Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 3 2, 7 mai 2025, n° 24/02219

TCOM Draguignan 13 février 2024

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 7 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Non-respect du délai de régularisation de l'acte de vente
La cour a estimé que le délai de six mois ne constitue pas une condition essentielle de la vente et qu'il n'est pas assorti d'aucune sanction. Le délai ne pouvait courir qu'à partir de la délivrance du certificat de non-opposition.
Rejeté
Condition potestative liée à une étude géotechnique
La cour a jugé que l'ordonnance ne mentionne pas une telle condition et que le retard dans la passation de l'acte est dû à l'inertie du liquidateur.
Rejeté
Droit au remboursement des frais de justice
La cour a débouté le liquidateur de sa demande de frais irrépétibles, considérant qu'il avait succombé dans ses demandes.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 3 2, 7 mai 2025, n° 24/02219
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/02219
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Draguignan, 13 février 2024, N° 2023/2954
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	6 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Valentin VACHERPatrice HUGELFlorence ADAGAS-CAOUFlorent LADOUCE
Cabinet(s) :	DUHAMEL ASSOCIES
Parties :	COMMUNE DE [ Localité 5 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 07 MAI 2025

Rôle N° RG 24/02219 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMTRE

S.C.P. [R] [U]

Commune COMMUNE DE [Localité 5]

Copie exécutoire délivrée le : 7 mai 2025

à :

M^e Florent LADOUCE

M^e Florence ADAGAS-CAOU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Commerce de DRAGUIGNAN en date du 13 Février 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2023/2954.

APPELANTE

S.C.P. [R] [U]

Prise en la personne de Me [X] [R], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SARL LES ALIZES, liquidation étendue à la SARL SODEPI, Monsieur [T] [I] et Madame [E] [L] veuve [Z], désigné à cet effet par jugements du Tribunal de Commerce des 23/09/2014 et 10/03/2015, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant

INTIMEE

COMMUNE DE [Localité 5]

prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 7]

représentée par M^e Florence ADAGAS-CAOU de la SCP DUHAMEL ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

assistée de M^e Patrice HUGEL de la SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT, avocat au barreau d’ANGERS substituée par M^e Valentin VACHER, avocat au barreau d’ANGERS, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Février 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre, et M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère, chargées du rapport.

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrates ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025.

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Présidente de chambre et Madame Chantal DESSI, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par la magistrate signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant jugement du tribunal de commerce de Draguignan en date du 10 mars 2015, la procédure de liquidation judiciaire ouverte initialement à l’égard de la société Les Alizés a été étendue à la Société de Développement de Promotion de l’Industrie et du Commerce ( ci-après la Sodepi), à Monsieur [T] [I] ainsi qu’à Madame [E] [C].

Maitre [H] [B] [R] a été désigné en qualité de liquidateur judiciaire.

Suivant ordonnance en date du 7 avril 2021, le juge commissaire, saisi par requête du liquidateur, a':

— autorisé la vente amiable du bien immobilier consistant en un terrain constructible sis [Adresse 8], cadastré section AE n° [Cadastre 2] et AE n° [Cadastre 4] pour une superficie totale de 6 633 m2 au profit de la commune de [Localité 5], offre faite moyennant le prix de 72 936 euros (soixante-douze mille neuf cent trente-six euros) payable comptant à la signature de l’acte de vente';

— dit que les frais d’actes et d’enregistrement seront à la charge de l’acquéreur';

— dit que le prix de vente sera remis par le notaire entre les mains de Maître [X] [R] ès qualités de liquidateur, à charge pour lui de procéder aux formalités de purge et d’établir l’état de collocation, afin de répartir les fonds';

— dit que la part revenant à l’EURL Virti sera remise à Maitre [X] [R] agissant en qualité de mandataire judiciaire, à charge pour lui de procéder aux formalités de purge et d’établir l’état de collocation, afin de répartir les fonds';

Dit que le notaire chargé de procéder à la rédaction de l’acte de vente aura six mois pour régulariser la signature des actes.

Suivant jugement en date du 13 février 2024, le tribunal de commerce de Draguignan, saisi par la commune de Durtal a':

— dit et jugé que la responsabilité de la diligence des actes nécessaires au transfert de propriété suite à une vente amiable d’un bien issue d’une ordonnance du juge commissaire incombe au liquidateur judiciaire de la procédure collective en application des dispositions de l’article R.642-36, alinéa 3 du code de commerce, à savoir la SCP [R] [U], prise en la personne de Maître [X] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la procédure SARL Sodepi et autres';

— rejeté la demande de voir prononcer la caducité de l’ordonnance du juge commissaire en date du 07 avril 2020 dans la procédure collective de liquidation de la SARL Les Alizés ' [I] ' Sodepi et autres';

— dit et jugé que la vente amiable du bien immobilier consistant en un terrain constructible sis [Adresse 9], cadastré section AE [Cadastre 2] et AE [Cadastre 4] pour une superficie totale de 6 633 m2 au profit de la commune de [Localité 5], moyennant le prix de 72 936,00 euros est parfaite';

— ordonné la régularisation des actes sans surplus de prix suivant les termes de ladite ordonnance dans un délai de 2 mois à compter de la présente décision';

— débouté les parties du surplus de leurs demandes et conclusions';

— condamné la SCP [R] [U], prise en la personne de Maître [X] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Sodepi-[I] [A] [M] et autres, à payer à la commune de Durtal la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamné la SCP [R] [U], prise en la personne de Maître [X] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL Sodepi-[I] [A] [M] et autres aux entiers dépens de l’instance.

Pour prendre leurs décisions, les premiers juges ont considéré qu’en application de l’article R.642-36 du code de commerce, il incombait au liquidateur de réaliser les diligences nécessaires au transfert de propriété'; que la demande de caducité de l’acte ne surgit qu’opportunément suite au refus de la commune de [Localité 5] de prendre en charge les taxes foncières des années 2022 et 2023'; que compte tenu du certificat de non opposition en date du 4 novembre 2022, rien ne s’oppose à la vente et la vente est parfaite.

Suivant déclaration d’appel du 22 février 2024, la SCP [R] [U], prise en la personne de Maître [X] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire a interjeté appel du dit jugement.

Selon conclusions notifiées le 30 avril 2024, la SCP [R] [U], prise en la personne de Maître [X] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire demande à la cour de':

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions';

A titre principal,

— prononcer la caducité de l’ordonnance rendue par le juge commissaire le 7 avril 2021 au profit de la commune de [Localité 5]';

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité de l’ordonnance rendue par le juge commissaire le 7 avril 2021 au profit de la commune de [Localité 5]';

En tout état de cause,

— débouter la commune de [Localité 5] de toutes ses demandes';

— condamner la commune de [Localité 5] au paiement de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

A l’appui de ses demandes, le liquidateur fait valoir que l’ordonnance du juge commissaire dispose que la rédaction de l’acte de vente doit être régularisée dans les 6 mois de l’ordonnance, que cette condition est essentielle et que faute pour la commune de s’être rapprochée du liquidateur pour signer l’acte de vente au plus tard le 7 octobre 2021, l’ordonnance est caduque. Le liquidateur ajoute que la commune ne peut soutenir que son retard s’explique par l’obtention tardive du certificat de non-opposition qu’il lui appartenait de solliciter plus tôt.

A titre subsidiaire, le liquidateur soutient que l’ordonnance est nulle car entachée d’une condition potestative puisque la commune de [Localité 5] pourrait réitérer les actes quand bon lui semble, en l’occurrence après l’obtention d’une étude géotechnique que l’ordonnance n’avait jamais érigée en condition de la vente.

Selon conclusions d’intimée n°2 notifiées le 10 février 2025 par le RPVA, la commune de [Localité 5] demande à la cour de':

— révoquer l’ordonnance de clôture qu’il conviendra de fixer à la date de l’audience à intervenir;

— déclarer tant irrecevable que mal fondé Maître [X] [R] en son appel ;

En conséquence,

— débouter Maître [X] [R] de son appel et de toutes ses demandes fins et conclusions ; – confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions non contraires aux présentes conclusions ;

En conséquence,

— déclarer parfaite la vente intervenue entre la commune de Durtal prise en la personne de son maire en exercice et Maître [X] [R] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société de développement de promotion de l’industrie et du commerce (Sodepi), suivant jugement du tribunal de commerce de Draguignan du 10 mars 2015 portant sur l’immeuble désigné ci-après appartenant à la société Sodepi : un terrain sis à [Adresse 6], situé en zone constructible cadastré section AE n°[Cadastre 2] Lieudit La ville et section AE n°[Cadastre 3] [Adresse 10] au profit de la commune de Durtal ;

— condamner Me [R] ès qualités de liquidateur judiciaire à régulariser l’acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— dire que la commune de [Localité 5] règlera le prix de la vente, soit 72 936 euros, par virement entre les mains du notaire rédacteur, Me [W] ;

Y ajouter,

— dire et juger qu’à défaut de réitération spontanée dans le délai imparti, le présent jugement vaudra lui-même vente et transfert de propriété et sera publié à la conservation des hypothèques afin de le rendre opposable aux tiers ;

En toute hypothèse,

— condamner Me [R] ès qualité à payer à la commune de [Localité 5] la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens en ce compris les frais de publication du jugement à intervenir et les dépens de la requête.

Au fond, la commune de [Localité 5] soutient que la vente de gré à gré est parfaite dès le prononcé de l’ordonnance sous la condition suspensive que la décision acquière force de chose jugée, ce qui est le cas en l’espèce, l’ordonnance du juge commissaire n’ayant pas été frappée de recours, et que Me [R] est tenu de signer l’acte authentique permettant de publier la vente et d’opérer le transfert de propriété.

Elle soutient que le délai de 6 mois pour signer l’acte ne peut courir qu’à compter de la date à laquelle le notaire a reçu le certificat de non-opposition communiqué tardivement par Me [R], soit à compter du 18 novembre 2022 et jusqu’au 20 avril 2023, que le notaire a proposé une date de réitération de l’acte au 20 avril 2023 et que le liquidateur s’y est opposé sous un prétexte fallacieux.

La commune de [Localité 5] estime que l’ordonnance n’a assorti le délai d’aucune sanction.

Elle réfute l’existence d’une condition potestative et fait valoir que l’étude géotechnique qu’elle a fait établir lui a été communiquée avant l’obtention du certificat de non recours, de telle sorte que l’obtention de cette étude ne peut être considérée comme la cause du retard dans la passation de l’acte.

La commune de [Localité 5] ajoute que le liquidateur ne saurait lui faire subir les conséquences de son inertie en exigeant qu’elle prenne à sa charge la taxe foncière au titre des années 2022 et 2023.

Les parties ont été avisées le 4 mars 2024 de la fixation de l’affaire à bref délai à l’audience du 19 septembre 2024 et de la date prévisible de la clôture.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 février 2025 et la clôture est intervenue le jour-même.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les mérites de l’appel

L’article L.642-18 du code de commerce dispose que':

«'Les ventes d’immeubles ont lieu conformément aux articles’L. 322-5 à L. 322-12'du code des procédures civiles d’exécution, à l’exception des articles’L. 322-6'et’L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.

Lorsqu’une procédure de saisie immobilière engagée avant l’ouverture de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaires a été suspendue par l’effet de cette dernière, le liquidateur peut être subrogé dans les droits du créancier saisissant pour les actes que celui-ci a effectués, lesquels sont réputés accomplis pour le compte du liquidateur qui procède à la vente des immeubles. La saisie immobilière peut alors reprendre son cours au stade où le jugement d’ouverture l’avait suspendue.

Le juge-commissaire peut, si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu’il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu’il détermine. En cas d’adjudication amiable, les articles’L. 322-7,'L. 322-8 à L. 322-11'et’L. 322-12'du code des procédures civiles d’exécution sont applicables, sous la réserve prévue au premier alinéa, et il peut toujours être fait surenchère.

Pour les adjudications réalisées en application des alinéas qui précèdent, le paiement du prix au liquidateur et des frais de la vente emportent purge des hypothèques et de tout privilège du chef du débiteur. L’adjudicataire ne peut, avant d’avoir procédé à ces paiements, accomplir un acte de disposition sur le bien à l’exception de la constitution d’une hypothèque accessoire à un contrat de prêt destiné à l’acquisition de ce bien.

Le liquidateur répartit le produit des ventes et règle l’ordre entre les créanciers, sous réserve des contestations qui sont portées devant le juge de l’exécution.

En cas de liquidation judiciaire d’un débiteur, personne physique, le tribunal peut, en considération de sa situation personnelle et familiale, lui accorder des délais de grâce dont il détermine la durée pour quitter sa maison d’habitation principale.

Les modalités d’application du présent article sont fixées par décret en Conseil d’Etat.'»

En application de l’article R.642-36 du code de commerce, «'L’autorisation de vente de gré à gré d’un ou plusieurs immeubles, délivrée en application de l’article’L. 642-18, détermine le prix de chaque immeuble et les conditions essentielles de la vente.

L’ordonnance est notifiée conformément au premier alinéa de l’article’R. 642-23.

Le liquidateur passe les actes nécessaires à la réalisation de la vente. Il ne peut, en qualité de mandataire, se porter acquéreur des immeubles du débiteur.'»

La’vente’de’gré’à'gré’est parfaite’au jour de l’ordonnance du’juge-commissaire’sous la condition suspensive que l’ordonnance acquière l’autorité de la chose jugée.

Il appartient au liquidateur de veiller à l’organisation matérielle de la’vente en application de l’article R.642-36 du code de commerce.

Le certificat de non recours a été délivré par 4 novembre 2022.

La vente du bien litigieux ordonnée par ordonnance du juge commissaire en date du 7 avril 2021 est donc parfaite.

L’ordonnance du juge commissaire a dit que le notaire chargé de procéder à la rédaction de l’acte de vente aura six mois pour régulariser la signature des actes. Contrairement à ce que soutient le liquidateur, ce délai de six mois ne constitue pas une condition essentielle de la vente et il n’est assorti d’aucune sanction. L’écoulement de ce délai ne saurait dès lors entraîner la caducité de l’ordonnance.

En outre, d’une part, ce délai de six mois n’a pu courir qu’à compter de la délivrance du certificat de non opposition le 4 novembre 2022 qu’il appartenait au liquidateur de réclamer.

D’autre part, il résulte d’un courrier en date du 27 janvier 2023 de Me [W], notaire chargé d’instrumenter la vente, que sa passation était initialement prévue le 27 janvier 2023, soit dans le délai de 6 mois, mais qu’elle n’a pu avoir lieu compte tenu de la demande du liquidateur de mettre à la charge de la commune de [Localité 5] les taxes foncières au titre des années 2022 et 2023.

Il ne peut donc être fait grief à la commune de [Localité 5] de n’avoir pas respecté le délai indiqué à l’ordonnance.

Le liquidateur sera donc débouté de sa demande de caducité de l’ordonnance de vente.

C’est également de manière infondée que le liquidateur soutient que l’ordonnance contient une condition potestative portant sur une étude géotechnique, qui, si celle-ci s’était avérée négative, aurait permis à la commune de [Localité 5] de se rétracter. En effet, l’ordonnance ne mentionne nullement une telle condition et ce n’est que l’inertie du liquidateur qui a permis à la commune de [Localité 5] d’avoir le temps de faire réaliser cette étude géotechnique.

Le liquidateur sera donc débouté de sa demande de nullité de la vente.

Compte tenu des éléments qui précèdent, le jugement frappé d’appel doit être confirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a ordonné la régularisation des actes sans surplus de prix suivant les termes de l’ordonnance du juge commissaire dans un délai de 2 mois à compter de la présente décision, la cour fixant un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt pour régulariser les actes sans surplus de prix suivant les termes de l’ordonnance du juge commissaire.

Si la vente d’un élément du bien litigieux est parfaite dès la décision du juge-commissaire qui ordonne la cession du bien, le transfert de propriété n’intervient que lorsque l’acte de cession est conclu'(Cass. com., 29'oct. 2002, n°'98-19.188.)

Il convient par conséquent de débouter la commune de [Localité 5] de sa demande tendant à ce que le présent jugement vaille lui-même vente et transfert de propriété et soit publié à la conservation des hypothèques afin de le rendre opposable aux tiers.

Sur les demandes accessoires

La SCP [R] [U], prise en la personne de Maître [X] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire succombant, elle sera condamnée aux dépens qui comprendront, en application de l’article 695 du code de procédure civile, les actes et procédures d’exécution, et qui’ seront employés en frais privilégiés de la procédure.

La SCP [R] [U], prise en la personne de Maître [X] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire sera condamnée à payer à la commune de Durtal la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, après débats publics et par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement querellé en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a ordonné la régularisation des actes sans surplus de prix suivant les termes de l’ordonnance du juge commissaire dans un délai de 2 mois à compter de la présente décision';

Statuant à nouveau à nouveau du chef d’infirmation et y ajoutant,

Ordonne la régularisation des actes sans surplus de prix suivant les termes de l’ordonnance du juge commissaire dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt';

Déboute la SCP [R] [U], prise en la personne de Maître [X] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire de l’ensemble de ses demandes';

Déboute la commune de [Localité 5] de sa demande tendant à ce que le présent jugement vaille vente et transfert de propriété et soit publié à la conservation des hypothèques ;

Condamne la SCP [R] [U], prise en la personne de Maître [X] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire à payer à la commune de Durtal la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne la SCP [R] [U], prise en la personne de Maître [X] [R], ès qualités de liquidateur judiciaire succombant, aux dépens qui comprendront les actes et procédures d’exécution et seront employés en frais privilégiés de la procédure.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE