COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 18 MARS 2025

N° 2025/140

Rôle N° RG 21/16289 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BINHQ

[V] [T]

[L] [T]

C/

[M] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gilles ALLIGIER

M^e Vincent EHRENFELD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13] en date du 29 Octobre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00268.

APPELANTS

Monsieur [V] [T]

Né le 13 Mai 1942 à [Localité 13] (06)

Demeurant [Adresse 6]

Monsieur [L] [T]

Né le 04 Avril 1947 à [Localité 12] (06)

Demeurant [Adresse 5]

tous deux représentés par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Estelle CIUSSI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [M] [D]

Née le 13 Mars 1976 à [Localité 11] (MAROC)

Demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Vincent EHRENFELD, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

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COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Catherine OUVREL, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Mars 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [T] et M. [L] [T] sont propriétaires indivis dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 16] [Adresse 21] et [Adresse 9] sur laquelle porte le numéro 17, d’un local à usage de magasin situé en rez-de-chaussée constituant le lot 23 cadastré KT [Cadastre 7] lieu dit [Adresse 4] d’une contenance de 18 a. 85 ca.

Le bien a été proposé à la vente par M. [V] [T] et un compromis de vente a été signé le 9 novembre 2011 au profit de Mme [M] [D] au prix de 150 000 euros sans condition suspensive de financement, M. [V] [T] indiquant se porter fort de l’accord de son frère, M. [L] [T], à la signature de l’acte de vente.

M. [L] [T] a contesté la validité de la promesse de porte fort et a refusé de signer l’acte de vente.

Mme [M] [D] a sollicité la réalisation forcée de la vente.

Par jugement du 24 février 2017, le tribunal de grande instance de Nice a déclaré irrecevables les demandes de Mme [M] [D]. Par arrêt du 5 février 2019, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a infirmé le jugement et a dit que l’arrêt valait la vente du bien litigieux appartenant aux consorts [T] au profit de Mme [M] [D].

Les consort [T] se sont plaints de l’absence de règlement spontané du prix et des frais de réalisation forcée de la vente par Mme [M] [D], malgré commandement de payer et plusieurs mises en demeure en 2019.

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Par acte du 20 janvier 2020, M. [V] [T] et M. [L] [T] ont assigné Mme [M] [D] en résolution judiciaire de la vente et ses conséquences.

Par jugement en date du 29 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

déclaré irrecevable l’exception d’incompétence soulevée par Messieurs [L] et [V] [T], à titre subsidiaire, au profit du juge de l’exécution,

rejeté la demande de voir prononcer la résolution judiciaire, avec effet à la date du 15 février 2019,

condamné M. [V] [T] et M. [L] [T] à réitérer la vente décidée par l’arrêt rendu de la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence du 5 février 2019 aux conditions du compromis de vente du 9 novembre 2011, par usage de la faculté de substitution y étant prévue par Mme [M] [D], le cas échéant, contre paiement du prix de vente (soit la somme de 150 000euros) payable au comptant, le jour de la signature de l’acte, en l’étude de maître [Z], notaire à Nice, et à défaut tout autre notaire désigné par Mme [M] [D] dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, et, passé ce délai, sous astreinte de 500euros par jour de retard, portant sur le local à usage de magasin en-rez-de-chaussée dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 15], [Adresse 20], [Adresse 22] et au [Adresse 2] et constituant le lot 23 figurant au cadastre sous l’identification suivante : section [Cadastre 10] lieudit [Adresse 4], contenance 00 ha. 18 a 85 ca.

dit que l’astreinte courra pendant un délai de 6 mois au delà duquel il sera à nouveau statué,

déclaré sans objet la demande de messieurs [L] et [V] [T] aux fins de voir ordonner sous astreinte de 1 000euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, la radiation des inscriptions et ou publication des compromis, assignation en réalisation forcée délivrée les 28 et 31 mai 2013, arrêt de la cour d’appel d’Aix -en- Provence du 5 février 2019 inscrites du chef de Mme [M] [D] portant sur ce bien,

déclaré sans objet la demande de messieurs [L] et [V] [T] aux fins de voir juger qu’à défaut pour Mme [M] [D] de procéder aux radiations des inscriptions dans le délai d’un mois, le présent jugement sera opposable à la conservation des hypothèques et vaudra radiation des inscriptions et ou des publications des compromis, assignation en réalisation forcée délivrée les 28 et 31 mai 2013, arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 février 2019 inscrits du chef de Mme [M] [D],

débouté M. [V] [T] et M. [L] [T] de leur demande aux fins de voir condamner Mme [M] [D] à leur payer une somme de 15 000euros au titre de la clause pénale,

débouté M. [V] [T] et M. [L] [T] de leur demande aux fins de voir condamner Mme [M] [D] à leur payer une somme de 16 000euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

condamné in solidum M. [V] [T] et M. [L] [T] à payer à Mme [M] [D] la somme de 15 000 euros (quinze mille euros) à titre de dommages et intérêts du fait de l’immobilisation du bien,

débouté Mme [M] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive,

rejeté la demande d’exécution provisoire,

condamné in solidum M. [V] [T] et M. [L] [T] à payer à Mme [M] [D] la somme de 5 000euros (cinq mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [V] [T] et M. [L] [T] aux entiers dépens.

Le tribunal a estimé que l’exception d’incompétence au profit du juge de l’exécution était irrecevable pour ne pas avoir été soulevée in limine litis ainsi que le préconisent les articles 73 et 74 du code de procédure civile.

S’agissant du sort du bien vendu, le tribunal a retenu que par l’effet de l’arrêt définitif du 5 février 2019, sa vente était acquise et non remise en cause par son absence de publication effective à la conservation des hypothèques. Il estime qu’une clause de substitution était stipulée et permettait à Mme [M] [D] de se faire substituer un autre acquéreur dans le cadre de la réitération de l’acte authentique. Au vu des pièces produites, le tribunal a retenu qu’il a existé des échanges entre les parties en vue de cette réitération de la vente jusqu’en novembre 2019,

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Mme [M] [D] ayant fait diligences à cette fin et pouvant se faire valablement substituée par la société Kim-Ly. Il a donc considéré qu’une réitération de la vente dans les conditions de l’arrêt du 5 février 2019 et du compromis du 9 novembre 2011 était possible, de sorte que la demande de résolution judiciaire devait être rejetée et que toute demande tendant à la radiation des inscriptions prises étaient devenues sans objet.

Faute de défaillance de la part de Mme [M] [D], le tribunal a rejeté les demandes des consorts [T] en paiement de la clause pénale et de dommages et intérêts pour résistance abusive. En revanche, le tribunal a retenu une immobilisation fautive du bien par ces derniers ayant privé Mme [M] [D] d’une perte de chance d’exploiter le bien pendant plusieurs années, justifiant le paiement d’une somme de 15 000 euros à ce titre. Le tribunal a néanmoins écarté tout abus du droit d’agir et a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée à ce titre.

Selon déclaration reçue au greffe le 19 novembre 2021, M. [V] [T] et M. [L] [T] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 6 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [V] [T] et M. [L] [T] sollicitent de la cour qu’elle :

réforme partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice en date du 29 octobre 2021en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir prononcer la résolution judiciaire de la vente, la mise à exécution de la clause pénale et celle tendant à voir déclarer irrecevable et totalement infondée la demande reconventionnelle de Mme [M] [D] visant à imposer la vente du bien au profit d’un tiers non valablement substitué et condamné les consorts [T] à 16 000euros de dommages et intérêts,

À titre principal :

constate que Mme [M] [D] est défaillante dans son obligation principale et n’a pas payé le prix de vente et les frais de réalisation de celle-ci,

constate qu’ils sont propriétaires dudit bien pour l’avoir reçu de leur père, M. [H] [U] [T] suivant actes reçus par Me [B] le 30 septembre 2003 et le 4 mai 2005 tous deux publiés au 1er bureau des hypothèques à [Localité 13], et sont fondés à refuser toute exécution de leur propre obligation,

prononce la résolution judiciaire de la vente portant que le bien situé à [Adresse 16] [Adresse 20], [Adresse 22] et [Adresse 2], constituant le lot 23 cadastré KT [Cadastre 7] lieu dit [Adresse 4] d’une contenance de 00 ha. 18 a 85 ca, Désignation des biens : lot numéro 23 un local à usage de magasin situé au rez-de-chaussée par rapport à l'[Adresse 9] ayant sa façade sur le [Adresse 19] et les 28/10000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales de l’entier immeuble. Effet relatif : Une attestation de propriété suivant acte reçu par Me [P] [B], notaire à [Localité 13] le 4 mai 2005 dont une copie authentique a été publiée au premier bureau des hypothèques de [Localité 13]. Une attestation de propriété suivant acte reçu par Me [P] [B], notaire à [Localité 13] 30 septembre 2003 dans une copie authentique a été publié au premier bureau des hypothèques de [Localité 13],

dise que la résolution judiciaire a pris effet à la date du 15 février 2019 ou au 9 août 2019,

constate l’absence de tout transfert de la propriété pour défaut de paiement du prix,

ordonne sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir la radiation des inscriptions et ou publication des compromis, assignation en réalisation forcée délivrée les 28 et 31 mai 2013, arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 février 2019, inscrites du chef de Mme [M] [D] portant sur un local à usage de magasin en rez-de-chaussée dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 17], [Adresse 22] et au [Adresse 2] et constituant le lot 23 figurant au cadastre sous l’identification suivante : Section Numéro lieudit Contenance 16 KT [Cadastre 7], [Adresse 4] 00 ha 18 a 85 ca,

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dise qu’à défaut pour Mme [M] [D] de procéder aux radiations des inscriptions dans le délai d’un mois, la présente décision sera opposable à la conservation des hypothèques et vaudra radiation des inscriptions et/ ou des publications des compromis, assignation en réalisation forcée délivrée les 28 et 31 mai 2013, arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 février 2019 inscrits du chef de Mme [M] [D],

condamne Mme [M] [D] à leur payer une somme de 15 000euros au titre de la clause pénale en raison de sa défaillance, soit 7 500euros à chacun,

condamne Mme [M] [D] à leur payer une somme de 16 000euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice qu’ils ont subi du fait de sa résistance abusive,

déboute, quoi qu’il en soit, Mme [M] [D] de l’ensemble de ses demandes,

À titre subsidiaire :

' prononce l’irrecevabilité de la demande de Mme [M] [D] liée à l’exercice de la mise en jeu de la faculté de substitution au visa de l’arrêt de la cour d’appel du 5 février 2019, une telle demande est tardive et ne pouvait être invoquée que dans le cadre de la première procédure et non dans celle se rapportant à la résolution judiciaire de la vente,

' prononce l’irrecevabilité de la demande de Mme [M] [D] faute d’intérêt et de qualité personnelle à agir dans la mesure où elle ne souhaite plus la réalisation de la vente à son profit,

' prononce l’irrecevabilité de la demande se rapportant aux demandes reconventionnelles formulées par Mme [M] [D] pour le compte d’autrui non partie aux présentes,

' déboute Mme [M] [D] de sa demande liée à l’exercice de la mise en jeu de la faculté de substitution au visa de l’arrêt de la cour d’appel du 5 février 2019,

' constate que l’indemnisation de l’immobilisation du bien ne pouvait intervenir qu’après le transfert de propriété, lui-même conditionné au paiement du prix, lequel n’est jamais intervenu,

' prononce l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles financières formées par Mme [M] [D],

À titre très subsidiaire :

' rejette et/ou supprime la demande de liquidation de l’astreinte, l’exécution de la décision a été rendue impossible pendant des mois du fait de la propre carence de Mme [M] [D], ce qui constitue une cause étrangère, cette dernière étant par ailleurs totalement disproportionnée justifiant tout le moins une réduction de celle-ci,

' prononce le cas échéant une nouvelle astreinte à compter de la justification par Mme [M] [D] du versement du prix chez un notaire compte tenu du contexte dans lequel s’est emplacé ce litige,

' prononce l’irrecevabilité de la demande de Mme [M] [D],

À titre infiniment subsidiaire :

' prononce l’incompétence de la cour d’appel d’ Aix-en-Provence au profit du juge de l’exécution,

' prononce la compensation entre les sommes revendiquées par Mme [M] [D] et les taxes foncières réglées par les consorts [T] à hauteur de 18 104euros au titre des années 2011 à 2024,

' déboute quoi qu’il en soit, Mme [M] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions reconventionnelles et additionnelles,

' confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive formée par Mme [M] [D],

' condamne Mme [M] [D] au paiement d’une indemnité à M. [V] [T] et M. [L] [T] de 6 000euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, soit à la somme de 3 000euros chacun ainsi qu’aux entiers dépens au profit de M^e Gilles Alligier.

Les appelants sollicitent la résolution de la vente faute pour Mme [M] [D] d’avoir payé le prix en application des articles 1217, 1224 et 1654 du code civil. Ils lui reprochent de faire une présentation mensongère de la situation, et invoquent sa mauvaise foi. Ils reprennent un historique des échanges entre les parties depuis juin 2019 et indiquent qu’à la date du 13 novembre 2019, elle n’avait toujours pas payé la somme de 500 euros à titre de provision sur

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frais sollicitée par le notaire, et qu’elle n’a pas donné le détail de l’état civil de la personne qu’elle entendait se voir substituer. Ils ajoutent que le nom du substituant a changé à deux reprises entre le 13 novembre 2019 et la fin décembre 2019 et qu’il a été procédé à de multiples changements de notaires.

Les appelants font valoir que ni Mme [M] [D], ni la société qu’elle entend se voir substituer, n’ont versé le prix de 150 000 euros, seul un mail du notaire du 20 avril 2001 indiquant que sa cliente disposait des fonds. Ils entendent donc que la résolution de la vente soit prononcée à la date de la première mise en demeure, soit le 15 février 2019, ou à celle du 9 août 2019, que la clause pénale leur soit payée conformément aux dispositions du compromis.

S’agissant des demandes reconventionnelles de Mme [M] [D], les appelants soulèvent l’irrecevabilité de la demande portant sur la réitération de la vente prononcée par l’arrêt de février 2019 par usage de la substitution, s’agissant d’une demande nouvelle, contraire au principe de concentration des moyens. Ils dénoncent l’absence de constitution officielle d’une société se substituant à Mme [M] [D], et assurent que l’arrêt de 2019 ne prévoyait une vente parfaite qu’au profit de Mme [M] [D]. Ils font valoir que la demande de Mme [M] [D] est irrecevable pour défaut de qualité à agir pour le compte d’autrui.

S’agissant de sa demande de dommages et intérêts pour immobilisation du bien et perte de chance de le louer, M. [V] [T] et M. [L] [T] s’y opposent dès lors qu’ils estiment que l’intimée, en ne payant pas le prix, s’est elle-même privée de la possibilité de jouir du bien. Ils réfutent les allégations de Mme [M] [D] quant à la location du local en cause, les procès-verbaux et photographies produites se rapportant à un autre local que celui ici concerné.

S’agissant de la fixation d’une nouvelle astreinte et de la liquidation de la précédente, M. [V] [T] et M. [L] [T] invoquent la cause étrangère et soutiennent que ces prétentions relèvent de la seule compétence du juge de l’exécution. Ils invoquent en tout état de cause la disproportion dans les sommes requises.

Enfin, ils sollicitent des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Par dernières conclusions transmises le 22 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [M] [D] sollicite de la cour qu’elle :

À titre principal :

confirme le jugement rendu le 29 octobre 2021 en toutes ses dispositions,

rejette les demandes de M. [V] [T] et M. [L] [T],

Ajoutant au jugement dont appel :

' condamne M. [V] [T] et M. [L] [T] à réitérer la vente décidée par l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 février 2019 aux conditions du compromis de vente du 9 novembre 2011, par usage de la faculté de substitution y étant prévue par elle le cas échéant, contre paiement du prix de vente (soit la somme de 150 000 €) payable au comptant, le jour de la signature de l’acte, en l’étude de maître [Z], notaire à Nice, et à défaut tout autre notaire désigné par elle, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, et passé ce délai sous astreinte de 1 000euros par jour de retard, portant sur le local à usage de magasin en rez-de-chaussée dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 17], [Adresse 22] et au [Adresse 2] et constituant le lot 23 figurant au cadastre sous l’identification suivante : Section [Cadastre 10] lieudit [Adresse 4] Contenance 00 ha 18 a 85 ca,

' liquide l’astreinte prononcée par le jugement du tribunal judiciaire de Nice rendu le 29 octobre 2021 à l’encontre de M. [V] [T] et M. [L] [T] à la somme de 90 000euros,

En conséquence,

' condamne M. [V] [T] et M. [L] [T] au paiement de la somme de 90 000 €,

' condamne M. [V] [T] et M. [L] [T] au paiement de la somme de 45 000 € à titre de dommages intérêts pour perte de chance d’avoir pu exploiter le local objet du litige et préjudice d’immobilisation.

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' condamne solidairement M. [V] [T] et M. [L] [T] au paiement d’une somme de 10 000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [M] [D] soutient que rien ne s’opposait, contrairement à ce qu’affirment aujourd’hui les consorts [T], à la réitération de l’acte authentique conformément à la promesse de vente, pour acter la substitution d’acquéreur. Elle fait valoir qu’elle justifie de toutes les diligences effectuées en vue de permettre cette réitération, courant 2019. Elle ajoute que la société Kim-Ly par laquelle elle entendait se faire substituer disposait des fonds, à savoir 150 000 euros, dès le 10 novembre 2019 outre les frais. Elle explique que ceux-ci n’ont pas été versés au notaire des appelants, faute de projet d’acte et de demande à cette fin. Elle ne conteste aucunement son obligation à paiement du prix.

Mme [M] [D] soutient que la décision du 5 février 2019 a précisé que la vente se réaliserait 'dans les termes de la promesse synallagmatique du 9 novembre 2011', donc avec faculté de substitution expressément stipulée pour l’acquéreur. Elle réfute le moyen tiré du fait que cette faculté ne pourrait plus être employée faute d’avoir été mise en jeu dans le cadre de la procédure d’appel ayant donné lieu à la décision valant vente en 2019.

Elle en déduit que la résolution de la vente doit être écartée, tout comme les demandes de radiations des inscriptions prises. Au contraire, elle entend que la réitération forcée de la vente soit ordonnée, avec prononcé d’une nouvelle astreinte compte tenu de la résistance des consorts [T].

Mme [M] [D] invoque la mauvaise foi des consorts [T] qui ont loué le bien ainsi qu’en atteste un procès-verbal de constat par commissaire de justice du 28 mai 2020, et ce depuis l’arrêt rendu en 2019, et qui agissent de manière dilatoire. Elle sollicite le versement d’une astreinte ayant pour point de départ un mois après la signification du jugement entrepris, ainsi que décidé en première instance, soit depuis le 25 décembre 2021, et entend qu’elle soit liquidée à hauteur de 90 000 euros. Elle sollicite en outre une nouvelle astreinte, celle décidée en première instance ne durant que 6 mois. Elle demande encore des dommages et intérêts supplémentaires compte tenu de la perte de chance par elle subie à raison de la forte commercialité du bien.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résolution de la vente

Par application de l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

En vertu de l’article 1654 du code civil, si l’acheteur ne paye pas le prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

En l’occurrence, aux termes de l’arrêt infirmatif du 5 février 2019 rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, la cour a expressément jugé, dans son dispositif, et décidé que l’arrêt vaut vente par Messieurs [L] et [V] [T] à Mme [M] [D] du bien immobilier suivant : dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 14] et [Adresse 9] où il porte le numéro [Cadastre 1], le bien cadastré section KT n°[Cadastre 7], [Adresse 3] d’une surface 00 ha 18 a et 85 ca, et le lot n°23 de l’ensemble immobilier (un local à usage de magasin situé au rez-de-chaussée de l'[Adresse 9]), dans les termes de la promesse synallagmatique de vente du 9 novembre 2011 au prix de 150 000 euros payable comptant.

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L’arrêt a ajouté que le présent arrêt devrait être publié à la Conservation des Hypothèques, les demandes de dommages et intérêts de Mme [M] [D] étant rejetées et cette dernière étant condamnée au paiement d’une indemnité au titre des frais irrépétibles, outre les dépens.

Cet arrêt n’a pas fait l’objet d’un pourvoi en cassation, de sorte qu’il est définitif, ainsi qu’en atteste le certificat de non recours du 23 août 2019.

Ainsi, cet arrêt vaut titre de propriété, sans qu’il y ait lieu de réitérer la vente, d’ores et déjà acquise, par acte notarié dans un second temps. Il impliquait la publication de la décision à la publicité foncière en vue de rendre la vente opposable aux tiers, ainsi que le paiement du prix de vente par Mme [M] [D], acquéreur.

Certes, cet arrêt précise que la vente du bien précisément défini intervient 'dans les termes du compromis du 9 novembre 2011 au prix de 150 000 euros payable comptant'. Ainsi, en effet, la décision reprend les conditions voulues par les parties pour la vente dans le cadre du compromis signé par M. [V] [T] et Mme [M] [D] le 9 novembre 2011, à savoir le prix de 150 000 euros et aucune condition suspensive de financement.

Cependant, l’arrêt n’est intervenu qu’entre M. [V] [T] et M. [L] [T], d’une part, et, Mme [M] [D], d’autre part, de sorte qu’il ne vaut titre qu’entre ces parties. C’est donc Mme [M] [D], et elle seule, qui a obtenu le bénéfice de la vente à l’issue de la décision du 5 février 2019.

Si le compromis de vente du 9 novembre 2011 stipulait, en page 15, effectivement expressément une faculté de substitution au bénéfice de l’acquéreur, seule Mme [M] [D] a obtenu un titre par l’arrêt du 5 février 2019, sans qu’elle puisse, postérieurement, exiger la mise en oeuvre de cette faculté dont elle aurait dû demander, le cas échéant, à bénéficier dans le cadre de la précédente instance, ayant donné lieu à cet arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

L’intimée n’était donc pas en droit d’exiger la mise en oeuvre de cette faculté, qui ne se déduit pas de la mention du dispositif de l’arrêt renvoyant aux 'termes du compromis de vente'. Certes, les parties auraient pu convenir de passer un nouvel acte de vente au profit d’une société substituée à Mme [M] [D], mais il n’est en l’occurrence justifier d’aucun accord à ce titre, au contraire.

En conséquence, dans les rapports entre messieurs [T] et Mme [M] [D], la vente est définitive par l’effet de l’arrêt du 5 février 2019, sans qu’il y ait lieu de la réitérer dans un autre acte authentique.

En exécution, il appartenait à Mme [M] [D] de s’acquitter spontanément du prix de vente comptant, soit du paiement de 150 000 euros.

Or, l’arrêt du 5 février 2019 a été signifié par Mme [M] [D] à M. [V] [T] et M. [L] [T] le 1er mars 2019.

Par commandement délivré le 19 mars 2019, faisant suite à deux courriers adressés au notaire le 15 février 2019, M. [V] [T] et M. [L] [T] ont sommé Mme [M] [D] de s’acquitter du prix de 150 000 euros.

Par courrier adressé par M. [V] [T] et M. [L] [T] au conseil de Mme [M] [D] le 9 août 2019, ces derniers sollicitent de nouveau le paiement de la somme de 150 000 euros d’ici le 20 août suivant, à défaut de quoi ils indiquent qu’ils feront constater la carence. Il n’est pas justifié de l’envoi d’une véritable mise en demeure à Mme [M] [D] à cette date, et notamment pas sous la forme d’un courrier recommandé avec accusé réception.

Puis, par acte du 20 janvier 2020, M. [V] [T] et M. [L] [T] ont assigné Mme [M] [D] en résolution de la vente.

Le 21 janvier 2020, le conseil de Mme [M] [D] a indiqué au notaire que celle-ci venait de verser la provision de 500 euros en vue de la réitération de la vente. Or, il n’est justifié d’aucun paiement du prix de 150 000 euros par Mme [M] [D].

9

Le fait que le 20 avril 2021, un troisième notaire, maître [J], certifie qu’à la date du 10 novembre 2019, la société par laquelle Mme [M] [D] entendait se faire substituée disposait du prix d’acquisition, ne vaut pas paiement du prix de la chose vendue à Mme [M] [D].

Dès lors, il appert que malgré le caractère parfait de la vente, Mme [M] [D] n’en a pas payé le prix, de sorte que la résolution de cette vente s’impose. Celle-ci doit être prononcée à la date de la première mise en demeure postérieure à la signification de l’arrêt du 5 février 2019, condition de son exécution forcée, soit à la date de l’assignation du 20 janvier 2020, la mise en demeure du 15 février 2019 étant antérieure à la signification, et le courrier du 9 août 2019 ne valant pas mise en demeure effective.

La décision entreprise doit donc être infirmée en ce qu’elle a rejeté cette demande ainsi qu’en ce qu’elle a condamné M. [V] [T] et M. [L] [T] à réitérer la vente avec usage de la faculté de substitution.

Sur les conséquences de la résolution de la vente

Sur le paiement de la clause pénale

En application de l’article 1226 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution.

Par l’effet de l’article 1152 ancien du même code, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’occurrence, en page 6 du compromis de vente du 9 novembre 2011, était stipulée une clause pénale en ces termes : 'au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 15 000 euros à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, indépendamment de tous dommages et intérêts. Il est ici expressément précisé et convenu entre les parties que cette clause pénale a également pour objet de sanctionner le comportement de l’une des parties dans la mesure où il n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de la vente'.

A l’évidence, en ne payant pas le prix tout en ayant obtenu, à sa demande, la vente parfaite et forcée du bien par arrêt du 5 février 2019, Mme [M] [D] n’a pas permis de remplir toutes les conditions d’exécution de celle-ci, de sorte que le principe de la mise en oeuvre de cette clause pénale est acquise.

Toutefois, précisément, il y a lieu d’observer que le compromis de 2011 n’a pas été suivi d’effet et transformé en vente immédiatement à raison de l’obstruction de M. [L] [T]. De plus, les consorts [T] se sont tous deux opposés jusqu’à l’arrêt du 5 février 2019 à la vente issue de ce compromis, obtenue finalement à la demande de Mme [M] [D], huit ans plus tard.

Dès lors, la clause pénale stipulée au bénéfice des vendeurs à hauteur de 15 000 euros apparaît manifestement excessive et doit être ramenée à de plus justes proportions, à hauteur de 3 000 euros. Mme [M] [D] sera condamnée au paiement de cette somme au bénéfice de M. [V] [T] et de M. [L] [T], ensemble, la décision entreprise étant infirmée à ce titre.

10

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de Mme [M] [D]

En application de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’occurrence, compte tenu des circonstances et de l’historique des relations et des positionnements des parties, il appert que la résistance manifestée en vue de faire échec au compromis du 9 novembre 2011 est partagée entre les parties, de sorte qu’aucun préjudice n’est démontré par M. [V] [T] et M. [L] [T], spécifiquement imputable à Mme [M] [D], et non déjà réparé par le versement de la clause pénale.

Cette demande doit être rejetée et la décision entreprise confirmée de ce chef.

Sur les demandes relatives à la radiation des inscriptions et/ou publication des compromis, assignation en réalisation forcée de la vente, arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 février 2019, inscrites du chef de Mme [M] [D]

Par l’effet de la résolution de la vente, les inscriptions et publications effectuées par Mme [M] [D] en vue de porter à la connaissance des tiers la procédure en vente forcée engagée n’ont plus de raison d’être et leur demande de radiation doit être accueillie.

Compte tenu du délai d’immobilisation du bien déjà écoulé, il convient de faire droit à la demande d’astreinte présentée afin de contraindre Mme [M] [D] à y procéder, ce à défaut pour elle de s’exécuter spontanément dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 50 euros par jour pendant trois mois.

En revanche, il n’y a pas lieu de prévoir une obligation complémentaire ainsi que le fait que la présente décision vaille elle-même publication pour le cas où Mme [M] [D] ne s’exécuterait pas dans les conditions ainsi fixées, la défaillance de celle-ci ne pouvant se présumer et le juge de l’exécution pouvant utilement être saisi utilement dans ce cas.

Sur les dommages et intérêts sollicités par Mme [M] [D]

En application de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’état de l’infirmation de la décision entreprise et du prononcé de la résolution judiciaire de la vente consacrée par l’arrêt du 5 février 2019, pour défaut de paiement du prix par Mme [M] [D], cette dernière ne peut se prévaloir d’aucun préjudice d’immobilisation du bien pour lequel elle ne s’est pas acquitté du prix.

La décision entreprise doit donc être infirmée et cette demande doit être rejetée.

Sur les demandes additionnelles de Mme [M] [D] en termes de liquidation de l’astreinte prononcée et de nouvelle astreinte à fixer

Du fait de l’infirmation de la décision entreprise et du prononcé de la résolution judiciaire de la vente, le titre même fixant la première astreinte dont Mme [M] [D] sollicite la liquidation, au demeurant non assorti de l’exécution provisoire, n’existe plus, de sorte que cette demande se trouve sans objet.

De même, aucune nouvelle astreinte ne saurait être justifiée en vue de l’exécution d’une mesure qui n’existe plus.

Ces prétentions de l’intimée sont donc sans objet.

11

Sur la compensation des sommes dues

Ces prétentions présentées par M. [V] [T] et M. [L] [T] à titre subsidiaire se trouvent sans objet puisque le paiement des taxes foncières par eux réclamé perd tout fondement, ces impôts étant liés à la propriété du bien conservée par les appelants.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu de l’infirmation quasiment intégrale de la décision entreprise, celle-ci le sera également au titre de la charge des dépens et de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [M] [D] qui succombe au litige sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et supportera l’intégralité des dépens de première instance et d’appel. De même, elle sera tenue au paiement d’une somme globale de 4 000 euros au bénéfice de M. [V] [T] et M. [L] [T], ensemble, au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [M] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance et procédure abusive,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Prononce, à la date du 20 janvier 2020, la résolution judiciaire de la vente issue de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 février 2019, et portant sur le bien constituant le local à usage de magasin en-rez-de-chaussée dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 15], [Adresse 20], [Adresse 22] et au [Adresse 2] et constituant le lot 23 figurant au cadastre sous l’identification suivante : section [Cadastre 10] lieudit [Adresse 4], contenance 00 ha. 18 a 85 ca,

Ordonne à Mme [M] [D], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois suivant la signification du présent arrêt, et pendant une durée de trois mois de procéder à la radiation des inscriptions et/ou publication des compromis, assignation en réalisation forcée délivrée les 28 et 31 mai 2013, arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 février 2019, inscrites de son chef et portant sur un local à usage de magasin en rez-de-chaussée dans un ensemble immobilier situé à [Adresse 18] et au [Adresse 2] et constituant le lot 23 figurant au cadastre sous l’identification suivante : Section Numéro lieudit Contenance 16 KT [Cadastre 7], [Adresse 4] 00 ha 18 a 85 ca,

Déboute M. [V] [T] et M. [L] [T] de leur demande tendant à ce qu’à défaut pour Mme [M] [D] de procéder aux radiations des inscriptions dans le délai d’un mois, la présente décision soit opposable à la conservation des hypothèques et vaille radiation des inscriptions et/ ou des publications des compromis, assignation en réalisation forcée délivrée les 28 et 31 mai 2013, arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 5 février 2019 inscrits du chef de Mme [M] [D],

Condamne Mme [M] [D] à payer à M. [V] [T] et M. [L] [T], ensemble, la somme de 3 000 euros à titre de clause pénale, soit 1 500 euros à chacun,

Déboute Mme [M] [D] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure et résistance abusive,

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Dit sans objet les demandes de Mme [M] [D] tendant à la liquidation de l’astreinte prononcée par le jugement du tribunal judiciaire de Nice rendu le 29 octobre 2021 à l’encontre de M. [V] [T] et M. [L] [T] à la somme de 90 000 euros, ainsi que tendant au prononcé d’une nouvelle astreinte en vue de garantir la réitération de la vente,

Dit sans objet la demande présentée par M. [V] [T] et M. [L] [T] en compensation des sommes dues,

Condamne Mme [M] [D] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [M] [D] à payer à M. [V] [T] et M. [L] [T], ensemble, la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit 2 000 euros chacun,

Déboute Mme [M] [D] de sa demande sur ce même fondement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT