République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE : 25/505

N° RG 23/00255 – N° Portalis DBVT-V-B7H-UWFF

Jugement rendu le 18 Novembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 12]

APPELANTS

Monsieur [I] [G]

né le 30 Août 1982 à [Localité 13]

de nationalité Tunisienne

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [Z] [C]

née le 14 Septembre 1989 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentés par M^e Anne-laure Perrez, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

INTIMÉS

Madame [H] [U]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [F] [U]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

Monsieur [M] [U]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 9]

Madame [V] [U]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 8]

Madame [K] [S]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentés par M^e Charles-françois Maenhaut, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 mai 2025 tenue par Cécile mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU :9 février 2024

****

Par acte sous seing privé du 23 février 2018 à effet du 7 mars 2018, l’indivision [U], composée de Mme [H] [U], Mme [F] [U], M. [M] [U], Mme [V] [U] et Mme [K] [S], représentée par Mme [H] [U], a donné à bail à Mme [Z] [C] et M. [I] [G], pour une durée de trois ans, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel révisable de 755 euros, hors charges.

Suivant acte d’huissier en date du 13 juin 2020, les consorts [O] ont fait délivrer à Mme [C] et M. [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés pour un montant en principal de 5 485,41 euros.

Par acte en date du 24 juillet 2020, les consorts [O] ont fait signifier à Mme [C] et M. [G] un congé pour motifs légitimes et sérieux avec effet au 6 mars 2021.

Par acte d’huissier en date du 8 mars 2021 remis à étude, les consorts [O] ont fait délivrer à Mme [C] et M. [G] une sommation de quitter les lieux.

Par acte en date du 21 juin 2021 remis à étude, les consorts [O] ont fait assigner Mme [C] et M. [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Douai en vue d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, et à défaut de conciliation :

— qu’il soit déclaré valable au fond et en la forme le congé délivré le 24 juillet 2020 ;

leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 14 378,59 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 juin 2021 ;

leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date du jugement à intervenir, égale au montant du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 1231-6 du code civil ;

leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux frais et dépens, en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

Cette assignation a été notifiée le 27 juillet 2021 au représentant de l’Etat dans le Département.

Suivant jugement en date du 18 novembre 2022, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté la résiliation du bail relatif à l’immeuble d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 11] conclu le 23 février 2018 entre les consorts [O] d’une part et Mme [C] et M. [G] d’autre part, à compter du 6 mars 2021 par l’effet du congé pour reprise délivré le 24 juillet 2020 ;

Condamné Mme [C] et M. [G] à libérer les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 11], en satisfaisant aux obligations du locataire ;

A défaut,

Ordonné l’expulsion de Mme [C] et M. [G] et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ordonné la transmission de la présente décision, par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en charge du relogement de la locataire expulsée dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Condamné solidairement Mme [C] et M. [G] à payer aux consorts [O] la somme de 25 919,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, déduction faite de la somme de 858 euros au titre de la facture de la société ECO BAT et de la somme de 550 euros au titre des charges réglées non justifiées ;

Condamné in solidum Mme [C] et M. [G] à payer aux consorts [O] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter du 6 mars 2021 et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme actuelle de 783,58 euros, hors la provision mensuelle sur charges susceptible de régularisation selon justificatif ;

Débouté les consorts [O] de leur demande au titre de l’article 1231-6 du code civil ;

Condamné in solidum Mme [C] et M. [G] à payer aux consorts [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Débouté les parties de leurs autres demandes ;

Constaté l’exécution provisoire du présent jugement ;

Condamné in solidum Mme [C] et M. [G] aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Mme [C] et M. [G] ont interjeté appel de cette décision par déclaration du 14 janvier 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise, sauf en ce qu’elle a :

Débouté les consorts [O] de leur demande au titre de l’article 1231-6 du code civil ;

Constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

Les consorts [O] ont constitué avocat le 31 mars 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2023, Mme [C] et M. [G] demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection le 18 novembre 2022 sauf en ce qu’il a débouté les consorts [O] de leur demande au titre de l’article 1231-6 du code civil et constaté l’exécution provisoire du présent jugement.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

Débouter les consorts [O] de leurs demandes,

Annuler le congé du 24 juillet 2020 qui ne repose pas sur un motif sérieux et légitime,

Constater la reconduction du bail à la date du 6 mars 2021,

Subsidiairement,

Déduire des condamnations la somme de 858 euros toutes taxes comprises au titre de la facture de la société ECO BAT du 23 mai 2019 de réparation de la fuite dans la salle de bain, 550 euros au titre des charges réglées, ainsi que 4 269,02 euros toutes taxes comprises de frais de relogement à l’hôtel,

Accorder les plus larges délais de paiement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, les consorts [O] demande à la cour de :

Débouter Mme [C] et M. [G] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Douai du 18 novembre 2022 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a :

Déduit la somme de 858 euros au titre de la facture de la société ECO BAT et de la somme de 550 euros au titre des charges réglées non justifiées au titre des loyers impayés,

Condamné solidairement Mme [C] et M. [G] à payer aux consorts [O] la somme de 25 919,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Débouté les consorts [O] de leur demande au titre de l’article 1231-6 du code civil,

Condamné in solidum Mme [C] et M. [G] à payer aux consorts [O] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et par voie de dispositions nouvelles

Débouter Mme [C] et M. [G] de leurs demandes de déduction de la somme de 858 euros au titre de la facture de la société ECO BAT et de la somme de 550 euros au titre des charges réglées,

Condamner solidairement Mme [C] et M. [G] à payer aux consorts [O] la somme de 27 327,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision soit le 18 novembre 2022,

Constater la mauvaise foi de Mme [C] et M. [G],

Condamner solidairement Mme [C] et M. [G] au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil pour résistance abusive et injustifiée aux consorts [O],

Condamner in solidum Mme [C] et M. [G] au paiement aux consorts [O] de la somme de 3 000 euros au titre en application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et à la somme de 3 000 euros au titre en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

Condamner in solidum Mme [C] et M. [G] au paiement de tous les frais et dépens de première instance et d’appel et en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur la validité du congé et la résiliation de bail encourue

Il résulte des dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que :

I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(')

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, le congé est fondé sur le non-paiement à échéance des loyers et des charges dus, le motif tiré du défaut d’assurance ne faisant plus l’objet de débat, ayant été abandonné en première instance. Les délais et la procédure visée par les dispositions susvisées ont été respectés et ne sont pas contestés.

Les juges du fond apprécient souverainement le caractère légitime et sérieux du grief invoqué à l’appui d’un congé délivré en vue de la résiliation du bail, et doivent vérifier l’existence de ce grief au plus tard à la date d’effet du congé, soit le 6 mars 2021.

Les appelants ne contestent pas les montants repris à cette date par le juge de première instance, soit la somme de 5 485,41 au 8 juin 2020, puis de 27 327,74 euros au 12 septembre 2022 (sauf à contester les charges et à déduire certaines sommes : cf. ci-dessous), les locataires ne réglant plus aucun loyer depuis août 2020, car ils invoquent une exception d’inexécution, considérant que le logement était affecté de désordres et que les charges réclamées n’étaient pas justifiées, ce qui a légitimé leur absence de tout règlement.

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

L’article 20-1 de la même loi dispose que 'Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.'

Aux termes des dispositions des articles 1219 et 1220 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. Une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Il résulte de leurs conclusions que Mme [C] et M. [G] fondent l’inexécution de leur obligation de payer le loyer, non pas sur le dispositif de la loi du 6 juillet 1989 qui permet au locataire de demander au juge la suspension du paiement des loyers dus pour un logement qu’il qualifie d’indécent le temps de l’exécution des travaux, mais sur le principe général du droit des contrats repris aux articles 1219 et 1220 du code civil relatif à l’exception d’inexécution.

Pour autant, l’exception d’inexécution des obligations contractuelles réciproques impose que les obligations inexécutées soient d’une gravité suffisante, mais également qu’elles soient certaines.

Or, ainsi que l’a parfaitement motivé de manière adaptée et circonstanciée le premier juge, ce n’est pas le cas en l’espèce.

Mme [C] et M. [G] font valoir une salle de bains hors d’usage en raison d’une fuite d’eau, une barrière sécurisée ne fonctionnant pas, et des espaces verts communs non entretenus. Force est de constater qu’ils ont fait le choix de procéder à la réparation de la salle de bains dès le 23 mai 2019, après avoir signalé les soucis de fuite au bailleur le 18 décembre 2018, et alors même que ce dernier avait mandaté une entreprise, qui a été refusée par les locataires ; il ressort des pièces qu’une partie des travaux a donc été effectuée, tandis que le comportement des locataires a fait obstacle à la réalisation d’autres travaux, si tant est qu’ils restent à effectuer ; quant au portail défectueux, et aux espaces verts, ils ne sauraient venir établir une impossibilité de demeurer dans le logement, dès lors en outre que le bailleur justifie avoir réagi et répondu aux griefs des locataires et s’être engagés à intervenir ; il en va de même pour les motifs des charges non justifiées, alors même que l’ampleur des loyers dus dépasse très largement le montant des charges contesté.

Faute d’inexécution d’une obligation du bailleur certaine et suffisamment grave, les locataires ne pouvaient s’abstenir d’exécuter totalement leur obligation de paiement des loyers pendant de si nombreux mois.

Il sera ainsi rappelé qu’en matière de baux d’habitation, un dispositif légal spécial est prévu à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 afin de permettre au juge de suspendre en totalité ou en partie, avec ou sans consignation, le paiement des loyers dans l’attente de l’exécution des travaux de remédiation des causes de l’indécence qu’il a déterminées à l’issue du procès.

Il est étonnant qu’alors même que Mme [C] et M. [G] soutiennent que des désordres persistent qu’ils n’aient ni usé de cette voie ni n’aient jamais réclamé l’exécution de travaux à ce titre.

Il en résulte que Mme [C] et M. [G] étaient tenus au paiement des loyers contractuels et il sera constaté qu’ils ne tirent aucune autre conclusion de droit et de fait des manquements qu’ils reprochent donc au bailleur.

Le jugement qui a écarté l’exception d’inexécution sera donc confirmé, et le congé sera déclaré valable.

Dès lors, la résiliation du bail par l’effet du congé, fondé sur un motif légitime et sérieux, a produit ses effets au 6 mars 2021, avec toutes les conséquences de droit qui y sont attachées (expulsion, indemnité d’occupation, sort des meubles'), telles que fixées par le premier juge et qui seront intégralement confirmées.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, les consorts [O] sollicitent le paiement d’un arriéré locatif de 27 327,74 euros correspondant aux loyers et charges dus au 12 septembre 2022 ;

Les appelants ne contestent pas cette somme, telle qu’elle résulte du décompte produit, sauf à en déduire la somme de 858 euros au titre des travaux effectués dans la salle de bains, la somme de 550 euros au titre des charges non justifiées, et la somme de 4 269,02 euros correspondant à leur hébergement à l’hôtel du 12 avril 2021 au 1er août 2021.

S’agissant des travaux effectués dans la salle de bains, il n’est pas contesté par le bailleur de soucis affectant cette pièce, dès lors qu’il avait mandaté une entreprise à cette fin ; la facture produite aux débats démontre, contrairement à ce que soutient le bailleur, que les travaux ont été réalisés et doivent être déduits des sommes dues.

S’agissant de la facture d’hôtel, et quoique le premier juge ait cherché à en analyser le motif, force est de constater qu’ils n’expliquent pas davantage en cause d’appel en quoi ils auraient dû vivre à l’hôtel, alors même que les travaux de la salle de bains avaient été réalisés, et qu’ils n’ont jamais cherché à obliger les bailleurs à faire exécuter d’autres travaux ; un portail défectueux ne justifie pas d’aller vivre à l’hôtel pendant une telle période, sans que la moindre mise en demeure n’ait été faite au bailleur, ce qui ne manque pas de surprendre, et alors que le logement ne pouvait être considéré comme inhabitable.

S’agissant des charges, selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultat antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles locatifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. Durant 6 mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues dans des conditions normales à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Force est de constater que malgré les demandes réitérées et légitimes des locataires (en l’absence de compteur individuel), et ainsi que l’a justement motivé le premier juge, le bailleur n’a pas produit les justificatifs réclamés, comme l’y obligent les dispositions susvisées et s’est contenté de communiquer un décompte certes détaillé mais non probant, car dépourvu de tout élément justificatif (factures, avis d’imposition etc) ; la somme de 550 euros doit être déduite et la décision de première instance confirmée en ce qu’elle a condamné solidairement Mme [C] et M. [G] au paiement de la somme de 25 919,74 euros.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Mme [C] et M. [G] ne motivent pas davantage leur demande à ce titre en cause d’appel, ne communiquent aucun élément sur leur situation financière et personnelle, n’ayant pas sollicité l’arrêt de l’exécution provisoire ; au vu de l’importance de la dette, de leur absence de tout règlement pendant plus de deux ans et de l’ancienneté du litige, cette demande sera rejetée et la décision du premier juge confirmée comme fondée en fait et en droit.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Si la mauvaise foi des locataires se déduit de leur attitude persistante de ne pas régler les loyers pendant plus de deux ans, sans même justifier de leur situation financière, se réfugiant derrière des manquements minimes du bailleur, ils n’en démontrent pas pour autant un préjudice autre que le retard de paiement, la seule contrariété ne suffisant pas à caractériser le préjudice subi.

La décision de première instance sera confirmée sur ce point.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [C] et M. [G] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner in solidum Mme [C] et M. [G] aux dépens d’appel et à les condamner in solidum à payer aux consorts [O] la somme de 3 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Condamne in solidum Mme [Z] [C] et M. [I] [G] aux dépens d’appel et à payer à l’indivision [U], composée de Mme [H] [U], Mme [F] [U], M. [M] [U], Mme [V] [U] et Mme [K] [S] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN