COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 11 MARS 2025

N° 2025/109

Rôle N° RG 21/01992 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5T3

[Z] [D] [N] [L]

[X] [N] [O] [C] [P] épouse [L]

C/

[T] [K]

[H] [Y] épouse [K]

[M] [J]

[F] [U]

[A] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Christine MONCHAUZOU

Me [T]-david POTHET

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de DRAGUIGNAN en date du 12 Janvier 2021 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 18/03755.

APPELANTS

Monsieur [Z] [D] [N] [L]

né le 19 Février 1983 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

Madame [X] [N] [O] [C] [P] épouse [L]

née le 25 Février 1985 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 8]

Tous deux représentés et assistés par M^e Christine MONCHAUZOU de la SCP TROEGELER – GOUGOT – BREDEAU- TROEGELER – MONCHAUZOU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [T] [K]

né le 11 Août 1965 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Madame [H] [Y] épouse [K]

née le 06 Avril 1972 à [Localité 3] (POLOGNE), demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître Me [M] [J], Notaire membre de la SCP EYMARD-ROUDEN-CHATEL-CHRETIEN-BOSCH

demeurant [Adresse 1]

Maître Me [F] [U], Notaire, demeurant [Adresse 5]

Maître Me [A] [B], Notaire associé, demeurant [Adresse 5]

Tous trois représentés par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assisté par M^e François LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, substitué par M^e Jean-Luc FORNO, de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 13 Janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire juridictionnel, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Madame Anne DAMPFHOFFER, Magistrate honoraire juridictionnel

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 12 janvier 2021, ayant statué ainsi qu’il suit :

' rejette la demande d’annulation du bail, de la promesse de vente et du compromis de vente formée par Monsieur et Madame [L],

' rejette également leur demande de résolution du bail, de la promesse de vente et du compromis de vente,

' rejette leur demande de remboursement de l’indemnité d’immobilisation et des loyers versés jusqu’en septembre 2017 ainsi que les demandes respectives au titre de la clause pénale formées pour 24'500 euros contre Monsieur et Madame [K] et contre Monsieur et Madame [L],

' constate la résiliation unilatérale du bail conclu entre les époux [K] et les époux [L] le 18 juillet 2014 par ces derniers,

' déclare irrecevables les demandes formées par les époux [L] et les époux [K] contre Maître [M] [J],

' rejette les demandes de Monsieur et Madame [L] contre maître [F] [U] et Maître [W] [B], notaires associés,

' rejette les demandes en dommages et intérêts des époux [L] et des époux [K],

' rejette la demande de dommages-intérêts des notaires,

' condamne Monsieur et Madame [L] à payer par application de l’article 700 du code de procédure civile à Monsieur et Madame [K] la somme de 3000euros et aux trois notaires ensemble, la somme de 2000euros,

' rejette la demande en application de l’article 700 du code de procédure civile des époux [L] et les condamne aux dépens,

' prononce l’exécution provisoire.

Vu l’appel interjeté contre cette décision par Monsieur et Madame [L] le 10 février 2021.

Vu les dernières conclusions des appelants en date du 9 mai 2023, demandant de :

' réformer le jugement,

' juger que leur consentement a été vicié dès le mois de juillet 2014 et prononcer l’annulation du bail, de la promesse de vente du 18 juillet 2014, du compromis de vente du 4 avril 2017 en application des articles 1130 et suivants du Code civil,

' juger le cas échéant qu’il est établi que les intimés n’ont pas respecté leurs engagements et prononcer la résolution du bail, de la promesse de vente ainsi que du compromis en application des articles 1217 et 1224 du Code civil,

' condamner de même suite les époux [K] à leur payer 30'000 euros en remboursement de l’indemnité d’immobilisation et 32'400 euros en remboursement des loyers versés jusqu’en septembre 2017,

avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

' juger que les notaires, notamment Maître [M] [J], notaire rédacteur, ont commis une faute en ne séquestrant pas la somme de 30'000 euros versée en 2014 à titre d’indemnité d’immobilisation et en n’attirant pas l’intention des jeunes acquéreurs sur les risques encourus avec un tel procédé,

' juger que la responsabilité des notaires est engagée et les condamner à leur payer la somme de 62'400 euros toutes causes confondues avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

' condamner les intimés au paiement de la somme de 4000euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens avec distraction.

Vu les conclusions du 13 juillet 2021 de M. et Mme [K], demandant de :

' confirmer le jugement qui a rejeté la demande d’annulation du bail, de la promesse de vente et du compromis, qui a rejeté la demande de résolution du bail, de la promesse de vente, du compromis, qui a rejeté la demande de remboursement de l’indemnité d’immobilisation et des loyers versés jusqu’en septembre 2017, qui a rejeté la demande relative à la clause pénale, qui a constaté la résiliation unilatérale du bail et qui a condamné les appelants à l’article 700 et aux dépens,

' l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

' condamner les appelants à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts,

' condamner Maître [M] [J] à relever et garantir de toute condamnation que pourraient supporter les époux [K] à raison des demandes formées à leur encontre,

' condamner les appelants au paiement de la somme de 6000 euros au titre du loyer en l’état de la contrepartie de l’occupation qu’ils ont faite des lieux entre septembre 2017 et septembre 2018,

' confirmer le jugement qui a dit que le bail avait été résilié unilatéralement par les époux [L] et que le compromis avait été déclaré caduc,

' condamner les appelants et Maître [M] Duval Daurat à la somme de 5000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel avec la contribution de 225 euros et distraction

Vu les conclusions de Maîtres [M] Duval 'Daurat, [F] [U], [A] [B] en date du 8 juillet 2021 demandant de :

' confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées contre Maître [M] [J], notaire salarié, en ce qu’il a débouté (sic) les époux [L] à payer aux trois notaires ensemble la somme de 2000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

' y ajoutant :

' condamner Monsieur et Madame [L] à leur payer la somme de 1000 euros

en réparation du préjudice moral causé par l’atteinte à leur honorabilité, la somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens avec distraction.

Vu l’ordonnance de clôture du 16 décembre 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

M. et Mme [K] ont acheté, le 9 octobre 2010, un appartement à [Localité 6] qu’ils ont financé par deux prêts du Crédit foncier, l’un d’un montant de 233'500 euros et l’autre d’un montant de 27'000 euros.

Par acte du 18 juillet 2014 passé avec M. et Mme [L] et reçu par notaire, un bail de trois années expirant le 17 juillet 2017, renouvelable, relativement à ce même bien moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros par mois a été conclu, le dit acte contenant également promesse de vente du bien loué au prix de 270'000 euros avec une faculté d’option dont la durée s’alignait sur la fin du bail; il prévoyait, en outre, le versement d’une indemnité d’immobilisation de 30'000 euros, celui-ci devant se faire entre les mains du vendeur.

Il stipulait qu’en cas de levée d’option, une partie du loyer mensuel déjà versé serait affectée au prix de vente à concurrence de 400 euros mensuels, que l’indemnité d’immobilisation s’imputerait également sur ce prix, mais resterait acquise au promettant si l’option n’était pas levée.

Par acte du 4 avril 2017, était par ailleurs signé entre les mêmes parties un compromis de vente relatif audit bien, dont le prix était abaissé à 245'000 euros en raison de la modification de sa consistance, le jardin ayant, en effet, fait l’objet d’une cession partielle concernant une partie de son terrain d’assiette.

Cet acte prévoit en page 8 que 'les parties déclarent savoir’ que sous réserve de la réalisation des conditions suspensives stipulées aux présentes et de la réalisation de la vente par acte authentique :

' qu’elles ont décidé d’un commun accord de ramener le prix promis aux termes du bail susvisé à la somme de 245 000 euros,

' la somme de 30'000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation au terme du bail et rappelée ci-dessus viendra en déduction du prix de vente ci-dessus stipulé'

' la somme de 400 euros par mois constituant la partie du loyer affectée au paiement du prix en cas de levée d’option du bénéficiaire de la promesse de vente incluse dans le bail sus visé

sera déduite de la partie du prix stipulé payable comptant le jour de la réitération des présentes par acte authentique, ce qui représente à ce jour une somme totale de 12'000 euros,

' la partie du prix de vente restant à verser le jour de la réitération des présentes par acte authentique représente donc à la date de ce jour une somme de 203'000 euros. »

Ce compromis prévoit la signature de l’acte définitif au plus tard le 4 juillet 2017.

La signature n’est cependant jamais intervenue, le Crédit foncier ayant refusé la mainlevée de son hypothèque au motif que le prix de la vente n’était pas susceptible de couvrir sa créance et le notaire ayant d’ailleurs résumé sa position dans un courrier du 25 août 2017 aux époux [K] ainsi qu’il suit : « le Crédit foncier, créancier hypothècaire, indique qu’à défaut du remboursement complet des sommes à lui dues, soit la somme de 243'228,35 euros, il ne donnera pas son accord de main levée’ .

Il sera à cet égard observé qu’il n’est pas discuté que si le prix de vente mentionné à l’acte était de 245'000 euros, la somme devant réellement revenir au vendeur s’élevait à 203'000 euros, déduction faite de l’indemnité d’immobilisation et d’une partie des loyers versés.

La créance hypothécaire du Crédit foncier était donc supérieure au prix qui aurait été versé à la signature de l’acte de vente, raison pour laquelle la banque a ainsi refusé de lever son hypothèque.

C’est dans ces conditions que M. et Mme [L] ont fait délivrer, le 25 août 2017, une assignation contre M. et Mme [K] ainsi que les notaires, sollicitant notamment l’annulation des différents contrats passés sur le fondement du vice du consentement, leur résolution, ainsi que la mise en 'uvre de la responsabilité des notaires auxquels ils demandaient alors le paiement d’une somme de 106'900 euros .

M. et Mme [L] ont quitté les lieux loués le 24 septembre 2018 en laissant des loyers impayés depuis le mois d’octobre 2017.

Le jugement critiqué a rejeté la demande de nullité du bail, de la promesse de vente, du compromis de vente en considérant que la preuve n’était pas rapportée d’une tromperie en l’état des termes clairs des divers actes en cause.

Sur la demande de résolution, il a considéré que la promesse de vente et le bail sont parfaitement autonomes du compromis, que la demande de résolution est fondée sur les clauses du compromis, que la stipulation y prévue des époux [K] de régler les sommes pouvant encore être dûes aux créanciers constitue une condition de la vente et n’est qu’un engagement pris pour le futur qui ne peut avoir de conséquences sur la résolution du contrat.

Sur le devoir d’information, il a retenu que les acquéreurs avaient été parfaitement informés de la situation du vendeur, notamment dans un courrier du 7 décembre 2016 dans lequel il est expliqué que la proposition de règlement faite à la signature du bail ne couvre pas la totalité de leur emprunt et les laisse encore débiteurs à l’égard du Crédit foncier.

En revanche, le tribunal a considéré que la condition relative à l’état hypothécaire qui ne doit pas révéler d’inscriptions dont la charge serait supérieure au prix et pour lesquelles il n’aurait pas été obtenu de mainlevée ou de dispense de purge était défaillante, ce qui entraînait la caducité du compromis de vente du 4 avril 2017.

Le jugement a rejeté la demande de Monsieur et Madame [L] tendant à voir déduit du prix de la vente la somme de 400 euros par mois ainsi que celle relative à l’indemnité d’immobilisation dès lors que l’acte authentique n’a pas été signé et que les conditions suspensives n’ont pas été réalisées.

Il a également rejeté la demande de mise en 'uvre de la clause pénale.

Il a retenu que le bail était résilié à la suite du départ des lieux des locataires depuis le 24 septembre 2018 sans payer de loyer depuis le mois d’octobre 2017.

En ce qui concerne les demandes formées contre les notaires, il a déclaré irrecevable l’action contre Maître [M] Duval- Daurat comme étant salarié de la société civile professionnelle.

Sur le fond, il a considéré que les acquéreurs n’avaient pas obtenu de concours bancaires pour acheter en 2014 et que c’est la raison pour laquelle avait été conclu le bail avec promesse de vente; que la somme de 30'000 euros correspondait bien à une indemnité d’immobilisation et non à une avance; que la somme de 900 euros correspondait bien à un loyer et que l’arrangement conclu sur la somme de 400euros équivalait en fait à une baisse du prix de vente en cas de levée d’option ; que par suite, les acquéreurs ne peuvent prétendre avoir perdu une somme de 62'400 euros versée à titre d’avance ; il retient également que les notaires, tenus par le secret professionnel, n’étaient pas en mesure d’aviser les acquéreurs de la situation d’endettement du vendeur et que les appelants n’indiquent pas quelle garantie les notaires auraient pu leur conseiller pour éviter de perdre l’indemnité d’occupation versée.

************

Sur la demande d’annulation des contrats :

La demande d’annulation des appelants est fondée sur l’existence d’un consentement prétendument vicié à raison, selon les appelants, d’une tromperie manifeste; il s’agit donc d’une demande qui ne peut concerner que les rapports vendeur-acquéreur et qui exige, pour triompher, que soit démontrée dans les rapports contractuels l’existence du vice.

A cet égard, Mme [I] et M [V] font essentiellement état du fait qu’ils n’ont pas été avisés que la banque pouvait s’opposer à la vente dès lors qu’elle n’était pas payée de sa créance ; également qu’il ne leur a pas été dit que la somme de 30'000 euros était versée directement entre les mains du vendeur et qu’elle n’était pas consignée chez le notaire, expliquant qu’ignorant cette situation, même s’ils connaissaient les difficultés financières des époux [K], ils croyaient que le seul risque qu’ils pensaient légitimement courir en signant le compromis était que la vente ne se fasse pas, mais non qu’ils perdent l’indemnité d’immobilisation .

Ils en concluent que les actes formant un tout, ils doivent tous être annulés.

Si les actes respectivement conclus les 18 juillets 2014 et 4 avril 2017, consistant donc pour le premier date, en un contrat de bail avec une promesse de vente immobilière et pour le second en date, en un compromis de vente, relèvent d’une opération complexe dans la mesure où notamment en 2014, le bail et la promesse de vente sont conclus ensemble, néanmoins, leurs termes sont parfaitement clairs en ce qu’ils désignent l’objet du bail et de la vente ainsi que leurs conditions, en ce que tous deux qualifient les différentes sommes auxquelles les futurs acquéreurs sont tenus et en ce qu’ils définissent bien les mécanismes de mise en jeu de leurs obligations respectives .

Ainsi, s’agissant de la promesse de vente, il est clairement stipulé notamment le versement de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du promettant en contrepartie de l’immobilisation de son bien, somme dont il était en toute hypothèse prévu que :

— soit elle s’imputait sur le prix de vente,

— soit elle restait acquise au promettant en cas de non levé de l’option,

de sorte que si les parties étaient restées dans ce cadre juridique, la question d’un éventuel remboursement au bénéficaire et du risque pouvant résulter de sa non consignation entre les mains du notaire ne se posait pas et qu’il n’y a donc pas de critique susceptible d’être utilement développée par les acquéreurs, parfaitement avertis par les clauses du contrat, du versement de la somme entre les mains du vendeur.

Il y est également prévu sans difficulté aucune de compréhension du mécanisme instauré l’imputation d’une partie des loyers payés sur le prix de la vente en cas de levée d’option.

Les époux [L] invoquent encore plus spécifiquement en ce qui concerne l’acte de compromis du 4 avril 2017 la tromperie résultant pour eux du versement de l’indemnité d’immobilisation entre les mains du vendeur qui les aurait amenés au stade du compromis à le signer sans envisager qu’ils pourraient perdre la somme de 30 000 euros et sans avoir été avertis que la banque, si elle était impayée de ses créances, pouvait s’opposer à la vente.

Or, d’une part, dans le cadre de ce contrat, parfaitement distinct des précédents et qui s’analyse non plus comme une promesse unilatérale de vente, mais comme une convention synallagmatique de vente, le versement de la somme de 30 000 euros y est aussi clairement et expressément rappelé comme acquis entre les mains du vendeur et devant être déduit du prix de la vente.

D’autre part, le compromis est clair en ce qu’il mentionne que la vente est subordonnée à ce qu’il n’existe pas d’inscriptions prises pour un montant supérieur au prix de la vente, prix dont on rappelle qu’il a été modifié depuis les premiers accords .

Il est également clairement rédigé en ce qui concerne le maintien de l’affectation du paiement de la somme de 400 euros sur le prix de la vente et il définit même très exactement le solde du prix restant à payer (203 000 euros).

En troisième lieu, il ne peut qu’être constaté, sur la question de la bonne et loyale information des acquéreurs, que les époux [L] ne peuvent utilement alléguer ne pas avoir été informés de la situation réelle de leurs vendeurs en ce quiconcerne leur dette au titre des prêts hypothécairement garantis dès lors que dans le courrier du 7 décembre 2016 qui leur a été adressé par les vendeurs, ceux-ci leur communiquent tous les documents financiers de leur prêt, y détaillant le montant exact de leur dette au mois de février 2017, et y exposent clairement que la proposition de prix de 270 000 euros faite initialement (et donc supérieure à celle retenue dans le contrat du 4 avril 2017) ne couvrait de toute façon déjà pas la totalité des sommes restant dues au titre de leur emprunt, ce qui les laissait 'encore débiteurs’ envers le Crédit foncier.

Le fait que les acquéreurs n’aient été destinataires de ces éléments que par un envoi du mail 'en copie’ est inopérant sur la réalité de l’information en résultant à leur intention.

En outre, les acquéreurs avaient parfaitement compris les risques liés à la dette ainsi subsistante puisqu’ils affirment, pour leur part, dans leur courrier du 11 décembre 2016 qu’ils pensent que leur proposition de prix à 245 000 euros ' vous permettra de solder votre crédit (240 000)'.

Aucune erreur, ni volonté de tromper, qui sur le fondement des vices du consentement, ne peuvent donc être recherchées que contre les vendeurs, ne sont, à ce stade, suffisamment caractérisées par aucun de ces actes, la question d’un défaut d’information ou de conseil de la part du notaire étant dans le cadre des demandes ainsi formées inopérante.

La demande de nullité de l’ensemble des actes conclus ne peut donc qu’être rejetée.

Sur la demande de résolution des contrats :

La demande de résolution, également soutenue par les appelants, exige la preuve de la violation par l’une ou l’autre des parties de l’une de ses obligations contractuelles étant de ce chef considéré celles présentement invoquées relativement au compromis de vente signé le 4 avril 2017, à savoir, celles aux termes desquelles :

— en page 11, le vendeur garantira l’acquéreur contre le risque d’éviction et s’obligera à régler l’intégralité des sommes pouvant être encore dues aux créanciers hypothécaires inscrits, à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptions et à en justifier auprès de l’acquéreur ;

— en page 32, le vendeur a porté à la connaissance de l’acquéreur en application de l’article 1112-1 du Code civil l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement.

La première obligation sus citée est donc relative au règlement par le vendeur des sommes pouvant être dues aux créanciers hypothécaires.

Il n’est pas contesté que les vendeurs ne s’en sont pas acquittées alors que même rédigée au futur, elle n’a de sens que si elle est entendue comme une obligation conventionnelle leur incombant et dont le non respect au jour de la réitération les expose à la sanction de la résolution et non comme une condition, étant à ce sujet observé que l’acte contient précisément, au titre du paragraphe consacré aux conditions suspensives, une clause distincte qui prévoit que la vente est subordonnée à ce qu’il n’existe pas d’inscriptions prises pour un montant supérieur au prix de la vente et pour lesquelles il n’aurait pas été obtenu mainlevée ou dispense de purge des hypothèques.

Il ne saurait donc être considéré, ainsi que le jugement l’a fait, à la fois que cette stipulation figurant en page 11est 'une condition de la vente’ et qu’il s’agit en même temps d’un 'engagement pris pour le futur’ qui ne saurait avoir pour conséquence la résolution du contrat dans lequel il a été pris, ce qui la viderait de sa portée.

Il en résulte alors que la violation, incontestable, de cette obligation est suffisamment grave au regard de ses conséquences pour l’acquéreur, le bien fondé de sa demande de résolution du contrat de vente du 4 avril 2017, tous autres moyens étant surabondants et la demande de caducité étant dès lors sans objet.

Cette résolution est cependant sans emport sur la vie du contrat de bail et sur celle de la promesse de vente incluse qui sont des actes parfaitement autonomes , les deux actes étant, en effet, dissociables et les obligations respectives en découlant devant s’apprécier distinctement.

Le jugement sera, par ailleurs, confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation unilatérale du bail conclu le 18 juillet 2014.

La résolution sus retenue étant imputable aux vendeurs, il doit, en conséquence, réparation des préjudices qu’elle a pu causer à l’acquéreur.

M. et Mme [L] leur réclament, à ce titre, le remboursement de l’indemnité d’immobilisation ainsi que le remboursement de la somme de 32'400 euros représentant les loyers versés jusqu’en septembre 2017.

La demande de remboursement afférant à la somme de 32'400 euros représentant les loyers versés jusqu’au mois de septembre 2017 ne peut qu’être rejetée dans la mesure où ces loyers sont la contrepartie contractuellement prévue par l’acte du 18 juillet 2014 à la jouissance du bien dont ont bénéficié M. et Mme [L], où les deux parties ont accepté de signer le compromis de vente du bien ainsi loué à la date du 4 avril 2017, ce qui les laissait locataires jusqu’au transfert de propriété à intervenir avant le 4 juillet 2017 et, où enfin, la demande de nullité du bail a été ci-dessus rejetée.

La demande de remboursement de la somme de 30 000 euros incluse dans le compromis du 4 juillet 2017 comme devant venir en déduction du prix de vente si la vente se réalisait est, en revanche, fondée dès lors que si elle n’a pu se faire, c’est à raison du manquement du vendeur à ses obligations.

Il y sera donc fait droit, le jugement étant, de ce chef, réformé.

Sur la mise en cause des notaires :

La responsabilité des notaires est recherchée tant par les vendeurs que les acquéreurs.

Sur cette demande, le tribunal a exactement retenu qu’était irrecevable la demande formée contre Maître [M] [J], alors notaire salarié.

Il sera sur ce point confirmé.

Sur la demande formée contre Me [U] et Me [B] par M et Mme [L], il est certain que les notaires disposaient d’éléments leur permettant d’aviser l’acquéreur des risques de non aboutissement de l’acte compte tenu à la fois de l’économie des contrats avec notamment le fait qu’en cas de réalisation de la vente, les loyers et l’indemnité d’immobilisation viendraient en déduction du prix perçu par le vendeur, de la baisse du prix initialement convenu, (celui de 270'000euros fixé en 2014 étant passé à 245'000euros en 2017), ainsi que des modalités de versement de l’indemnité d’immobilisation qui n’était pas consignée en leur office; que néanmoins, s’ils n’ont pas attiré l’attention de l’acquéreur sur ces risques, il demeure que les acquéreurs n’ont subi aucun préjudice quant à la perte revendiquée de la somme de 30'000 euros dès lors que dans le cadre de la promesse de vente, cette somme ne devait en toute hypothèse pas leur revenir et dès lors que dans le cadre du compromis, ils ont obtenu la condamnation des vendeurs à la leur rembourser, leur seul préjudice tenant à l’aléa relatif à son recouvrement que cependant ils n’allèguent pas.

En ce qui concerne la somme perdue au titre de la part de loyers qui devait s’imputer sur le prix de vente, ils ne peuvent, non plus, se prévaloir d’un préjudice tenant à la perte de la part de 400 euros mensuels qu’ils auraient pu affecter à la réduction du prix de vente si la vente avait eu lieu puisque la vente n’a pas eu lieu; que par ailleurs, ils ont joui du bien donné à bail en payant un loyer qu’ ils devaient en contrepartie de cette jouissance et dont ils ne critiquent au demeurant pas le montant.

La demande de M. et Mme [K] de relevé et garantie n’est formée que contre Me [M] Duval Daurat; elle est donc irrecevable pour les motifs déjà ci dessus retenus.

Sur les autres demandes :

M.et Mme [K] sollicitent, au titre de l’occupation du bien entre septembre 2017 et septembre 2018, la condamnation de M. et Mme [L] au paiement de la somme de 6 000 euros.

Ceux-ci ne contestent pas être restés dans les lieux jusqu’au mois de septembre 2018 sans s’être acquittés de la contrepartie de leur jouissance depuis octobre 2017.

Ils seront donc condamnés de ce chef à leur verser la somme réclamée qu’ils ne critiquent pas dans son montant, le jugement étant, par ailleurs, confirmé en ce qu’il a retenu que le bail avait été résilié par eux en quittant les lieux.

M et Mme [K] réclament également le paiement de la somme de 24'500 euros qu’ils sollicitent à titre de dommages et intérêts.

Seuls, désormais ils revendiquent cette somme, M et Mme [L] ne formulant, en effet, plus de demande de ce chef dans le dispositif de leurs conclusions devant la cour, d’où il résulte que les époux [K] ne peuvent leur reprocher d’être irrecevables à demander la résolution du contrat et l’application de la clause pénale (voir page 10 in fine de leurs conclusions).

Ils sollicitent également le paiement de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires.

Ces prétentions seront rejetées, aucune faute n’ayant été retenue contre les acquéreurs.

En toute hypothèse, sur le fondement de la clause pénale, le compromis de vente stipulait qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, si l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devrait verser à l’autre partie la somme de 24'500 euros conformément aux dispositions de l’article 1231 ' 5 du Code civil. Or, en l’espèce, la condition suspensive relative à l’état hypothécaire qui ne devait pas révéler d’inscription dont la charge serait supérieure au prix de la vente n’a pas été remplie du fait des vendeurs

En l’absence de démonstration dans l’exercice de la présente action en justice d’une faute grossière équipollente au dol ou d’une intention malveillante, les notaires seront également déboutés de leur demande de dommages et intérêts formulée en réparation de leur préjudice moral et d’une atteinte à l’honorabilité, lesquels ne sont en outre pas démontrés.

En raison de leur succombance essentielle, la réitération de l’acte ayant échoué à raison de leur dette subsistante à l’égard du Crédit foncier, les époux [K] supporteront les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile dans les seuls rapports des époux [L] et des époux [K] ainsi qu’il sera dit au dispositif ci-dessous.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation du contrat de bail, de la promesse de vente et du compromis de vente, en ce qu’il a rejeté la demande de résolution du contrat de bail et de la promesse de vente, en ce qu’il a constaté la résiliation unilatérale du bail conclu entre les époux [K] et les époux [L], en ce qu’il a rejeté les demandes au titre de la clause pénale et au titre du remboursement des loyers versés jusqu’en septembre 2017, en ce qu’il a déclaré irrecevables les demandes formées contre Maître [M] Duval- Daurat , en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts contre les notaires, en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts des époux [K] et des époux [L];

Infirme le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de résolution du compromis de vente, en ce qu’il a prononcé sa caducité , en ce qu’il a rejeté la demande de remboursement de la somme de 30'000 euros , en ce qu’il a condamné M. et Mme [L] aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Prononce la résolution du compromis de vente du 4 avril 2017, et rejette la demande de caducité comme sans objet ;

Condamne M. et Mme [K] à verser à M. et M^me Peyre de Fabregues la somme de 30'000 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamne M. et Mme [K] à verser à M. et Mme [L], par application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais de première instance la somme de 2000 euros, ainsi qu’à supporter les dépens de la procédure de première instance ;

Y ajoutant :

Condamne M et Mme [L] à verser à M.et Mme [K] la somme de 6000 euros au titre de leur occupation des lieux sur la période octobre 2017-septembre 2018 ;

Condamne M. et Mme [K] aux dépens d’appel en ce compris la contribution de 225 euros, avec distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M. et Mme [K] à verser à M. et Mme [L] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT