COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 MARS 2025

N° 2025/124

Rôle N° RG 24/00587 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMNQO

[D] [H]

C/

[K] [U] [H]

S.C.I. [Localité 4] CITY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Virginia DUMONT SCOGNAMIGLIO

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de Marseille en date du 14 Décembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05378.

APPELANTE

Madame [D] [H],

née le 17 Décembre 1996 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Jennyfer GUASCH, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉS

Monsieur [K] [U] [H],

né le 9 Décembre 1988 à [Localité 5] (COMORES)

demeurant [Adresse 1]

défaillant

S.C.I. [Localité 4] CITY

représentée par son mandataire , la SA OIKO GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Angélique NETO, Présidente

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2025,

Signé par M^me Angélique NETO, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé régularisé le 25 janvier 2021, la société civile immobilière (SCI) [Localité 4] City a donné à bail à Mme [D] [H] un appartement à usage d’habitation situé appartement 1, [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 580 € hors taxes et charges.

Par acte séparé du même jour, M. [K] [U] [H] s’est porté caution solidaire de Mme [D] [H].

Conclu pour une durée de 3 ans renouvelable, le bail a pris effet le 27 janvier 2021. Il stipule en son article XIV la résiliation de plein droit en cas de non-paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou de charges.

Suivant exploit du 27 avril 2023, la SCI [Localité 4] City a fait délivrer à Mme [D] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement de la somme de 991, 49 € au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, outre 84, 97 € au titre du coût de l’acte.

Suivant exploit du 10 mai 2023, la SCI [Localité 4] City a fait dénoncer le commandement de payer à M. [K] [U] [H] en sa qualité de caution solidaire.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, la SCI [Localité 4] City a, suivant exploits séparés délivrés le 4 novembre 2023, fait assigner Mme [D] [H] et M. [K] [U] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation du bail consenti et condamner la locataire au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant ordonnance réputée contradictoire, rendue le 14 décembre 2023, ce magistrat a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseraient mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2021 entre la SCI [Localité 4] City et Mme [D] [H] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] étaient réunies au 27 juin 2023 ;

ordonné la libération des lieux et la restitution des clés par Mme [D] [H] dans le délai de 15 jours suivants la signification de l’ordonnance entreprise ;

dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux et de restitution des clés par cette dernière, la SCI [Localité 4] City pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [H] et de tous occupants de son chef, y compris, le cas échant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé le sort du mobilier garnissant le logement, régit par les dispositions des articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné solidairement Mme [D] [H] et M. [K] [U] [H] à verser à la SCI [Localité 4] City la somme provisionnelle de 1 673, 19 € suivant décompte arrêté au 1er novembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023 pour la somme de 1 076, 46 € et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

condamné solidairement Mme [D] [H] et M. [K] [U] [H] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, soit 664, 95 € au jour de l’ordonnance entreprise, à compter du 27 juin 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;

rejeté les demandes supplémentaires ou contraires ;

condamné in solidum Mme [D] [H] et M. [K] [U] [H] à verser à la SCI [Localité 4] City la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

rappelé le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance entreprise.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 16 janvier 2024, Mme [D] [H] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dûment reprises.

Suivant ordonnance d’incident rendue le 21 novembre 2024, le magistrat désigné par le premier président de la cour d’appel de céans a :

rejeté la demande de la SCI [Localité 4] City tendant à voir déclarer nul l’acte de signification de la déclaration d’appel, le 2 février 2024, et, par voie de conséquence, caduc l’appel formé par Mme [D] [H], le 16 janvier 2024, à l’encontre de l’ordonnance entreprise ;

débouté les parties de leurs demandes formulées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit que les dépens du présent incident suivront le sort de ceux de l’instance principale.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 23 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, Mme [D] [H] sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

déboute la SCI [Localité 4] City de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

prenne acte de ce qu’elle a honoré le paiement de la dette et qu’elle est parfaitement à jour de ses loyers, de sorte que la demande en paiement de l’arriéré locatif est devenu sans objet ;

constate sa bonne foi ;

En conséquence :

ordonne, à titre principal, que la clause résolutoire soit réputée n’avoir jamais joué, la dette ayant été soldée avant le prononcé de la décision de référé ;

suspende, à titre subsidiaire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail régularisé le 25 janvier 2021 ;

condamne, en toute hypothèse, la SCI [Localité 4] City à lui verser la somme de 1 000 €, outre entiers dépens.

Bien qu’ayant constitué avocat, la SCI [Localité 4] City n’a transmis aucune conclusion de fond.

Bien qu’ayant régulièrement été assigné par la signification de la déclaration d’appel le 1er février 2024, M. [K] [U] [H] n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Il convient en outre de souligner, qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs. Dans ces conditions, la cour ne prendra pas en compte les pièces remises à l’audience par le conseil de la SCI [Localité 4] City qui n’a pas conclu.

De plus, si la déclaration d’appel porte sur l’ensemble des chefs de l’ordonnance entreprise et que l’appelante sollicite, dans ses écritures, l’infirmation de ladite ordonnance en toutes ses dispositions, elle ne demande que le bénéfice de délais de paiement rétroactifs. Dès lors qu’elle ne conteste pas le principe même de l’acquisition de la clause résolutoire, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise de ce chef.

Enfin, M. [K] [U] [H] n’ayant formé aucun appel incident, il y a lieu de ne statuer que dans les limites de l’appel.

Sur l’octroi de délais de paiement rétroactifs.

Aux termes des dispositions de l’article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ce texte énonce encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué’ ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Dès lors, et tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut, au fondement des textes précités, accorder au locataire, a'' jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire, de manière rétroactive. Constatant que la dette est soldée, il peut en outre dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En l’espèce, l’appelante ne conteste pas ne pas avoir réglé l’intégralité de la dette locative visée au commandement de payer du 27 avril 2023, dans les deux mois de la délivrance de celui-ci.

Cette dernière soutient toutefois s’être totalement acquittée de sa dette locative, 15 jours après l’audience du 16 novembre 2023 qui s’est tenue devant le premier juge, et 15 jours avant l’ordonnance déférée du 14 décembre 2023. Pour étayer cette affirmation, Mme [D] [H] produit une copie d’écran de son application bancaire, laquelle indique deux virements instantanés du 1er décembre 2023 d’un montant de 1 600 €, d’une part, et de 73 €, d’autre part, au bénéfice de l’agence immobilière gérant le bien loué. Cette pièce n’a fait l’objet d’aucune contestation des intimés, qui n’ont pas conclu.

A quelques centimes d’euros près, cette somme correspond à celle de 1 673, 19 €, retenue par le premier juge au titre de la dette locative, arrêtée au 1er novembre 2023, au paiement de laquelle Mme [D] [H] a été condamnée, solidairement avec M. [K] [U] [H] en qualité de caution, à titre provisionnel. Elle justifie au surplus du règlement, certes un peu tardif, du montant du loyer du mois de décembre 2023 par le virement d’une somme de 665 € à l’agence immobilière le 21 décembre 2023.

Eu égard aux efforts produits par la locataire, il convient de lui accorder des délais de paiement suspendant, de manière rétroactive, les effets de la clause résolutoire dans les termes visés au dispositif du présent arrêt. Constatant par ailleurs que la dette est soldée, il convient de dire que la clause résolutoire n’a pas joué.

En l’absence de décompte actualisé qui ferait état d’impayés depuis le mois de janvier 2024, la bailleresse intimée n’ayant pas conclu, il y a lieu de considérer que l’appelante est à jour du règlement de ses loyers et charges.

L’ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu’elle a :

ordonné la libération des lieux et la restitution des clés par Mme [D] [H] dans le délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance entreprise ;

dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux et de restitution des clés par cette dernière, la SCI [Localité 4] City pourrait, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [D] [H] et de tous occupants de son chef, y compris, le cas échant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

rappelé le sort du mobilier garnissant le logement, régit par les dispositions des articles L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné Mme [D] [H] à verser à la SCI [Localité 4] City la somme provisionnelle de 1 673, 19 € suivant décompte arrêté au 1er novembre 2023, terme du mois de novembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2023 pour la somme de 1 076, 46 € et à compter de l’ordonnance pour le surplus ;

condamné Mme [D] [H] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tels qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 664, 95 € au jour de l’ordonnance entreprise, à compter du 27 juin 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [D] [H], solidairement avec M. [K] [U] [H], à verser à la SCI [Localité 4] City la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 27 avril 2023.

En revanche, il ressort de l’ordonnance entreprise que la SCI [Localité 4] City a indiqué par note en délibéré du 4 décembre 2023 au premier juge ne pas avoir reçu de nouveau règlement, alors même que l’appelante justifie d’un virement instantané le 1er décembre 2023 soldant la dette locative. L’intimée sera donc condamnée à verser à Mme [D] [H] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles engagés par elle en cause d’appel.

En application des dispositions de l’article 696 du même code, l’intimée sera en outre condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 janvier 2021 entre la SCI [Localité 4] City et Mme [D] [H] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] étaient réunies au 27 juin 2023 ;

condamné Mme [D] [H] à verser à la SCI [Localité 4] City la somme de 100 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 27 avril 2023 ;

Infirme l’ordonnance en toutes ses autres dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Accorde, de manière rétroactive, a’ Mme [D] [H] des délais de paiement entre le 27 avril 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, et le 1er décembre 2023, date du dernier paiement apurant la dette locative ;

Ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire, stipulée au bail régularisé le 25 janvier 2021 pendant le cours des délais accordés ;

Constate que Mme [D] [H] s’est intégralement acquittée des causes du commandement de payer a’ la date du 1er décembre 2023 ;

Dit qu’en conséquence de ce règlement, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joue’ ;

Condamne la SCI City [Localité 4] à verser à Mme [D] [H] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles engagés par elle en cause d’appel ;

Condamne la SCI City [Localité 4] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,