COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 15 MAI 2025

N° 2025/297

Rôle N° RG 24/10275 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNRND

[O] [D]

C/

[M] [R]

[X] [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Guillaume EVRARD

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de FREJUS en date du 09 Juillet 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000295.

APPELANTE

Madame [O] [D]

née le 17 Mars 1974 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume EVRARD, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉES

Madame [M] [R]

née le 13 Mars 1985 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [X] [F]

née le 26 Février 1964 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Laura CUERVO de l’AARPI MASQUELIER-CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mars 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [R] est usufruitière d’un appartement situé au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], Mme [X] [F] étant titulaire de la nue-propriété.

Suivant acte sous seing privé du 27 octobre 2021, Mme [M] [R] a, par l’entremise de la SAS Foncia Grand bleu, donné à bail à Mme [O] [D] l’appartement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel d’un montant de 662 ' hors taxes et charges.

Conclu pour une durée de 3 ans renouvelable, le bail a pris effet le 29 octobre 2021. Il stipule en son article 4.3.2.1. la résiliation de plein droit en cas de non-paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou de charges.

Suivant exploit du 15 juin 2023, Mme [M] [R] ont fait délivrer à Mme [O] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour règlement de la somme de 2 969, 02 ' au titre des loyers impayés arrêtés à cette date, outre coût de l’acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, Mme [M] [R] et Mme [X] [F] ont, suivant exploit délivré le 2 novembre 2023, fait assigner Mme [O] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation du bail consenti et condamner les locataires au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 9 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fréjus a :

déclaré l’action de Mme [M] [R] et Mme [X] [F] recevable ;

validé le commandement de payer, signifié le 15 juin 2023, à hauteur de la somme de 2 853, 17 ' ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2021 étaient réunies au 15 août 2023 ;

rejeté l’exception d’inexécution formée par la défenderesse ;

dit n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

dit qu’à compter du 16 août 2023, Mme [O] [D] est occupante sans droit ni titre ;

fixé à la somme de 730, 13 ' l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail ;

condamné Mme [O] [D] à verser à titre de provision à Mme [X] [F] et Mme [M] [R] l’indemnité fixée à compter du 16 août 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux de tous occupants ;

ordonné la libération des lieux sous astreinte de provisoire de 200 ' par jour, à compter de la signification de sa décision et pendant une durée de 60 jours ;

dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à l’expulsion de Mme [O] [D] ;

condamne Mme [O] [D] à payer à Mme [M] [R] et Mme [X] [F] la somme de :

4 428, 78 ', échéance d’août 2023 incluse, au titre de dette locative ;

2 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [O] [D] ;

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes formées par les parties ;

condamné Mme [O] [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, signifié le 15 juin 2023.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 8 août 2024, Mme [O] [D] ont interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 16 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, Mme [O] [D] sollicite de la cour l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées et statuant à nouveau qu’elle :

à titre principal :

juge qu’il existe une contestation sérieuse portant le montant des loyers réclamés en raison de l’irrégularité des indexations de loyer ;

juge qu’il existe une contestation sérieuse portant le montant des charges réclamés dès lors Mme [M] [R] n’a jamais justifié de la réalité des provisions appelées ;

condamne Mme [M] [R] à lui payer à titre provisionnelle la somme de 986, ' au titre des charges non fondées (58x17) ;

juge que le logement litigieux est indécent ;

juge qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de l’arriéré qui resterait dû en raison de l’indécence du logement ;

juge que l’appréciation de la validité d’un commandement de payer et de l’acquisition de la clause résolutoire dépend de la question des sommes dues entre les parties ;

dise n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

déboute en conséquence Mme [M] [R] de sa demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité’ d’occupation ainsi que de toutes ses demandes fins et conclusions ;

juge qu’elle est bien fondée pour faire valoir une exception d’inexécution, consistant en la suspension du paiement du loyer à compter du mois de mars 2023 jusqu’à ce que le logement devienne effectivement décent ;

condamne Mme [M] [R] à lui payer une astreinte de de 100,00 ' par jour de retard, passé un délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à ce que le logement devienne effectivement décent ;

juge qu’elle subi un trouble de jouissance ;

condamne Mme [M] [R] à lui payer la somme de 2 648 ' à titre de provision à valoir au titre de son trouble de jouissance ;

à titre subsidiaire :

juge que sa situation financière ne lui permet pas de payer l’arriéré de loyer immédiatement ;

lui octroie des délais de règlement qui ne sauraient être inférieurs à 24 mois tant pour les causes du commandement de payer que pour les loyers, charges non visées par le commandement de payer ;

suspende pendant le cours des délais ainsi octroyés, les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail d’habitation, acquis par suite du commandement de payer, jusqu’au complet paiement ;

dans tous les cas, condamne Mme [M] [R] à lui payer la somme de 2 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 11 mars 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, Mme [M] [R] et Mme [X] [F] sollicitent de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, en conséquence, qu’elle :

constate l’acquisition de la clause résolutoire au 15 août 2023 ;

condamne Mme [O] [D] à leur payer une une provision de 9207,57 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés dus au 3 septembre 2024 ;

condamne Mme [O] [D] à leur payer une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant de 754, 06 ', due à compter du 16 août 2023 jusqu’à complète libération des lieux soit jusqu’au 3 septembre 2024 ;

déclare les demandes de Mme [O] [D] au titre de l’exécution de travaux sous astreinte ;

déboute Mme [O] [D] de ses demandes, fins et conclusions ;

à titre très subsidiaire :

réduise la demande provisionnelle de dommages et intérêts à de plus justes proportions ;

réduise la demande de délai de paiement à 6 mois ;

en tout état de cause, condamne Mme [O] [D] à leur verser une somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant clause résolutoire du 15 juin 2023 pour la procédure de première instance et la somme de 2 500 ' pour la procédure d’appel.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 12 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, le juge des référé peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le premier alinéa de l’article 24 du même texte dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 1719 du code civil dispose que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière … d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ».

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

S’agissant de l’indécence du logement, si le droit de toute personne à disposer d’un logement décent constitue un objectif à valeur constitutionnelle, le locataire qui estime son droit méconnu ne peut toutefois se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre unilatéralement le paiement des loyers, qu’à la condition de rapporter la preuve du caractère non seulement indécent mais encore inhabitable des lieux loués.

Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant. Le bailleur est obligé d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle est louée.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats et notamment du procès-verbal de constat établi le 4 novembre 2022, soit antérieurement à la délivrance du commandement de payer du 15 juin 2023, que l’appartement litigieux est affecté de traces d’humidité et de moisissure en toutes ses pièces.

Il ressort également des éléments produits aux débats que l’appartement n’est pas doté d’un système de ventilation, de type VMC.

Il ressort en outre du rapport d’évaluation sanitaire du logement, réalisé le 28 novembre 2022 que si le logement demeure habitable, il est conseillé de vérifier l’absence d’obstruction de l’air vicié dans la cuisine afin d’assurer son bon fonctionnement, d’une part, et de condamner les entrées d’air en façade afin d’éviter les courants d’air froid, la perméabilité des fenêtres bois étant suffisante, d’autre part.

Partant, si les parties s’accordent sur la réalité de travaux de peinture des murs, il n’est pas établi que des travaux de remédiation aux désordres constatés aient été entrepris.

En ce sens, l’intensité des traces d’humidité et moisissures, constatée par procès-verbal d’huissier, est, à l’évidence, susceptible de prospérer de sorte que l’application d’une couche de peinture soit de nature à y remédier.

Les intimées ne peuvent donc valablement prétendre que c’est au moyen de photographies non datées que Mme [O] [D] fait état de la persistance des désordres. Elles ne peuvent pas davantage prétendre que la cause des désordres se situe exclusivement dans l’absence d’aération de l’appartement par la locataire.

A l’évidence, le logement présente une indécence au sens des dispositions sus énoncées, faute de système d’aération adapté.

Pour autant, si cette indécence peut fonder l’octroi d’une provision pour préjudice de jouissance, elle n’est pas de nature à rendre le logement inhabitable, tel qu’il a été rappelé plus haut.

Elle ne peut donc constituer un obstacle au constat de la résiliation du bail, ni même justifier une exception d’inexécution à l’obligation de règlement périodique des loyers.

Partant, il ressort des éléments versés aux débats que les causes du commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location, n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, étant observé avec le premier juge que le commandement de payer erroné reste néanmoins valable pour la partie non contestable de la dette.

A la lumière de l’ensemble de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a :

validé le commandement de payer, signifié le 15 juin 2023, à hauteur de la somme de 2 853, 17 ' ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2021 étaient réunies au 15 août 2023 ;

rejeté l’exception d’inexécution formée par la défenderesse ;

dit n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

dit qu’à compter du 16 août 2023, Mme [O] [D] est occupante sans droit ni titre.

Sur les demandes indemnitaires :

Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant. En ce sens, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés à ses prétentions laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite sur ce point.

A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Sur le préjudice de jouissance :

Compte tenu de l’indécence du logement retenue plus haut, l’obligation des bailleresses de délivrance d’un logement décent n’est pas sérieusement contestable.

Dès lors, il ressort des éléments versés aux débats par la locataire que cette dernière a formellement alerté les services de Foncia par mail du 28 avril 2022 sur les désordres et la situation affectant l’appartement.

Les mêmes éléments montrent qu’elle a quitté le logement 3 septembre 2024.

Mme [O] [D] peut prétendre à l’indemnisation de son préjudice de jouissance, dont le montant de la provision non contestable peut être établi à la somme de 2 648 ', celle-ci correspondant à moins de 10% du montant du loyer moyen de 700 ', compris entre le 1er mai 2022 et le 1er septembre 2024.

L’ordonnance entreprise sera ainsi infirmée en ce qu’elle a déboutée Mme [O] [D] de sa demande tendant à l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Statuant à nouveau, Mme [M] [R] et Mme [X] [F] seront solidairement condamnées à payer à Mme [O] [D] la somme provisionnelle de 2 648 ' à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur l’indemnité d’occupation :

En l’espèce, le premier juge a fixé la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 730, 13 ', correspondant au dernier loyer exigible, provision sur charges locatives comprise, cette somme étant due à compter du 16 août 2023, et jusqu’à libération des lieux.

Partant, les bailleresses sollicitent que cette provision soit fixée sur la même période à la somme mensuelle de 754, 06 ' sans assortir cette demande d’explication particulières.

Dès lors, l’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

L’article 23 du même texte énonce que « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer sont exigibles sur justification en contrepartie :

— des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

— des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée (')

— des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement (').

Les charges locatives peuvent donner lieu à versement de provisions et doivent en ce cas faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget provisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charge ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires (…). Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires ».

Pour contester le montant de la dette locative, Mme [O] [D] prétend, en premier lieu, que les bailleresses ont procédé à une révision du loyer sans l’en avoir préalablement informé. Elle fait en outre valoir que cette indexation affecte le montant retenu au commandement de payer, délivré le 15 juin 2023, de sorte à ce que la créance locative ne soit pas exigible.

Il convient de remarquer à ce titre qu’en considérant que le commandement de payer erroné quant à son montant demeure valable pour la partie non contestable de la dette, d’une part, et en rapportant cette partie à la somme de 2 853, 17 ', tenant compte du montant erroné de l’indexation discutée, d’autre part, a fait une parfaite appréciation de la situation.

Ce moyen s’avère ainsi inopérant.

En second lieu, Mme [O] [D] conteste la régularité de la provision sur charges en septembre 2023, laquelle n’ont fait l’objet d’aucune justification.

Aux termes des éléments produits, il n’est pas établi que Mme [O] [D] ait sollicité, avant la présente instance, les pièces justificatives mises à sa disposition aux termes des dispositions sus énoncées.

Elle ne justifie pas davantage que son bailleur lui en ait refusé l’accès.

En tout hypothèse, il n’est pas établi que cette circonstance, eu égard aux régularisations postérieures telles qu’en justifie les bailleresses, ait fait grief à la locataire.

De cette manière, le moyen doit être considéré comme inopérant.

Partant, le décompte de créance locative, produit par les intimées et arrêté au 26 septembre 2024, fait apparaître une dette locative d’un montant de 9 207, 57 ', tenant compte de régularisation de charges et des sommes versées par la locataire.

Pour autant, ce décompte fait apparaître à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’au 1er septembre 2024, un appel d’indemnité d’occupation et de charges locatives, de 756, 38 ' puis de 754, 06 ' à compter du 1er décembre 2023, et jusqu’au 31 juillet suivant, les indemnités des mois d’août et septembre 2024 étant respectivement appelées pour 750, 06 ' et 50 '.

Compte tenu du montant provisionnelle de l’indemnité d’occupation retenu plus haut, il convient de fixer le montant non contestable de la créance locative à la somme totale de 8 239, 82 ', échéance de septembre 2024 incluse, au titre de dette locative.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté la locataire de sa demande tendant de condamnation des bailleresses au paiement d’une somme provisionnelle de 986 ' au titre d’un trop perçu de charges.

Elle sera en revanche infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [O] [D] à Mme [M] [R] et Mme [X] [F] la somme de 4 428, 78 '.

Statuant à nouveau, Mme [O] [D] sera condamnée à payer aux intimées la somme provisionnelle de 8 239, 82 ', à valoir sur leur créance locative, arrêtée au 3 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, date à laquelle il est acquis que Mme [O] [D] a quitté les lieux litigieux.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, Mme [O] [D], qui a quitté le logement litigieux le 3 septembre 2024 sollicite, à titre subsidiaire, des délais de paiement d’au moins 24 mois pour s’quitter de la dette locative.

Elle ne justifie toutefois pas de sa situation actuelle, ni même du règlement régulier de l’indemnité d’occupation fixée aux termes du présent arrêt.

L’ordonnance entreprise sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a déboutée Mme [O] [D] de sa demande de délai de paiement, emportant suspension de la clause résolutoire, et ordonnée son expulsion des lieux litigieux.

Sur l’obligation de faire réaliser les travaux sous astreintes :

Mme [O] [D] ayant quitté les lieux le 3 septembre 2024, il sera dit n’y avoir lieu à condamner, sous astreinte, les bailleresses à effectuer les travaux de remédiation des désordres constatés.

L’ordonnance sera en conséquence confirmée de ce chef.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Dès lors que chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions principales en cause d’appel, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné Mme [O] [D] à payer aux bailleresses la somme de 2 000 ' au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance sera toutefois confirmée en ce qu’elle a condamné Mme [O] [D] aux dépens de première instance, comprenant le coût du commandement de payer, signifié le 15 juin 2023, l’expulsion de la locataire ayant finalement été ordonnée.

Pour les mêmes raisons, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel, et de ses propres frais irrépétibles, non compris dans les dépens, engagés en première instance et en cause d’appel, toute demande de ce chef étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

déclaré l’action de Mme [M] [R] et Mme [X] [F] recevable ;

validé le commandement de payer, signifié le 15 juin 2023, à hauteur de la somme de 2 853, 17 ' ;

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2021 étaient réunies au 15 août 2023 ;

rejeté l’exception d’inexécution formée par Mme [O] [D] ;

dit n’y avoir lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ;

dit qu’à compter du 16 août 2023, Mme [O] [D] est occupante sans droit ni titre ;

fixé à la somme de 730, 13 ' l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail ;

ordonné la libération des lieux sous astreinte de provisoire de 200 ' par jour, à compter de la signification de sa décision et pendant une durée de 60 jours ;

dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourrait être procédé à l’expulsion de Mme [O] [D] ;

rejeté la demande de délais de paiement formée par Mme [O] [D] ;

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes formées par les parties, s’agissant de la demande formée par Mme [O] [D] au titre de la condamnation, sous astreinte, de Mme [M] [R] et Mme [X] [F] à effectuer les travaux de l’appartement ;

condamné Mme [O] [D] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer signifié le 15 juin 2023 ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne solidairement Mme [M] [R] et Mme [X] [F] à payer à Mme [O] [D] la somme provisionnelle de 2 648 ' à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

Condamne Mme [O] [D] à payer à Mme [M] [R] et Mme [X] [F] la somme provisionnelle de 8 239, 82 ' à valoir sur leur créance locative, arrêtée au 3 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais irrépétibles, non compris dans les dépens, engagés en première instance et en appel et rejette toute demande de ce chef ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d’appel ;

La greffière Le président