COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 31 MARS 2025

N° RG 22/05588 – N° Portalis DBVJ-V-B7G-NAPZ

S.C.I. LA RESISTANCE

c/

S.A.R.L. FOLIE DE SOIE

Nature de la décision : ARRÊT MIXTE – EXPERTISE

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 29 novembre 2022 (R.G. 21/00870) par le Tribunal Judiciaire de BERGERAC suivant déclaration d’appel du 09 décembre 2022

APPELANTE :

S.C.I. LA RESISTANCE, immatriculée aux RCS de [Localité 8] sous le numéro D 489 946 442, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualité au siège social sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Stéphanie BOURDEIX de la SCP CABINET MALEVILLE, avocat au barreau de PERIGUEUX

INTIMÉE :

S.A.R.L. FOLIE DE SOIE, inscrite au RCS de Bergerac sous le numéro B 490 310 042, prise en la personne de sa gérante, Madame [J] [P], domiciliée en cette qualité au siège social sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Béatrice TRARIEUX de la SELARL JOLY – GUIRIATO – TRARIEUX, avocat au barreau de BERGERAC

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC,Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

Greffier lors du prononcé : Madame Séverine ROMA

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail du 20 mars 2007, la SCI Résistance a donné en location à la SARL Folie de Soie un local à usage commercial situé au [Adresse 2] et [Adresse 4] à Bergerac (24100).

Ce local commercial est situé dans un immeuble à usage d’habitation et de commerce et se compose d’une boutique en façade [Adresse 10] et d’une cave au sous-sol située [Adresse 9]

Le bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 01 août 2006 jusqu’au 31 juillet 2015.

Des travaux de réhabilitation de l’immeuble ont été effectués depuis la signature du bail, les deux étages ayant été restaurés dans leur intégralité.

Par acte extra-judiciaire du 07 septembre 2015, la SARL Folie de Soie a formulé une demande de renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2015, demande acceptée par le bailleur par acte extra-judiciaire du 19 novembre 2015.

En 2015, une procédure en fixation du loyer dans le cadre de renouvellement du bail accepté par les parties a été initiée à l’initiative de l’ancien gérant de la SARL Folie de Soie.

Dans ce cadre, un expert a été diligenté par le juge des loyers commerciaux et a rendu son rapport le 08 janvier 2019 retenant une surface brute d’exploitation de 103 m² et une superficie pondérée de 78,4 m².

Un accord est intervenu entre les parties le 13 juin 2019 fixant le loyer annuel du local à 30'170 euros HT et HC soit un montant de 2'514,16 euros mensuel.

Un litige s’est noué autour du paiement de la taxe foncière.

Par courrier recommandé du 24 mars 2021 le bailleur a vainement mis en demeure le preneur de lui régler la somme totale de 17'607 euros.

Par acte du 29 juillet 2021, le bailleur a fait délivrer une sommation de payer la somme de 17'607 euros au titre des taxes foncières de 2019 et de 2020.

Le 09 août 2021, le bailleur a déposé une requête une injonction de payer devant le tribunal judiciaire de Bergerac.

Par ordonnance du 03 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Bergerac a enjoint la SARL la Folie de Soie à payer à la SCI La Résistance la somme de 17'607 euros en principal outre les intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2021.

L’ordonnance a été signifiée le 13 septembre 2021 à la SARL Folie de Soie, cette dernière ayant formé opposition par courrier recommandé avec accusé de réception du 05 octobre 2021 reçu le 07 octobre 2021.

La SCI la Résistance sollicitait la condamnation du preneur à lui payer la somme de 7'263,87 euros au titre des taxes foncières de 2018 à 2020 et la somme de 6'034 euros au titre des frais de gestion. La SARL Folie de Soie sollicitait le débouté de l’ensemble des demandes et la condamnation du bailleur à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 29 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Bergerac a statué comme suit :

Vu l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 03 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Bergerac, signifiée le 13 septembre 2021 et frappée d’opposition le 05 octobre 2021 ;

— Reçoit la SARL Folie de Soie en son opposition à l’ordonnance portant injonction de payer susvisée et dit que le présent jugement se substitue à cette ordonnance ;

— Déboute la SCI Résistance de ses demandes en paiement présentées à l’encontre de la SARL Folie de Soie au titre des taxes foncières des années 2018 à 2020 et accessoires comme au titre des frais de gestion et accessoires ;

— Condamne la SCI la Résistance à payer à la SARL Folie de Soie la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration au greffe du 09 décembre 2022, la SCI la Résistance a relevé appel du jugement énonçant les chefs expressément critiqués et intimant la SARL Folie de Soie.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 26 décembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI la Résistance demande à la cour de :

Vu le jugement du 15 novembre 2022

Vu les pièces

— Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Reçu la SARL Folie de Soie en son opposition à l’ordonnance portant injonction de payée du 03 septembre 2021 et dit que le présent jugement se substitue à cette ordonnance

Débouté la SCI Résistance de ses demandes en paiement présentées à l’encontre de la SARL Folie de Soie au titre des taxes foncières des années 2018 à 2020 et accessoires comme au titre des frais de gestion et accessoires

Condamné la SCI Résistance à payer à la SARL Folie de Soie la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Statuant à nouveau :

— Condamner la SARL Folie de Soie à payer à la SCI la Résistance la somme de 11'917 euros au titre des taxes foncières 2018 à 2022

— Condamner la SARL Folie de Soie à payer à la SCI la Résistance la somme de 6'034 euros au titre des frais de gestion

— Dire et juger que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mars 2021

— Débouter la SARL Folie de Soie de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— En conséquence, condamner la SARL Folie de Soie à rembourser la somme de 1 200 euros à ce titre à la SCI la Résistance.

En tout état de cause :

— Condamner la SARL Folie de Soie à payer à la SCI la Résistance la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la SARL Folie de Soie aux entiers dépens

— Débouter la SARL Folie de Soie de ses demandes au titre des frais irrépétibles

et des dépens

Par dernières écritures notifiées par message électronique le 05 septembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la SARL Folie de Soie demande à la cour de :

Vu le contrat de bail et le règlement intérieur annexé

Vu les L 145-40-2 et R 145-35 du code de commerce

Vu l’article 21 II de la Loi n°2014-6626 du 18.06.2014,

— Débouter la SCI la Résistance de ses demandes, fins et conclusions,

Ainsi donc,

— Confirmer le jugement du tribunal de judiciaire de Bergerac en date du 29 novembre 2022 dans toutes ses dispositions,

— Condamner la SCI Résistance à payer à la SARL Folie de Soie la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant la cour d’appel, outre les entiers dépens,

L’ordonnance de clôture est intervenue le 03 février 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et des moyens des parties, il est, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux derniers conclusions écrites déposées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des demandes formées au titre des taxes foncières de 2021 et 2022

1 – La société La Folie de Soie relève dans le corps de ses conclusions le caractère 'tardif’ de la demande en paiement des taxes foncières pour les années 2021 et 2022.

2 – La société La Résistance fait valoir qu’il s’agit de demandes additionnelles au sens de l’article 70 du code de procédure civile.

Sur ce

3 – Aux termes de l’article 954 du code de procédure civile :

'La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.'

4 – La société La Folie de Soie ne formule aucune prétention au titre de la recevabilité des demandes de l’appelante relatives au paiement des taxes foncières de 2021 et 20220. dans son dispositif.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes de l’appelante, lesquelles seront examinées au fond.

Sur la demande en paiement au titre des taxes foncières

5 – La société La Résistance fait valoir qu’une nouvelles répartition du paiement des taxes foncières en 2017 affecte à la société Folie de Soie la charge de 177/1000èmes des taxes foncières, sans modification du règlement intérieur. Elle ajoute que ces sommes sont mises à la charge du preneur par le contrat de bail, le règlement intérieur ne venant que préciser cette obligation.

6 – La société La Folie de Soie soutient que le bail renouvelé en 2015 est un nouveau contrat et que la loi Pinel du 18 juin 2014 doit s’appliquer. Elle indique qu’aucun règlement intérieur n’ayant fixé la répartition du paiement des taxes foncières, le bailleur n’est pas fondé à en solliciter le paiement. Elle ajoute que la taxe foncière pour l’année 2018 a été payée par compensation.

Sur ce

7 – En vertu des dispositions de l’article 1134 du code civil :

'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.'

8 – Le contrat de bail de 2007 a été renouvelé en 2015 puisque l’appelante a acquiescé à la demande de renouvellement du bail par acte extra-judiciaire du 19 novembre 2015. Il s’agit d’un nouveau contrat.

