COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 22 JANVIER 2025

N° 2025 / 011

N° RG 22/06269

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJKBG

[E] [U]

C/

[D] [H]

[I] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Jérôme PASCHAL

M^e Séverine TARTANSON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire (Pôle de proximité) de MANOSQUE en date du 21 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-000009.

APPELANTE

Madame [E] [U]

née le 14 Janvier 1982 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jérôme PASCHAL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉS

Monsieur [D] [H]

né le 18 Décembre 1967 à [Localité 3] (13), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Séverine TARTANSON, membre de la SELARL CABINET D’AVOCATS TARTANSON, avocat au barreau des ALPES DE HAUTE-PROVENCE

PARTIE INTERVENANTE

Monsieur [I] [N]

demeurant [Adresse 1]

Assignation en intervention forcée le 18 octobre 2023 par PVRI

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Mélissa NAIR.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025.

ARRÊT

Rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Janvier 2025, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat ayant pris effet à compter du 1er août 2012, Monsieur [D] [H] a donné à bail d’habitation à Monsieur [I] [N] et Madame [E] [U] une maison individuelle située [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 750 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l’indice de référence.

Le 2 mars 2017, le bailleur a fait constater l’abandon des lieux par les locataires.

Aux termes d’un premier jugement rendu le 8 janvier 2018, le tribunal d’instance de Manosque a :

— constaté la résiliation du bail par application de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989,

— autorisé le propriétaire à reprendre possession des lieux,

— condamné solidairement Monsieur [N] et Madame [U] à payer la somme de 4.500 euros au titre des loyers échus jusqu’au mois de mars 2017, et celle de 6.000 euros à titre d’indemnités d’occupation pour la période d’avril à décembre 2017 inclus,

— condamné Monsieur [H] à payer aux locataires sortants une somme de 6.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Par un arrêt rendu le 30 septembre 2021, la cour de céans a infirmé ce dernier chef de jugement et confirmé la décision pour le surplus.

Entre-temps Monsieur [H], qui avait repris possession des lieux et fait dresser constat le 23 mai 2018 de l’état dégradé du logement, a fait assigner le 6 décembre 2019 Monsieur [N] et Madame [U] à comparaître de nouveau devant le tribunal de proximité de Manosque pour les entendre condamner à lui verser la somme de 32.491,64 euros au titre des frais de remise en état.

Par jugement du 21 mars 2022, le tribunal a fait partiellement droit à cette action en condamnant solidairement les défendeurs au paiement de la somme principale de 20.000 euros.

Madame [E] [U] a relevé appel de cette décision le 28 avril 2022, intimant uniquement Monsieur [H].

Par conclusions récapitulatives notifiées le 18 avril 2023, elle demande à la cour :

— d’écarter les conclusions notifiées le 17 avril 2023 par l’intimé, comme non-conformes aux prescriptions du décret du 11 décembre 2019,

— de constater la connexité en application des articles 101 et 102 du code de procédure civile,

— d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— et de condamner l’intimé à lui verser la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles.

Dans ses conclusions récapitulatives en réplique notifiées le 21 avril 2023, Monsieur [D]

[H] demande pour sa part à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté l’exception de connexité et retenu la responsabilité des locataires sortants, mais de fixer le montant de l’indemnité mise à leur charge à la somme de 32.491,64 euros au titre des dégradations commises dans les lieux et de l’immobilisation du logement durant les travaux de réparation.

Il réclame accessoirement paiement de 2.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

Par un arrêt avant dire droit rendu le 28 juin 2023, la cour a ordonné d’office la mise en cause de Monsieur [I] [N] en application de l’article 552 du code de procédure civile, et celle-ci a été effectuée à l’initiative de Monsieur [H] par exploit d’huissier délivré le 18 octobre 2023 à son dernier domicile connu et transformé en procès-verbal de vaines recherches.

Les parties n’ont pas déposé de nouvelles conclusions et la clôture de l’instruction a été prononcée le 22 octobre 2024, l’affaire étant renvoyée à l’audience du 5 novembre.

DISCUSSION

Sur l’exception de connexité :

Attendu que cette exception est dépourvue d’objet en l’état du précédent jugement rendu le 8 janvier 2018 par le tribunal d’instance de Manosque et de l’arrêt prononcé le 30 septembre 2021 par la cour de céans ;

Sur le moyen de procédure :

Attendu que les conclusions récapitulatives notifiées par l’intimé le 21 avril 2023 sont en tous points conformes aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les écarter des débats ;

Sur le fond :

Attendu qu’en vertu de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

Attendu qu’en l’espèce, l’état des lieux de sortie a été dressé plus d’une année après que le bailleur ait été autorisé en justice à reprendre possession du logement, de sorte qu’il ne reflète pas nécessairement l’état de celui-ci à la date du départ des locataires ;

Attendu en outre qu’il ne résulte pas de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie la preuve de dégradations imputables aux locataires sortants, hormis un manque d’entretien courant se traduisant par un état de saleté du logement ;

Attendu que l’immeuble donné à bail était relativement ancien et que les locataires ne sont pas tenus de répondre des conséquences de la vétusté ;

Attendu que l’état des lieux d’entrée mentionnait ainsi de nombreux carrelages abîmés, une bande de béton brut dans le séjour, une peinture défraîchie dans toutes les pièces et une fenêtre avec un carreau cassé dans la salle à manger ;

Attendu qu’une stipulation expresse du bail autorisait les locataires à abattre une cloison pour agrandir la cuisine ;

Attendu qu’il résulte d’un rapport d’expertise du cabinet ALLAIS, désigné par la compagnie GROUPAMA MÉDITERRANNÉE, que durant le cours de la location la maison a subi des infiltrations en provenance de la toiture, lesquelles ne peuvent être imputées aux occupants ;

Attendu que le premier devis de réparation établi par la société Fabrice COUDRET, d’un montant de 19.210,88 euros, était ainsi intitulé 'remise en état suite dégradations cause fuite d’eau issue des combles’ ;

Attendu que le second devis établi par la société BATI CONCEPT 04, d’un montant de 38.768,24 euros, consistait dans une rénovation complète du logement, dont le coût ne saurait être supporté par les locataires sortants ;

Attendu enfin que le premier juge a fixé le montant des réparations locatives à la somme de 20.000 euros de manière forfaitaire, sans préciser quels étaient les postes de ce devis qui devaient être mis à la charge des preneurs ;

Attendu qu’il apparaît que seul le nettoyage des revêtements de sol, évalué à la somme de 2.012,50 euros HT, soit 2.213,75 euros, peut être finalement retenu au titre des dégradations locatives ;

Attendu qu’il se déduit des motifs qui précèdent que le bailleur ne peut prétendre à une indemnité au titre de l’immobilisation du bien durant le cours des travaux, dont il ne justifie pas au demeurant qu’ils aient été effectivement réalisés ;

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut à l’égard de Monsieur [I] [N],

Admet aux débats les conclusions récapitulatives notifiées par l’intimé,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté l’exception de connexité,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Condamne solidairement Monsieur [I] [N] et Madame [E] [U] à payer à Monsieur [D] [H] la somme de 2.213,75 euros en réparation des dégradations locatives,

Déboute Monsieur [H] du surplus de ses demandes,

Condamne Monsieur [N] et Madame [U] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT