COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 30 JANVIER 2025

Rôle N° RG 21/02861 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHAEG

SARL SPORTS 06300

C/

[K] [S] épouse [S]

Copie exécutoire délivrée

le : 30 Janvier 2025

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Thierry BENSAUDE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 12] en date du 23 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 20/00003.

APPELANTE

SARL SPORTS 06300

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Marie-france CESARI de la SELARL B.P.C.M, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

Madame [K] [S] épouse [S]

née le 14 Novembre 1954 à [Localité 10] (06), demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Thierry BENSAUDE de la SELARL INTERJURIS FRANCE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 janvier 1987, Mme [K] [M] épouse [S] a donné à bail à la SARL Sports 06300 des locaux sis [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1], à usage 'tous commerce', pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1987 et moyennant un loyer annuel de 84.000 francs, hors taxes et hors charges.

Après un premier renouvellement le 1er janvier 1997, pour une nouvelle durée de neuf ans, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation au-delà de son terme.

Par acte d’huissier du 18 octobre 2007, la SARL Sports 06300 a sollicité le renouvellement du bail à compter du 18 janvier 2008.

La bailleresse a accepté, le 7 janvier 2008, le principe du renouvellement mais moyennant un nouveau loyer de 60.000 € par an.

Par lettre recommandée en date du 27 mars 2008, la locataire a sollicité de la bailleresse l’autorisation de céder son droit au bail à la société Parapascher, exerçant la vente de produits de parapharmacie.

Par courrier du 10 avril 2008, Mme [S] a refusé de donner son accord à cette cession de bail.

Par jugement du 28 janvier 2010, le tribunal de grande instance de Nice a:

— dit que la bailleresse, qui ne justifiait pas d’un juste motif à son refus de consentir à la cession du droit au bail, avait commis une faute en refusant une telle autorisation et l’a condamnée à verser à la locataire une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— constaté le renouvellement du bail à compter du 18 janvier 2008,

— avant-dire-droit, sur le montant du prix du bail renouvelé, a ordonné une expertise judiciaire et désigné M. [L], avec mission habituelle en pareille matière.

Cette cour, par arrêt du 27 septembre 2012, a:

— réformé le jugement en ce qu’il a condamné la bailleresse au versement de dommages et intérêts d’un montant de 5.000 €,

— débouté la locataire de sa demande de dommages et intérêts,

— confirmé le jugement pour le surplus.

Mme [G], désignée en remplacement de M. [L], a déposé son rapport définitif le 3 juillet 2014, concluant à une modification notable des facteurs locaux de commercialité et à une valeur locative de 38.333 € par an au 18 janvier 2008, et précisant que le loyer plafonné en fonction de la variation indiciaire serait d’un montant de 20.364 € par an.

Par acte d’huissier du 5 octobre 2016, Mme [K] [M] épouse [S] a fait assigner la SARL Sports 06300 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice aux fins notamment de voir fixer le loyer sur renouvellement au 18 janvier 2008 à la somme de 40.099,50 € par an, hors taxes et hors charges.

Par jugement du 7 février 2018, l’affaire a fait l’objet d’un retrait du rôle.

Elle a été ré-enrôlé à la demande de la bailleresse le 3 février 2020.

Par jugement en date du 23 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Nice a:

— dit que compte-tenu de la modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré, le loyer sur renouvellement du bail au 18 janvier 2008 n’est pas soumis à plafonnement selon la variation indiciaire, mais doit être fixé à la valeur locative,

— fixe le montant du loyer sur renouvellement au 18 janvier 2008 des locaux commerciaux sis à [Adresse 11] à la somme de 38.604 € par an, correspondant à la valeur locative, hors charges et hors taxes,

— dit que la SARL Sports 06300 sera tenue au règlement des intérêts légaux sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer effectivement payé à compter de l’assignation du 5 octobre 2016, au fur et à mesure des échéances contractuelles,

— dit que la loi Pinel du 18 juin 2014, et plus particulièrement le dernier alinéa de l’article L 145-34 du code de commerce instaurant un lissage de l’augmentation du loyer déplafonné, à hauteur de 10% par an, n’est pas applicable en l’espèce compte tenu de la date de renouvellement du bail ( 18 janvier 2008) antérieur à l’entrée en vigueur de cette loi,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— compte tenu de l’issue du litige, partage les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront supportés dans la proportion d’un quart par Mme [K] [M] épouse [S] et des trois quarts par la SARL Sports 06300.

Le juge des loyers commerciaux a retenu, à cet effet, que:

— sur le déplafonnement:

* la requalification de l'[Adresse 7], à partir de laquelle le magasin litigieux est visible ( élargissement des trottoirs, mise en place d’un nouveau mobilier d’éclairage public, la sonorisation, la plantation de nouveaux arbres alignés et la réfection de la chaussée) et la création de 210 places de parking, à proximité immédiate du magasin considéré, constituent une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, favorable à l’activité commerciale de la SARL Sports 06300,

* le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative,

— sur la valeur locative:

* les locaux litigieux sont situés dans un secteur privilégié du centre ville, à quelques mètres des plages, bénéficient d’une présentation extérieure très bien éclairée avec 6 vitrines thématiques sur 18 mètres de long,

* l’intérieur du magasin bénéficie d’une hauteur sous plafond importante procurant un volume agréable à l’oeil avec la présence d’une mezzanine laissant voir une partie du stock,

* pour calculer, la valeur locative, l’expert a appliqué une moyenne entre trois méthodes: la méthode par comparaison, la méthode documentaire et la méthode de la rentabilité brute,

* la méthode de la rentabilité brute, contestée par la bailleresse, doit être écartée en ce qu’il n’est plus d’usage de l’appliquer et l’expert n’a pas explicité les éléments sur lesquels il se fondait,

* il en sera de même pour la méthode documentaire qui n’est utilisée que pour contrôler les résultats trouvés par le biais des autres méthodes, sans constituer pour autant une méthode en soi,

*seule sera retenue la méthode par comparaison, l’expert ayant retenu 6 références faisant ressortir une valeur moyenne de 270, 38 € / m² pondéré/ an,

* l’expert a par ailleurs, à juste titre, appliqué à cette valeur une majoration de 10% pour tenir compte de la clause ' tous commerces’ qui est un avantage pour le locataire outre une autre majoration de 10% en considération de l’excellente visibilité du magasin par rapport aux autres termes de comparaison,

* par cette méthode, l’expert parvient à une valeur locative de 38.604 € par an qui correspond à une juste évaluation.

Par déclaration en date du 24 février 2021, la SARL Sports 06300 a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et signifiées par RPVA le 6 octobre 2021, la SARL Sports 06300 demande à la cour de:

— déclarer recevable l’appel diligenté par la SARL Sports 06300 et le déclarer bien fondé,

— infirmer la décision en date du 23 décembre 2020 en ce qu’elle a:

* dit que compte- tenu de la modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré, le loyer sur renouvellement du bail au 18 janvier 2008 n’est pas soumis à plafonnement selon la variation indiciaire, mais doit être fixé à la valeur locative,

* fixé le montant du loyer sur renouvellement au 18 janvier 2008 des locaux commerciaux sis à [Adresse 11] à la somme de 38.604 € par an, correspondant à la valeur locative, hors charges et hors taxes,

* dit que la SARL Sports 06300 sera tenue au règlement des intérêts légaux sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer effectivement payé à compter de l’assignation du 5 octobre 2016, au fur et à mesure des échéances contractuelles,

* dit que la loi Pinel du 18 juin 2014, et plus particulièrement le dernier alinéa de l’article L 145-34 du code de commerce instaurant un lissage de l’augmentation du loyer déplafonné, à hauteur de 10% par an, n’est pas applicable en l’espèce compte tenu de la date de renouvellement du bail ( 18 janvier 2008) antérieur à l’entrée en vigueur de cette loi,

* compte tenu de l’issue du litige, partage les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront supportés dans la proportion d’un quart par Mme [K] [M] épouse [S] et des trois quarts par la SARL Sports 06300,

— Et a ainsi débouté la SARL Sports 06300 de ses demandes tendant à voir:

* la fixation du loyer sur renouvellement au 18 janvier 2008 à la somme de 22.800 € par an, en principal,

* la condamnation de Mme [K] [M] épouse [S] à lui verser une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Vu l’article L 145-34 du code de commerce,

— fixer le loyer renouvelé à la somme de 22.800 € annuels hors taxes et hors charges, payable par trimestre d’avance,

* donner acte à la SARL Sports 06300 de ce qu’elle s’acquitte de ce montant,

En tout état de cause,

— débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [S] à payer à la SARL Sports 06300 la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP Badie Simon Thibaud et Juston, avocats à la cour d’appel d’Aix-en-Provence, sous sa due affirmation de droit.

Mme [K] [M] épouse [S], suivant ses dernières conclusions notifiées le 9 juillet 2021, demande à la cour de:

Vu les articles L 145-33 et R 145-3 et suivants du code de commerce,

— infirmer le jugement mais uniquement en ce qu’il a fixé le montant du loyer renouvelé en fonction de la méthode de comparaison,

— fixer le montant du loyer commercial portant sur le local situé [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1], renouvelé le 18 janvier 2008, à la somme de 40.099, 50 € par an, hors taxes et hors charges, due par la société Sports 06300,

— condamner la société Sports 06300 à payer à Mme [K] [S] les intérêts de droit sur chacune des échéances dues à compter du 18 janvier 2008 et ce, en application de l’article 115 du code civil,

— condamner la société Sports 06300 à payer à Mme [K] [S] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 5 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la modification notable et favorable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré

La société appelante fait grief au premier juge d’avoir retenu une telle évolution, justifiant le déplafonnement du montant du loyer en se fondant sur le seul rapport d’expertise judiciaire qui est très critiquable. Elle précise avoir sollicité un avis de valeur auprès de M. [R], expert immobilier, dès le 20 février 2008 lequel a estimé le loyer non plafonné à la somme de 22.900 € annuels, selon deux méthodes ( la méthode par comparaison et la méthode par capitalisation), montant qu’elle règle depuis 2008, étant précisé que l’expert judiciaire a évalué le loyer plafonné à une somme moindre, à savoir 20.364 €.

Mme [S] estime, au contraire, que l’expert a très précisément relaté l’ensemble des améliorations de la commercialité du secteur où est situé le local loué et a apporté une réponse aux contestations litigieuses.

En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L 145-34 du même code pose le principe d’un plafonnement du loyer d’un bail n’excédant pas neuf ans, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33.

L’article R 145-6 précise que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Ainsi, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

La SARL Sports 2000 conteste les conclusions de l’expertise judiciaire en s’appuyant sur un document intitulé ' expertise immobilière ' établi par M. [B] [R] le 20 février 2008 et qui estime qu’aucun des facteurs de déplafonnement ne doit entrer en jeu à l’occasion du renouvellement du bail litigieux. Or cette évaluation a été effectuée à la seule demande de l’appelante, hors de tout contradictoire et en fonction des seuls éléments fournis par une partie, de sorte qu’elle ne peut avoir qu’une valeur probatoire limitée.

A l’inverse, le rapport d’expertise de Mme [J] [G], réalisé au contradictoire des parties, procédant à une analyse objective des données de fait de la cause, à une étude complète des questions posées dans sa mission, et retenant des conclusions motivées par des arguments techniques, après avoir répondu aux dires des parties, doit servir sur le plan technique de support à la décision relativement au litige opposant les parties.

L’expert [G] rappelle que les locaux sont situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 5], à l’angle avec le début l'[Adresse 7], au centre de la ville, à quelques mètres des plages et du casino. Il s’agit d’un très bon emplacement commercial en ce que le commerce litigieux est visible à partir de l'[Adresse 7] qui bénéficie d’une excellente fréquentation.

S’agissant des modifications intervenues au cours de la période de référence, l’expert note que la [Adresse 13] n’a pas bénéficié d’aménagements particuliers, hormis le goudronnage de la rue, refait en 2007, mais qu’en revanche l'[Adresse 7] a fait l’objet d’une requalification qui a affecté le début de la [Adresse 14] et le magasin exploité par la SARL Sports 06300, ainsi qu’il en résulte des photographies figurant dans le rapport.

Plus particulièrement, les travaux, intervenus entre septembre 2000 et mars 2001, ont consisté en la démolition des trottoirs existants sur l'[Adresse 7], suivie de:

— la reconstruction de trottoirs élargis,

— la mise en place d’un nouveau mobilier d’éclairage public intégrant de l’éclairage décoratif et de la sonorisation,

— l’abattage et le dessouchage des platanes suivie de la plantation de nouveaux arbres d’alignement avec la création d’un arrosage aromatique,

— la reprise du revêtement de la chaussée.

Cette requalification de l'[Adresse 7] s’est accompagnée dans le même temps de la création d’un nouveau parking [Localité 15] de 210 places sur deux niveaux à 50 mètres du magasin litigieux.

La construction d’un nouvel ensemble immobilier composé de deux bâtiments ' le Victoria Beach’ et ' le [Adresse 16] au numéro [Adresse 2] a été achevée en juillet 1999 et a entraîné une augmentation du nombre de logements disponibles ( environ 50).

Mme [G] indique que les travaux de rénovation et d’embellissement du secteur ont entraîné une importance concentration de commerces dont plusieurs enseignes nationales.

Comme l’a relevé à juste titre l’expert, ces différents éléments ( requalification de l'[Adresse 7], augmentation des places de stationnement et accroissement du nombre de logements) constituent une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, laquelle est favorable à l’activité commerciale de la SARL Sports 06300 dont le magasin profite d’un afflux de clientèle qui entend profiter de l’embellissement de ce secteur déjà très prisé du centre-ville, devenu plus agréable à la déambulation des chalands et dont le stationnement est favorisé.

Par conséquent, le loyer de renouvellement doit être déplafonné et fixé selon la valeur locative.

Sur la valeur locative

Concernant les caractéristiques du local considéré, l’expert expose que le magasin est situé dans un quartier privilégié, à savoir la partie ' noble ' du centre-ville, à proximité immédiates des plages et du casino et qu’il bénéficie d’une présentation extérieure idéale, bien éclairée et très visible avec six vitrines thématiques ( sportswear, tennis, nautisme, [Localité 8]…) sur 18 mètres de long. Si l’aménagement intérieur a vieilli et mériterait une réfection, notamment la mezzanine, il doit être relevé que l’intérieur bénéficie d’une hauteur sous-plafond importante procurant un volume agréable à l’oeil et que la mezzanine laisse voir une partie du stock, renforçant l’impression de qualité, d’abondance et de choix pour le client.

La valeur locative du loyer déplafonné doit tenir compte de la surface utile pondérée du local et des prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Mme [G], après avoir indiqué que les locaux disposent d’une surface utile de 154 m², a évalué la surface utile pondérée à 118 m², en appliquant un coefficient de pondération de 1 au magasin, de 0,25 à la mezzanine et 0,50 à la réserve soit une surface pondérée brute de 112,25 m² et d’un coefficient d’ensemble de 1,1 ( en raison de la grande devanture sur rue) et du coefficient de commercialité de 1 pour l’adaptation du local à l’activité commerciale. La société locataire conclut pour sa part, à une surface utile pondérée de 102,25 m² sans apporter la moindre explication sur ce calcul et sans critiquer celui estimé par l’expert, de sorte qu’il convient de retenir une surface utile pondérée de 112,25 m².

S’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert judiciaire a retenu six termes de comparaison dont la pertinence n’est pas discutée par les parties.

Pour calculer la valeur locative, l’expert a toutefois appliqué trois méthodes:

— la méthode par comparaison , soit une valeur locative annuelle de 38.604 €,

— la méthode documentaire, soit une valeur locative annuelle de 41.595 €,

— la méthode de rentabilité brute attendue, soit une valeur locative annuelle de 34.800 €,

avant de dégager une valeur locative annuelle de 38.333 € , à partir de la moyenne de des trois méthodes.

La société appelante, pour sa part, sollicite la fixation sur renouvellement à la somme de 22.800 € hors taxes et hors charges correspondant au montant retenu par M. [F], expert immobilier en février 2008, valeur qui ne peut être retenue en ce qu’elle n’a pas été fixée à la valeur locative mais selon la variation indiciaire.

Mme [S] reproche au jugement entrepris d’avoir écarté la méthode documentaire et considère que le loyer ne peut résulter que de la moyenne de la méthode par comparaison et de la méthode documentaire, soit la somme de 40.099,50 € par an, hors taxes et hors charges.

Or, c’est à juste titre que le premier juge a écarté les deux méthodes suivantes:

— la méthode documentaire qui consiste à utiliser les informations sur les loyers commerciaux contenues dans les publications spécialisées qui classent les boutiques en trois catégories selon leurs qualités, méthode qui est surtout utilisée pour contrôler les résultats trouvés par le biais d’autres méthodes,

— la méthode dite de la rentabilité brute attendue en ce qu’il n’est plus d’usage de l’appliquer comme ne correspondant pas aux critères à l’article L 145-33 du code de commerce pour évaluer le loyer d’un local commercial et que l’expert n’explique pas sur son calcul et notamment son évaluation de la valeur des murs.

En revanche, la méthode par comparaison qui consiste à prendre en considération les prix couramment pratiqués dans le voisinage conformément à l’article L 145-33-5° du code de commerce susvisé doit seule être appliquée, à savoir en fonction des termes de comparaison retenus, soit une moyenne de 270,38 € / m² / an, valeur à laquelle l’expert a appliqué deux majorations:

— une majoration de 10% pour ternir compte de la clause ' tous commerces’ prévue au bail, soit une valeur de 297,41 €/ m²/ an, soit un total de 35.095 € ,

— une majoration de 10 % pour coefficient de commercialité afin de prendre en compte l’attractivité du commerce litigieux, dont la visibilité est excellente du fait de sa longueur de façade, au regard des autres termes de comparaison, faisant ressortir une valeur locative annuelle totale de 38.604 €.

La SARL Sports 06300 soutient que la majoration de 10% pour la clause ' tous commerces’ ne saurait être retenue pour majorer le loyer, en ce que cette destination est celle prévue depuis l’origine du contrat qui s’est avéré un désavantage, en ce qu’elle a accorde à la bailleresse un droit de veto absolu, qui a d’ailleurs été consacré par la cour de céans.

Mme [S] soutient qu’un tel argument est inopérant en ce que le droit pour un locataire de pouvoir exploiter toutes les activités de son choix constitue nécessairement un avantage, la preneuse opérant en réalité une confusion entre le droit d’exploiter dans les lieux le commerce de son choix et la possibilité de céder son droit au bail, laquelle est soumise à l’accord préalable du bailleur.

En effet, contrairement à ce que prétend la locataire la destination ' tous commerces’ telle que prévue au bail ne saurait être constitutive d’un désavantage pour le preneur en ce qu’une telle clause lui confère le droit de pouvoir exploiter dans le commerce l’activité de son choix et de pouvoir céder plus facilement son droit au bail, possibilité qui reste évidemment soumise à l’accord du bailleur. Le jugement entrepris en ce qu’il a appliqué cette majoration qui est communément admise en la matière, sera confirmé.

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux intérêts et au rejet du lissage du loyer ne sont pas discutées par les parties dans le corps de leurs conclusions et seront donc également confirmées.

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu l’article 696 du code de procédure civile,

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement du juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de Nice déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Sports 06300 à payer à Mme [K] [S] la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Sports 06300 aux dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier, La Présidente,