Il prévoit, au sein du paragraphe 'Impôts et charges’ que le preneur remboursera au bailleur 'la quote-part de la taxe foncière afférente au rez-de-chaussée, calculée conformément au règlement intérieur soit 206/ 1000èmes.'

Le règlement intérieur annexé à l’acte authentique de contrat de bail prévoit en son article 4 que 'le présent règlement ne s’applique, de façon provisoire, qu’à la partie de l’immeuble sis au rez-de- chaussée et aux caves. (…)

Le présent règlement sera modifié lorsque ces travaux d’aménagement auront été effectués, pour s’adapter à la configuration définitive de l’immeuble.'

L’article 25 du règlement intérieur indique que 'les charges communes de l’ensemble commercial comprennent toutes les charges locatives relatives aux parties communes et les charges contractuelles, c’est à dire 'la partie de la taxe foncière globale de l’immeuble relative aux locaux à usage professionnel et commercial au rez-de-chaussée. Étant précisé que cette partie de la taxe foncière sera calculée à partir de l’avis d’imposition, au prorata des valeurs locatives des différentes parties de l’immeuble.'

L’article 26 du règlement intérieur stipule que la quote-part provisoire des charges communes du magasin n°3 du rez-de-chaussée est de 206/1000èmes.

9 – S’agissant du paiement de la taxe foncière pour 2018, il ressort de l’article 2 du protocole d’accord transactionnel signé par les parties le 13 juin 2019 que celles-ci ont opéré une compensation entre leurs créances respectives, portant notamment sur les taxes foncières des années 2013 à 2018.

Dès lors, la société La Résistance n’est pas fondée à solliciter le paiement de la taxe foncière 2018.

La décision du tribunal de commerce sera confirmée de ce chef.

10 – S’agissant du paiement de la taxe foncière pour les années 2019 à 2022, il convient de relever que la loi Pinel du 18 juin 2014 et le décret du 3 novembre 2014 sont applicables aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014.

Il est constant en droit qu’une clause prévue dans un bail portant sur des locaux commerciaux peut mettre à la charge du preneur la taxe foncière.

Dès lors, la clause du contrat de bail renouvelé en 2015 prévoyant le remboursement par le preneur de la quote-part de la taxe foncière est licite.

Toutefois, le calcul du montant exigible pose difficulté dans la mesure où aucune modification du règlement intérieur n’est intervenue à la suite de la restauration des deux étages de l’immeuble.

L’appelante produit un courrier de l’agence immobilière Axe 24 du 4 février 2022 faisant état d’une quote-part de 177/1000èmes pour la taxe foncière de la société Folie de Soie pour l’année 2020. Le courrier ne mentionne pas de destinataire.

L’appelante produit également le métrage de la surface exploitée par l’intimée, réalisé par le cabinet Géoval, évaluée à 141,2 m2. Toutefois, les opérations réalisées par l’expert n’ont pas été réalisées de façon contradictoire.

Enfin, la société Résistance communique un rapport d’expertise du 27 mars 2023, non contradictoire, réalisé par M. [K], expert foncier et agricole. Celui-ci fixe à 48,98% du revenu cadastral de l’ensemble immobilier, le revenu cadastral attaché aux locaux commerciaux du rez-de-chaussée. Il évalue par ailleurs le montant de la taxe foncière attachée au local commercial numéro 3 (206/1000èmes) à la somme de 11 917 euros pour les années 2018 à 2022.

Or il est constant en droit que le juge ne peut fonder sa décision uniquement sur un rapport d’expertise dressé à la demande d’une partie.

La société Folie de Soie conteste la véracité des modes de calcul de M. [K], notamment la désignation des lieux loués, la répartition de 206/1000èmes et le pourcentage du revenu cadastral.

11 – Dès lors, en l’absence d’autres éléments de nature à corroborer ce rapport d’expertise, il convient d’ordonner une expertise judiciaire dont la mission sera précisée dans le dispositif, afin de déterminer le montant de la taxe foncière exigible pour les années 2019 à 2022, et de surseoir à statuer sur la demande présentée par la société la Résistance à ce titre.

Sur la demande en paiement au titre des frais de gestion

12 – La société la Résistance indique le contrat de bail met à la charge du preneur une partie des frais de gestion dus par le bailleur au gérant de l’immeuble.

13 – La société Folie de Soie réplique que depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, le bailleur n’est pas fondé à solliciter le remboursement des frais de gestion. Elle soutient par ailleurs que le contrat de bail prévoit le remboursement des frais réellement acquittés et non le règlement de frais forfaitairement fixés à 4% HT du loyer annuel.

Sur ce

14 – L’article R. 145-35 du code de commerce prévoit que :

'Ne peuvent être imputés au locataire :

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ».

Si de telles charges étaient transférées au preneur, les dispositions du bail comportant ce transfert seraient alors réputées non écrites.'

Cette réglementation, d’ordre public, a vocation à s’appliquer aux baux souscrits ou renouvelés à compter de la publication du décret du 3 novembre 2014 , ce qui est le cas en l’espèce.

L’article R145-35 du code de commerce prohibe l’imputation au locataire des honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail.

Et il est constant en droit que les charges qui rémunèrent un service dont seul le bailleur profite ne sauraient recevoir la qualification de charges récupérables sur le preneur.

15 – Le contrat de bail de 2007, renouvelé en 2015, prévoit, au sein du paragraphe 'Impôts et charges’ que le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges, notamment : 'les frais de gestion dus par le bailleur au gérant de cet immeuble dans le cadre de la location consentie, sans que le remboursement dû par le preneur excède 4% toutes taxes comprises du loyer annuel hors taxes.'

Le contrat renouvelé ne distingue pas entre les honoraires de gestion technique et ceux liés à la gestion des loyers.

16 – Dès lors, la clause du contrat de bail relative aux frais de gestion doit être considérée comme réputée non écrite.

La demande présentée par la société La Résistance est donc mal fondée et il convient de confirmer la décision du tribunal de ce chef.

Sur les demandes accessoires

17 – Il convient de réserver les dépens et de surseoir à statuer sur les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par arrêt mixte :

Dit que la clause du bail renouvelé le 19 novembre 2015 prévoyant que 'les frais de gestion dus par le bailleur au gérant de cet immeuble dans le cadre de la location consentie, sans que le remboursement dû par le preneur excède 4% toutes taxes comprises du loyer annuel hors taxes.' est réputée non écrite,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bergerac du 29 novembre 2022 en ce qu’il a débouté la SCI La Résistance de sa demande en paiement au titre de la taxe foncière 2018 et au titre des frais de gestion,

Avant dire droit sur le surplus des demandes,

Ordonne une expertise,

Désigne pour y procéder M. [I] [N], expert près la cour d’appel de Bordeaux

— ORNANO Immobilier [Adresse 1]

Mel : [Courriel 7]

en qualité d’expert,

avec la mission suivante : évaluer le montant de la taxe foncière exigible d’un local à usage commercial situé au [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 6] (24) pour les années 2019 à 2022.

Dit que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

. en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser,

de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la

poursuite de ses opérations;

. en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses

frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent;

. en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées;

. en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur

adresser son document de synthèse;

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

. fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières

observations des parties sur le document de synthèse,

. rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure

civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises

au delà de ce délai.

Dit que la société la Résistance fera l’avance des frais d’expertise et devra consigner auprès du régisseur de la cour d’appel de Bordeaux dans le délai de deux mois à compter du prononcé de la présente décision, à peine de caducité, la somme de 2 000 euros à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert,

Dit que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un Dire récapitulant leurs arguments sous un délai d’un mois ;

Dit qu’à l’issue du délai ci-dessus mentionné, et au plus tard huit mois après avoir reçu l’avis de consignation ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, sauf prorogation dûment autorisée, l’expert devra déposer au service des expertises le rapport de ses opérations qui comprendra toutes les annexes intégralement reproduites, rapport accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera un exemplaire aux parties et rappelons qu’il appartiendra aux parties, le cas échéant, d’adresser au magistrat chargé du contrôle des expertises ainsi qu’à l’expert leurs observations écrites sur cette demande de rémunération dans un délai de 15 jours à compter de sa réception ;

Dit qu’au cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et faire rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise,

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience de mise en état du 23 septembre 2025 pour vérification du versement de la consignation,

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes,

Réserve les dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Madame Séverine ROMA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier Le Président