COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2025

MM

N° 2025/ 422

Rôle N° RG 22/10335 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJYZ2

Société [E] [FU]

C/

S.C.I. [Adresse 25]

S.D.C. [Adresse 21]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e David VARAPODIO

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de MENTON en date du 21 Juin 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 11-18-469.

APPELANTE

Société dénommée [E] [FU], SARL, dont le siège social est [Adresse 15] – [Localité 23], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

S.C.I. [Adresse 25], dont le siège social [Adresse 11] – [Localité 23], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Eric MANAIGO de la SELASU CABINET D’AVOCAT MANAIGO, avocat au barreau de NICE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 21], sis [Adresse 3] – [Localité 23] FRANCE, prise en la personne de M. [V] [K], domicilié [Adresse 22], [Localité 1]

Assignation portant signification de la déclaration d’appel remise le 28.09.2022 à étude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 07 Octobre 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025. A cette date, les parties ont été avisées que le prononcé du délibéré a été prorogé au 18 décembre 2025,

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 25] est propriétaire des parcelles cadastrées section BD N°s [Cadastre 5],[Cadastre 9],[Cadastre 10], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 16] situées [Adresse 11] à [Localité 23].

La SARL A [FU] est propriétaire de la parcelle cadastrée BD N° [Cadastre 8] située [Adresse 15] à [Localité 23].

Par acte d’huissier en date du 13 septembre 2018, la SCI [Adresse 25] a fait citer la SARL [E] [FU] devant le tribunal d’instance de Menton aux fins de :

— désignation d’un géomètre expert avec pour mission de procéder au bornage judiciaire de leurs propriétés respectives ;

— dire et juger que les frais de bornage incomberont par moitié aux parties.

Par jugement avant dire droit du 30 avril 2019, le tribunal d’instance de MENTON a:

ordonné une expertise en bornage et commis pour y procéder M. [U] [R] ; mis à la charge de la SCI [Adresse 25] les frais de consignation d’expertise ; sursis à statuer sur l’ensemble des demandes ; renvoyé l’affaire à une audience ultérieure et réservé les dépens

Par acte d’huissier du 29 avril 2020, la SCI [Adresse 25] a attrait le syndicat des copropriétaires dénommé [Adresse 21], pris en la personne de son syndic bénévole, M [K], devant le tribunal de proximité de Menton aux fins de voir:

— lui déclarer commun et opposable le jugement du tribunal d ' instance de Menton du 30 avril 2019 ordonnant l’expertise en bornage ;

— dire que les opérations d’expertise judiciaire seront poursuivies à son contradictoire et lui seront opposables ;

Aux motifs que le fonds appartenant à la SARL [FU] dépendrait en réalité de la copropriété [Adresse 21], ce que réfute la SARL [FU] qui n’aurait jamais été convoquée à une quelconque assemblée générale et notamment pas pour désigner M [K] en qualité de syndic bénévole.

Par jugement du 23 juin 2020, le tribunal de proximité de Menton a notamment déclaré recevable cet appel en intervention forcée et déclaré opposables et communes au Syndicat des copropriétaires [Adresse 21] les opérations d’expertise en cours

M.[U] [R] a déposé son rapport le 11 octobre 2021.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été débattue à l’audience du 26 avril 2022.

La SCI [Adresse 25] représentée par son conseil a demandé aux termes de ses écritures de :

JUGER qu’elle jouit incontestablement selon son titre, de l’entière propriété de la parcelle N° [Cadastre 13] telle qu’elle figurait sur le plan de vente de 1952 et du cadastre rénové de 1971 ;

JUGER que l ' assiette du chemin a une largeur minimale de 3.5m conformément à l ' acte de vente de 1910 et que la SARL A [FU] n’a aucun droit à faire valoir sur la parcelle BD n° [Cadastre 13] qui lui appartient ;

NE PAS FAIRE DROIT à la proposition de l’expert en son annexe 11, points A.B.C.D.E.F.G ;

à titre subsidiaire,

JUGER qu’ elle jouit selon usucapion de l’ entière propriété de la parcelle n° [Cadastre 13] et que la SARL A [FU] n’a aucun droit à faire valoir sur cette parcelle qui lui appartient exclusivement, en vertu de sa possession utile pendant a minima dix ans et au moins trente ans par écoulement du temps de la possession de ses auteurs ;

En conséquence,

FAIRE DROIT à la solution de l 'expert dans son rapport d’expertise en son annexe 11a, tenant compte de la prescription acquisitive du chemin existant entre les bâtiments existants, de l’acte de vente de 1910 en ce que le chemin a été élargi sur une bande de 1 m sur la parcelle nord N° [Cadastre 8] et de l’acte de vente de la parcelle BD n° [Cadastre 13] de 1949 ;

DÉBOUTER la SARL [E][FU] de sa demande d’irrecevabilité des demandes de la concluante pour défaut de qualité à agir de M.[K] pour représenter le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] ;

DÉBOUTER la SARL [E] [FU] de ses demandes ;

CONDAMNER la SARL [E] [FU] à lui verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SARL [E] [FU], représentée par son conseil, a demandé aux termes de ses écritures de :

DÉCLARER irrecevable l’action intentée par la SCI [Adresse 25], le syndicat des copropriétaires étant représenté à la procédure par M. [D] [K], qui n’a pas la qualité pour défendre en justice les intérêts du syndicat ;

DIRE ET JUGER que la limite divisoire des fonds cadastrés BD N°s [Cadastre 8] et [Cadastre 13] est celle figurant sous liséré rouge au plan topographique établi par M. [W] le 13 octobre 1976 ;

à titre subsidiaire,

HOMOLOGUER le rapport d’expertise judiciaire de M. [R] et DIRE que la limite divisoire entre les fonds cadastrés BD N° [Cadastre 8] et BD N° [Cadastre 13] est matérialisée par les points A à G de l’annexe 11 du rapport ;

DÉBOUTER la SCI [Adresse 25] de ses demandes ;

CONDAMNER la SCI [Adresse 25] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

En l’ état de ses conclusions reprises à l’audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 21], représenté par M.[O] [K], syndic bénévole a demandé:

à titre principal que sur la base du rapport d’expertise judiciaire, il ne soit pas mis en cause dans cette procédure et dire qu’aucun frais ne lui soit imputé ;

à titre subsidiaire, de condamner la SCI [E][FU] à lui verser la somme de 1000 euros pour mise en 'uvre du syndic bénévole dans ses fonctions depuis 2003.

Par jugement du 21 juin 2022, le tribunal de proximité de Menton a :

REJETÉ la fin de non recevoir soulevée par la SARL [E] [FU] tirée de l’absence de qualité du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] représenté par M. [D] [K] à défendre en la présente instance;

REJETÉ la demande de mise hors de cause formée par le Syndicat des copropriétaires [Adresse 21],

DIT qu’ il n’ y a pas lieu d’ entériner la première proposition de bornage de M. [R] expert figurant dans son rapport du 11 octobre 2021 à son annexe 11 ;

DIT en conséquence que la limite divisoire entre les parcelles BD N° [Cadastre 13] appartenant à la SCI [Adresse 25], la parcelle BD N° [Cadastre 8] appartenant à la SARL [E][FU] et la parcelle BD N° [Cadastre 7] appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 21] doit être fixée conformément à la seconde proposition de l’expert judiciaire [R] dans son rapport d’expertise du 11 octobre 2021, formalisée à son annexe 11 a, au liséré violet;

REJETÉ les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que les dépens seront partagés par moitié par la SCI [Adresse 25] et la SARL A.[FU] en ce compris les frais d’expertise;

Pour statuer en ce sens, le tribunal a retenu la motivation suivante :

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de M.[K] en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires [Adresse 21]

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En I ' espèce, il ressort des procès-verbaux d’ assemblée générale du 10 juin 2003 et du 5 janvier 2012, ainsi que des attestations versées, que M. [K] a bien été désigné en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires, composé de quatre copropriétaires et qu’il justifie en conséquence de sa qualité à le représenter, à défaut d’ éléments contraires portés à la connaissance du juge.

En outre, bien que la SARL [E][FU] soutient qu’elle pourrait faire partie de la copropriété [Adresse 21], il ressort des éléments versés aux débats et notamment du plan cadastral et du règlement de copropriété que l’ ancienne parcelle BD N° [Cadastre 2] a été divisée en deux parcelles, soit la parcelle BD N°[Cadastre 7] sur laquelle est édifiée la copropriété [Adresse 21] et la parcelle BD N° [Cadastre 8] qui appartient à la SARL [E] [FU] qui est distincte et ne fait pas partie de l’assiette de la copropriété. Dès lors, la fin de non recevoir soulevée sera rejetée.

Sur la fixation de la limite divisoire entre les parcelles BD N° [Cadastre 13], BD N° [Cadastre 8] et BD N° [Cadastre 7] :

Selon l’article 646 du code civil, tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs.

Il ressort du rapport d’expertise de M.[R] en date du 11 octobre 2021 que:

— le 5 août 1910, les consorts [N] ont vendu à M.[B] un terrain situé au nord du chemin contentieux, côté parcelle E N°[Cadastre 18], précisant de façon claire que les vendeurs [N] conservent la propriété de leur chemin et également d’ une bande de terre d’un mètre au delà de la limite du chemin de l 'époque pour prévoir son élargissement" ;

— les différents plans de géomètre-experts et expertise réalisés concernant ce chemin contentieux n’ont pas vérifié si le nouveau cadastre et le cadastre napoléonien se superposaient et étaient identiques, que le cadastre nouveau est différent du cadastre napoléonien qui date de 1862, le nouveau datant de 1971 ;

— la superposition des deux plans fait état de cette différence ; que dans le cadastre napoléonien, le chemin figure comme chemin d’ exploitation mais que sur le nouveau cadastre, les flèches de rabattement ont été enlevées;

— certains ont considéré à tort qu’ il s’ agissait d 'un chemin rural appartenant à la commune de [Localité 23], qui a d ' ailleurs considéré qu’il convenait de rendre aux successeurs des consorts [N] ce chemin, à savoir à M.[F] [Y] ;

— le document d’arpentage a été dressé par M.[W], géomètre-expert, afin d’attribuer à M.[F] ce chemin mais en se fondant sur le cadastre rénové et non l’ancien ce qui a induit en erreur les différents géomètres dans la certitude des limites ;

— la limite doit être recherchée en se fondant sur le cadastre napoléonien et l’acte de 1910 et non le cadastre rénové qui a été dessiné en tenant compte de l’état des lieux en 1971 ;

— la limite ne peut être établie qu’en se repositionnant en 1910 ; qu’il convient de rechercher la limite nord du chemin et de la décaler d’un mètre, que malheureusement aucun plan n’a été dressé à l’époque, qu’aucune photographies n’est versée, que le seul document en sa possession est le cadastre napoléonien et que lors de la rénovation cadastrale, les bâtiments riverains ont été édifiés sans procéder eux mêmes à des bornages et sans que la limite de part et d’autre n’ait été respectée; il ajoute qu’il en est de même pour la cession de la parcelle BD N°[Cadastre 13] à M.[F] qui ne s’est basée que sur une visualisation du nouveau cadastre ;

— la limite proposée est celle figurant à son annexe 11 et résulte de la lecture du cadastre napoléonien et de l’acte de 1911, après un décalage de 1 m du plan cadastral napoléonien, en partie sur la parcelle BD N° [Cadastre 13].

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI [Adresse 25] est propriétaire des parcelles cadastrées section BD N°s [Cadastre 5], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 13], [Cadastre 14] et [Cadastre 16] situées [Adresse 11] à [Localité 23], suivant acte notarié du 12 juillet 2010 passé avec M.[Y] [F]. Il ressort de l’ acte de vente que la parcelle BD N° [Cadastre 13] appartenait à M. [A] [F] et Mme [T] [US] épouse [F] par suite de l’acquisition qui en avait été faite de Mme [N] le 19 janvier 1949 et que M.[Y] [F] en a hérité en sa qualité de fils unique. Il est en outre précisé que la commune de [Localité 23] a rétrocédé la parcelle « BI » n° [Cadastre 13] (SIC) à M.[Y] [F] .

La SARL [E] [FU] est de son côté propriétaire de la parcelle cadastrée BD N° [Cadastre 8] située [Adresse 15] à [Localité 23]. Cette parcelle a été vendue le 5 août 1910 par les consorts [N] à M.[B] et il ressort de l’acte notarié, que les vendeurs se sont réservés une bande de terrain d’ 1 mètre de largeur longeant le chemin de la propriété, destinée exclusivement à l’élargissement du chemin ; cette bande de terre d’un mètre et le chemin ayant donc été exclus de l’assiette la parcelle vendue.

En 1952, les consorts [B] ont vendu la dite parcelle à la SARL [E][FU]. Il est précisé dans l’acte que la vente porte sur le terrain se trouvant devant l’ immeuble dénommé [Adresse 21], confrontant à l’est l'[Adresse 19], au nord la propriété [P], à l ' ouest l 'immeuble les 4 frères et au sud un passage desservant les propriétés derrière l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires est propriétaire de la parcelle BD N° [Cadastre 7] située [Adresse 15] à [Localité 23]. Il expose n’avoir aucune remarque à faire sur le rapport d’expertise et que le règlement de copropriété mentionne que le passage Sud ne lui appartient pas.

Dès lors, il ressort des éléments susvisés et des titres de propriété des parties, que lors de la vente de la parcelle anciennement cadastrée E N° [Cadastre 18], par la suite divisée en deux parcelles distinctes, soit la parcelle BD N°[Cadastre 8] appartenant à la SARL [E][FU] et la parcelle BD N° [Cadastre 7] appartenant au syndicat des copropriétaires, une bande de terre d’une largeur de 1 m longeant le chemin qui appartenait aux consorts [N] a été conservée par eux et ce afin d’agrandir ce chemin.

En conséquence, ainsi que le soulève la SCI [Adresse 25], le chemin qui longeait l’ancienne parcelle cadastrée E N° [Cadastre 18], auquel une distance d’un mètre doit être ajoutée, n’ a pas été cédé lors de la vente de la parcelle à M.[B] puis à la SARL [E][FU], puisque Mme [N] son auteur, en a gardé la propriété et a ensuite cédé la parcelle correspondant à ce chemin aux consorts [F] qui l’ ont ensuite cédée à la SCI [Adresse 25].

Dès lors, il résulte des titres versés, que dès 1910, l’assiette de l’ancienne parcelle E N° [Cadastre 18] qui a été vendue, devenue les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 7], propriété respective de la SARL [E] [FU] et du syndicat des copropriétaires [Adresse 21], ne comprenait pas le chemin et la bande de terre d’un mètre s’y ajoutant, qui longeait lesdites parcelles car ce chemin est resté la propriété des consorts [N] et que la SCI [Adresse 25], en est devenue propriétaire, puisqu’elle a acquis ce chemin cadastré BD N° [Cadastre 13], des consorts [F], qui l’ont acquis de Mme [N].

Les parties ne s’accordent cependant pas sur l’étendue et la limite de la parcelle BD N° [Cadastre 13] et ainsi sur celle du chemin litigieux.

Il ressort du plan cadastral napoléonien de 1812 repris dans le rapport d’expertise en annexe 3 et 4, que la largeur de ce chemin était d’environ 2.50m et qu’il était bordé par un ancien mur, dont la trace a été retrouvée par l’expert judiciaire. Dès lors, la largeur du chemin de 1,4m invoquée par la SARL [E][FU] n’est pas justifiée de même que le moyen soulevé selon lequel M. [FU] auteur de la SARL [E][FU] aurait spontanément décidé d’agrandir ce chemin en 1960 en édifiant un mur encore plus en retrait, portant l’élargissement à 3m40, aucune pièce probante n’étant versée en ce sens.

En conséquence, il est constant qu’à la largeur du mur 2.50m devait s’ajouter la bande de 1 m, que les auteurs de la SCI [Adresse 25] se sont réservés et ce afin d’agrandir le chemin, de sorte que la largeur du chemin à retenir est de 3m50 et que la limite divisoire entre les fonds doit être fixée en respectant cette distance.

La SARL [E][FU] produit le rapport d’expertise de M.[LR] réalisé le 11 février 1999 mentionnant que l’acte de 1910 stipule qu’une bande de terrain d’un mètre de largueur longeant le chemin de la propriété destinée à l’élargissement du terrain n’est pas comprise dans la vente, que la limite est certaine et qu’elle doit être fixée par l’alignement de 1m par rapport au bord du chemin privé. Il est précisé que M.[F] avait affouillé par deux fois les fondations de l’ancien mur longeant le chemin privé, qu’elles se trouvaient par deux fois à 2.40m de l’immeuble opposé, que ce mur se trouvait donc à 2.4m de l’ immeuble actuel et qu’en conséquence l’alignement se situe à 3.40m de ce dernier.

Cet expert fixe la limite divisoire entre la parcelle BD N°[Cadastre 8] et BD N° [Cadastre 13] au niveau de l 'alignement du mur situé sur la parcelle de la SARL [E][FU] en retenant que la parcelle BD N° [Cadastre 13] est d’une largeur de 3m 40 et qu’elle se situe entre le fonds où se trouve l’Hôtel [20] et la parcelle BD N°[Cadastre 8].

Bien que la SARL [E][FU] demande que la limite divisoire représentée par cet expert par le liséré rouge soit retenue, force est de relever que ce rapport d’expertise n’est pas contradictoire et opposable à la SCI [Adresse 25], que la mission de l’expert était différente car portant sur l’installation de piquets litigieux supportant une chaîne et que le tracé rouge est fixé un mètre en décalage du mur déjà édifié.

S’agissant de la limite divisoire proposée par l’expert judiciaire, qui est contestée par la SCI [Adresse 25] force est de relever qu’il la situe à 1m en retrait de la limite du cadastre napoléonien en se fondant sur l’acte de 1910 qui mentionne qu’une bande de terre de 1 m longeant le chemin n’est pas comprise dans la parcelle cédée à M. [B] qui l’a ensuite revendue à la SARL [E][FU] ( BD [Cadastre 8]).

Il ressort du rapport d’expertise que la superposition du cadastre napoléonien et du nouveau cadastre révèle une différence s’agissant de la limite divisoire entre la parcelle BD N°[Cadastre 8] et la parcelle BD N° [Cadastre 13] car le nouveau cadastre place la limite séparatrice entre les deux parcelles au niveau du mur édifié par M.[FU] et du débord de la toiture situés sur la parcelle BD N° [Cadastre 8] alors que l’ancien cadastre la place plus en retrait sur la parcelle BD N°[Cadastre 13].

Toutefois, force est de considérer ainsi que le soulève la SCI [Adresse 25] que le plan napoléonien est très ancien puisque remontant à 1812, qu’il ne peut constituer le seul document utile à la détermination de la limite divisoire, qu’il ne correspond plus à la configuration des lieux et qu’un nouveau cadastre a été dressé en 1971.

En outre, pour tracer cette limite, il doit être relevé que l’expert a privilégié l’application du cadastre de 1812 et ce alors que le plan de vente de la propriété [B], auteur de la SARL [E][FU], correspondait déjà en 1952 au chemin tel qu’il figure au nouveau cadastre au vu du plan figurant en annexe 10 b.

Enfin, la SCI ST AMOUR verse un dire de son expert amiable M.[H] qui relève que l ' analyse de l’ expert judiciaire se fondant uniquement sur l’ ancien cadastre est erronée, que le plan du cadastre de 1971 doit être retenu car il est conforme à la configuration des lieux depuis plus de trente ans, que la limite proposée par l 'expert judiciaire risquerait de réduire le chemin qui doit être de 3.50m à 2.50m et d’engendrer une démolition de l’immeuble au sud, situé en partie sur l ' assiette du chemin, construit depuis 1961 , et ce alors que le propriétaire concerné n’ a pas été appelé à la présente instance.

Il est de principe que le cadastre ne constitue qu’un simple indice pour fixer les limites divisoires, qu’il ne comprend aucune mesure précise et que le juge ne peut s’appuyer exclusivement sur ce seul document pour procéder aux opérations de bornage.

Il ressort des éléments susvisés, que l’expert judiciaire s’est principalement appuyé sur le plan cadastral napoléonien pour fixer la limite divisoire. Or, force est de relever que ce plan situe la limite du chemin de 3.50m sur la parcelle BD [Cadastre 6], parcelle voisine située au Sud, et ce alors que la construction édifiée date de plus de 60 ans et que le propriétaire du fonds n’est pas partie à l’instance. Dès lors, si la première proposition de l’expert était retenue cela pourrait conduire à réduire l’assiette du chemin appartenant à la SCI [Adresse 25] et ce alors que la largeur du chemin est de 3.50m depuis de très nombreuses années.

En outre, il doit être considéré que la SCI [Adresse 25] ainsi que la SARL [E][FU] ont chacune acquis leur propriété en fonction d 'un cadastre plus récent qui ne correspond plus à celui de 1812, l’acte de vente de la SCI [Adresse 25] mentionnant d’ailleurs, que la parcelle BD N° [Cadastre 13] lui appartient et lui a été rétrocédée par la commune de [Localité 23], suite à une erreur sur la nature du chemin, qui n’est pas communal mais bien privé.

Enfin, bien que l’expert judiciaire se fonde principalement sur l’ ancien cadastre napoléonien en indiquant qu’une erreur a été commise lors de I 'établissement du nouveau cadastre, force est de relever que la limite divisoire doit être fixée par un alignement d 'un mètre par rapport au bord du chemin privé.

Il ressort du plan Annexe 11 ( proposition de l’ expert), que des vestiges de I ' ancien mur qui longeait le chemin, ont été retrouvés et matérialisés et qu’ils ne se situent pas au niveau de la limite cadastrale du plan napoléonien, mais davantage à proximité du mur édifié sur la parcelle BD N° [Cadastre 8].

En conséquence, il doit être considéré que la limite divisoire ne se situe pas exactement sur l 'axe tracé par l’expert mais plus au nord, soit à la limite du débord de la toiture de la parcelle BD N° [Cadastre 12].

Il doit donc être considéré que l’analyse de l’expert qui consiste à ne retenir que le seul plan napoléonien de 1812 qui est très ancien et ne correspond pas au nouveau plan cadastral de 1971, ni à la configuration matérielle des lieux depuis de très nombreuses années ne peut être entérinée, le juge appréciant souverainement la valeur probante des titres et des éléments produits, le cadastre ne constituant qu’un indice.

Il convient en conséquence, au vu du nouveau cadastre de 1971, des titres de propriété respectifs des parties, de celui de la SCI [Adresse 25] mentionnant expressément que le chemin cadastré BD N°[Cadastre 13] lui appartient et de la discordance entre la limite cadastrale de l’ancien cadastre et l’implantation des fondations de l’ancien mur qui longeait le chemin privé, à partir duquel la limite divisoire doit être fixée, après un alignement d’un mètre, qu’il convient de faire droit à la demande de la SCI [Adresse 25] visant à ce que la limite divisoire soit fixée conformément au plan « annexe 11 a » au liséré violet, qui correspond également à la limite divisoire tracée par l’expert M.[H] dans son plan, représentée par les chiffres 1 à 7.

La demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] visant à sa mise hors de cause sera en conséquence également rejetée, puisque le bornage sollicité par la SCI [Adresse 25] vise également à fixer les limites divisoires entre sa parcelle et celle de la copropriété voisine, puisque son fonds jouxte les deux parcelles BD N°[Cadastre 8] et BD N° [Cadastre 7].

L’ équité commande au vu de l 'issue du litige, la SCI [Adresse 25] étant de surcroît à l’origine de la demande de bornage, de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande cependant de partager par moitié entre la SCI [Adresse 25] et la SARL [E][FU], les dépens en ce compris les frais d’expertise, puisque la SCI [Adresse 25] a été contrainte de solliciter une mesure d’expertise judiciaire en raison de l’absence de réponse favorable de la SARL A [FU] à sa proposition de bornage amiable.

Par déclaration du 19 juillet 2022, la SARL [E] [FU] a relevé appel de cette décision.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 23 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 21] a été assigné par acte d’huissier déposé en l’étude. L’arrêt sera en conséquence rendu par défaut.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées le 13 octobre 2022 par la SARL [FU], tendant à :

INFIRMER le Jugement rendu par le Tribunal de Proximité de MENTON le 21 juin 2022 en ce qu’il :

Rejette la fin de non recevoir soulevée par la SARL [E][FU] tirée de l’absence de qualité du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] représenté par M.[D] [K] à défendre en la présente instance;

Dit qu 'il n’y a pas lieu d’entériner la première proposition de bornage de M.[R] expert figurant dans son rapport du 11 octobre 2021 à son annexe 11;

Dit en conséquence que la limite divisoire entre les parcelles BD N° [Cadastre 13] appartenant à la SCI [Adresse 25], la parcelle BD N°[Cadastre 8] appartenant à la SARL A.[FU] et la parcelle BD N° [Cadastre 7] appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 21] doit être fixée conformément à la seconde proposition de l’expert judiciaire [R] dans son rapport d’expertise du 11 octobre 2021, formalisée à son annexe 11a, au liséré violet;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les dépens seront partagés par moitié par la SCI [Adresse 25] et la SARL A.[FU] en ce compris les frais d’expertise;

A titre principal,

Vu les dispositions de l’article 18.1 4° de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 122 du code de procédure civile

INFIRMER le Jugement rendu le 21 juin 2022 en ce qu’il déclare l’action de la S.C.I.

[Adresse 25] recevable,

Statuant à nouveau,

DECLARER irrecevable l’action intentée par la S.C.I. [Adresse 25], le Syndicat des copropriétaires étant représenté à la procédure par Monsieur [D] [K], n’ayant pas qualité pour défendre en justice les intérêts du Syndicat.

A titre subsidiaire,

Vu l’article 646 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [LR] et vu le plan topographique de Monsieur [W] du 13 octobre 1976,

INFIRMER le Jugement rendu le 21 juin 2022 en ce qu’il a rejeté la demande visant à JUGER que la limite divisoire des fonds cadastrées section « BI » (SIC) numéros [Cadastre 8] et [Cadastre 13] est celle figurant sous liseré rouge au plan topographique établi par M. [W] le 13 octobre 1976;

Statuant à nouveau,

JUGER que la limite divisoire des fonds cadastrés section « BI » (SIC) numéros [Cadastre 8] et [Cadastre 13] est celle figurant sous liseré rouge au plan topographique établi par M. [W] le 13 octobre 1976 ;

A titre infiniment subsidiaire,

Vu l’article 646 du Code civil,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [R] du 8 octobre 2021,

INFIRMER le Jugement rendu en ce qu’il a débouté la S.A.R.L. [E] [FU] de sa demande tendant à voir fixer la limite divisoire des fonds cadastrés BD [Cadastre 8] et BD [Cadastre 13] par une ligne matérialisée par les points A à G de l’annexe 11 du rapport de l’Expert-Judiciaire [R],

HOMOLOGUER le rapport d’ Expertise Judiciaire établi le 8 octobre 2021 par Monsieur [U] [R], et VOIR DIRE que la limite divisoire des fonds cadastrés BD [Cadastre 8] et BD [Cadastre 13] est matérialisée par les points A à G de l’annexe 11 du rapport de l’Expert-Judiciaire [R].

En toutes hypothèses,

DEBOUTER la S.C.I. [Adresse 25] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la S.C.I. [Adresse 25] au paiement d’une somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SARL [FU] expose que :

Le fonds lui appartenant dépendrait d’une copropriété dénommée " [Adresse 21]", que M.[K] a été appelé en la cause à la requête de la SCI SAINT-AMOUR en faisant état de sa prétendue qualité de syndic représentant le syndicat des copropriétaires, que la concluante n’a cependant jamais été convoquée à une quelconque assemblée générale, ni désigné ce dernier en cette qualité et que le syndicat des copropriétaires n’est pas valablement représenté en justice car M.[K] n’a pas qualité à le représenter. Il n’ est d’ailleurs versé aux débats aucune décision collective de désignation.

Elle ajoute que si la cour estimait être en mesure de statuer sur les limites divisoires, elle est directement concernée par leur définition puisque « son lot » qui longe la propriété de la SCI ST AMOUR est directement concerné par la définition des limites.

Elle soutient que le plan topographique qui avait été établi par M.[W] en 1976 doit être retenu pour fixer les limites ; que suivant le cadastre napoléonien le chemin initial mesurait 1.40m, que lors de la vente réalisée en 1910, une bande de terre de 1m n’a pas été vendue à M.[B] son auteur afin d’élargir ce chemin ; que le chemin a été élargi à 2.40m puis que lors de l’achat de la parcelle à M.[B], M.[FU] son auteur, dans un souci d’élargissement de la voie et de rationalisation du passage, a édifié un mur encore plus en retrait qui a agrandi le chemin devenu carrossable à 3.40m. Elle précise que la partie de la propriété [FU] était en sa partie Sud-Ouest concernée par un décroché au droit du chemin qui formait un bâti protéiforme et que ce décroché a disparu suite au second élargissement opéré par M.[FU] entre 1963 et 1976 date à laquelle le plan topographique de la propriété a été réalisé par le cabinet [W]. Elle ajoute qu’un nouveau mur a été édifié en retrait de la limite de propriété mais que la limite entre les propriétés est définie à 1m du mur Sud de sa propriété BD N° [Cadastre 8]. Elle soutient ainsi qu’un élargissement d’un mètre a été opéré portant le chemin à 2m40, puis, qu’un élargissement spontané a été effectué par M.[FU] dans les années 1970 portant le chemin à 3.40m.

Subsidiairement, elle demande que le rapport d ' expertise soit homologué, que l’expert a retenu une limite divisoire partiellement conforme à celle proposée par M.[W] fondée exclusivement sur les actes antérieurs à la rénovation du cadastre, l’ expert relevant une différence fondamentale entre la superposition du cadastre napoléonien de 1862 et le cadastre rénové de 1971 et que l 'erreur du cadastre rénové résulte d’une dénaturation du chemin qui était jusqu’en 1971 un chemin d’ exploitation, car les flèches de rattachement ont été enlevées ce qui a pu permettre de considérer à tort qu’il s’agissait d’un chemin rural appartenant à la commune.

En réponse aux moyens soulevés en défense, elle expose que la SCI SAINT- AMOUR se fonde sur le mesurage du chemin qui n’est pas un élément matériel pour déterminer les limites, qu’elle soutient à tort que la limite divisoire se situe au droit du mur d’enceinte de la propriété de la concluante car le chemin mesure 3.5m alors que deux retraits successifs de 1m chacun ont été réalisés, que le chemin de 1,4m a été élargi à 2.5m en 1910 puis à 3.5m dans les années 60 par M.[FU], le dernier mètre ayant été pris sur sa propriété au nord et que les titres et plans doivent être pris en compte.

Elle approuve la démarche de l’expert qui a superposé au plan napoléonien, le plan cadastral actuel, ce qui démontre que la limite de sa propriété se situe à 1m au sud du mur d ' enceinte de sa propriété, que cette implantation est d’ ailleurs corroborée par les vestiges du mur retrouvés par l’expert [LR]. Elle souligne que les experts [W] en 1976 et [R] en 2021 ont des conclusions quasi-concordantes.

Selon elle, la SCI [Adresse 25] tente d ' invoquer une prescription acquisitive totalement imaginaire après s ' être aperçue que bon nombre de ses ouvrages ont été édifiés et implantés sur l’ assiette de sa propriété ou celle du syndicat des copropriétaires, que le tribunal de proximité n’a pas compétence pour se prononcer sur cette prescription et qu’en tout état de cause, elle n’a rien prescrit car elle ne possède pas de manière continue et non équivoque puisque la partie de voie carrossable sur laquelle est implantée la limite divisoire est utilisée par elle mais également par l’ensemble des riverains, M. [FU] ayant souhaité rationaliser le passage afin d’accéder plus facilement à l’arrière de son garage.

Vu les conclusions notifiées le 15 décembre 2022 par la SCI [Adresse 25] tendant à

Vu les dispositions des articles 646, 2261 et 2272 du Code civil,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

CONFIRMER le Jugement du Tribunal de proximité de MENTON du 21 juin 2022 dans l’ensemble de ses dispositions ;

NOTAMMENT :

A titre principal,

JUGER que la SCI [Adresse 25] jouit incontestablement, selon juste titre, de l’entière propriété de la parcelle n°[Cadastre 13] telle qu’elle figurait en 1949 sur le plan de vente de 1952 [B] (annexe 10 du rapport d’expertise) et ainsi que cela figure sur le cadastre rénové en 1971 ;

JUGER que l’assiette du chemin à une largeur minimale de 3,50m conformément à l’acte de vente de 1910 ;

JUGER que la société [E] [FU] n’a aucun droit à faire valoir sur la parcelle n°[Cadastre 13], laquelle appartient exclusivement à la SCI [Adresse 25] ;

NE PAS FAIRE DROIT à la solution proposée par l’expert dans son rapport d’expertise, en son annexe 11, points A B C D E F G ;

A titre subsidiaire,

JUGER que la SCI [Adresse 25] jouit incontestablement, selon usucapion, de l’entière propriété de la parcelle n°[Cadastre 13] telle qu’elle figurait en 1949 sur le plan de vente de 1952 [B] (annexe 10 du rapport d’expertise) et ainsi que cela figure sur le cadastre rénové en 1971 ;

JUGER que la société [E] [FU] n’a aucun droit à faire valoir sur la parcelle n°[Cadastre 13], laquelle appartient exclusivement à la SCI [Adresse 25] en vertu de sa possession utile pendant a minima dix années et d’au moins trente ans par écoulement du temps de la possession par ses auteurs ;

En conséquence

FAIRE DROIT à la solution proposée par l’expert dans son rapport d’expertise, en son annexe 11a, tenant compte de la prescription acquisitive (possession évoquée pour une surface de 52 m²) de l’assiette du chemin existant entre les bâtiments existants, au titre de l’acte de vente de 1910 en ce que le chemin est élargi sur une bande de 1 mètre sur la parcelle côté Nord ([Cadastre 8]) et de l’acte de vente de la parcelle [Cadastre 13] de 1949 à M. et Mme [F], auteurs de la SCI St Amour ;

DEBOUTER la société [E] [FU] de sa demande tendant à l’irrecevabilité de la SCI [Adresse 25] en ses demandes, fins et conclusions pour défaut de qualité pour agir de M. [K] pour représenter le SDC « [Adresse 21] » ;

DEBOUTER la société [E] [FU] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En cause de l’appel de la société [E] [FU] ;

DEBOUTER la société [E] [FU] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions d’appel ;

CONDAMNER la société [E] [FU] à payer à la SCI [Adresse 25] la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SCI [Adresse 25] fait valoir notamment les moyens et arguments suivants :

— M.[K] a justifié de sa désignation en qualité de syndic bénévole de la copropriété [Adresse 21],

— Elle est bien titrée concernant le chemin litigieux et sa demande subsidiaire de prescrire vise à consolider son titre et parfaire sa protection

— Elle est propriétaire de la parcelle cadastrée BD n° [Cadastre 13], en nature de voie sur le plan cadastral, laquelle est limitrophe de celle appartenant à la SARL [E][FU], cadastrée BD n° [Cadastre 8] et à celle du syndicat des copropriétaires [Adresse 21] cadastrée BD n° [Cadastre 7]; cette parcelle correspond au chemin d’accès qui longe les parcelles n°s [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

— Il n ' existe pas de limite séparative entre ces deux parcelles et la parcelle n° [Cadastre 13], raison pour laquelle elle a demandé un bornage.

— La parcelle BD N° [Cadastre 13] lui appartient en totalité

— En 1910, les consorts [N], auteurs communs de la copropriété [Adresse 21], de la SARL [FU] et de la SCI [Adresse 25], ont vendu à M.[B] un terrain situé au Nord du dit chemin en précisant que les vendeurs [N] conservaient la propriété du chemin mais également d’ une bande de terre d’un mètre au delà de la limite séparatrice, aux fins d’élargissement dudit chemin, élargissement qui a été réalisé par M.[N] en partant de l’emplacement d’ un mur de soutènement bordant autrefois ce qui est l’actuelle parcelle N° [Cadastre 8].

— Ce mur a été rasé en partie à l’occasion de l’élargissement du chemin porté de de 2.5m à 3.5m.

— M.[B] a de son côté construit la copropriété [Adresse 21] au droit du chemin et les consorts [B] ont vendu en 1953 la parcelle N° [Cadastre 8] à la SARL [E] [FU].

— M. [F] gérant de la SCI [Adresse 25] a hérité des droits de ses parents et du chemin cadastré BD [Cadastre 13], un temps considéré par la commune comme chemin rural et qu’elle lui a rétrocédé en 1996.

— La concluante est ainsi incontestablement titulaire d’un juste titre de propriété concernant le chemin cadastré BD N° [Cadastre 13] depuis 1949 soit l’année d’acquisition du bien par ses auteurs.

— L’assiette du chemin est identique depuis plus de 30 ans.

— Le chemin n’est pas un chemin d’ exploitation car l ' auteur commun des parties s’en est réservé la propriété, lors de la vente en 1910, en sus d’une bande de terrain d’un mètre de profondeur au delà de la limite Nord du chemin afin de l’élargir,

— Suite à cette vente, ce chemin est resté rattaché au fonds conservé par les vendeurs de même que l’assiette prévue pour son élargissement.

— La SARL [E][FU] n’a donc aucun droit à faire valoir sur ce chemin, dont la concluante est l’ unique propriétaire.

— La solution proposée par l’expert dans son rapport d’expertise en annexe 11 est critiquable car elle se fonde uniquement sur le cadastre napoléonien de 1812, ce qui n’a pas de sens, car, depuis, la configuration des lieux a changé,

— Le plan du cadastre napoléonien n’a pas de valeur probante suffisante pour fixer la limite séparative, car l’ ensemble des parties ont acquis leur propriété en fonction d’un cadastre plus récent différent de celui de 1812 et sur lequel il est précisé que la parcelle BD N° [Cadastre 13] est en nature de chemin privé sur lequel la SARL [E][FU] et la copropriété [Adresse 21] n’ont aucun titre de propriété et aucun droit à revendiquer.

— Le fait que la parcelle en nature de chemin soit utilisée afin d’accéder aux propriétés riveraines ne remet pas en cause la propriété par titre de la concluante, ni sa jouissance paisible et continue de la propriété par usucapion qu’elle est bien fondée à invoquer pour caractériser la prescription acquisitive abrégée de 10 ans et, si le juste titre lui était dénié, par la prescription de 30 ans car elle justifie d’une possession utile, continue, paisible et non équivoque à titre de propriétaire. Elle ajoute enfin que, la commune a elle-même reconnu que ce chemin revenait aux successeurs des consorts [N], à savoir M [Y] [F] et qu’ elle avait commis une erreur en considérant qu’ il s’agissait d’un chemin rural.

— M [F] et deux copropriétaires de la Villa [Adresse 25] utilisent ce chemin.

— Le fait que le plan topographique établi par M [W] le 13 octobre 1976 soit annexé à l’expertise de M [LR] ne le rend pas pour autant contradictoire à l’égard de la SCI [Adresse 25], puisqu’il a été initialement dressé sans a présence du propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 13], et suivant une mauvaise interprétation de l’acte de 1910.

— D’autre part , la mission de M. [LR] n’était pas de procéder à un bornage , mais de déterminer si les piquets munis d’une chaîne posés par M [F] empiétaient sur la propriété du garage STAR.

— L’ expert judiciaire fait fi de l’acte de 1910 établissant que la largeur du chemin est de 3,50 m au minimum « en prenant une bande de d’un mètre sur la parcelle [FU] » (SIC).

— La parcelle en nature de chemin mesurait initialement 2,5 m de largeur et était bordée par un mur, en témoignent les mesures de l’expert sur le cadastre napoléonien. Les vestiges de ce mur ont été constatés par l’expert et se situent à 2,5 m de la parcelle [Cadastre 6] faisant face à la parcelle [Cadastre 8]. Ces vestiges représentent donc les limites de la parcelle en nature de chemin , avant l’acte de 1910 qui prévoyait l’ élargissement d’ un mètre du chemin vers le Nord.

— La solution de l’ expert judiciaire fondée principalement sur le cadastre napoléonien aboutirait à réduire grandement l’assiette de la propriété de la parcelle [Cadastre 13].

MOTIVATION :

Sur l’ irrecevabilité de l’action pour défaut de qualité à défendre:

La SARL [FU] soutient que l’action de la SCI [Adresse 25] serait irrecevable, en ce que le fonds de l’appelante dépendrait en réalité de la copropriété [Adresse 21], ce alors même que la SARL [E] [FU] n’a jamais été convoquée à une quelconque assemblée générale, de sorte que Monsieur [D] [K] qui revendique la qualité de syndic bénévole n’a pas été valablement désigné et n’ a pas qualité pour représenter le syndicat.

Elle considère que le premier juge a statué par des motifs impropres à écarter le régime de la copropriété, en retenant que la parcelle BD [Cadastre 2] a été divisée en deux parcelles , ce qui n’est pas de nature à écarter l’applicabilité du régime de la loi du 10 juillet 1965, son champ d’application n’étant pas fonction de l’existence d’une parcelle unique qui en serait l’assiette. Elle reproche également au tribunal d’avoir statué infra petita en ne répondant pas au moyen tiré du fait que la SARL [E] [FU] n’a jamais été convoquée à une quelconque assemblée générale et n’a pas pu juridiquement désigner un quelconque syndic.

Selon les dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’alinéa 1er de l’article 30 du même code dispose : « L’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. ».

L’article 31 du code de procédure civile énonce quant à lui : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

Ainsi et sauf lorsque l’action est attitrée, les deux conditions requises par l’article 31 du code de procédure civile, à savoir intérêt et qualité, se confondent.

En matière de représentation d’ une copropriété, l’article 18.I alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le syndic est chargé de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

L’article 15 1er alinéa dispose notamment que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».

En matière de bornage, l’action des tiers relative aux parties communes, tel que le sol supportant un lot de copropriété, n’est pas recevable contre les copropriétaires mais seulement contre le syndicat ( cassation, 3e Civ., 13 mars 2007, pourvoi n° 06-11.269).

En l’espèce, Il ressort de l’acte de vente du 21 octobre 1953 que la SARL [E] [FU] et compagnie a acquis des consorts [B] :

« 1° L’entier rez-de-chaussée à usage de garage entrepôt d’un immeuble situé à [Localité 23], [Adresse 15] connu sous la dénomination de «  Maison [Adresse 21] », confrontant au-dessus, les vendeurs, d’un côté, un chemin et (illisible), d’un autre côté, [P] [X] et, de devant, le terrain ci-après désigné.

2° Le terrain situé devant ledit immeuble , c’est à dire compris entre l'[Adresse 19] et ledit immeuble , d’une superficie de six cent soixante mètres carrés confrontant :

au nord la propriété [P],

au sud, à un passage desservant les propriétés situées derrière l’ immeuble «  [Adresse 21] »

à l’Est à l'[Adresse 19],

et à l’ouest à l’immeuble « [Adresse 21] ».

3° La maisonnette située en bordure de la [Adresse 24], élevée d’un étage sur rez-de-chaussée se composant audit rez-de-chaussée d’ une cuisine, une cave et un réduit, et à l’étage de deux chambres confrontant :

à l’est à l'[Adresse 19],

et de tous autres côtés au terrain ci-dessus désigné,

tels que les dits immeubles et parties d’ immeuble existent, s’étendent, se poursuivent et comportent avec toutes leurs aisances , attenances et dépendances sans exception, ni réserve et sont figurés sur un plan qui est demeuré ci-joint et annexé après mention ».

Sur l’origine de propriété, il est indiqué que par acte du 5 août 2010, les ayants droit du chevalier [G] [N] ont vendu à M. [A] [B] la propriété dont sont issus les immeubles et parties d’ immeuble présentement vendus.

Sur l’origine de propriété antérieure, il est indiqué que la propriété dont partie a été vendue par les consorts [N] à M [B] ([A]) appartenait à Monsieur [G] [N] suivant acte reçu par Me [L] notaire à [Localité 23] le 8 mai 1888.

Il ressort par ailleurs de l’annexe 16 du rapport d’ expertise que par acte reçu le 11 février 1960 par Me [M] notaire à [Localité 23] , M [ES] [G] [K] déposé l’état descriptif de division de l’immeuble situé à [Localité 23] 59, avenue de Sospel connu sous le nom [Adresse 21]. L’état descriptif de division indique que l’immeuble est divisé en cinq lots dont le lot numéro un situé au rez-de-chaussée, composé d’un grand local à usage commercial, ce lot étant la propriété de la société « [PU] et compagnie » . Les autres lots se situent à l’étage et se composent de trois appartements, et d’une pièce indépendante. Ils appartiennent aux hoirs [A] [B].

Dans l’ article I, «  Désignation », du règlement de copropriété et cahier des charges , il est précisé que la copropriété [Adresse 21] est cadastrée section BD n° [Cadastre 7] et que cette parcelle cadastrale provient d’une division en deux parties d’une parcelle initialement cadastrée BD n° [Cadastre 2] et tel que :

«  la parcelle BD n° [Cadastre 8] correspond au garage STAR ( société commerciale),

la parcelle BD n° [Cadastre 7] correspond à la copropriété ci-dessus définie ».

Dans l’article II, « Description de l’immeuble », il est indiqué que « cet ensemble immobilier situé à l’ouest et en confront au garage STAR comprend deux niveaux constitués de la manière suivante :

—  1er niveau ( ou rez de chaussée) comportant les entrepôts du garage STAR et formant lot 1,.. »

Il ressort ainsi de ces actes que la SARL [FU] est en conséquence propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 8] qui correspond au garage qu’elle exploite à l’enseigne « garage STAR » et du lot n° 1 de la copropriété [Adresse 21] à usage d’entrepôts, pour lequel elle a donc la qualité de copropriétaire.

Dès lors , la société [FU] a seule qualité à défendre à l’action en bornage visant la limite entre la parcelle n° [Cadastre 8] dont elle est seule propriétaire et la parcelle n° [Cadastre 13].

En revanche , seul le syndic de la copropriété [Adresse 21] est habilité à défendre à l’action en bornage visant la limite entre la parcelle n° [Cadastre 7] et la parcelle n° [Cadastre 13].

Devant le tribunal, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 21] a comparu en personne, représenté par son syndic bénévole M. [O] [K].

Le tribunal a constaté que selon deux procès-verbaux d’assemblée générale des 10 juin 2003 et 5 janvier 2012 ainsi que des attestations versées en première instance que M. [K] avait bien été désigné en qualité de syndic bénévole du syndicat des copropriétaires composé de quatre copropriétaires et justifiait de sa qualité à le représenter.

Si la SARL [FU] estimait cette désignation irrégulière, au motif qu’elle n’aurait pas été convoquée aux assemblées générales de la copropriété, il lui appartenait de contester la délibération ayant désigné M [K] en qualité de syndic, ce dont elle ne justifie pas. La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de M [K] à défendre à l’action en bornage, en qualité de syndic bénévole de la copropriété [Adresse 21], est en conséquence rejetée, l’action de la SCI [Adresse 25] étant recevable pour le tout.

Sur la fixation de la limite divisoire entre les parcelles BD n°s [Cadastre 13], [Cadastre 8] et [Cadastre 7] :

L’action est fondée sur l’article 646 du code civil, aux termes duquel tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage, à frais communs, de leurs propriétés contiguës.

L’emplacement exact de la ligne divisoire est souverainement 'xé par le juge, d’après les éléments produits par les parties et, au besoin, les mesures d’instruction éventuellement ordonnées. A cet égard, les limites cadastrales n’interviennent qu’ à titre d’indices pour le juge à défaut d’autres éléments probants tels que les titres de propriété, plans et documents d’arpentage ou les marques de possession. En effet , le cadastre est un document fiscal sujet parfois à des variations inexpliquées à l’occasion de ses révisions.

En l’espèce, il ressort des statuts de la SCI [Adresse 25], reçus par acte du 12 juillet 2010 de Maître [U] [RR], notaire à [Localité 23], publié le 1er août 2010 à la conservation des hypothèques volume 2010 P n°[Cadastre 4], que ladite SCI est propriétaire, par suite de l’ apport qui en a été fait par M [Y] [D] [F],

— des parcelles cadastrées section « BI numéros [Cadastre 5] et [Cadastre 14] », acquises par M [Y] [F] de M [Z] [I] et de Mme [CH] [BF] , son épouse, par acte reçu le 20 septembre 1996,

— des parcelles cadastrées section « BI numéros [Cadastre 13], [Cadastre 10], [Cadastre 9] et [Cadastre 16] » qui appartenaient originairement à M. [A] [F] et à Mme [T] [US], son épouse , par suite de l’ acquisition qu’ils en avaient faite , avec d’autres biens, ensemble, de Mme [C] [N], veuve de M. [S] [MT], aux termes d’un acte reçu par Me [J], notaire à [Localité 23] , le 19 janvier 1949.

[Y] [F] est devenu propriétaire de ces parcelles au décès de ses parents , sa mère étant décédée le 30 avril 1965 et son père le 11 novembre 1980.

Cet acte précise en page 6 qu’aux termes d’un acte reçu par Me [RR] le 4 septembre 1996, dont une copie a été publiée au troisième bureau des hypothèques de NICE, le 6 novembre 1996 volume 1996 P numéro 3855, la commune de [Localité 23] a rétrocédé la parcelle cadastrée section « BI numéro [Cadastre 13] ». A cette occasion un document d’arpentage a été établi par M [W], géomètre-expert, le 5 juillet 1995 lequel fait figurer la parcelle [Cadastre 13] sur la section BI du plan cadastral révisé en 1971 et indique une superficie de 195 m². Le propriétaire désigné est M. [Y] [F]. Le document d’arpentage est certifié par « les propriétaires soussignés ». Suivent le tampon de la mairie de [Localité 23] suivi d’une signature « pour le maire » et la signature de M. [Y] [F].

Il ressort du rapport d’expertise page 7 qu’une erreur rédactionnelle aurait été commise dans le libellé de la mission , la parcelle [Cadastre 8] étant en réalité rattachée non à la section BI mais à la section BD , tout comme la parcelle [Cadastre 7], de sorte que seule la parcelle [Cadastre 13] serait cadastrée dans la section BI. C’est ce qui ressort notamment du plan de superposition de l’ancien cadastre napoléonien avec le nouveau cadastre, en annexe 3 du rapport de M. [R], sur lequel l’ expert a fait figurer la section BI en bleu et la section BD en rouge . Les parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8] apparaissent effectivement dans la section BD et la parcelle [Cadastre 13] dans la section BI.

Pour autant par la suite, sur les plans des annexes 7, 8, 9, 11 de son rapport , l’expert à affecté toutes les parcelles en cause à la section BD du plan cadastral . Devant cette incertitude les parcelles seront désignées, pour la suite du raisonnement, par leur seul numéro.

Comme cela a été vu précédemment, la SARL [E] [FU] est propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 8] et d’ un lot de la copropriété située sur la parcelle n° [Cadastre 7]. Ces parcelles proviennent du tènement d’origine cédé, par acte du 5 août 1910, par la veuve et les enfants d'[G] [N] à M. [A] [B]. Il ressort de cet acte notarié que les vendeurs ont conservé la propriété du chemin qui traversait leur propriété et séparait notamment la parcelle E [Cadastre 17] au Sud de la parcelle E [Cadastre 18] au Nord dudit chemin, « étant expliqué qu’ une bande de terrain de un mètre de largeur longeant le chemin de la propriété et destiné exclusivement à l’ élargissement de ce chemin n’est pas comprise dans la présente vente ».

Ce chemin et la bande de terre destinée à son élargissement sont donc restés la propriété des consorts [N] et de leurs ayants droit ou ayants cause, la rétrocession intervenue en 1996, par la commune de [Localité 23] à M [Y] [F] n’étant que le fruit d’une erreur, la commune ayant un temps considéré que ce chemin était un chemin rural.

S’agissant de la fixation de la limite Nord de la parcelle n° [Cadastre 13] au confront des parcelles [Cadastre 7] et [Cadastre 8], la SCI [Adresse 25] et la SARL [FU] sont en désaccord sur l’ implantation de la limite.

La largeur initiale du chemin n’était pas précisée dans l’acte de 1910. Toutefois , il ressort du cadastre napoléonien de 1812 que la largeur dudit chemin, déjà existant à cette époque, était de 2m60, telle que l’a mentionnée l’expert sur son plan de superposition objet de l’annexe 3. Cette largeur correspond à 10 cm près à la largeur de 2,50 m mentionnée par l’intimée. Selon les éléments recueillis par M [R], ce chemin était bordé au Nord par un mur dont un vestige été retrouvé qui figure sur le plan topométrique à environ 2,50 m de la limite Sud du chemin, laquelle confronte le murs de façade de l’ immeuble construit en limite de la parcelle n°[Cadastre 6] appartenant à un tiers non appelé en cause. La distance entre ce vestige et le mur Sud du hangar construit par la société [FU] sur la parcelle n° [Cadastre 8] est d’environ un mètre, selon le plan topométrique établi par l’expert judiciaire ( annexe 4 a).

Dès lors, la largeur de 1,4 m invoquée par la société [FU] comme étant la largeur originelle du chemin , au droit de son fonds, ne saurait être retenue , pas plus que sa thèse , non étayée, selon laquelle le chemin aurait était élargi en deux temps : une première fois d’un mètre par les consorts [N] ou leurs ayants droit, ou ayants cause, ce qui aurait élargi le chemin d’un mètre vers le Nord pour le porter à deux mètres quarante, puis, dans un second temps, d’un mètre également, à l’initiative de M [FU] qui aurait choisi d’ implanter son hangar un mètre en retrait de la limite Sud de sa parcelle n° [Cadastre 8], pour rendre le chemin carrossable.

En conséquence , à la largeur de 2,50 m du chemin originel doit s’ajouter la bande de 1m convenue dans l’acte du 5 août 1910. Il s’ensuit que la largeur du chemin à retenir est de 3,50 m, la limite divisoire entre les fonds en cause devant tenir compte de cette donnée.

Il s’avère que le plan topométrique de l’expert superposé au plan du cadastre rénové en 1971 respecte cette limite et correspond à l’ assiette actuelle du passage entre les bâtiment construits de part et d’autre sur les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 6].

La superposition du plan topométrique de l’expert avec le cadastre napoléonien montre en revanche que l’assiette du chemin, tel qu’il se présentait en 1862, se situerait plus au Sud par rapport aux limites physiques existantes reportées par l’expert sur son plan.

Ainsi les constructions réalisées au Sud du chemin empiéteraient par endroits sur l’assiette de la parcelle n° [Cadastre 13], si les limites devaient être fixées en tenant compte du plan napoléonien.

L’expert [R] privilégie le cadastre napoléonien, au motif que le cadastre rénové avait simplement été dessiné en tenant compte de l’état des lieux en 1971 qui avait vu la construction tardive de l’ immeuble situé sur la parcelle BD [Cadastre 6], et de l’immeuble appartenant à la copropriété. La limite ne peut selon lui être fixée qu’en se plaçant en 1910. Il considère « qu’ il importe de retrouver la limite Nord du chemin connu et de la décaler d’ un mètre. Malheureusement aucun plan éventuel dressé à cette époque n’existe, ni à l’évidence de photographies aériennes, voire de témoignages. Le seul document en notre possession reste le cadastre napoléonien et comme nous l’avons dit, conséquemment différent du cadastre nouveau. »

Il ajoute que « lors de la rénovation cadastrale, les bâtiments riverains ont été édifiés sans procéder eux-mêmes à des bornages contradictoires et a priori, sans que la limite du chemin de part et d’autre, n’ait été respectée, si on se réfère au cadastre napoléonien. »

Cependant , l’expert omet de prendre en compte qu’un siècle s’est écoulé entre 1812 et 1910 et que ce chemin, propriété d'[G] [N] puis de ses ayants droit, séparait deux parcelles qui leur appartenaient également. De sorte que, s’agissant d’ un chemin privé, son implantation a pu varier à la marge entre 1812 et 1910, sans que l’on puisse affirmer, à défaut de plan d’arpentage établi au moment de l’acte de vente de 1910, que son assiette réelle correspondait, alors, exactement, à celle portée sur le plan du cadastre napoléonien.

Par ailleurs, l’ implantation des constructions existantes et la viabilisation du chemin devenu passage, telles qu 'elles ressortent des photographies annexées au rapport d’expertise constituent des marques de possession qui correspondent à la configuration des lieux depuis de nombreuses années et qui doivent être prises en compte en complément des titres de propriété.

Dans ces conditions, rien ne justifie de privilégier les limites du cadastre napoléonien sur les limites plus récentes du cadastre rénové qui sont concordantes avec les titres et avec l’état des lieux.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a fixé la limite divisoire entre les parcelles n° [Cadastre 13], d’ une part, [Cadastre 7] et [Cadastre 8] d’autre part, conformément au liseré violet( en pointillés) du plan « annexe 11 a » du rapport de M [R], limite qui correspond également à la limite représentée par l’alignement des points 1 à 7 du rapport de M [H], expert mandaté par l’ intimée.

Il appartiendra au besoin aux parties de dissiper l’incertitude relevée par la cour quant aux sections du plan cadastral auxquelles les parcelles concernées sont rattachées.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement est confirmé sur le partage des dépens de première instance, incluant les frais d’expertise et le rejet des demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche et à hauteur d’appel, la SARL [E] [FU], partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel et aux frais non compris dans ces derniers qu’ il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [Adresse 25].

PAR CES MOTIFS :

La cour , statuant par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la SARL [E] [FU] aux dépens d’appel,

La condamne à payer à la SCI SAINT-AMOUR, une somme de 5000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT