ARRÊT n°

AFFAIRE :

[B]

C/

S.C.P. [P] [V] & [F] [E]

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 11 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02482 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHQW

Décisions déférées à la Cour : Jugement Tribunal d’Instance de Manosque du 08 Janvier 2018 – Arrêt Cour d’Appel d’Aix-en-Provence du 28 Mai 2020 – Arrêt Cour de Cassation du 29 Février 2024

Vu l’article 1037-1 du code de procédure civile;

DEMANDEUR A LA SAISINE :

Monsieur [D] [B]

[Adresse 16]

[Localité 2]

Représenté par M^e Hélène ARENDT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Hélène ARENDT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Aurélien OLIVIER, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

appelant devant la 1er Cour d’appel

DEFENDERESSE A LA SAISINE

S.C.P. [P] [V] & [F] [E] société civile professionnelle de mandataires judiciaires, mandat conduit par Me [C] [E] ès qualités de mandataire judiciaire et liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCEA LES DEFENDS DE SAINT MARC, nommée à ces fonctions par jugement de la chambre des procédures collectives civile de redressement et de liquidation judiciaire des entreprises du Tribunal de Grande Instance de Digne Les Bains en date du 8 novembre 2006 et jugement de remplacement du Tribunal de Grande Instance de Digne les Bains en date du 9 janvier 2013 , domicilié en cette qualité

[Adresse 20]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Stéphane MÖLLER, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE, avocat plaidant

intimée devant la 1er Cour d’appel

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 11 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 DECEMBRE 2024,en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du code de procédure civile, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier : Madame Sylvie SABATON, greffier lors des débats

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Exposé du litige

Le 23 mars 2012, M. [M], représenté par M. [J], son tuteur, a donné en location à M. [B], le preneur, une maison d’habitation et ses dépendances situées [Adresse 13] à [Localité 21] (Alpes-de-Haute Provence), appartenant à la SCEA les Défends de Saint-Marc, placée en liquidation judiciaire depuis le 8 novembre 2006.

Considérant que M. [M], actionnaire de la SCEA les Défends de Saint-Marc, n’avait pas la capacité de conclure un tel bail par l’effet de la procédure de liquidation judiciaire, la SCP [Y]. [V] & [F] [E], ès qualités, a saisi le tribunal d’instance de Manosque d’une demande d’annulation et subsidiairement d’inopposabilité du bail en cause.

Par jugement définitif du 5 septembre 2016, le tribunal d’instance de Manosque a dit que le bail est valable et opposable au véritable propriétaire par l’effet de la théorie de l’apparence.

Après avoir, le 15 mars 2017, délivré à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de location, le liquidateur judiciaire l’a assigné devant le tribunal d’instance de Manosque en constatation de la résiliation du bail, expulsion et paiement d’un arriéré locatif, ainsi que d’une indemnité d’occupation.

Invoquant l’indécence du logement donné à bail, le locataire a opposé une exception d’inexécution et a demandé l’indemnisation de son préjudice de jouissance, ainsi que l’exécution de travaux de mise en conformité.

Par jugement du 8 janvier 2018, le tribunal d’instance de Manosque a :

Condamné [D] [B] à payer à la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc, une somme de 33.600 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 18 décembre 2017 ;

Condamné la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc, à payer en [B] de [D] [B] une somme de 16.800 euros en réparation de son trouble jouissance ;

Ordonné la compensation des créances ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 mai 2017 ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire et dit que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si l’échéancier ci-après accordé est respecté ;

Accordé à [D] [B] la faculté de se libérer de l’intégralité de la dette, soit un reliquat de 16.800 euros après compensation, dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente décision, outre l’acquittement régulier durant cette période du loyer mensuel fixé dans le contrat de bail ;

Dit qu’à défaut de paiement de la dette locative dans le délai précité ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

La totalité de la dette reviendra immédiatement exigible ;

La clause résolutoire reprendra ses effets ;

Il pourra être procédé, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à l’expulsion de [D] [B] et de tous occupants des lieux loués situés à L’Abbadie Valsaintes à [Localité 22], avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde meuble au choix du demandeur aux frais et risques des expulsés ;

[D] [B] sera tenu au paiement en deniers et quittances d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un monta nt égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail du 19 décembre 2017 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

Rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article 562 de la loi du 9 juillet 1991 ;

Rappelé en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

Fait masse des dépens de l’instance et condamne chaque partie à en assumer la charge par moitié ;

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision ;

Rejeté le surplus des demandes.

S’agissant de la dette locative, le juge d’instance de [Localité 18] constate une obligation de paiement s’imposant au locataire à compter du 1er avril 2012, celui-ci étant dispensé du règlement sur la période antérieure conformément aux stipulations du contrat de bail et en compensation de travaux réalisés par M. [B]. Sur le constat de la cessation de paiement des loyers à compter du mois d’avril 2013, et du règlement de la somme de 7.800 euros, le premier juge a condamné l’intéressé au paiement d’une somme de 33.600 euros au titre de la dette locative.

Pour le surplus, le juge d’instance a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à effet au 15 mai 2017, écartant de ce fait l’exception d’inexécution opposée par le preneur considérant que le logement bien qu’indécent n’était pas pour autant inhabitable de sorte qu’il appartenait à M. [B] de régler le loyer et les charges afférentes.

Le premier juge fait également droit à la demande d’indemnisation présentée par le locataire en dédommagement de son préjudice de jouissance induit par l’indécence du logement qui est caractérisée notamment par la vétusté de la toiture, la dégradation des menuiseries, la présence d’humidité’et le défaut d’entretien du bailleur. En considération de la nature et de l’ampleur des désordres, le juge d’instance alloue à M. [B] une somme de 16.800 euros qui vient en compensation de la dette locative.

Il rejette encore la demande en remboursement présentée par le locataire considérant que les factures produites ne lui permettent de dire que les frais sont imputables au bailleur. Dans le même sens, il rejette la demande de travaux présentée par M. [B] compte-tenu de son imprécision.

Pour finir, le juge d’instance accorde au preneur des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire afin de tenir compte de la particularité des faits de l’espèce.

M. [B] a interjeté appel de cette décision et a saisi le Premier Président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence d’une demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement entrepris, requête qui a été rejetée.

Sur appel de M. [D] [B], par arrêt rendu le 28 mai 2020, la cour d’appel d’Aix-en-Provence:

— confirme le jugement rendu le 8 janvier 2018 par le tribunal d’instance de Manosque en ce qu’il a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 mai 2017 et débouté M. [B] de sa demande en remboursement de travaux ;

— le réforme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

— condamne M. [D] [B] à payer à la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc, la somme de 41.400 euros représentant le montant de l’arriéré dû à la date du 18 décembre 2017 ;

— déboute M. [B] de sa demande au titre du préjudice de jouissance et de sa demande tendant à voir effectuer des travaux de mise en conformité par son bailleur sous astreinte ;

— rejette la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ainsi que la demande de délais de paiement formulées par M. [D] [B] ;

— constate la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire ;

— ordonne l’expulsion de M. [D] [B] ainsi que de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— condamne M. [D] [B] à payer à la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc, jusqu’à son départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges antérieurs ;

Y ajoutant,

— déclare irrecevables les demandes additionnelles formulés par M. [B] dans ses conclusions du 18 octobre 2019 en application de l’article 564 du code de procédure civile ;

— condamne M. [D] [B] à payer à la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc, la somme de 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de premier instance et d’appel recouvrés au profit de M^e Stéphane Moller, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour d’appel retient une dette locative de 41.400 euros rejetant l’exception d’inexécution opposé par le preneur considérant qu’il a pris les lieux en connaissant parfaitement l’état du bien et que le logement est conforme aux normes minimales d’habitabilité.

Elle rejette la demande présentée au titre du préjudice de jouissance considérant que la défaillance du locataire dans le règlement du loyer n’a pas permis au bailleur de faire face à son obligation d’entretien et d’engager les travaux utiles.

La cour fait droit, pour le surplus, à l’application de la clause résolutoire considérant que M. [B] est occupant sans droit ni titre depuis le 15 mai 2017 ne retenant pas à cet égard de circonstances pouvant justifier l’octroi de délais ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Enfin, la cour déclare les demandes additionnelles formulées par M. [B] irrecevables comme étant nouvelles en appel en application de l’article 564 du code de procédure civile.

M. [D] [B] a formé un pourvoi. La Cour de cassation a rendu un arrêt le 29 février 2024 ainsi rédigé :

« Casse et annule, mais seulement en ce qu’il condamne M. [B] à payer à la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc, la somme de 41.400 euros représentant le montant de l’arriéré dû à la date du 18 décembre 2017 en ce qu’il déclare irrecevables les demandes additionnelles formulées par M . [B] dans ses conclusions du 18 octobre 2019 en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’arrêt rendue le 28 mai 2020, entre les parties par la cour d’appel d’Aix-en-Provence ;

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier. »

Par déclaration du 6 mai 2024, M. [B] a saisi la cour d’appel de Montpellier.

Dans ses dernières conclusions du 26 novembre 2024, Monsieur [B] demande à la cour, sur le fondement des articles 1719, 1720 1184 et 1728 du code civil, de:

infirmer le jugement rendu le 8 janvier 2018 par le tribunal d’instance de Manosque, sauf en ce qu’il a condamné la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc, à verser la somme de 16.800 € à Monsieur [D] [B] ;

infirmer également le jugement rendu le 8 janvier 2018 en ce qu’il a ordonné l’expulsion de Monsieur [B] ;

débouter la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc de l’intégralité de ses demandes fins et conclusions ;

confirmer la suspension des effets de la clause résolutoire ;

dire que cette clause est réputée n’avoir jamais joué en l’état de l’exécution de la décision par Monsieur [B] ;

ordonner la reprise du contrat de bail ;

juger que la mesure d’expulsion prononcée à l’encontre de Monsieur [B] est non avenue;

ordonner en tout état de cause la réintégration de Monsieur [B] dans le logement sis [Adresse 17] ;

condamner la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc à verser à Monsieur [B] la somme de 82.800 € au titre des loyers indument perçus ;

condamner la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc à la réparation du préjudice matériel de 408.400 € composé comme suit :

—  90.600 € d’investissements

—  210.000 € de perte suite à l’impossibilité de louer les gîtes pendant 7 ans ;

—  2.559,60 € de remboursement d’abonnement eau et électricité des gîtes ;

—  99.000 € d’un salaire de gardien à plein temps, soit le montant d’un SMIC annuel, d’août 2011 à aujourd’hui : 1000e X 99 mois, soit 99.000 €.

—  6.240,83 € de remboursement de réparations incombant au propriétaire ;

— condamner la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc à lui verser la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses conclusions, M. [B] expose à titre liminaire avoir découvert une propriété isolée de 110 hectares comprenant un ancien corps de ferme, les vestiges d’une abbaye cistercienne du 12ème siècle ainsi qu’une résidence en parpaings. Passionné d’histoire et d’architecture, il a convenu avec M. [M], représenté par M. [J], son tuteur de conclure un bail d’habitation, ainsi qu’un contrat de gestion du hameau.

Selon lui, il était convenu qu’il intègrerait la maison qu’il réhabiliterait ainsi que les 10 gîtes ruraux du corps de ferme et une fois ses investissements récupérés, il devait partager les bénéfices de la location des gîtes à parts égales avec le propriétaire.

Selon ses explications, c’est dans ce contexte qu’il récupérait les clés du domaine le 19 août 2011 et investissait massivement dans la propriété (130.000 euros) et qu’un contrat de bail était établi le 23 mars 2012 prévoyant ainsi la location d’une maison d’habitation, dépendances et terrains annexés sis [Adresse 14] moyennant le paiement d’un loyer de 600 euros.

En dépit de la réhabilitation du domaine dont il se prévaut, aucun contrat de gestion n’était signé et il devait s’apercevoir que M. [M], représenté par M. [J], son tuteur, n’était pas propriétaire du domaine qui appartenait en réalité à la SCEA Les Defends de St-Marc qui lui réclamait le règlement de loyers pourtant versés à M. [J].

L’ensemble des tentatives engagées en vue de récupérer les sommes investies (inscription de créance dans le cadre de la liquidation, acquisition du domaine auprès du mandataire liquidateur') n’a pas abouti.

S’estimant victime d’une escroquerie, il déposait plainte avec constitution de partie civile devant le doyen des juges d’instruction le 9 mars 2015.

Il explique encore avoir reçu un commandement de payer alors qu’il justifie du règlement des loyers et d’un courriel adressé le 5 avril 2013 par le tuteur du bailleur lui conseillant d’arrêter les versements dans l’attente de la réparation de la toiture, que le logement était manifestement indécent et que Me [E] avait été définitivement débouté de ses demandes d’indemnité d’occupation.

Au fond, il soutient l’absence d’arriérés de loyers opposant l’exception d’inexécution tenant à l’indécence du logement outre le règlement d’une somme de 7.800 euros du 1er avril 2012 au 1er avril 2013 dont n’a pas tenu compte la cour d’appel d’Aix-en-Provence, et rappelle le courriel de M. [J] en date du 5 avril 2013 l’invitant à suspendre le paiement.

Au soutien de son exception d’inexécution, il se réfère à l’expertise datée de 2019 mettant en évidence la non-conformité de l’habitation au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Il considère sur ce point avoir réglé des loyers pendant neuf années, soit une somme de 82.800 euros, pour des locaux dont l’état interdisait toute location, raison pour laquelle il réclame en appel le remboursement de cette somme.

Il ajoute qu’il s’est acquitté de ses obligations financières conformément au jugement déféré, de sorte que la clause résolutoire ne doit pas jouer et son expulsion est non avenue.

Sur les demandes additionnelles, il considère qu’elles sont le prolongement du préjudice matériel sollicité en première instance de sorte que ces prétentions ne sont pas nouvelles et sont donc recevables.

Il réclame donc la réparation de son préjudice matériel selon la ventilation suivante :

le remboursement de son investissement qu’il chiffre à la somme de 90.600 euros comprenant 56.100 euros d’achats et 34.500 euros de main d''uvre non déclarée ;

une perte annuelle de 30.000 euros sur 7 ans suite à l’interdiction de louer les gîtes sur la base d’une location hebdomadaire de 500 à 600 euros sur la base d’un taux de remplissage de 15 semaines par an, soit une somme totale de 210.000 euros ;

le remboursement des abonnements eau et EDF de 2011 à aujourd’hui ayant servi à l’entretien des lieux ;

un salaire de gardien à plein temps soit un SMIC annuel d’août 2011 à aujourd’hui soit une somme totale de 99.000 euros ;

le remboursement de frais de réparation à hauteur de 6.240,83 euros.

Il considère que sa présence continue et permanente pendant huit années ainsi que la réhabilitation engagée ont contribué à la conservation du bien et sa protection contre des tiers mal intentionnés.

Dans ses dernières écritures du 29 novembre 2024, la SCP [Y]. [V] § [F] [E], ès qualité de mandataire judiciaire et liquidateur à la liquidation judiciaire de la SCEA Les Defends de St Marc, demande à la cour :

Débouter M. [B], en l’état de la force jugée de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 mai 2020, de sa demande d’infirmation du jugement du 8 janvier 2018 en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. [B], la demande de confirmation de la suspension de la clause résolutoire, la demande de voir ordonner la reprise du contrat de bail, la demande de juger que la mesure d’expulsion est non avenue et la demande réintégration dans le logement ;

Si par extraordinaire, ces demandes devaient être déclarées recevables :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Manosque ayant constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 15 mai 2017 ;

Réformer le jugement en ce qu’il a suspendu les effets de la clasue et accordé des délais de paiement ;

Juger que M. [B] a gravement manqué et de manière persistante à son obligation de locataire en ne réglant pas les loyers prévus au contrat de location en date du 23 mars 2012 ;

Prononcer la résiliation du bail liant les parties ;

Condamner M. [B] à lui verser, ès qualités, jusqu’à son départ effectif des lieux loués, une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le contrat avait continué à produire ses effets ;

Constater que la SCEA Les Defends de St Marc n’est plus propriétaire des biens immobiliers vendus dont le logement donné en location à M. [B], objet du bail sous seings privés du 23 mars 2012 qui a été résilié ;

Juger que les demandes de M. [B] de réintégration dans les lieux loués ne sont pas opposables à la SCP [Y] [V] § A [E] ès qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SCEA Les Defends de St Marc ;

— Sur le montant de l’arrièré locatif et sur le préjudice de jouissance :

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. [B] au paiement des loyers ;

Réformer le jugement sur le quantum de la créance ;

Condamner M. [B] à lui payer la somme de 41.400 euros selon décompte des loyers arrêté au 18 décembre 2017 outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

Réformer le jugement en ce qu’il a retenu que les locaux ne satisfont pas aux critères de la décence, a chiffré le préjudice de jouissance subi par le locataire à hauteur de la moitié de la dette locative et a ordonné une compensation ;

— Sur la demande de paiement d’une somme de 82.000 euros au titre des loyers indûment perçus :

Juger cette demande irrecevable en l’état de l’arrêt de la cour de cassation qui a expressément jugé que la cour d’appel a pu déduire, en l’état de l’examen des pièces produites, que le non-paiement des loyers n’était pas justifié, car les désordres constatés et imperfections observées n’étaient pas de nature à rendre le logement totalement inhabitable en sorte que le locataire ne pouvait se prévaloir de son indécence pour suspendre le paiement des loyers ;

Débouter M. [B] [D] de cette demande injustifiée ;

— Sur la demande de réparation du préjudice matériel de 408.400 euros :

Juger que la demande de condamnation à payer une perte de 30.000 euros annuelle pour ne pas avoir pu louer les gîtes (non compris dans le bail d’habitation), la demande de 2.559,60 euros pour les abonnements des gîtes en eau et en électricité (non donnés à bail) constituent des demandes nouvelles pour avoir été formalisées pour la première fois le 18 octobre 2018 ne se rattachant pas à l’exécution du contrat de bail ;

Juger que la demande de paiement d’un salaire de gardien à plein temps pour un montant de 99.000 euros, la demande en condamnation à la somme de 90.600 euros d’investissement constituent des prétentions nouvelles sans rapport avec la demande d’indemnisation du préjudice matériel au titre des travaux effectués et évalués en première instance à la somme de 4.896,64 euros ;

Débouter M. [B] de ses demandes additionnelles d’un montant de 408.400 euros et ce en application notamment de l’article L 641-13 du code de commerce dans sa version applicable au jour de la liquidation judiciaire de la SCEA Les Defends de St Marc ;

Dire que ces dépenses non justifiées ne sont pas nées régulièrement ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [B] de sa demande de condamnation de la SCP [Y] [V] § [F] [E] à procéder au remboursement de la somme de 4.896,64 euros et à contraindre la SCP [Y] [V] § A [E] ès qualités à des travaux de mise aux normes du logement sous astreinte ;

Réformer le jugement en ce qu’il a débouté la SCP [Y] [V] § A [E] de sa demande de condamnation de M. [B] aux entiers dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles ;

Condamner M. [B] à lui payer ès qualités la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance et d’appel en ce compris le coût du commandement de payer distrait au profit de M^e Yann Garrigue, avocat sous son affirmation de droit ;

Débouter M. [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Elle rappelle les nombreuses procédures engagées par M. [B] devant le tribunal judiciaire de Digne-les-Bains saisi de diverses contestations relatives aux mesures d’exécution prises en application du jugement rendu le 8 janvier 2018 par le tribunal d’instance de Manosque. Elle signale à cet égard que M. [B] a fait l’objet d’une mesure d’expulsion le 28 octobre 2021.

Elle dénonce également les entraves commises par M. [B] à la vente aux enchères publiques de la propriété litigieuse tentant en vain d’acquérir le bien à vil prix, ainsi que le comportement procédurier de l’appelant à son encontre qui a déposé de nombreuses plaintes lesquelles n’ont jamais prospéré.

Au fond, elle fait valoir que le commandement de payer délivré le 15 mars 2017 est infructueux en l’absence de paiement de loyers par M. [B] du 23 mars 2012 au 13 février 2018, et qu’il ne peut être remis en cause à ce stade de la procédure.

Elle indique sur ce dernier point que l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence a force de chosée jugée de sorte que la cour ne peut statuer sur la validité de cet acte ou encore sur la résiliation et la réintégration dans les lieux sollicitées par M. [B].

Elle ajoute que la vente du domaine est intervenue dans le cadre des enchères publiques le 16 juin 2022, si bien que la SCEA Les Defends de Saint Marc n’est plus propriétaire.

L’intimée indique encore que la dette locative réclamée court à compter du 1er avril 2012 et elle conteste le règlement de loyers revendiqué par M. [B] du mois d’avril 2012 au mois de mars 2013, celui-ci s’abstenant de communiquer la copie recto/verso des chèques, des quittances et des attestations émanant de M. [J] qui permettraient seules de vérifier les dires de l’appelant.

Elle s’oppose encore à la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance se prévalant sur ce point du rapport d’expertise établi par M. [S] le 23 mai 2007. Elle avance que les travaux les plus urgents ont été réalisés par le Préfet et que tant les gîtes que le bâtiment de plein pied sont conformes aux normes de décence et d’habitabilité. Elle soutient également l’absence de mise en demeure adressée par le locataire sur un éventuel état d’inconfort du bien témoignant de la décence du logement. Elle rappelle en dernier lieu que le domaine a été vendu au prix de 1.300.000 euros.

Sur la demande de remboursement de la somme de 82.000 euros, l’intimée considère cette prétention irrecevable car nouvelle et subsidiairement non fondée en l’absence d’indécence du logement justifiant l’obligation de paiement du loyer. Elle ajoute que le loyer dû du mois d’avril 2012 au 28 octobre 2021, date de son expulsion, portait sur une somme de 68 .400 euros et non 82.000 euros comme il le prétend, tout en soulignant l’absence de paiement de 2012 à 2018.

Enfin, s’agissant du préjudice matériel réclamé par M. [B], l’intimée s’y oppose considérant que la réalisation des travaux, dont il est sollicité le remboursement, n’est pas justifiée. Sur les autres prétentions, elle les considère irrecevables pour être nouvelles en appel en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle réclame encore leur rejet en application de l’article L 641-13 du code de commerce, ces créances n’étant pas nées régulièrement après le jugement d’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire.

A défaut, elle les considère non fondées rappelant que M. [B] n’avait aucun droit pour louer les gîtes puisque le bail ne comprenait pas ces gîtes et que les dépenses engagées l’ont été pour son simple confort et ne sont pas justifiées.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1/ Sur le périmètre de la saisine de la cour d’appel de renvoi :

Il résulte des disposions de l’article 1038 du code de procédure civile que l’affaire est à nouveau jugée en fait et en droit dans la limite des chefs atteints par la cassation. La cour d’appel de renvoi a plénitude de juridiction. Aux termes de l’article 631 du code de procédure civile, l’instruction est reprise devant la juridiction de renvoi en l’état de la procédure non atteinte par la cassation.

La cour de cassation a, dans son arrêt du 29 février 2024, cassé et annulé l’arrêt rendu le 28 mai 2020 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, « mais seulement en ce qu’il condamne M. [B] à payer à la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc, la somme de 41.400 euros représentant le montant de l’arriéré dû à la date du 18 décembre 2017 en ce qu’il déclare irrecevables les demandes additionnelles formulées par M . [B] dans ses conclusions du 18 octobre 2019 en application des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile et en ce qu’il statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Remet, sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier. »

Il résulte de ses motivations que devant la cour de cassation, M. [B] fait grief à l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence de prononcer la résiliation du bail, de rejeter ses demandes en suspension des effets de la clause résolutoire, en indemnisation de son préjudice de jouissance, en exécution de travaux de mise en conformité sous astreinte, d’octroi de délais de paiement, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une dette locative et d’indemnité d’occupation sans examiner les nombreuses pièces produites aux débats et en violant l’article 455 du code de procédure civile.

En réponse, la cour de cassation dit «qu’ayant souverainement retenu, par motifs propres et adoptés, qu’il résultait des pièces produites que les désordres constatés et imperfections observées n’étaient pas de nature à rendre le logement totalement inhabitable, en sorte que le locataire ne pouvait se prévaloir de son indécence pour suspendre le paiement du loyer, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a pu en déduire que le non-paiement du loyer n’était pas justifié ».

Cela étant, en réponse au deuxième moyen, la cour de cassation retient un défaut de motivation s’agissant de l’arriéré locatif énonçant en effet que « pour condamner le locataire au paiement d’une certaine somme au titre de l’arriéré locatif, l’arrêt retient qu’il ne justifie pas du paiement des loyers. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du locataire, qui soutenait avoir réglé le loyer depuis la signature du bail jusqu’en avril 2013 inclus et en justifiait par la production de ses relevés de comptes ainsi que d’un courriel du mandataire propriétaire apparent l’invitant en avril 2013 à suspendre le paiement des loyers, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ».

Enfin, en réponse au quatrième moyen, la cour de cassation retient un défaut de motivation indiquant encore que « pour déclarer irrecevables les demandes additionnelles du locataire, l’arrêt retient que ces demandes nouvelles en appel. En statuant ainsi, sans répondre aux conclusions du locataire qui soutenait que les demandes relatives à l’indemnisation de son préjudice matériel, tendant aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, n’étaient pas nouvelles, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ».

Il s’ensuit que la cour d’appel de Montpellier est uniquement saisie de l’examen du montant de la dette locative ainsi que des demandes additionnelles présentées par M. [B].

A contrario, cette juridiction n’a pas à examiner les demandes présentées en appel par M. [B] qui n’entrent pas dans le périmètre de sa saisine, à savoir :

confirmer le jugement rendu le 8 janvier 2018 par le tribunal d’instance de Manosque, en ce qu’il a :

Condamné la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc, à verser la somme de 16.800 € à Monsieur [D] [B] ;

Suspendu les effets de la clause résolutoire ;

infirmer le jugement rendu le 8 janvier 2018 sur les autres points ;

dire que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué en l’état de l’exécution de la décision par Monsieur [B] ;

ordonner la reprise du contrat de bail ;

juger que la mesure d’expulsion prononcée à l’encontre de Monsieur [B] est non avenue ;

ordonner en tout état de cause la réintégration de Monsieur [B] dans le logement sis [Adresse 17] .

La cour n’a pas en conséquence à examiner la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire, ni la suspension d’une telle clause et encore le bien-fondé de l’exception d’inexécution, le préjudice de jouissance, la réalisation de travaux sous astreinte, la demande de remboursement des travaux pour une somme de 4.896,64 euros, ces points étant définitivement acquis aux débats.

2/ Sur la dette locative :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

Au cas d’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail accordé le 23 mars 2012 par M. [M], représenté par M. [J], son tuteur, avec effet au 1er avril 2012 portant sur « une maison d’habitation individuelle d’habitation avec garage et piscine, terrains annexés (parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], 84,87 et [Cadastre 10] pour une superficie de 17262 m²) et une surface habitable de 160m² , le tout situé sur le domaine de l’Abbadie Valsaintes à [Localité 21] » pour une somme mensuelle de 600 euros. Il est précisé que « les travaux de remise en état réalisés par M. [B] [D] (plomberie, sanitaire, électricité') justifient l’absence antérieure de loyers ».

La validité et l’opposabilité de ce contrat à la SCP [Y]. [V] & [F] [E], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCEA les Défends de Saint-Marc, ont été reconnues par jugement définitif du 5 septembre 2016 rendu par le tribunal d’instance de Manosque sur le fondement de la théorie de l’apparence.

Dans cette même décision définitive, il est relevé que le preneur n’a réglé aucun loyer depuis la conclusion du bail et M.[B] a été débouté de la demande tendant à obtenir la suspension du paiement des loyers.

Par ailleurs, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a débouté M. [B] de la demande en nullité de la clause relative au paiement du loyer, décision aujourd’hui définitive sur ce point.

Il en résulte que l’intimé justifie de l’obligation de paiement de M. [B] à hauteur de 600 euros par mois à compter du 1er avril 2012.

Le bailleur réclame une somme de 41.400 euros au titre des loyers impayés sur la période débutant le 1er avril 2012 au 18 décembre 2017.

De son côté, M. [B] se prévaut du paiement d’un loyer d’avril 2012 à avril 2013 puis oppose l’exception d’inexécution tenant à l’insalubrité du logement pour revendiquer une dispense de paiement de loyer et solliciter la condamnation de la [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc à lui verser la somme de 82.800 € au titre des loyers indument perçus.

Sur le premier point, il est justifié du paiement d’un loyer mensuel de 600 euros sur une période d’une année comme en témoignent les relevés bancaires produits aux débats. Si M. [J] a été destinataire de ces versements que M [B] considérait comme le bailleur, il convient de retenir que ce dernier a satisfait à son obligation de paiement sur cette période.

C’est donc à bon droit que le premier juge a déduit de la dette locative réclamée la somme de 7200 euros.

Pour le surplus, tant le premier juge que la cour d’appel d’Aix-en-Provence ont écarté l’exception d’inexécution, dont l’arrêt est définitif sur ce point en sorte que le fait que M. [J] est « invité M. [B] à suspendre le paiement du loyer » en sans effet sur l’appréciation de la demande.

La cour d’appel ne saurait revenir sur ce point qui est définitivement jugé et ne peut faire droit à la demande présentée par l’appelant qui sollicite le remboursement de la somme de 82.800 € au titre des loyers indument perçus.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. [B] au paiement de la somme de 33.600 euros.

3/ Sur les demandes additionnelles :

sur la recevabilité :

L’article 564 du code de procédure civile énonce qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, «les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait».

L’article 565 du même code indique que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

La cour de cassation considère que ne sont pas nouvelles et partant sont recevables, les demandes qui tendent aux mêmes fins que celles présentées devant les premiers juges même si leur fondement juridique est différent (com 19 juin 2019 n°18-11.798).

Il importe peu de changer de moyens y compris de présenter un fondement juridique différent, seul le but recherché importe (civ 3e, 4 mai 2000 n° 98-14.014).

En appel, M. [B] introduit des demandes additionnelles que l’intimé considère irrecevables pour être nouvelles.

Il s’agit des prétentions tendant à obtenir la condamnation la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de St-Marc à la réparation du préjudice matériel de 408.400 € composé comme suit :

—  90.600 € d’investissements ;

—  210.000 € de perte suite à l’impossibilité de louer les gîtes pendant 7 ans ;

—  2.559,60 € de remboursement d’abonnement eau et électricité des gîtes ;

—  99.000 € d’un salaire de gardien à plein temps, soit le montant d’un SMIC annuel, d’août 2011 à aujourd’hui : 1000e x 99 mois, soit 99.000 €.

—  6.240,83 € de remboursement de réparations incombant au propriétaire ;

Ces demandes se rattachent à l’exécution du contrat de bail en date du 23 mars 2012 dont est saisie la cour et tendent à l’octroi de sommes venant en compensation de créances dont elle redevable M. [B] en sorte que les prétentions présentées devant la cour d’appel sont en conséquence recevables.

sur le bien-fondé :

1-Sur la perte de loyers :

M. [B] se prévaut d’une perte de loyers d’un montant de 210.000 € suite à l’impossibilité de louer les gîtes pendant 7 ans.

L’examen du contrat de bail révèle néanmoins que l’objet du bail porte sur « une maison d’habitation individuelle d’habitation avec garage et piscine, terrains annexés (parcelles [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], 84,87 et [Cadastre 10] pour une superficie de 17262 m²) et une surface habitable de 160m² , le tout situé sur le domaine de l’Abbadie Valsaintes à [Localité 21] ».

Le droit d’occupation reconnu à M. [B] par le contrat du 23 mars 2012 porte sur une partie limitée du domaine de l’Abbadie Valsaintes qui comporte plusieurs bâtiments comme le précise l’expert judiciaire, M. [H] [S], dans une première expertise en date du 23 mai 2007.

Il est en effet établi aux termes du rapport que le domaine comprend :

bâtiment A (gîtes) situé sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ;

bâtiment B (ancienne abbaye) situé sur la parcelle [Cadastre 5] ;

bâtiment C (garage) situé sur la parcelle [Cadastre 5] ;

bâtiment D (vieux moulin) situé sur la parcelle [Cadastre 9] ;

bâtiment E (bâtiment agricole) situé sur les parcelles [Cadastre 6], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] ;

parcelles de terre en un seul tènement d’une superficie de 100 ha.

Il est incontestable que les parcelles susvisées ne sont pas comprises dans le bail en cause.

L’habitation, nommée dans l’expertise « villa gardien » et occupée par M. [B], se situe sur la parcelle [Cadastre 19].

La cour constate en conséquence que les gîtes ne font pas partie du contrat de bail en sorte que M. [B] ne peut revendiquer de droit les concernant.

En outre, si l’appelant évoque dans ses écritures un accord convenu avec M. [J] aux termes duquel il intègrerait la maison qu’il réhabiliterait ainsi que les 10 gîtes ruraux du corps de ferme et une fois ses investissements récupérés, il devait partager les bénéfices de la location des gîtes à parts égales avec le propriétaire et encore qu’un contrat de gestion du hameau devait être signé avec lui, force est de constater qu’aucune pièce produite aux débats ne confirme de telles allégations.

Il s’ensuit que M. [B] sera débouté de cette demande.

2-Sur les investissements :

Monsieur [B] considère que la réhabilitation engagée pendant huit années a contribué à la conservation du bien et sa protection contre des tiers mal intentionnés. Il réclame donc le remboursement de l’investissement qu’il chiffre à la somme de 90.600 euros comprenant 56.100 euros d’achats et 34.500 euros de main d''uvre non déclarée.

M. [B] produit de nombreuses pièces pour attester selon lui de la réalisation de travaux dans les gîtes.

Le décompte produit en pièce 15 reprend l’ensemble des prestations effectuées et du matériel acquis en vue de réhabiliter les gîtes.

Il produit diverses factures comprenant notamment des factures d’achat de matériel, d’assurance, diverses fournitures notamment en plomberie, ménagères', de l’outillage, des travaux d’entretien des extérieurs et espaces verts, des frais relatifs aux véhicules, la réfection du chemin, du sol carrelage, de serrures fracturées, de poignées de porte, de réparation du double vitrage, fourniture produit piscine, pompe relevage, bains de soleil, insert dans la maison du gardien, remplacement 5 cylindres de serrure, 3 doubles vitrages, '

Il résulte qu’un certain nombre de dépenses, dont il est sollicité le remboursement, incombe en réalité au locataire.

En effet, comme cela résulte de l’application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 auquel sont soumis les parties, le preneur est tenu d’une obligation d’entretien courant du logement, des équipements et des menues réparations. Cela comprend l’entretien des extérieurs et des espaces verts, ainsi que l’entretien de la piscine y compris l’achat de produits. Les dépenses, dont M. [B] réclame le remboursement, ont été engagées dans le cadre de cette obligation d’entretien et ne peuvent donner à remboursement. Cette demande n’est pas justifiée pour le même motif.

Par ailleurs, sont produits en pièces 21 à 23, des devis portant sur la création d’un assainissement autonome, la destruction de la piscine et d’un baraquement avec évacuation, la réfection de la toiture maison et le remplacement de portes, fenêtres volets. Aucun élément ne démontre la réalisation de tels travaux et aucune facture ne permet de s’assurer de leur exécution.

Sont également sollicitées des dépenses dont le lien avec la réhabilitation alléguée du bâti n’est pas justifié. C’est notamment le cas de toutes les dépenses relatives à l’utilisation de véhicules (achat, assurance, entretien) dont il n’est pas justifié que leur acquisition puis leur utilisation soient en lien avec la rénovation du domaine, ou bien la pose du satellite.

M. [B] réclame également le remboursement de l’équipement des gîtes ainsi que les cartes de visite et panneaux de signalisation, outre les frais pour assurer la sécurisation du site.

Là encore, M. [B] ne justifie d’aucune autorisation émanant du bailleur en vue de réaliser les prestations invoquées, ni d’aucun titre, qu’il invoque mais ne démontre pas, pouvant motiver son investissement au sein du domaine.

La demande en remboursement sera rejetée.

3- Sur le remboursement des abonnements EDF/eau :

M. [B] sollicite le remboursement des abonnements eau et électricité qu’il a supportés afin d’entretenir les gîtes.

En l’état, comme vu précédemment, il ne justifie d’aucun droit lui permettant d’exploiter les gîtes, ni d’accord donné par le propriétaire du domaine, d’assurer l’entretien de ce bâtiment ou encore d’ouvrir des abonnements pour le bâtiment [F] Il est également à relever que les factures produites sont adressées à M. [B] domicilié à [Adresse 23] [Localité 15] à [Localité 21] mais il n’est pas possible de déterminer si la consommation revendiquée correspond à celle de l’habitation concernée par le bail, ou celle imputable aux gîtes.

Cette demande ne saurait en conséquence prospérer.

4- Sur le salaire de gardien :

Monsieur [B] considère que sa présence continue et permanente pendant huit années a contribué à la conservation du bien et sa protection contre des tiers mal intentionnés.

Il revendique donc la rémunération d’un emploi de gardien du site sur la base d’un salaire mensuel de 1.000 euros.

Comme il a été vu précédemment, M. [B] ne justifie nullement d’un quelconque accord aux termes duquel il s’est vu confier la réhabilitation et l’exploitation des gîtes, et encore moins la surveillance du domaine de [Localité 24].

De surcroît, l’existence d’un contrat de travail suppose la réunion de trois éléments que sont la prestation de travail, la rémunération et le lien de subordination. M. [B] ne produit aucune pièce démontrant l’existence de ce lien de subordination.

Il s’ensuit que cette prétention sera également rejetée en l’absence d’éléments de preuve.

5- Sur le remboursement des réparations :

L’appelant réclame une somme de 6.240,83 € en remboursement de réparations incombant au propriétaire et qu’il a réalisé dans la maison d’occupation.

Le décompte produit en pièce 15 reprend l’ensemble des prestations effectuées et du matériel acquis en vue de réhabiliter les gîtes mais également la maison du gardien.

En premier lieu, il convient de relever que la présente cour ne peut être saisie de la demande en remboursement du matériel d’un montant de 4.896,64 euros (comprenant le remplacement des serrures fracturées, de trois grands vitrages de baies brisées lors de pillage, installation robinet et chauffe-eau poêle, radiateurs, aménagement chemin d’accès), prétention qui a été examinée et rejetée par le premier juge dont la décision a été confirmée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence et qui n’a pas donné lieu à cassation de ce chef.

Pour le surplus, et comme l’a dit le premier juge, il ne peut être fait de concordance entre les factures produites et les éventuels frais imputables au bailleur. De plus, il ne justifie d’aucune autorisation émanant du bailleur en vue de réaliser les prestations invoquées.

Enfin, le bail prévoit que « les travaux de remise en état réalisés par M. [B] [D] (plomberie, sanitaire, électricité') justifient l’absence antérieure de loyers », en sorte qu’il ne peut solliciter le remboursement de prestations exécutées sur cette période.

Il sera en conséquence débouté de cette prétention.

4/ Sur dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement de première instance seront confirmées concernant les dépens de première instance et des frais irrépétibles.

Concernant les dépens d’appel, ceux-ci seront supportés par l’appelant, qui succombe majoritairement dans le soutien de ses prétentions.

L’équité commande de faire droit à la demande formulée par l’intimé sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de lui allouer la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Dans le périmètre de sa saisine après cassation,

Dit que la cour d’appel n’est pas saisie des demandes relatives à la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire, à la suspension d’une telle clause, à l’exception d’inexécution et la demande subséquente de remboursement de loyers, ainsi que des prétentions relatives au préjudice de jouissance, à la réalisation de travaux sous astreinte, de remboursement des travaux pour une somme de 4.896,64 euros, ces points étant définitivement jugés,

Confirme le jugement rendu le 8 janvier 2018 par le tribunal d’instance de Manosque en ce qu’il a condamné M. [B] au paiement de la somme de 33.600 euros,

Y ajoutant,

Constate la recevabilité des demandes additionnelles présentées par M. [D] [B],

Le déboute de l’intégralité de ses prétentions additionnelles,

Condamne M. [D] [B] à payer à la SCP [Y]. [V] & [F] [E], en sa qualité de mandataire liquidateur de la SCEA Les Defends de Saint-Marc, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [D] [B] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente