabinet Delomier à payer au syndicat des copropriétaires :

12 176,13 euros au titre du remboursement des sommes facturées au titre du contrat de syndic annulé suivant jugement du 5 Septembre 2017,

les dépens, ainsi que la somme de 1 500 euros correspondant aux frais irrépétibles réglés à la copropriétaire en vertu des jugements à son bénéfice, outre intérêts sur les sommes ci-dessus au taux légal à compter du 24 juillet 2018, date de la mise en demeure,

— condamné la société Cabinet Delomier à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leur demande

— condamné la société Cabinet Delomier aux entiers dépens, en ce compris les sommes prévues par les articles R. 444-3 et ses annexes, et A. 444-31 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale, ajoutées en sus aux sommes auxquelles elle sera condamnée et laissées entièrement à sa charge, distraits au profit de M^e Fabrice Pillonel, en application de l’article 699 du code de procédure civile

Par déclaration du 27 juillet 2021, la société Cabinet Delomier a relevé appel du jugement.

Par ordonnance du 30 juin 2022, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions remises au greffe le 27 janvier 2022 pour le compte du syndicat des copropriétaires, ainsi que les pièces communiquées et déposées au soutien desdites conclusions.

Par ordonnance du 2 mars 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions remises au greffe le 14 septembre 2022 et le 14 décembre 2022 pour le compte du syndicat des copropriétaires, ainsi que les pièces communiquées et déposées au soutien des dites conclusions, et dit en conséquence sans objet la demande tendant à déclarer irrecevable l’appel incident formé par le syndicat des copropriétaires.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 22 novembre 2022, la société Cabinet Delomier demande à la cour de :

— confirmer les dispositions du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires relatives au remboursement :

des honoraires d’avocat dans le cadre de la procédure diligentée par la copropriétaire,

des frais de l’administrateur provisoire,

des factures de l’entreprise [T],

— réformer pour le surplus l’ensemble des dispositions du jugement et :

à titre liminaire,

— dire et juger que la présente instance est fondée sur une procédure non contradictoire à son égard,

— dire et juger que le syndicat des copropriétaires a violé le principe de concentration des demandes fondées sur la même cause,

en conséquence,

— déclarer irrecevables les demandes, fins et conclusions formulées par le syndicat des copropriétaires,

au fond,

à titre principal,

— dire que le syndicat des copropriétaires est tenu à la restitution par équivalent des prestations réalisées par elle,

— dire que, conformément à la jurisprudence applicable en la matière, cette restitution par équivalent se compense avec les honoraires perçus à juste titre pour les diligences qu’elle a réalisées,

en conséquence,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la restitution de ses honoraires,

à titre subsidiaire,

— dire qu’elle a assuré la gestion de la copropriété dans les intérêts du syndicat des copropriétaires,

— dire que le syndicat des copropriétaires est tenu de l’indemniser pour sa gestion d’affaire,

— dire que le montant de l’indemnisation est équivalent aux honoraires qu’elle a d’ores-et-déjà perçus,

en conséquence,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant à la restitution de ses honoraires,

en tout état de cause,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant au remboursement des frais d’avocats et d’huissiers supportés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre des procédures diligentées par la copropriétaire,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires tendant au remboursement de sa condamnation aux frais irrépétibles réglés à la copropriétaire en vertu des jugements à son bénéfice,

— débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction sera faite au profit de M^e Grégoire Mann de la SELARL Lexlux avocats, avocat sur son affirmation de droit,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mars 2023.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de l’appelante, à ses conclusions écrites précitées.

MOTIVATION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « dire » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

L’appelante ne demande pas l’infirmation du jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes de remboursement des frais d’avocat et d’huissier de justice supportés dans les précédents procédure, de remboursement des frais de l’administrateur provisoire et de remboursement des factures de l’entreprise [T].

Le jugement est donc définitif sur ces points.

1. Sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

La société Cabinet Delomier soulève l’irrecevabilité des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires, pour violation de l’article 14 du code de procédure civile, du principe de concentration des prétentions et de l’autorité de la chose jugée, et du principe du contradictoire.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 1355 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Et selon l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En l’espèce, ainsi que l’a justement retenu le tribunal, la société Cabinet Delomier n’est pas fondée à invoquer l’autorité de la chose jugée du jugement du 5 décembre 2017, en l’absence d’identité de parties entre les deux instances.

Pour le même motif, elle n’est pas davantage fondée à invoquer la violation d’un supposé principe de concentration des prétentions, étant rappelé qu’en tout état de cause il résulte de l’article 1355 précité que s’il incombe au demandeur de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci, il n’est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits.

Enfin, s’agissant de la violation du principe du contradictoire, celle-ci, à la supposer établie, concerne les jugements des 5 septembre 2017 et 9 octobre 2018 rendus dans des instances auxquelles l’appelante n’était pas partie, et non le jugement dont appel, étant observé que, contrairement à ce que soutient la société Cabinet Delomier, le tribunal n’a pas rendu sa décision sur la base du jugement de 2017.

Au vu de ce qui précède, le jugement est confirmé en ce qu’il a déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaires.

2. Sur l’annulation du contrat de syndic

Selon l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, en vigueur du 27 mars 2014 au 24 mars 2015 et applicable à l’espèce, le syndic est chargé d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut en décider autrement à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1 lorsque l’immeuble est administré par un syndic soumis aux dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ou par un syndic dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat. La méconnaissance par le syndic de cette obligation emporte la nullité de plein droit de son mandat, à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il aurait passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables.

En l’espèce, il ressort du jugement déféré, non contesté sur ce point par l’appelante, que la société Cabinet Delomier a été désignée syndic du syndicat des copropriétaires suite à l’approbation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 23 décembre 2014. Elle avait donc, en l’absence de dispense de l’assemblée générale, jusqu’au 23 mars 2015 pour ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat.

Or, elle ne justifie pas avoir procédé à cette ouverture dans les trois mois de sa désignation, le jugement attaqué précisant, sans être contesté sur ce point par l’appelante, que l’ouverture du compte est intervenue le 28 avril 2015. Elle ne soutient pas non plus qu’un vote de l’assemblée générale l’a dispensée d’une telle ouverture.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a prononcé, au contradictoire de la société Cabinet Delomier, la nullité de son mandat de syndic à compter du 23 mars 2015.

3. Sur la restitution des sommes facturées au titre du contrat de syndic annulé

La société Cabinet Delomier sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à restituer au syndicat des copropriétaires les sommes facturées au titre du contrat de syndic annulé. Elle fait valoir essentiellement que :

— l’action du syndicat des copropriétaires ne doit pas être appréciée au regard des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », mais au regard des règles relatives à la restitution réciproque en cas de nullité contractuelle et à la gestion d’affaires ;

— elle a droit à une indemnisation au titre de la gestion d’affaires car elle a fourni des prestations au profit du syndicat des copropriétaires pour sauvegarder les intérêts de ce dernier ;

— la nullité d’un mandat exécuté entraînant des restitutions réciproques, le syndicat des copropriétaires est tenu à la restitution en valeur de la prestation de services qu’elle lui a fournie du 23 décembre 2014 au 1er octobre 2017, qui est estimée à la somme de 12'176,13 euros correspondant à ses honoraires durant cette période ;

— par le jeu de la compensation, elle n’est donc pas tenue de restituer les honoraires perçus durant l’exécution de son mandat.

Réponse de la cour

C’est à bon droit et par des motifs pertinents que la cour adopte, que le premier juge a énoncé, après avoir rappelé les dispositions de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et 66 du décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi précitée, que le syndic professionnel ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations de gestion immobilière, que celles dont les conditions sont précisées dans sa désignation ou dans un mandat écrit préalable (en ce sens, 3e Civ., 14 janvier 2016, pourvoi n° 14-23.898, Bull. 2016, III, n° 10).

Il en résulte qu’en cas d’annulation du mandat du syndic, le syndic ne peut percevoir aucune rémunération au titre de la période concernée par l’annulation et doit donc restituer la rémunération perçue au syndicat des copropriétaires.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a condamné la société Cabinet Delomier à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12 176,13 euros au titre du remboursement des sommes facturées au titre du contrat de syndic annulé.

Contrairement à ce que soutient la société Cabinet Delomier, le caractère d’ordre public des règles issues de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, rappelées ci-dessus, fait obstacle à ce que le syndic puisse réclamer la perception d’honoraires sur le fondement de la théorie de la gestion d’affaires ou sur celui des restitutions réciproques opérées en conséquence de l’annulation du mandat.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a débouté la société Cabinet Delomier de sa demande en paiement et, partant, de sa demande de compensation.

4. Sur la demande de remboursement des frais liés à la procédure engagée par la copropriétaire

La société Cabinet Delomier conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires les dépens et l’indemnité pour frais irrépétibles mis à la charge de ce dernier dans le cadre de la procédure l’ayant opposé à la copropriétaire. Elle fait valoir essentiellement que :

— à défaut d’une procédure contradictoire concernant la discussion de la prétendue faute du syndic, la cour ne pourra retenir une quelconque faute de sa part au sens de l’article 1240 du code civil ;

— le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice ;

— les frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour la défense de ses intérêts dans les procédures diligentées par la copropriétaire ne résultent pas directement de sa prétendue faute mais sont la conséquence directe de la procédure diligentée par cette dernière.

Réponse de la cour

Il appartient à celui qui réclame l’indemnisation d’un préjudice sur le fondement de l’article 1240 du code civil de prouver la faute, le préjudice et le lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, la société Cabinet Delomier soutient à juste titre que l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de s’acquitter des dépens et des frais irrépétibles des instances de 2017 et 2018 trouve sa cause, non dans le défaut d’ouverture d’un compte séparé par le syndic, mais dans les actions engagées par la copropriétaire.

En l’absence de lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice, c’est à tort que le tribunal a condamné la société Cabinet Delomier à payer au syndicat des copropriétaires les dépens ainsi que la somme de 1 500 euros correspondant aux frais irrépétibles réglés à la copropriétaire en vertu des jugements à son bénéfice.

Le jugement est donc infirmé sur ce point.

5. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance.

La cour faisant partiellement droit à l’appel de la société Cabinet Delomier, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à supporter les dépens de l’instance d’appel.

Il n’apparaît pas contraire à l’équité, en revanche, de laisser à la charge de la société Cabinet Delomier ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il condamne la société Cabinet Delomier à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Laura à [Localité 2] les dépens, ainsi que la somme de 1 500 euros correspondant aux frais irrépétibles réglés à Mme [S] en vertu des jugements à son bénéfice, outre intérêts sur les sommes ci-dessus au taux légal à compter du 24 juillet 2018, date de la mise en demeure,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Laura à [Localité 2] de sa demande de condamnation de la société Cabinet Delomier à lui payer les dépens, ainsi que la somme de 1 500 euros correspondant aux frais irrépétibles réglés à Mme [S] en vertu des jugements à son bénéfice,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Villa Laura à [Localité 2] aux dépens d’appel.

La greffière, La Conseillère pour le Président empêché,