COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 395

Rôle N° RG 22/11306 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJ33K

Syndic. de copro. [Adresse 7]

C/

[Y] [C]

[K] [Z] épouse [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marie-christine MOUCHAN

M^e Laurent BELFIORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 13 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03926.

APPELANTE

Syndic. de copro. [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET SALMON, dont le siège est [Adresse 5], elle-même représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-Christine MOUCHAN, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [Y] [G] [L] [S] [C]' domicilié [Adresse 4]

né le 04 Avril 1966 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE

Madame [K] [Z] épouse [C]' domiciliée [Adresse 4] ;

née le 09 Mai 1965 à [Localité 8] (Taiwan), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent BELFIORE de la SCP ARTAUD BELFIORE CASTILLON GREBILLE-ROMAND, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur et Madame [C] sont propriétaires d’un appartement constituant le lot n°3 d’un immeuble en copropriété dénommé « Palais du Square » sis [Adresse 3] (06), immeuble régi par un règlement de copropriété dressé par Maître [V] [W], notaire à Nice, le 26 novembre 1924 qui contient en son article IV, intitulé -Charges communes- une clause selon laquelle « tous les frais et dépenses dont il est parlé ci-dessus seront à la charge de chaque copropriétaire dans les proportions dans lesquelles chacun d’eux est propriétaire des parties communes, c’est-à-dire à la charge de 1/15e de chacun des lots ».

Estimant que cette clause affectant à chaque lot la même quote-part de charges communes générales méconnaissait les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur et Madame [C] ont, par acte de commissaire de justice du 27 août 2019, fait assigner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir réputer non-écrite cette clause et voir procéder à une nouvelle répartition des charges générales.

Subsidiairement, ils sollicitaient la désignation d’un expert avec pour mission de proposer au tribunal une nouvelle répartition des charges de copropriété et en tout état de cause la publication aux frais du syndic du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété dans les 6 mois à compter de la date à laquelle il sera devenu définitif et la condamnation du Syndicat des Copropriétaires au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire était évoquée à l’audience du 5 avril 2022.

Monsieur et Madame [C] demandaient au tribunal de leur allouer le bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » concluait au débouté des demandes des époux [C] et sollicitait la condamnation de ces derniers à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Suivant jugement mixte, contradictoire en date du 13 juin 2022, le tribunal judiciaire de Nice a :

*dit que la clause de répartition des charges figurant dans l’article IV intitulée -Charges communes- du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « Palais du Square » objet du litige est contraire aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être réputée non écrite ;

Avant dire droit sur la nouvelle répartition des charges,

*ordonné une expertise pour permettre d’établir une nouvelle grille de répartition des charges communes de l’immeuble dénommé « Palais du Square » conforme aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

*commis pour y procéder Monsieur [T] [X], géomètre expert ;

*ordonné l’exécution provisoire du chef de l’expertise ordonnée ;

*sursis à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

*renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 28 octobre 2022 ;

*réservé les dépens.

Suivant déclaration en date du 05 août 2022, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— que la clause de répartition des charges figurant dans l’article IV intitulée -Charges communes- du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « Palais du Square » objet du litige est contraire aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être réputée non écrite ;

Avant dire droit sur la nouvelle répartition des charges,

— ordonne une expertise pour permettre d’établir une nouvelle grille de répartition des charges communes de l’immeuble dénommé « Palais du Square » conforme aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— commet pour y procéder Monsieur [T] [X], géomètre expert ;

— ordonne l’exécution provisoire du chef de l’expertise ordonnée ;

— sursis à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

— renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 28 octobre 2022 ;

— réserve les dépens.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et de leurs prétentions, Monsieur et Madame [C] demandent à la cour de :

*confirmer le jugement du 13 juin 2022 en toutes ses dispositions ;

*débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

*condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur et Madame [C] expliquent que le règlement de copropriété du 26 novembre 1924 n’a pas été modifié à la suite de l’entrée en vigueur de la loi du 10 juillet 1965 alors qu’il résulte de l’article 10 de cette loi que les charges relatives aux parties communes doivent être conditionnées, pour les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, en fonction des valeurs relatives des parties privatives des lots.

Ils relèvent que la clause qui prévoit que chaque lot devrait supporter exactement 1/15ème des charges, sans aucune distinction, ni de l’utilité objective d’une part pour le lot, ni de la consistance ou la superficie dudit lot d’autre part, est contraire à l’article 10 de la loi de 1965.

Ils ajoutent que bien que l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, n’est que supplétif de volonté, il a vocation à s’appliquer à l’encontre d’un règlement de copropriété qui prévoit un mode de répartition des charges contraire aux dispositions de l’article 10, lesquelles sont d’ordre public.

Ils précisent que la demande de modification de la répartition des charges peut être réalisée indépendamment d’une modification des tantièmes, qui n’est en l’espèce pas réclamée.

Aux termes des dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens et de ses prétentions, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais du Square » pris en la personne de son syndic en exercice , la SARL CABINET SALMON demande à la cour de :

*réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que la clause de répartition des charges figurant dans l’article IV intitulée -Charges communes- du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « Palais du Square » objet du litige est contraire aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être réputée non écrite ;

Avant dire droit sur la nouvelle répartition des charges,

— ordonné une expertise pour permettre d’établir une nouvelle grille de répartition des charges communes de l’immeuble dénommé « Palais du Square » conforme aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— commis pour y procéder Monsieur [T] [X], géomètre expert ;

— ordonné l’exécution provisoire du chef de l’expertise ordonnée ;

— sursis à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 28 octobre 2022 ;

— réservé les dépens.

*débouter Monsieur et Madame [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

*condamner Monsieur et Madame [C] à lui verser une indemnité de 5.000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » soutient que le premier juge a commis une confusion en retenant que le principe de l’intangibilité de la répartition des charges inscrit dans le règlement de copropriété connait des exceptions notamment à la suite d’une action en nullité si la clause de répartition doit être réputée non écrite pour non-conformité aux dispositions de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’en application de l’article 1134 du Code civil en vigueur au jour de l’acquisition des époux [C] (nouvel article 1104), la stipulation du règlement de copropriété qui a fixé les quotes-parts des parties communes des copropriétaires était intangible.

Il indique que s’il observe qu’il n’y a pas de concordance obligatoire entre la détermination des tantièmes de copropriété et la répartition des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, les commentateurs de la loi du 10 juillet 1965 s’accordent à recommander d’établir cette concordance, ce que le règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « Palais du Square » a réalisé.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « Palais du Square » explique en effet que la clause de l’article IV du règlement contestée établit bien une concordance avec celle du même règlement qui détermine les tantièmes de copropriété, et que dans les deux cas, les critères liés à la consistance, la superficie et la situation des lots ont été respectés.

Il soutient ainsi que cette stipulation respecte parfaitement l’article 10 de la loi de 1965.

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L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2025 et mise en délibéré au 23 octobre 2025.

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1° ) Sur la clause de l’article IV intitulée ' Charges communes- du règlement de copropriété du 30 juin 1924.

Attendu que l’article IV intitulé ' Charges communes- du règlement de copropriété du 30 juin 1924 énonce notamment en sa page 21 que « tous les frais et dépenses dont il est parlé ci-dessus seront à la charge de chaque propriétaire dans les proportions dans lesquels chacun d’eux est propriétaire des parties communes c’est-à-dire à la charge de 1/15 pour chacun des lots »

Que les époux [C] soutiennent que cette clause doit être réputée non écrite puisque contraire à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » faisant valoir quant à lui que la nature contractuelle du règlement de copropriété est aussi indiscutable que son caractère impératif comme cela résulte de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Qu’il résulte de l’article 5 de ladite loi que « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

Que l’article 43 de la dite loi énonce que « toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive. »

Attendu qu’il résulte de ces articles que les charges relatives aux parties communes doivent être conditionnés :

— pour les charges inhérentes aux services collectifs et éléments d’équipement commun, à l’utilité objective que chaque lot retire des services et éléments d’équipement.

— pour les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, en fonction des valeurs relatives des parties privatives des lots.

Qu’or le règlement de copropriété prévoit un mode de répartition des charges réalisé en violation de l’article 10 de la loi de 1965 puisqu’il ne prévoit aucune spécificité dans le règlement des charges, ni concernant l’utilité objective de chaque lot, ni concernant la valeur relative que chaque lot peut avoir, appliquant une règle de division des charges en fonction du nombre de lots soit « 1/15 pour chacun des lots »

Attendu que le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » soutient que les rédacteurs du règlement de copropriété ont ainsi déterminé la répartition des tantièmes de copropriété, la nature contractuelle dudit règlement étant aussi indiscutable que son caractère impératif résultant de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 lequel dispose en son paragraphe I qu’ »un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

Qu’il fait valoir qu’en application de l’article 1134 du Code civil en vigueur au jour de l’acquisition des époux [C] , la stipulation du règlement de copropriété du 30 juin 1924 qui a fixé les quotes-parts de parties communes des copropriétaires du « [Adresse 7] » était intangible.

Attendu que les époux [C] soulignent à juste titre que c’est la modification de la répartition des charges qui est réclamée et non pas la modification des tantièmes du copropriétaire soulignant que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 4 novembre 2014, a rappelé que la répartition des charges peut être modifiée afin de respecter la conformité de l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 alors que la quote-part des parties communes peut demeurer licite sans respecter cet article.

Qu’il s’ensuit que Monsieur et Madame [C] réclament conformément à l’article 10 de la loi de 1965, d’une part une répartitions des charges conformes à l’utilité objective des services et éléments d’équipement et d’autre part une répartition des charges en fonction des tantièmes et non la modification desdits tantièmes de copropriété concernant la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes conformément à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Qu’il convient de relever que l’article 5 bien que supplétif de volonté est applicable par défaut dès lors que le règlement de copropriété contrevient à l’article 10 de la loi de 1965 lequel a une valeur impérative.

Qu’il y a lieu par conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a dit que la clause de répartition des charges figurant dans l’article IV intitulée -Charges communes- du règlement de copropriété de l’immeuble dénommé « Palais du Square » objet du litige est contraire aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être réputée non écrite .

Qu’il y a lieu également de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a ordonné , avant dire droit sur la nouvelle répartition des charges, une expertise pour permettre d’établir une nouvelle grille de répartition des charges communes de l’immeuble dénommé « Palais du Square » conforme aux articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 confiée à Monsieur [T] [X], géomètre expert et le sursis à statuer sur les autres demandes jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

2° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » au paiement des entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » au paiement de la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du 3 juin 2022 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » à payer à Monsieur et Madame [C] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 7] » aux dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,

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