COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 JANVIER 2025

N° 2025/ 53

Rôle N° RG 24/04452 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM3AE

[L] [B]

C/

[P] [J]

[W] [J]

[S] [Z]

[M] [F]

Syndic. de copro. [9]

S.C.I. SCI MR ET MME [G]

S.A.R.L. CABINET HORIZON

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE

M^e Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 28 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/05280.

APPELANTE

Madame [L] [B]

née le 10 avril 1957 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e Audrey BABIN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Monsieur [P] [J]

né le 20 mars 1982 à [Localité 6], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [W] [J]

né le 02 juin 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7]

Madame [S] [Z]

née le 09 mars 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Madame [M] [F]

née le 28 mai 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

SCI MR ET MME [G]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentés par M^e Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. CABINET HORIZON AJ

prise en la personne de Maître [K] [R], es qualités d’administrateur provisoire du Syndicat des Copropriétaires [9], désignée à ces fonctions par ordonnance du 29 septembre 2023

dont le siège social est situé [Adresse 1]

défaillante

PARTIE INTERVENANTE

Syndicat des copropriétaires [9]

représenté par son syndic en exercice la SARL LAGIER

intervenant volontaire

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Fabien BOUSQUET de la SARL ATORI AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président rapporteur

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.

ARRÊT

Réputé contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 décembre 2014, Mme [L] [B] a acquis les lots n° 3 (appartement en rez-de-chaussée) et 10 (local outillage) de la copropriété Résidence [9], sise [Adresse 5].

Par assemblée générale en date du 23 novembre 2019, les copropriétaires de la résidence [9] ont décidé de conserver monsieur [P] [D], syndic non professionnel, pour une durée de deux ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Ce dernier exerçait cette mission depuis plusieurs années.

Lors de l’assemblée générale ordinaire du 30 janvier 2021, ils ont décidé, à l’unanimité, qu’il n’y avait pas lieu de voter sur le renouvellement du syndic mais qu’il convenait de lui établir un 'contrat de syndic bénévole, non professionnel'. Ledit contrat a été régularisé le lendemain pour une durée de 3 ans courant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2023.

Lors de l’assemblée générale du 30 juillet 2022, M. [D] a été reconduit dans ses fonctions de syndic bénévole pour une durée de trois ans et ce, à l’unanimité.

Estimant qu’il ne pouvait être élu dès lors qu’il n’était pas copropriétaire de la résidence [9], Mme [L] [B] a sur le fondement de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, saisi par requête le président du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de désignation d’un administrateur provisoire.

Par ordonnance en date du 29 septembre 2023, ce magistrat a fait droit à sa requête et désigné Maître [K] [R], membre de la société à responsabilité limitée (SARL) Horizon AJ en qualité d’administrateur provisoire.

Cette ordonnance a été notifiée par Maître [R] à l’ensemble de copropriétaires par courrier du 13 octobre suivant.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [9] ainsi que la SCI M. et Mme [G], M. [P] [D], M. [P] [J], M. [W] [J], Mme [S] [Z] et Mme [M] [F], copropriétaires, ont fait assigner Mme [L] [B] et la société à responsabilité limitée Cabinet Horizon devant le président du tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’entendre rétracter l’ordonnance précitée et condamner Mme [L] [B] au paiement de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 28 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a :

— constaté l’absence d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [9] à [Localité 6] et de M. [P] [D] ;

— rétracté l’ordonnance du 29 septembre 2023 désignant au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [9] à [Localité 6] la SARL Cabinet Horizon en qualité d’administrateur provisoire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ;

— rejeté toute autre demande ;

— condamné Mme [L] [B] aux dépens de l’instance.

Il a notamment considéré :

— sur la fin de non-recevoir, que selon l’article 59 du décret du 17 mars 1967, la contestation des ordonnances prises sur le fondement de l’article 47 de ce décret n’est ouverte qu’aux copropriétaires ;

— sur le fond, que la décision de l’assemblée générale du 30 juillet 2022 de confier à M. [D] un mandat de syndic bénévole s’imposait à tous les copropriétaires et qu’en conséquence, le syndicat de copropriétaires était bien pourvu d’un syndic en sorte que la désignation d’un administrateur provisoire ne se justifiait pas.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 avril 2024, Mme [L] [B] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 19 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle :

— déclare irrecevable l’intervention volontaire du syndicat des Copropriétaires dénommé [9], représenté par son syndic en exercice la société Lagier ;

— réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau :

' juge que l’ordonnance en date du 29 septembre 2023 désignant Maître [K] [R], en qualité d’administrateur provisoire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, est bien fondée ;

' constate que, par assemblée générale en date du 11 mai 2024, le Cabinet Lagier a été désigné en qualité de Syndic de la copropriété [9], soit postérieurement à l’appel diligenté par Mme [B] ;

' juge, par conséquent, que la désignation d’un administrateur provisoire en application de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 n’est plus justifiée ;

' déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, la SCI M. et Mme [G], M. [P] [D], M. [P] [J], M. [W] [J], Mme [S] [Z] et Mme [M] [F] de toutes leurs demandes ;

— condamne in solidum la SCI M. et Mme [G], M. [P] [D], M. [P] [J], M. [W] [J], Mme [S] [Z] et Mme [M] [F] à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ;

— condamne in solidum la SCI M. et Mme [G], M. [P] [D], M. [P] [J], M. [W] [J], Mme [S] [Z] et Mme [M] [F] à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel distraits au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la SELARL LX Aix en Provence, avocats associés, aux offres de droit.

Par dernières conclusions transmises le 24 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, intervenant volontaire, ainsi que la SCI M. et Mme [G], M. [P] [D], M. [P] [J], M. [W] [J], Mme [S] [Z] et Mme [M] [F] sollicitent de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rétracté l’ordonnance sur requête en date du 29 septembre 2023 désignant un administrateur provisoire en la personne de Me [K] [R], membre de la SARL Cabinet Horizon AJ ;

— juge recevable l’intervention volontaire de la SARL Lagier en qualité de syndic de la copropriété [9] ;

— la réforme en y ajoutant que Mme [B] (est condamnée) à supporter les frais inhérents à l’administrateur provisoire ;

— déboute Mme [B] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamne Mme [B] au paiement de la somme de 3 000 euros au bénéfice de chaque concluant sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SARL HorizonAJ, régulièrement intimée à personne habilitée, n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 26 novembre 2024.

Par soit-transmis en date du 13 décembre 2024, la cour a informé les conseils des parties qu’elle s’interrogeait sur la recevabilité de la demande visant à entendre condamner Mme [B] à supporter les frais inhérents à l’administrateur provisoire s’agissant d’une demande non chiffrée, nouvelle en cause d’appel, comme ne figurant dans l’exposé des prétentions des parties devant le premier juge, et non formulée à titre provisionnel comme il se doit en matière de référé. Elle leur a imparti un délai expirant le vendredi 20 décembre 2024 à minuit pour lui faire parvenir, par le truchement de notes en délibéré, leurs éventuelles observations sur ces points de droit soulevés d’office.

Par note en délibéré transmise le 17 décembre 2024, le conseil du Syndicat de copropriétaires Villa Verte fait valoir que cette demande avait bien été formulée en première instance et qu’elle s’entend à titre provisionnel.

Par note en délibéré transmise le 18 décembre 2024, le conseil de Mme [B] demande à la cour de déclarer cette demande irrecevable comme non chiffrée et non formulée à titre provisionnel.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'donner acte', 'dire et/ou juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’intervention volontaire de la SARL Lagier

Aux termes de l’article 66 du code de procédure civile, constitue une intervention volontaire la demande dont l’objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires.

L’article 554 du même code dispose que peuvent intervenir en cause d’appel, dès lors qu’elles y ont intérêt, les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

En l’espèce, la SARL Lagier intervient aux débats en sa qualité de nouveau syndic du Syndicat de copropriétaires [9]. Son intervention volontaire sera donc déclarée recevable.

Néanmoins alors même que, comme indiqué en en-tête de ses écritures, elle agit en qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires, elle ne sollicite pas l’infirmation de l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré ce dernier irrecevable à défendre pour défaut d’intérêt à agir.

L’ordonnance entreprise ne peut donc qu’être confirmée de ce chef en sorte que toutes les demandes formulées au bénéfice exclusif du Syndicat des copropriétaires de [9], représenté par son syndic en exercice seront, de plus fort, déclarées irrecevables. Il en sera notamment ainsi de celle concernant les frais irrépétibles.

Sur la demande de rétraction de l’ordonnance sur requête du 29 septembre 2023

L’article 17-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dispose : Seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots dans la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc à l’expiration d’un délai de trois mois suivant l’événement. Durant ce délai, le syndic convoque une assemblée générale et inscrit à l’ordre du jour la question de la désignation d’un nouveau syndic.

Aux termes de l’article 47 du décret n° 67-223 17 mars 1967, dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article (défaut de nomination), où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal judiciaire, statuant sur ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l’ordonnance, de se faire remettre les références bancaires du syndicat, les coordonnées de banque et l’ensemble des documents et archives du syndicat et de convoquer l’assemblée en vue de la désignation du syndic prévue à l’article 9.

De jurisprudence constante, lorsque la désignation d’un administrateur provisoire est sollicitée sur le fondement de l’article précité, motif pris de la nullité de plein droit du mandat du syndic, cette nullité doit avoir été constatée préalablement à l’issue d’une procédure contradictoire.

Aux termes de l’article 493 du code de procédure civile, l’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement dans les cas où le requérant est fondé à ne pas appeler de partie. L’article 496 alinéa 2 du même code ajoute que s’il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l’ordonnance. L’article 497 précise que ce dernier a la faculté de modifier ou rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l’affaire.

Mme [B] fait valoir que, lorsqu’elle a voté pour élire ou reconduire M. [D] en qualité de syndic bénévole, notamment aux assemblées générales des 23 novembre 2019 et 30 juillet 2022, elle ignorait que ce dernier n’était pas copropriétaire du lot n° 1, avec son compagnon M. [J], puisque la liste des lots de copropriété indiquait le contraire. Elle ajoute que la première de ces assemblées avait décidé que son mandat arrivait à expiration le 31 décembre 2021, en sorte qu’il n’avait plus pouvoir pour convoquer les suivantes, même si celle du 30 janvier 2021 avait, en résolution n° 9, décidé de lui accorder un 'contrat de syndic bénévole non professionel’ pour une durée de trois ans. Elle estime donc que les conditions d’application des dispositions précitées de l’article 47 du décret du 17 mars 1967 étaient réunies lorsqu’elle a saisi le président du tribunal judiciaire de Marseille le 28 septembre 2023.

Il convient néanmoins de relever, à l’instar du premier juge et des intimés, qu’à cette dernière date, la copropriété était bien pourvue d’un syndic bénévole dont la désignation par l’assemblée générale du 30 juillet 2022, à laquelle participait Mme [B], n’avait été annulée ni en raison du défaut de qualité de copropriétaire de M. [D] ni du fait allégué de l’arrivée à terme de son mandat le 31 décembre précédent. Sur le second de ces griefs, soulevés par l’appelante, il échet de souligner que Mme [B] a participé à l’assemblée générale du 30 janvier 2021 qui a manifesté une volonté claire, puisqu’unanime, de reconduire le précité dans ses fonctions de gérant bénévole pour les trois prochaines années et ce, quels que furent les termes employés pour rédiger les résolutions n° 8 et 9.

En outre, s’apercevant que M. [D] n’était pas copropriétaire et donc inapte à assumer les fonctions de syndic bénévole, Mme [B] devait en informer le syndicat des copropriétaires et l’intéressé lui-même afin que, dans l’esprit de l’article 17-2 de la loi du 10 juillet 1965, puisse être convoquée, une assemblée générale régularisatrice comme celle du 1er mai 2024. Son choix de saisir, le président du tribunal judiciaire de Marseille sur le fondement des dispositions précitées de l’article 47 du décret du 17 mars 1967, et donc dans le cadre d’une procédure non contradictoire, semble davantage dicté par une vindicte personnelle, consécutive au constat dressé par Maître [X], commissaire de justice, le 5 avril 2023 (lui imputant diverses atteintes aux parties communes et privatives de la copropriété ainsi qu’un empiètement sur une parcelle communale), et à la décision prise par l’assemblée générale du 25 mars précédent (résolution n° 11) de désigner le cabinet d’avocats Atori pour intervenir dans tout dossier de protection de la copropriété et du syndic bénévole, que par l’intérêt de la copropriété.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a considéré que les conditions d’application de l’article 47 du décret n° 67-223 17 mars 1967 n’était pas réunies le 28 septembre 2024, date du dépôt de sa requête par Mme [B], et qu’il a révoqué l’ordonnance rendue le lendemain par la vice présidente déléguée par le président du tribunal judiciaire de Marseille.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les frais inhérents à l’administrateur provisoire

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

C’est sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, que le juge des référés, juge du provisoire, peut allouer à une partie une somme d’argent à valoir sur une dette locative ou l’indemnisation d’un préjudice.

En l’espèce, la demande non chiffrée de condamnation de Mme [B] à supporter les frais inhérents à l’administrateur provisoire s’analyse comme une demande définitive, et non provisionnelle, en sorte qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de la prononcer.

L’ordonnance entreprise sera dès lors confirmée en ce qu’elle l’a rejetée à titre d’ 'autre demande'.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné Mme [B] aux dépens et dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [L] [B], qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte.

Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [J], M. [W] [J], Mme [S] [Z], Mme [M] [F] et la SCI M. et Mme [G] les frais non compris dans les dépens, qu’ils ont exposés pour leur défense. Il leur sera donc alloué, à chacun la somme de 800 euros en cause d’appel.

Mme [L] [B] supportera en outre les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SARL Lagier en sa qualité de syndic de la copropriété [9] ;

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées ;

Y ajoutant :

Déclare irrecevables toutes les demandes formulées au profit exclusif du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [9] représenté par son syndic en exercice ;

Déclare irrecevable la demande visant à faire supporter à Mme [L] [B] les frais inhérents à l’administrateur judiciaire ;

Condamne Mme [L] [B] à payer à M. [P] [J], M. [W] [J], Mme [S] [Z], Mme [M] [F] et la SCI M. et Mme [G], chacun, la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [L] [B] de sa demande sur ce même fondement ;

Condamne Mme [L] [B] aux dépens d’appel.

La greffière Le président