COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 DECEMBRE 2025

N° 2025/715

Rôle N° RG 24/10363 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNR4L

[X] [U]

[G] [C] épouse [U]

C/

Etablissement Public UNICIL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurence LE FEVRE

M^e Corinne DE ROMILLY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le tribunal de proximité de MARTIGUES en date du 23 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-24-000274.

APPELANTS

Monsieur [X] [U]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007421 du 16/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

né le 30 Septembre 1974 à [Localité 7] (PAKISTAN),

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laurence LE FEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [G] [C] épouse [U]

née le 16 Mars 1988 à [Localité 4] (PAKISTAN),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laurence LE FEVRE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. d’H.L.M. UNICIL

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 avril 2019, la société anonyme (SA) Unicil a donné à bail à M. [X] [U] et Mme [G] [C] un local à usage d’habitation situé à la [Adresse 6]), moyennant un loyer mensuel de 408,18 euros, outre 197,01 euros de provision sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 6 juillet 2020, la SA Unicil a donné à bail à M. [X] [U] et Mme [G] [C] un emplacement de stationnement situé au même endroit pour un loyer mensuel de 56,78 euros

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SA Unicil a fait délivrer à M. [U] et Mme [C] un commandement de payer la somme de 2 116,17 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la SA Unicil a, par exploit de commissaire de justice du 25 mars 2024, fait assigner M. [U] et Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues, statuant en référé, aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de M. [U] et Mme [C] et leur condamnation à lui verser diverses sommes.

Par ordonnance réputée contradictoire du 23 juillet 2024, ce magistrat a :

constaté que le bail d’habitation et celui de stationnement liant les parties avait été résilié à la date du 31 décembre 2023,

ordonné l’expulsion de M. [U] et Mme [C],

condamné M. [U] et Mme [C] :

à payer à la SA Unicil la somme provisionnelle de 3 943,05 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 30 avril 2024 avec intérêts au taux légal,

à payer à la SA Unicil une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’ libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire,

à payer à la SA Unicil la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

aux dépens,

rejeté le surplus des demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 12 août 2024, M. [U] et Mme [C] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 8 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [U] et Mme [C] demandent à la cour de reformer l’ordonnance des chefs déférés et statuant à nouveau,

de juger qu’ils pourront s’acquitter de leur dette locative en trente-six mensualités en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023,

de suspendre les effets de la clause résolutoire,

de juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais ainsi accordés,

de statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils font notamment valoir:

qu’ils occupent le logement avec leurs six enfants mineurs,

qu’à l’audience devant le premier juge le bailleur avait indiqué ne pas être opposé à leur accorder des délais de paiement,

qu’ils ont toujours payé leur loyer jusqu’à la fin de l’année 2023 où ils ont rencontré de difficultés financières,

que M. [U], qui travaille dans le bâtiment, a chuté d’un échafaudage et s’est fracturé les deux poignets,

que la situation de M. [U] s’est améliorée depuis 2023 raison pour laquelle ils sont en capacité de payer le loyer résiduel, après versement de l’aide personnalisée au logement,

que la dette locative, s’élevant à la somme de 5 162,59 euros au mois d’août 2025, a été apurée par virement du 10 septembre 2025.

Par dernières conclusions transmises le 19 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA Unicil demande à la cour :

de prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture intervenue le 12 mars 2025,

de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

constaté que le bail d’habitation et de stationnement liant les parties a été résilié à la date du 31.12.2023

ordonné à M. [U] et Mme [C] de libérer de leur personne et de leurs biens ainsi que de tous les occupants de leur chef les lieux qu’ils occupent ainsi que l’emplacement de stationnement situé à la même adresse,

ordonné leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique,

d’ordonner qu’elle soit autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque des expulsés,

de les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que les susnommés auraient dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux, notamment en cas de variation de l’aide personnalisée au logement ou en cas de suppression de cette allocation de même qu’à l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation fixée, selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers,

de la réformer concernant le quantum des sommes dues à titre provisionnel,

de les condamner solidairement à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour, soit 6 026,61 euros pour les causes sus-énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement en application de l’article 1153 alinéa 3 du code civil,

de les condamner solidairement à lui payer la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers distraits au profit de Maitre De Romilly, avocat sur son affirmation de droit.

Elle fait notamment valoir que M. [U] et Mme [C] prétendent justifier payer régulièrement le loyer depuis le mois de juillet 2024 mais qu’en réalité la dette s’est aggravée puisqu’elle s’élève à la somme de 6 026,61 euros suivant le décompte du 10 mars 2025.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le rabat d’ordonnance de clôture

Aux termes des dispositions de l’article 784 du code de procédure civile l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l’espèce, la SA Unicil demande dans le dispositif de ses écritures, notifiées le 19 mars 2025, de prononcer le rabat de l’ordonnance de clôture intervenue le 12 mars 2025.

Or, il convient de noter que suite à la demande de renvoi formée par les parties à l’audience du 26 mars 2025, une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2025 de sorte que la demande formée par la SA Unicil est dépourvue d’objet.

Elle sera par conséquent rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, la SA Unicil a fait délivrer à M. [U] et Mme [C] un commandement de payer la somme de 2 116,17 euros en principal, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Il n’est pas contesté que M. [U] et Mme [C] n’ont pas régularisé leur dette dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer.

Dans ces conditions et dès lors que les conditions de la résiliation de plein droit du bail sont réunies, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail d’habitation et celui de stationnement liant les parties, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, avec effet au 31 décembre 2023.

Sur le montant de la provision au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, le locataire est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, il ressort, en premier lieu, de l’avis d’échéance de la SA Unicil produite par les appelants que la dette locative au mois d’août 2025 était d’un montant de 5 162,59 euros, en deuxième lieu, du justificatif de virement effectué le 10 septembre 2025, qu’elle a été apurée, et enfin que M. [U] et Mme [C] ont repris le paiement de ses loyers et charges courants, lesquels correspondent au montant de l’indemnité d’occupation qui a été fixée par le premier juge.

En l’absence de contestation de la SA Unicil de ces éléments, il convient de dire qu’ils ne sont donc redevables d’aucune somme au titre d’arriéré locatif et des charges.

Il y a donc lieu, compte tenu de l’évolution du litige, d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [U] et Mme [C] à payer à la SA Unicil:

la somme 3 943,05 euros au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2023 sur la somme de 2 116, 17 euros, à compter du 15 mars 2024 sur la somme de 1 604,78 et à compter de l’ordonnance pour le solde,

une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et charges locatives prévus au contrat à compter du 31 décembre 2023 jusqu’à libération effective des lieux.

La SA Unicil sera par conséquent déboutée de ses demandes de ces chefs.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Il est admis que la mise en 'uvre des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suppose :

— que la situation obérée résulte de circonstances indépendantes de la volonté du débiteur,

— que ce dernier soit de bonne foi et qu’il ait donc mis en 'uvre tous les moyens dont il dispose pour remplir ses obligations,

— qu’il existe des perspectives d’évolution financière positive.

En l’espèce, il résulte des pièces du dossier que M. [U] et Mme [C] ont réglé, par virement du 10 septembre 2025 d’un montant de 5 162,59 euros la dette locative.

Au regard de ces éléments, il y a lieu d’accorder à M. [U] et Mme [C] des délais de paiement rétroactifs à la date du commandement de payer du 30 octobre 2023 expirant le 10 septembre 2025, date de l’apurement de la dette, et, partant, de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Dès lors que M. [U] et Mme [C] ont apuré leur dette locative avant même que la cour ne se prononce sur les délais de paiement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué.

Dans ces conditions, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [U] et Mme [C] des lieux loués avec les conséquences en découlant.

La SA Unicil sera déboutée de sa demande formée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’état d’une procédure initiée par la SA Unicil aux fins de constatation de la clause résolutoire insérée dans le bail parfaitement justifiée, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné M. [U] et Mme [C] aux dépens de première instance et à payer à la SA Unicil la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

En revanche, dès lors que M. [U] et Mme [C] obtiennent en partie gain de cause à hauteur d’appel, concernant leur demande de voir suspendre les effets de la clause résolutoire, chacune des parties conservera la charge des dépens d’appel par elle exposés.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure en faveur de la SA Unicil, pour les frais exposés à hauteur d’appel non compris dans les dépens, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande formulée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande de rabat de l’ordonnance de clôture formée par la SA Unicil,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

constaté la résiliation de plein droit du bail liant M. [U] et Mme [C], d’une part, et la SA Unicil, d’autre part, par suite de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation et de stationnement, avec effet au 31 décembre 2023,

a condamné M. [U] et Mme [C] aux dépens de première instance,

a condamné in solidum M. [U] et Mme [C] à payer à la SA Unicil la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance non compris dans les dépens.

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Accorde de manière rétroactive à M. [U] et Mme [C] des délais de paiement entre le 30 octobre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 10 septembre 2025, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail pendant le cours des délais accordés ;

Constate que M. [U] et Mme [C] se sont intégralement acquittés des causes du commandement de payer et de leur dette locative à la date du 10 septembre 2025 ;

Dit qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué ;

Déboute la SA Unicil de ses demandes formées au titre de l’expulsion et des provisions à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation ;

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a engagés en première instance et en appel ;

Déboute la SA Unicil de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d’appel, non compris dans les dépens.

La greffière La présidente