COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 21 MAI 2025

N° 2025 / 161

N° RG 24/05881

N° Portalis DBVB-V-B7I-BM7VP

[U] [D] veuve [F]

[V] [F]

C/

Syndicat des copropriétaires

LES CALANQUES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Jean Philippe FOURMEAUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 24 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03313.

APPELANTS

Madame [U] [D] veuve [F]

née le 31 Janvier 1934 à [Localité 4] (77), demeurant [Adresse 1]

Monsieur [V] [F]

né le 21 Mai 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Romain CHERFILS, membre de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires LES CALANQUES sis [Adresse 2])

pris en la personne de son syndic en exercice, la société SOGIRE S.A, dont le siège social est sis [Adresse 5]) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

représentée par M^e Jean Philippe FOURMEAUX, membre de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Jean-Baptiste FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Mai 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

L’immeuble LES CALANQUES, situé [Adresse 2] sur le territoire de la commune [Localité 3] (département du Var), est très majoritairement exploité comme résidence de tourisme dans le cadre de baux commerciaux conclus par les copropriétaires avec la société PIERRE & VACANCES, devenue PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE.

Suivant acte délivré le 27 avril 2023, le syndicat des copropriétaires, agissant par son syndic la société SOGIRE, a assigné Madame [U] [D] veuve [F] et son fils Monsieur [V] [F], propriétaires indivis des lots n° 84 et 147, à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, pour les entendre condamner solidairement à lui payer la somme principale de 6.266,08 ' au titre du solde débiteur de leur compte individuel de répartition de charges provisoirement arrêté au 27 mars 2023 et celle de 1.000 ' à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Les consorts [F] ont sollicité avant dire droit l’organisation d’une mesure de médiation ou de conciliation. Subsidiairement au fond, ils ont invoqué :

— la prescription de l’action en recouvrement des charges échues avant le 27 avril 2018,

— l’absence de caractère certain, liquide et exigible de la créance,

— la clause du bail commercial imposant à l’exploitant de régler directement les charges, et la pratique suivie en ce sens par le syndic jusqu’à l’année 2020,

— et l’existence d’un conflit d’intérêts en la personne de la société SOGIRE, filiale du groupe PIERRE & VACANCES.

Ils ont demandé au tribunal d’ordonner la production aux débats de divers éléments comptables concernant la gestion de cet exploitant.

Ils ont conclu au rejet de la demande en paiement, ou subsidiairement à la condamnation de la société SOGIRE à leur verser une somme équivalente à titre de dommages-intérêts, sous le bénéfice de la compensation.

Ils ont enfin réclamé paiement d’une somme de 5.000 ' en réparation du caractère abusif et vexatoire de la procédure.

Par jugement rendu le 24 avril 2024, le tribunal, faisant application de la prescription décennale pour les charges antérieures au 27 avril 2013 et retranchant du décompte certains frais de recouvrement, a :

— dit n’y avoir lieu d’ordonner une mesure de règlement amiable du litige,

— condamné conjointement les consorts [F] à payer une somme de 6.198,08 ' au titre du solde débiteur de leur compte de répartition de charges provisoirement arrêté au 27 mars 2023, outre des intérêts au taux légal sur la somme de 2.298,38 ' à compter du 25 juillet 2018,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraire,

— et condamné les défendeurs aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.500 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [U] [D] veuve [F] et Monsieur [V] [F] ont interjeté appel le 6 mai 2024, et l’affaire a reçu fixation à bref délai à l’audience du 1er avril 2025 en application de l’article 906 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives notifiées le 19 août 2024, auxquelles il est ici renvoyé en application de l’article 455 du code de procédure civile, les consorts [F] reprennent pour l’essentiel l’argumentation développée devant le premier juge et demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement entrepris,

— d’ordonner avant dire droit une mesure de médiation ou de conciliation,

— à défaut, d’ordonner la production au dossier de l’état général des dettes de charges du groupe PIERRE & VACANCES au titre de la résidence concernée et de l’ensemble des justificatifs des tentatives de recouvrement effectuées par la société SOGIRE auprès de cet exploitant,

— de rejeter la demande en paiement formée à leur encontre,

— à défaut, de condamner la société SOGIRE à leur payer la somme de 6.266,58 ' à titre de dommages-intérêts en réparation de ses fautes de gestion et de la déloyauté de son comportement, venant se compenser avec la dette mise à leur charge,

— de condamner en sus la société SOGIRE au paiement d’une somme de 5.000 ' en réparation du caractère abusif et vexatoire de la procédure,

— et de mettre les entiers dépens à la charge de l’intimé, outre une somme de 2.750 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant conclusions en réplique notifiées le 19 juillet 2024, auxquelles il est également renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence LES CALANQUES, représenté par son syndic en exercice la société SOGIRE, poursuit pour sa part la confirmation de la décision déférée par adoption de ses motifs, sauf en ce qu’elle a rejeté sa demande accessoire en dommages-intérêts pour résistance abusive, qu’il réitère à hauteur de la somme de 1.000 '.

Il réclame en sus paiement de 2.500 ' au titre de ses frais irrépétibles d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée à l’audience avant l’ouverture des débats.

DISCUSSION

Sur la demande aux fins de tentative de résolution amiable du litige :

Suivant l’article 127 du code de procédure civile, hors les cas prévus à l’article 750-1, le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation.

L’article 127-1 ajoute qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se déclare opposé à une tentative de résolution amiable du litige et une telle mesure ne s’avère pas opportune au regard de son objet, de sorte que la demande doit être rejetée.

Sur la demande de production de pièces :

Le syndicat des copropriétaires fait justement valoir que la société PIERRE & VACANCES, devenue PV RESIDENCES ET RESORTS FRANCE, n’est pas partie à la procédure, de sorte que la demande de production de pièces se rapportant à sa gestion de la résidence de tourisme ne présente pas d’intérêt pour la solution du présent litige.

Sur la prescription :

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a modifié l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 en réduisant de dix à cinq ans le délai de prescription des actions personnelles introduites par le syndicat contre un copropriétaire.

L’article 2222 du code civil prévoit en ce cas que le nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder celle prévue par la loi antérieure, le point de départ du délai pour agir se situant, pour les créances à exécution successive telles que les charges de copropriété, à la date d’exigibilité de chacune des échéances.

En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que l’assignation en paiement délivrée le 27 avril 2023 avait valablement interrompu le délai de prescription de l’action en paiement des charges exigibles depuis le 27 avril 2013.

Sur la demande principale en paiement :

Suivant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque, comme en l’espèce, les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale, un copropriétaire ne peut refuser de payer sa quote-part de charges, sauf à démontrer que des erreurs ont été commises dans l’établissement de son compte individuel, ou que le mode de répartition n’est pas conforme au règlement de copropriété ; or les consorts [F] ne proposent pas de rapporter une telle preuve.

D’autre part, le premier juge a justement retenu que le paiement des charges incombait à chaque propriétaire en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sauf son recours contre son locataire.

La clause du bail commercial stipulant que le preneur réglera directement les charges de copropriété n’est pas opposable au syndicat en vertu du principe de l’effet relatif des contrats, et la pratique qui avait été suivie en ce sens par le syndic jusqu’à l’année 2020 ne peut avoir force de loi.

Le jugement entrepris doit dès lors être confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [F], sur la foi du décompte produit par le syndicat en pièce n°7 de son dossier de plaidoirie, à payer une somme de 6.198,08 ' au titre du solde débiteur de leur compte de répartition de charges provisoirement arrêté au 27 mars 2023, outre des intérêts au taux légal sur la somme de 2.298,38 ' à compter du 25 juillet 2018.

Sur la demande additionnelle en dommages-intérêts :

L’exercice par les consorts [F] de leur droit de se défendre en justice n’a pas dégénéré en abus, de sorte que le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en dommages-intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles :

Les demandes reconventionnelles en dommages-intérêts formées par les consorts [F] doivent être déclarées irrecevables en ce qu’elles sont dirigées contre la société SOGIRE, alors que celle-ci ne figure au procès qu’en sa qualité de représentante du syndicat des copropriétaires et non à titre personnel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamne Madame [U] [D] veuve [F] et Monsieur [V] [F] aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l’intimé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE