Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 21 mai 2025, n° 22/05865

TI Martigues 22 février 2022

CA Aix-en-Provence
Infirmation 21 mai 2025

Arguments

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Accepté
Résistance abusive à la demande en paiement
La cour a reconnu que la résistance abusive a effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant l'allocation de dommages-intérêts.
Accepté
Partie perdante
La cour a condamné le propriétaire aux dépens de première instance et d'appel, conformément à la règle de la partie perdante.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable d'allouer une somme au syndicat pour couvrir ses frais irrépétibles, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 21 mai 2025, n° 22/05865
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	22/05865
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Martigues, 22 février 2022, N° 11-21-0227
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Charles TOLLINCHIGeorges BANTOSCécile HEAM
Cabinet(s) :	SELARL D. CHALAND GIOVANNONISCP CHARLES TOLLINCHI - KARINE BUJOLI-TOLLINCHI AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Syndicat des copropriétaires, SAS SOMATRIM, Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier ' Résidence [ Localité 6 ] ' sis à

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2025

N° 2025 / 147

N° RG 22/05865

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJIP2

Syndicat des copropriétaires

de l’ensemble immobilier 'Résidence

[Localité 6]'

[K] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Charles TOLLINCHI

M^e Cécile HEAM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 22 Février 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-21-0227.

APPELANTE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 'Résidence [Localité 6]' sis à [Adresse 4]

représenté par son syndic en exercice la SAS SOMATRIM dont le siège social est [Adresse 1], elle-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié

représentée par M^e Charles TOLLINCHI, membre de la SCP CHARLES TOLLINCHI – KARINE BUJOLI-TOLLINCHI Avocats Associés, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Georges BANTOS, membre de la SAS SELARL D’AVOCATS JURIS-THALES, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉ

Monsieur [K] [B]

né le 02 Mai 1979, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cécile HEAM, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par M^e Justine BALIQUE, avocat au barreau d’Aix en Provence

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant exploit d’huissier du 1er février 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], sis [Adresse 3] à Marignane, a assigné Monsieur [K] [B], propriétaire des lots n° 6 et 156, à comparaître devant le tribunal de proximité de Martigues pour l’entendre condamner à lui payer un arriéré de charges et divers frais de recouvrement.

Le défendeur a contesté la position débitrice de son compte.

Par jugement rendu le 22 février 2022, le tribunal a débouté le syndicat des fins de son action au motif qu’il ne justifiait pas du montant de sa créance.

Le demandeur a interjeté appel le 21 avril 2022.

Durant le cours de la procédure, un avis de mutation a été adressé au syndic en application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, et ce dernier a fait opposition au paiement du prix à concurrence de la somme de 8.090,47 euros suivant acte extra-judiciaire signifié le 10 juillet 2023. En l’absence de contestation élevée dans le délai de trois mois, les fonds ont été versés au syndicat par le notaire chargé de la vente le 18 octobre 2023.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 29 novembre 2024, auxquelles il est ici renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société SOMATRIM, demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de juger que l’absence d’opposition de la part de M. [B] vaut acquiescement à la demande et de condamner en conséquence l’intéressé à lui payer les sommes de :

—  4.728,47 ' au titre des charges exigibles au 25 novembre 2021, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 1er septembre 2020 sur la somme de 4.488,95 ',

—  12,00 ' au titre des frais de levée d’une fiche hypothécaire,

—  20,00 ' au titre des frais d’inscription de l’hypothèque légale,

—  168,95 ' au titre du coût du commandement de payer,

—  2.053,00 ' au titre des honoraires versés à son avocat,

—  1.200,00 ' à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  2.500,00 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions en réplique notifiées le 13 décembre 2024, auxquelles il convient également de se reporter pour le détail de l’argumentation, Monsieur [K] [B] demande pour sa part à la cour :

— de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 3 décembre 2024 afin de recevoir les présentes écritures,

— de dire et juger que le syndicat ne justifie pas d’une quelconque créance à son encontre,

— de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— et de condamner en sus l’appelant à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

DISCUSSION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

En application de l’article 803 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à la présente instance, et tenant l’accord des parties exprimé à l’audience, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture de l’instruction rendue le 3 décembre 2024, de recevoir les conclusions notifiées par l’intimé le 13 décembre 2024 et de prononcer une nouvelle clôture au 18 mars 2025 avant l’ouverture des débats.

Sur le fond :

En vertu de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic datant de moins d’un mois attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur le montant des sommes dues. A défaut d’un tel accord passé un délai de trois mois, il est tenu de verser les sommes retenues au syndicat, sauf si le débiteur a contesté l’opposition devant les tribunaux.

En l’espèce, il est constant que le syndic a fait opposition au paiement du prix à concurrence de la somme de 8.090,47 euros suivant acte extra-judiciaire signifié le 10 juillet 2023, et qu’en l’absence de contestation élevée par M. [B] dans le délai de trois mois les fonds ont été versés au syndicat par le notaire chargé de la vente le 18 octobre 2023. En conséquence, l’action en paiement introduite par le syndicat est désormais dépourvue d’objet pour ce qui concerne le principal de la créance et les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de ladite loi.

D’autre part, la cour n’est pas saisie par M. [B] d’une demande en restitution des sommes versées, étant observé au demeurant que celle-ci serait irrecevable dans le cadre de la présente instance.

Il reste donc uniquement à trancher la demande accessoire en dommages-intérêts ainsi que le sort des dépens et des frais irrépétibles, au rang desquels figurent les honoraires d’avocat.

La résistance abusive opposée par le débiteur à la demande en paiement a occasionné au syndicat un préjudice indépendant du simple retard en le privant d’une partie de la trésorerie nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B], partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Enfin, en application de l’article 700 du même code, l’équité commande d’allouer au syndicat une somme de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Révoque l’ordonnance de clôture rendue le 3 décembre 2024,

Reçois les conclusions notifiées par l’intimé le 13 décembre 2024,

Prononce une nouvelle clôture au 18 mars 2025 avant l’ouverture des débats,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Constate que la demande principale en paiement est devenue sans objet du fait de l’opposition au paiement du prix de vente mise en oeuvre par le syndicat des copropriétaires,

Condamne Monsieur [K] [B] à payer au syndicat une somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

Condamne Monsieur [B] aux entiers dépens de première instance et d’appel,

Condamne Monsieur [B] à payer au syndicat une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE