COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 388

Rôle N° RG 24/11679 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNXGN

[M] [X]

Société UDAF 13

C/

Société ICF SUD-EST MEDITERRANNEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier COURTEAUX

M^e Clarisse BAINVEL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARTIGUES en date du 04 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 24-000104.

APPELANTS

Monsieur [M] [X]

né le 07 Juillet 1980 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7] [Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-007463 du 12/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Association UDAF 13 prise en la personne de son représentant légal domicile en cette qualité audit siège, en sa qualité de curatrice de Monsieur [M] [X], suivant ordonnance de changement de curateur rendue le 26 avril 2017 par le juge des tutelles près le tribunal d’instance de MARSEILLE, demeurant [Adresse 5] – [Localité 4]

représentée par M^e Olivier COURTEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Société ICF SUD-EST MEDITERRANNEE Agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 1] – [Localité 6]

représentée par M^e Clarisse BAINVEL de la SELARL UGGC AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2020, la société anonyme (SA) d’HLM ICF Sud-Est Méditerranée a donné à bail à monsieur [M] [X] un appartement de type T2, 3ème étage, escalier n°1, porte n°32, situé [Adresse 2] à [Localité 9] (13), pour un loyer mensuel initialement fixé à 374,73 euros, outre la somme de 64,27 euros, à titre de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, la SA ICF Sud-Est Méditerranée a fait assigner M. [X], assisté de son curateur l’assocation UDAF 13, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Martigues, aux fins de voir :

— constater les troubles anormaux du voisinage dont ce dernier est l’auteur ;

— ordonner en conséquence la résiliation du bail liant les parties, aux torts exclusifs de M. [X], au regard du non-respect de ses obligations légales et contractuelles d’entretien et de jouissance paisible ;

— ordonner son expulsion, ainsi que cette de tout occupant de son chef, ainsi que de ses biens, de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés ;

— l’autoriser à l’expulser des lieux avec le concours de la force publiques si besoin, en

faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance d’un serrurier,

faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté, le cas échéant d’un technicien, séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté dos loyers échus et charges locatives ;

— le condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter du prononcé de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’ à complète libération des lieux

— Ie condamner à lui payer la somme de 2 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Par jugement réputé contradictoire du 4 juillet 2024, ce magistrat a :

— prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu le 30 octobre 2020 entre les parties ;

— dit que M. [X] était occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

— ordonné à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [X] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans les deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux ;

— rejeté la demande de désignation d’un lieu de séquestre ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par lui à compter du 17 janvier 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi;

— condamné M. [X] à payer au bailleur l’indemnité d’occupation, jusqu’à complète libération des lieux ;

— condamné M. [X] à payer au bailleur la somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens incluant le coût de l’assignation.

Ce magistrat a notamment considéré que :

— le bailleur justifiait de la présence de nuisibles morts et vivants (cafards), au sol et sur les murs à proximité de l’appartement n°32, outre un état de saleté important de la porte palière ;

— le manque d’hygiène, le comportement d’incivisme de M. [X] était caractérisé ainsi que l’agressivité, voire la violence, sur fond de consommation excessive et régulière d’alcool ;

— M. [X] avait manqué à son obligation de jouissance paisible du logement ;

— le bail serait donc résilié à ses torts.

Selon déclaration reçue au greffe le 4 juillet 2024, M. [X], représenté par son curateur l’association UDAF 13, a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 11 février 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle :

— sur la recevabilité :

— déclare irrecevable l’action en résiliation du bail fondé sur l’existence d’un trouble de voisinage en l’absence de conciliation ou de médiation préalable ;

— déclare irrecevable l’action en résiliation du bail en l’absence de qualité à agir du bailleur aux fins de faire cesser les troubles de voisinage ;

— sur le fond :

— infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau qu’elle :

— rejette les demandes du bailleur ;

— constate l’expulsion fautive de M. [X] en date du 29 octobre 2024 ;

— prononce la résiliation fautive par le bailleur du contrat de bail ;

— condamne le bailleur au paiement des sommes de 10 000 euros, à titre de dommages intérêts pour préjudice moral ;

— condamne le bailleur à payer à Maître Courteaux la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que :

— sur l’irrecevabilité de l’action :

— l’action est irrecevable, en ce qu’elle viole les dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile ;

— la demande de résiliation du bail introduite sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage aurait dû faire l’objet d’une tentative de conciliation préalable ;

— l’action aurait dû faire l’objet d’une mise en demeure préalable en application de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— sur le fond :

— le bailleur ne peut pas demander simultanément au tribunal la reconnaissance d’un trouble anormal de voisinage, à l’encontre de son locataire et la résolution du bail, puisqu’il doit disposer au préalable d’une décision judiciaire pour mettre en oeuvre la clause résolutoire ;

— aucun trouble du voisinage n’est caractérisé ;

— la présence de nuisibles a été constatée dans les parties communes dont l’entretien incombe au bailleur.

Par dernières conclusions transmises le 12 mars 2025, notifiées par RPVA au greffe, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA ICF Sud-Est Méditerranée, sollicite de la cour qu’elle :

— confirme le jugement entrepris ;

— rejette les demandes de M. [X] et de l’UDAF 13 ;

— condamne M. [X] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne l’UDAF 13 à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne M. [X] et l’UDAF 13 aux dépens comprenant le coût de l’assignation, outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir notamment que :

— la recevabilité de l’action :

— M. [X] et l’UDAF 13 font erreur ;

— son action est une action du bailleur à l’encontre du locataire en résiliation judiciaire de bail fondée sur l’article 1224 du code civil et 1227 du code civil ;

— elle n’est pas victime des troubles causés par M. [X] mais responsable vis à vis des autres locataires ;

— son action a pour but de faire respecter les obligations légales et contractuelles du locataire ;

— l’article 6-1 impose au bailleur de faire le nécessaire pour cesser toute nuisance qui serait causée par les personnes occupants des locaux dont il est propriétaire à des tiers ;

— cet article a été respecté ;

— sur le fond :

— l’obligation légale de jouissance paisible du locataire et les stipulations contractuelles du bail n’ont pas été respectées ;

— le trouble anormal de voisinage est clairement établi par la présence de nuisibles mais aussi par le manquement de M. [X] à son obligation de jouissance paisible et d’entretien ;

— aucune faute ne lui est imputable.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 10 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité de l’action :

Sur l’irrecevabilité tirée du défaut de conciliation préalable imposée par l’article 750-1 du code de procédure civile :

L’acte introductif d’instance date du 17 janvier 2024.

L’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, a été annulé par le Conseil d’Etat par une décision du 22 septembre 2022.

L’article 750-1 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur depuis le 13 mai 2023, s’applique aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023.

Il dispose qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce le litige porté en justice par le bailleur est une demande de résiliation judiciaire de bail fondée sur les articles 1224 et 1227 du code civil, pour une violation, par le locataire, de son obligation d’usage paisible des lieux.

Contrairement à ce que soutient M. [X], il ne s’agit pas de trancher un problème de trouble anormal de voisinage.

Ainsi, c’est à tort que l’appelant soutient que la demande de la SA d’HLM ICF Sud-Est Méditerranée en résiliation judiciaire de bail serait irrecevable en raison de la violation par cette société d’une obligation de tentative de conciliation préalable, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile.

La demande d’irrecevabilité de la résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

Sur la demande d’irrecevabilité tirée du défaut de respect de l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 :

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.

Cette disposition impose au bailleur de faire le nécessaire pour cesser toute nuisance qui serait causée par les personnes occupant des locaux à usage d’habitation dont il est propriétaire à des tiers.

Elle vise les troubles de voisinage causés à des tiers par les locataires et non l’absence de jouissance paisible des lieux loués par M. [X], invoquée par le bailleur à l’appui de sa demande de résiliation du bail sur le fondement des articles 1728,1224 et 1227 du code civil et de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il n’existe aucune condition de mise en demeure préalable pour agir en résiliation de bail pour défaut de jouissance du locataire en bon père de famille, comme en l’espèce.

En conséquence, la SA d’HLM ICF Sud-Est Méditerranée pouvait solliciter de la justice la résiliation judiciaire du bail sans mise en demeure préalable.

La demande d’irrecevabilité de la résiliation judiciaire du bail sera rejetée.

Sur la demande de résiliation du bail :

Sur le comportement fautif de M. [X] :

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En application des articles 1103 et 1104 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Ils doivent être formés, négociés et exécutés de bonne foi.

De plus conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de jouir paisiblement de la chose louée.

Le juge peut sur le fondement des dispositions de l’article 1224 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il appartient également à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail du logement, liant les parties son article 6-3 que « le locataire s’oblige à jouir paisiblement des lieux donnés en location de jour comme de nuit. A défaut, le bailleur pourra mettre en oeuvre la clause résolutoire dans les conditions de l’article 9 du présent contrat.

En outre, le locataire est tenu de se conformer au règlement intérieur annexé au présent contrat ainsi qu’à ses modifications ultérieures et déclare en avoir pris parfaite connaissance…'.

L’article 7- 1 met à la charge du locataire une obligation d’entretien du logement.

L’article 9 intitulé clause résolutoire stipule que 'le contrat sera également résilié de plein droit en cas de troubles de voisinages constatés par une décision définitive, le contrat de location pourra être résilié de plein droit pour non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués…

Pour tout autres manquement à ses obligations contractuelles, notamment en cas de non-respect du règlement intérieur et/ou de ses modifications ultérieures conduisant à des troubles de jouissance, le bailleur se réserve le droit d’engager une procédure de résiliation du présent contrat, pouvant mener à l’expulsion et/ou au paiement de dommages et intérêts'.

Le règlement intérieur applicable et ayant valeur contractuelle, prévoit une clause 'tranquillité’ stipulant que 'le locataire est responsable de tout acte troublant la tranquillité des voisins, qu’il en soit l’auteur ou que l’acte soit commis par un occupant de son logement ou un visiteur qu’il reçoit, ou par un animal dont il a la garde. Tous les bruits, dès lors qu’ils sont nuisibles, par leur intensité ou leur caractère répétitif, et de nature à troubler le repos et la tranquillité des occupants de l’immeuble sont interdits, de jour comme de nuit.

Il prévoit également en son article 'hygiène et entretien’ concernant les parties privatives que 'le locataire maintient les lieux donnés en location dans un bon état d’hygiène et de propreté.

Le logement doit être régulièrement aéré et chauffé. Le locataire ne stocke aucune denrée périssable dans des conditions favorisant la prolifération de rongeurs et de parasites'.

M. [X] est donc tenu à une obligation de jouissance paisible et d’entretien du logement et d’un point de vue légal et contractuel.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur verse aux débats :

— un procès-verbal du 11 octobre 2023, établi par un commissaire de justice, constatant la présence de nuisibles morts et vivants (cafards), au sol et sur les murs à proximité de l’appartement n°32, outre un état de saleté important de la porte palière, précisant qu’il n’a pas relevé la présence d’insectes type cafards aux étages inférieurs dans les parties communes, étant concentré au niveau de la porte du logement de M. [X] ;

— une attestation du 27 octobre 2023 de Mme [H] [T], locataire occupant le logement en-dessous de celui de M. [X], se plaignant de la présence de nuisibles en provenance de chez son voisin du dessus, M. [X] ;

— un courrier adressé le 26 octobre 2023 à la curatrice de M. [X] indiquant qu’au mois de mai 2023, un plombier a refusé d’intervenir au domicile de ce dernier, pour des raisons d’hygiène et que le bailleur a dû procéder à un nettoyage du logement pour permettre à cette entreprise de procéder aux réparations consécutives à un dégât des eaux ;

— le procès-verbal d’expulsion du 29 octobre 2024, photographies à l’appui, mettant en évidence la présence de nuisibles dans l’appartement de M. [X] ;

— les attestations établies par les voisins de M. [X] (Mme [R], Mme [O], M. [Z]), démontrant que ce dernier a occasionné de nombreuses nuisances sonores, ayant fait venir des personnes alcoolisées dans l’immeuble, sonnant à des heures très tardives de la nuit, donnant des coups violents dans la porte d’entrée commune ou dans sa porte privative, pouvant parfois être violent ;

Au vu de ces éléments et contrairement à ce que soutient M. [X], il est démontré procès-verbaux de constat de commissaire de justice à l’appui, un défaut d’entretien de son logement et un manquement aux règles d’hygiène et de sécurité à l’intérieur de celui-ci.

Comme l’a retenu le premier juge, il est également établi par les attestations circonstanciées du voisinage, un manquement de M. [X] à son obligation de jouissance paisible du logement, ce dernier ayant fait preuve d’un comportement inadapté à l’égard du voisinage.

Ces manquements graves à ses obligations légales et conventionnelles, justifient le prononcé de la résiliation du bail et son expulsion des lieux loués.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le maintien dans les lieux sans droit ni titre, constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le bailleur, dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation a une nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [X] a occupé les lieux sans droit ni titre depuis le jour de la résiliation des baux, jusqu’à la libération effective des lieux, le 29 octobre 2024.

Au vu des éléments du dossier, il est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de l’indemnité d’occupation de fixer celle-ci au montant du loyer et charges mensuels, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du prononcé du jugement entrepris, jusqu’à complète libération des lieux, et de condamner M. [X] à son paiement, confirmant ainsi le jugement déféré de ce chef.

Sur l’expulsion et la demande de dommages et intérêts :

La demande en résiliation du bail, étant bien fondée, il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie l’octroi de dommages et intérêts liés à une procédure d’expulsion abusive.

La SA ICF Sud-Est Méditerranée n’a pas commis de faute à l’égard de M. [X] en tentant d’exécuter le jugement de première instance qui est assorti de l’exécution provisoire.

La SA ICF Sud-Est Méditerranée, dont la procédure a abouti, n’a pas commis de procédure abusive qui aurait dégénéré en abus de droit.

M. [X] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu’il a condamné M. [X], assisté par son curateur, à payer au bailleur la somme de 500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à supporter les entiers dépens

Succombant en appel, M. [X], assisté de son curateur, sera condamné à supporter les dépens d’appel, étant précisé qu’il bénéficie de l’aide juridictionnelle totale et à payer au bailleur la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [X] sera débouté de sa demande formulée sur le même fondement.

Le bailleur sera débouté de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à l’encontre de l’association UDAF 13, qui intervient en l’instance, es qualité de curateur de M. [X] et non en son nom propre pour ses propres intérêts.

Il sera également débouté de sa demande de condamnation des frais d’exécution. Les dépens n’ont cependant pas vocation à intégrer des frais futurs, en l’occurrence des frais d’exécution lesquels sont régis par leurs propres règles de liquidation et restent, à ce stade, hypothétiques.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [X], représenté par son curateur en exercice, l’association UDAF 13 de sa demande en irrecevabilité de l’action ;

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y AJOUTANT :

CONDAMNE M. [X], assisté par l’association UDAF 13 à payer à la société anonyme (SA) d’HLM ICF Sud-Est Méditerranée la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE M. [X], assisté par l’association UDAF 13 de sa demande formulée sur le même fondement ;

DÉBOUTE la société anonyme (SA) d’HLM ICF Sud-Est Méditerranée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de l’association UDAF 13 ;

DÉBOUTE la société anonyme (SA) d’HLM ICF Sud-Est Méditerranée de sa demande formulée au titre des frais d’exécution de la décision à intervenir ;

CONDAMNE M. [X], assisté par l’association UDAF 13 aux dépens d’appel ;

DIT qu’ils seront recouvrés en application de la loi du 10 juillet 1991.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,