COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-2

ARRET N°196

CONTRADICTOIRE

DU 24 JUIN 2025

N° RG 24/03807 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WS5L

AFFAIRE :

S.C.I. HGMA agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur [I] [W], domicilié es qualité audit siège

C/

[B] [M]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de CHARTRES

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 23/02512

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes

délivrées le : 24/06/25

à :

M^e Victoire GUILLUY

M^e Sabrina LEGRIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

S.C.I. HGMA agissant poursuites et diligences de son gérant, Monsieur [I] [W], domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Victoire GUILLUY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 446

Plaidant : M^e Monique BEN SOUSSEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R252

****************

INTIMÉE

Madame [B] [M]

née le 12 février 1972 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale

Représentant : M^e Sabrina LEGRIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000001

Substituée par: Maître Manel GHARBI, avocate au barreau de VERSAILLES

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 mars 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, en présence de Madame Bénédicte NISI, greffière en pré-affectation, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Valérie DE LARMINAT, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Gaëlle RULLIER

Greffière en pré-affectation lors du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

EXPOSE DU LITIGE

La SCI HGMA a donné à bail à Mme [B] [M], par acte sous-seing privé en date du 20 septembre 2019, à prise d’effet au 1er octobre 2019, un appartement situé [Adresse 3], à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 690 euros outre 10 euros de provisions sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement faisant apparaître que le logement était en bon état.

Se prévalant de signes d’insalubrité apparus postérieurement à son entrée dans les lieux, Mme [M] a contacté le centre de traitement de la caisse d’allocations familiales afin d’établir un diagnostic 'constat décence'.

Mme [M] a quitté les lieux le 15 novembre 2021.

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juillet 2023, Mme [M] a assigné la société HGMA devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Chartres aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions,

Y faisant droit,

— constater que le logement qu’elle occupait [Adresse 3], à [Localité 4] était non décent,

— constater que la société HGMA n’a pas respecté ses obligations en tant que bailleur,

En conséquence,

— condamner la société HGMA à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des dommages-intérêts pour le préjudice subi,

— condamner la société HGMA à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 23 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Chartres a :

— condamné la société HGMA à payer à Mme [M] la somme de 4 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamné la société HGMA à payer à Mme [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société HGMA aux dépens,

— rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 14 juin 2024, la société HGMA a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 21 février 2025, la société HGMA, appelante, demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres en ce qu’il :

* l’a condamnée à payer à Mme [M] la somme de 4 500 euros à titre de dommages-intérêts,

* l’a condamnée à payer à Mme [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux dépens,

* a rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— juger qu’elle n’a commis aucune faute au titre de l’obligation de délivrance d’un logement décent,

— débouter, en conséquence, Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts et de son appel incident,

A titre subsidiaire,

— juger que Mme [M] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice certain et direct,

— juger que Mme [M] ne rapporte pas la preuve du quantum de son préjudice,

— débouter en conséquence Mme [M] de sa demande de dommages et intérêts et de son appel incident,

A titre reconventionnel,

— condamner Mme [M] à lui verser au titre des loyers impayés la somme de 1 640,82 euros,

En tout état de cause,

— débouter Mme [M] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [M] à lui verser la somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 24 février 2025, Mme [M], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— déclarer la société HGMA mal fondée en son appel et l’en débouter ,

A titre principal,

— débouter la société HGMA de sa demande reconventionnelle,

— à titre subsidiaire, si par ordinaire, il est fait droit à la demande de la société HGMA, il y aura lieu de réduire la créance à la somme réellement due ; étant précisé que le dépôt de garantie doit au moins être déduit,

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel incident et en ses demandes,

Y faisant droit,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

* condamné la société HGMA à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

*condamné la société HGMA aux dépens,

* rappelé que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné la société HGMA à lui payer la somme de 4 500 euros à titre de dommages-intérêts,

Statuant à nouveau,

— condamner la société HGMA à lui payer la somme de 7 000 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

— débouter la société HGMA de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamner la société HGMA à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code civile pour les frais d’avocats en cause d’appel ; ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 4 mars 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur l’indécence du logement donné à bail et le préjudice de jouissance de Mme [M]

La bailleresse appelante fait grief au premier juge de l’avoir condamnée à payer à son ancienne locataire une somme de 4500 euros à titre de dommages et intérêts, pour avoir manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, en raison de l’insuffisance du chauffage dans la pièce principale, de l’inexistence de chauffage dans le comble aménagé et de l’inadaptation des systèmes d’ouverture et de ventilation.

Poursuivant l’infirmation de cette condamnation, la bailleresse fait valoir à hauteur de cour et en substance que :

— le diagnostic-décence établi le 28 octobre 2021 – rapport Soliha- et sur lequel est fondée sa condamnation n’a aucun caractère contradictoire, et est insuffisant à prouver sa faute,

— les traces d’humidité sont imputables à un manque d’aération des lieux par la locataire,

— elle n’a jamais été informée par sa locataire des prétendus désordres affectant le logement, qui ne l’a jamais mise en demeure de faire des travaux,

— Mme [M] n’établit pas que le logement était indécent ab initio comme le démontre le fait qu’elle ne s’est prévalue de l’existence de désordres que deux ans après son entrée dans les lieux, quelques jours avant son départ et après avoir été victime d’un accident de la route, qui nécessitait qu’elle quittât le logement litigieux non adapté à son nouvel état,

— la locataire qui a succédé à Mme [M] n’a émis aucune doléance concernant l’état de l’appartement,

— le certificat médical produit par l’intimée n’a aucune valeur pour avoir été rédigé un an après qu’elle eut quitté les lieux, par un médecin résidant à quelque 500 kilomètres du domicile de Mme [M].

Mme [M] conclut à la confirmation du jugement en ce que le premier juge a constaté que sa bailleresse n’avait pas respecté ses obligations résultant de la loi du 6 juillet 1989, mais forme appel incident sur le montant des dommages et intérêts qui lui ont été alloués en première instance (4 500 euros) en demandant à la cour de porter cette somme à 7 000 euros.

Elle souligne devant la cour, au soutien de son appel incident, qu’elle entretenait correctement le logement donné à bail, qu’elle a développé une pneumopathie en raison de l’humidité présente dans le logement, qu’elle a tenu son bailleur informé de la situation, contrairement à ce qu’il prétend, et a sollicité une mise en conformité des lieux que son propriétaire n’a jamais effectuée.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. En outre, l’article 1719 du code civil oblige le bailleur à faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail. Le manquement du bailleur à ces obligations peut être sanctionné, si le preneur démontre l’existence d’un trouble de jouissance, par sa condamnation au paiement de dommages et intérêts, évalués en fonction de la gravité, de l’intensité et de la durée du trouble.

L’obligation de délivrer au locataire un logement décent étant une obligation de résultat, elle ne cesse qu’en cas de force majeure ( Cass. 3e civ., 4 juin 2013, n° 11-27.650).

Tout en constatant l’indécence des lieux, le juge peut refuser de dédommager un locataire, ou réduire son indemnisation, dès lors qu’il relève un comportement fautif de sa part : par exemple, s’il a refusé l’accès aux lieux loués à l’entreprise chargée de réaliser les travaux, s’il n’a pas suffisamment chauffé le logement, ou s’il n’a pas averti le bailleur en temps utile des désordres affectant le logement.

Au cas d’espèce, pour rapporter la preuve, lui incombant, de l’indécence des lieux, Mme [M]:

— quelques photographies en couleur non datées, prises en gros plan, et faisant apparaître quelques traces de moisissures en pied de mur, sur un pan de mur que l’on ne peut identifier,

— un rapport Soliha daté du 28 octobre 2021faisant apparaître en substance que le logement n’est pas insalubre et que la problématique principale concerne la puissance totale des radiateurs électriques, l’humidité au rez-de-chaussée et la sécurité de l’escalier, que le sous comble n’est pas chauffé ce qui a une incidence sur la consommation énergétique, que la terrasse en bois est dangereuse car peu stable, que le chauffage est insuffisant dans la pièce principale, dans laquelle il n’y a qu’un seul radiateur d’une puissance insuffisante, qu’il existe une légère ouverture au niveau du sol, ce qui engendre ponctuellement des infestations de fourmis selon les dires de la locataire, qu’il y a des traces d’humidité en pied de mur dans la pièce principale et sous les soubassements des menuiseries, que la ventilation mécanique contrôlée est peu performante et que le garde-corps de l’escalier apparaît non conforme,

— un compte rendu de visite d’une conseillère en environnement intérieur réalisé après que l’intimée eut intégré son nouveau logement social, qui se borne à retranscrire les dires de Mme [M],

— un certificat médical établi par un médecin nancéien qui indique que les problèmes de santé de Mme [M] sont 'vraisemblablement’ dus à une exposition aux moisissures à domicile.

L’insuffisance du chauffage dans le logement, et la non-conformité du garde-corps, alors même que Mme [M] avait subi un accident de la circulation ayant endommagé l’un de ses genoux, caractérisent, sinon l’indécence du logement, du moins un manquement de la bailleresse à l’obligation de résultat lui imposant d’assurer à sa locataire une jouissance paisible des lieux.

Le fait que la nouvelle locataire de la bailleresse soit satisfaite du logement, et que la locataire n’ait pas avisé sa bailleresse des désordres affectant le logement, n’est pas de nature à exonérer cette dernière de sa responsabilité (Cass. civ. 3ème 4 juin 2014, n°13-12.314), même s’il a, s’agissant de ce deuxième fait, une incidence sur le montant de l’indemnisation auquel Mme [M] est en droit de prétendre.

Il n’est pas établi par la bailleresse que les menus désordres constatés seraient imputables à un défaut d’entretien ou à un manque d’aération par la locataire des lieux donnés à bail.

Le lien entre les problèmes de santé de Mme [M] et les traces d’humidité relevées dans son ancien logement n’est pas établi de manière indubitable, comme il ressort de l’emploi de l’adverbe 'vraisemblablement’ par le médecin.

De plus, les photographies qui accompagnent le rapport Soliha permettent de constater que l’intensité du trouble lié à la présence de traces de moisissures est assez faible.

Compte tenu de ces éléments, le préjudice de Mme [M] sera intégralement réparé par la condamnation de son ancienne bailleresse à lui payer une indemnité de 1 800 euros.

Le jugement déféré sera, par suite, infirmé sur le montant des dommages et intérêts alloués et Mme [M] déboutée de son appel incident.

II) Sur la demande reconventionnelle en paiement de loyers faite par le bailleur

La société HGMA sollicite le paiement de la somme de 1 640,82 euros au titre d’un arriéré de loyers.

Mme [M] s’oppose à la demande en faisant valoir que sa bailleresse ne lui a jamais restitué son dépôt de garantie d’un montant de 590 euros.

Réponse de la cour

L’ article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus », la preuve du paiement lui incombant.

La société bailleresse verse aux débats un décompte de loyer dont il ressort que Mme [M] reste devoir une somme de 1640,82 euros.

Mme [M] ne conteste pas ce décompte et ne justifie pas s’être acquittée des sommes qui lui sont réclamées.

Elle est bien fondée toutefois à réclamer que la somme de 590 euros représentant le montant du dépôt de garantie soit déduite du montant réclamé, en application des dispositions de l’alinéa 3 de l’ article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , qui dispose que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire. »

La société bailleresse ne justifie aucunement des dégradations locatives qu’elle invoque pour justifier ne point avoir restitué le dépôt de garantie.

Par suite, Mme [M] sera condamnée à payer à la société HGMA une somme de 1 050, 82 euros (1640,82 – 590).

III) Sur les dépens

Les dépens de première instance demeureront à la charge de la société HGMA ; chacune des parties succombant partiellement à hauteur de cour, il sera fait masse des dépens d’appel qui seront partagés par moitié entre les parties.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, à l’exception de celle ayant condamné la société HGMA aux dépens de première instance ;

Statuant à nouveau

Condamne la société HGMA à payer à Mme [B] [M] une somme de 1 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [B] [M] à payer à la société HGMA une somme de 1 050, 82 euros ;

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute la société HGMA et Mme [B] [M] de leur demande en paiement;

Fait masse des dépens d’appel, qui seront partagés par moitié entre les parties et recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle pour la part incombant à Mme [B] [M].

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière en pré-affectation, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président