N° de minute : PC25-47

COUR D’APPEL

DE [Localité 7]

Première Présidence

AUDIENCE DES RÉFÉRÉS DE LA PREMIERE PRÉSIDENTE DE LA COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY, tenue au Palais de Justice de cette ville le SIX MAI DEUX MILLE VINGT CINQ,

Nous, Marie-France BAY-RENAUD, première présidente de la cour d’appel de CHAMBÉRY, assistée de Ghislaine VINCENT, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Dans la cause N° RG 25/00015 – N° Portalis DBVY-V-B7J-HVQJ débattue à notre audience publique du 01 Avril 2025 – RG au fond n° 24/01121 – 2ème section

ENTRE

Mme [D] [H]

demeurant [Adresse 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Clarisse DORMEVAL, avocat au barreau de CHAMBERY et pour avocat plaidant M^e Elisabeth BEDROSSIAN, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE

Demanderesse en référé

ET

E.U.R.L. APARTE COURTAGE, dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par la SARL CHRISTINAZ PESSEY-MAGNIFIQUE, avocats au barreau de BONNEVILLE

Défenderesse en référé

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Exposé du litige

Par acte du 02 juillet 2020, Mme [D] [H] a vendu à l’EURL APARTE COURTAGE un bien situé [Adresse 2] à [Localité 5] en se réservant une faculté de rachat pendant 12 mois et en se voyant consentir une occupation précaire pour la même durée moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 1983, 34 euros.

Par acte du 29 juin 2021, l’EURL APARTE COURTAGE a consenti une prorogation d’une durée de 6 mois de la faculté de rachat, soit jusqu’au 1 janvier 2022 ainsi que de la convention d’occupation précaire.

Suivant courrier du 6 juin 2022, l’EURL APARTE COURTAGE a rappelé que les parties avaient convenu 'tacitement’ depuis le 1er janvier 2022 un prolongement de l’option d’achat et a mis en demeure Mme [D] [H] de finaliser l’option de rachat avant le 30 juin 2022 à 24h.

Mme [D] [H] n’a pas exercé la faculté de rachat.

Saisi par acte de commissaire de justice délivré le 31 août 2023 à la demande de l’EURL APARTE COURTAGE, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville a, par jugement du 19 juin 2024 :

— Déclaré irrecevables la demande de Mme [D] [H] tendant à la requalification de la convention en bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 et ses demandes subséquentes à la requalification ;

— Constaté que Mme [D] [H] est occupante sans droit ni titre de la maison située [Adresse 4], depuis le 1er juillet 2022 ;

— Ordonné à Mme [D] [H] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef ;

— Dit qu’à défaut d’exécution volontaire, il pourra être procédé à son expulsion dans les formes légales et au besoin avec le concours de la force publique ;

— Dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamné Mme [D] [H] à payer à l’EURL APARTE COURTAGE la somme de 11 900, 04 ' (ONZE MILLE NEUF CENTS EUROS ET QUATRE CTS) au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dû entre le 1er janvier 2022 et le 30 juin 2022 ;

— Condamné Mme [D] [H] à payer à l’EURL APARTE COURTAGE la somme de 38 360 ' (TRENTE HUIT MILLE TROIS CENT SOIXANTE EUROS) au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 1er juillet 2023 et le 31 décembre 2023 ;

— Condamné Mme [D] [H] à payer à l’EURL APARTE COURTAGE une indemnité journalière de 70 ' (SOIXANTE DIX EUROS) à compter du 1er janvier 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Ordonné à compter du jugement la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

— Débouté Mme [D] [H] de ses demandes de dommages et intérêts ;

— Condamné Mme [D] [H] à payer à l’EURL APARTE COURTAGE la somme de 3000 ' (TROIS MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Mme [D] [H] aux dépens de l’instance ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Mme [D] [H] a interjeté appel de cette décision le 31 juillet 2024 (n° DA 24/01098 et n° RG 24/01121) émettant des critiques à l’encontre des chefs du jugement la déboutant de ses demandes, lui ordonnant de libérer les lieux et la condamnant au paiement de diverses sommes d’argent au profit de l’EURL APARTE COURTAGE.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 février 2025, Mme [D] [H] a fait assigner l’EURL APARTE COURTAGE devant madame la première présidente de la cour d’appel de Chambéry statuant en référé sur le fondement de l’article 514-3 du code de procédure civile afin de voir ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu le 19 juin 2024 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 puis renvoyée à la demande des parties, aux fins de communication de pièces et d’échange des conclusions, à l’audience du 1er avril 2025.

Mme [D] [H] demande à la Cour, conformément à ses écritures notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, de :

— Suspendre l’exécution provisoire du jugement rendu le 19 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville.

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes écritures.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce qu’elle a fait valoir des observations sur l’exécution provisoire en première instance. Elle ajoute que sa demande de requalification de la convention d’occupation précaire ainsi que celle tendant à constater son illicéité ont été invoquées par voie d’exception et partant n’étaient pas prescrites. Elle estime par ailleurs que la clause interdisant au vendeur de se prévaloir de l’existence d’un bail d’habitation est illicite et que le terme de la convention d’occupation précaire dépend de sa volonté d’exercer sa faculté de rachat, justifiant ainsi la requalification de ladite convention. Elle ajoute que la maison, objet de la convention d’occupation précaire, est sa résidence principale comme en attestent les pièces et documents versés aux débats. Elle précise que la résiliation de la convention d’occupation précaire n’a pas été constatée en première instance de telle sorte qu’elle ne peut être considérée comme un occupant sans droit ni titre. Elle souligne que si la procédure d’expulsion était menée à son terme elle ne pourra réintégrer la maison en cas de réformation de première instance puisque l’EURL APARTE COURTAGE aura procédé à sa vente, qu’une hypothèque provisoire a été inscrite sur ces biens immobiliers et que l’indemnité forfaitaire journalière continue à courir.

L’EURL APARTE COURTAGE demande à la Cour, conformément à ses écritures notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, de :

— Débouter Mme [D] [H] de sa demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville le 19 juin 2024 et plus largement, de l’intégralité de ses prétentions ;

À titre reconventionnel,

— Fixer le jour auquel l’affaire au fond sera appelée par priorité et autoriser consécutivement l’EURL APARTE COURTAGE à assigner à jour fixe Mme [D] [H] pour toute audience qu’il paiera à madame la première présidente de retenir au cours du mois de mai 2025 ;

En tout état de cause,

— Condamner Mme [D] [H] à payer à l’EURL APARTE COURTAGE la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre du présent référé, et ce, par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Mme [D] [H] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SARL CHRISTINAZ & PESSEY-MAGNIFIQUE, Avocats associés, ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle énonce que les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit, que la demande de requalification de la convention d’occupation précaire en bail à usage d’habitation a été formulée par Mme [D] [H] le 12 décembre 2023, que celle-ci était en conséquence prescrite et que Mme [D] [H] ne peut se prévaloir de l’imprescriptibilité des demandes opposées par voie d’exception. Elle ajoute que les dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 ne sont applicables qu’aux locaux qui constituent la résidence principale du preneur, que la résidence principale de Mme [D] [H] au jour de la convention d’occupation précaire se situait à [Localité 6], que cette dernière est toujours domiciliée fiscalement à [Localité 6] et que plusieurs actes de la procédure lui ont été signifiés à cette adresse. Elle estime par ailleurs que la raison justifiant la précarité de l’occupation est objective et indépendante de la seule volonté des parties en ce que l’exercice de la faculté de rachat était conditionnée à l’obtention d’un financement. Elle ajoute que Mme [D] [H] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2022 puisqu’elle n’a pas exercé sa faculté de rachat. Elle souligne que l’attachement sentimental de Mme [D] [H] à la maison et l’inscription d’une hypothèse judiciaire ne sauraient justifier un risque de conséquences manifestement excessives.

Pour satisfaire aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour plus de précisions sur les faits, prétentions, arguments et moyens des parties, à la décision déférée, aux conclusions régulièrement déposées et ci-dessus visées.

Sur ce

1. Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-3 alinéa 1er du même code, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Il incombe ainsi à Mme [D] [H] de démontrer qu’il existe à la fois un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et un risque de conséquences manifestement excessives.

Le moyen sérieux de réformation est celui qui présente des chances raisonnables de succès sans qu’il appartienne au premier président de se livrer à un examen approfondi de l’ensemble des moyens et arguments avancés par les parties et

soumis à l’examen, au fond, de la cour d’appel.

1.1. sur la prescription de la demande de requalification du contrat

Aux termes de l’article 71 du code de procédure civile, constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l’adversaire.

Il est admis qu’une défense au fond, au sens de l’article 71 du code de procédure civile échappe à la prescription (Com., 21 oct. 2014 sous article 72 note 3).

Selon l’article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, par acte de commissaire de justice du 31 août 2023 l’EURL APARTE COURTAGE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire Bonneville afin notamment que soit constatée la résiliation de la convention d’occupation précaire, que Mme [D] [H] soit déclarée occupante sans droit ni titre et qu’en conséquence il soit procédé à son expulsion.

À cet égard il convient de constater qu’en première instance, Mme [D] [H] a non seulement entendu opposer à l’EURL APARTE COURTAGE, la requalification de la convention d’occupation précaire en bail d’habitation mais a également sollicité que le montant du loyer soit fixé conformément aux dispositions de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, que le trop-versé au titre de l’occupation des lieux lui soit remboursé et que l’EURL APARTE COURTAGE soit condamnée au paiement de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du non-respect de la procédure d’expulsion.

Or, constitue une demande reconventionnelle, et non une défense au fond, la demande par laquelle le défendeur ne se borne pas à demander la requalification du contrat mais entend voir tirer les conséquences de cette requalification.

Il s’ensuit que la demande de Mme [D] [H] tendant à la requalification de la convention d’occupation précaire en bail d’habitation constitue une demande reconventionnelle soumise à cet égard à la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il convient de constater que la convention d’occupation précaire a été conclue le 02 juillet 2020, que la demande de requalification de ladite convention en bail d’habitation se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit, c’est-à-dire à compter de la conclusion de la convention d’occupation précaire, que celle-ci a été formulée par Mme [D] [H] le 12 décembre 2023, soit après le délai de trois années ;

Ainsi, aucun moyen sérieux de réformation n’est caractérisé sur ce point.

1.2. sur la résiliation du contrat

En l’espèce, Mme [D] [H] prétend que le jugement de première instance ne constate pas la résiliation de la convention d’occupation précaire et qu’en conséquence, elle ne pouvait être déclarée occupante sans droit ni titre.

Or, le jugement de première instance indique qu’ «'il est constant qu’à la date du 30 juin 2022, correspondant au terme prorogé de l’autorisation d’occupation, Madame [H] n’a pas exercé la faculté de rachat, si bien que cette autorisation a pris fin à cette date'».

Ainsi, aucun moyen sérieux de réformation n’est caractérisé sur ce point.

En conséquence, il convient de débouter Mme [D] [H] de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu le 19 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bonneville.

En tout état de cause, il est rappelé que la mise à exécution de la décision est de la responsabilité de L’EURL APARTE COURTAGE qui devra assumer les conséquences d’une éventuelle réformation.

2. Sur la demande de fixation prioritaire

En application de l’article 917 du code de procédure civile, si les droits d’une partie sont en péril, le premier président peut fixer le jour auquel l’affaire sera appelée par priorité.

En l’espèce, l’EURL APARTE COURTAGE ne fait valoir aucun péril et aucun élément du dossier ne permet de caractériser ce péril nécessaire à l’application de l’article 917 du code de procédure civile.

3. Sur les autres demandes

Mme [D] [H], partie succombante, sera condamnée à supporter la charge des dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile ; les dépens relatifs à une instance de référé ne pouvant être réservés pour être tranchés avec l’instance au fond.

En outre, l’équité commande d’allouer une indemnité de 1 000 euros à l’EURL APARTE COURTAGE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement, contradictoirement et en matière de référés.

DEBOUTONS Mme [D] [H] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTONS l’EURL APARTE COURTAGE de sa demande de fixation prioritaire ;

CONDAMNONS Mme [D] [H] à verser à l’EURL APARTE COURTAGE une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [D] [H] à supporter la charge des dépens de l’instance.

Ainsi prononcé publiquement, le 06 mai 2025, par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Marie-France BAY-RENAUD, première présidente, et Ghislaine VINCENT, greffière.

La greffière La première présidente