COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

ph

N° 2025/ 225

Rôle N° RG 21/17113 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BIP2R

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11]

C/

S.A.S. J.STEYER & C.[Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP LIZEE- PETIT-TARLET

M^e Frédéric RACHLIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 16 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 19/09091.

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 10] JEAN, pris en la personne de son syndic en exercice, la société IPF, dont le siège social est [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Eric TARLET de la SCP LIZEE- PETIT-TARLET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.S. J.STEYER & C.[Y] dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Avril 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

La SAS J. Steyer & C. [Y] a été syndic de la copropriété [Adresse 11], sise [Adresse 1] à [Localité 4], du 1er juillet 2015 au 21 mai 2019.

Par exploit d’huissier du 31 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la société IPF, (ci-après le syndicat des copropriétaires) a assigné la SAS J. Steyer & C. [Y] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins de la voir condamner à lui payer diverses sommes en réparation des erreurs de gestion commises dans le cadre de son mandat.

Par jugement contradictoire du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— condamné la société SAS Cabinet Steyer & [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 665,83 euros,

— condamné la société SAS Cabinet Steyer & [Y] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société SAS Cabinet Steyer & [Y] aux entiers dépens de l’instance,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— débouté la société SAS Cabinet Steyer & [Y] de ses demandes,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a considéré :

— que le syndic doit rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 165,83 euros pour ne pas avoir résilié en temps utile le contrat liant le syndicat des copropriétaires à la société Confely/Engie,

— que le syndic n’a pas manqué à son obligation de transmettre les documents au nouveau syndic,

— que si la SAS Steyer & [Y] a incontestablement fait preuve d’une carence fautive, d’une part en omettant d’informer les copropriétaires de la procédure engagée contre le syndicat des copropriétaires par la SAS Commerces de la République en reconnaissance d’une servitude de passage, d’autre part en négligeant de constituer avocat dans son intérêt, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas, au vu des seuls éléments versés aux débats, qu’il disposait de chances sérieuses d’obtenir une décision plus favorable s’il avait été mis en mesure de se défendre devant le tribunal, que par suite le préjudice de perte de chance sera réparé par l’allocation de la somme de 500 euros sans qu’il soit besoin d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par déclaration du 6 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses conclusions d’appelant déposées et notifiées sur le RPVA le 31 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

— infirmer la décision en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes d’indemnisation au titre de la servitude de passage et des frais de copropriété induits,

— infirmer le jugement entrepris comme demandé dans la déclaration d’appel, à savoir : « DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] du surplus de ses demandes, (celles-ci concernant la non représentation en justice du syndicat des copropriétaires dans l’affaire SAS Commerces de la République) »

— constater la faute caractérisée du cabinet Steyer & [Y] concernant l’occultation d’une procédure judiciaire pendante devant le tribunal de grande instance, et ce jusqu’à épuisement des délais de recours,

— constater que le cabinet Steyer & [Y] a engagé sa responsabilité vis-à-vis de la copropriété [Adresse 11],

— la condamner à l’indemniser pour le préjudice qui en découle,

A titre principal,

— désigner avant dire droit tel expert qu’il plaira en vue de chiffrer précisément les conséquences induites par cette faute en termes de pertes pour la copropriété [Adresse 11],

Subsidiairement,

— condamner le cabinet Steyer & [Y] à payer 48 473,89 euros tous préjudices confondus sauf à parfaire,

En tout état de cause,

— condamner le cabinet Steyer & [Y] à la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance :

— qu’il avait des chances sérieuses d’obtenir le rejet des demandes de la SAS Commerces de la République et c’est uniquement par complicité avec celle-ci que le syndic a omis de lui transmettre d’une part l’assignation, d’autre part la signification dans le mois de l’appel lorsque la décision est intervenue,

— que si la copropriété avait pu se défendre, elle aurait eu des chances plus que raisonnables de voir la société Commerces de la République déboutée de ses demandes, et ce pour plusieurs raisons :

— le recours discutable à la technique de la division en volume, alors que la mise en copropriété s’imposait,

— l’argumentation de la société Commerces de la République devant le tribunal ne se fondait pas sur la division en volume originelle de 2006, mais sur une division en volume rectificative, pour les besoins de la séparation des entresols, datant de 2013 établie par un notaire parisien [W], alors qu’en 2013, la copropriété était déjà créée et aurait donc dû impérativement signer et ratifier cette nouvelle division en volume qui la concernait, si bien que la division en volume de 2013 ne lui était pas opposable,

— la fraude a consisté à invoquer une servitude d’enclave retenue par le jugement du tribunal de grande instance de Marseille du 20 décembre 2018, alors qu’en vertu de l’article 682 alinéa 1 du code civil, le désenclavement aurait dû se faire via les commerces donnant sur rue, puisqu’il s’agissait historiquement d’une annexe ayant accès direct sur la [Adresse 6],

— que la division en volume ne peut intervenir lorsqu’il y a des parties communes entre les volumes, alors que précisément, en l’espèce, le hall d’entrée, les escaliers, l’ascenseur, les colonnes techniques sont bien des parties communes,

— que les deux appartements issus des entresols devaient donc s’intégrer à la copropriété, et nécessitaient un recalcul de l’ensemble des tantièmes, et non se contenter d’une servitude de passage,

— que le fait de ne pas avoir intégré deux lots supplémentaires va engendrer un manque à gagner pour lui qui s’est vu indemniser, a minima, au titre d’un simple « droit de passage »,

— que les deux appartements de la société Commerces de la République créés sous forme du volume 8000 ne vont dorénavant participer qu’à 11 % des frais d’entretien du hall et de l’ascenseur alors que s’ils avaient été intégrés à la copropriété, ces deux appartements participeraient aux charges communes, année après année, pour au moins 9,7 % du volume global des charges communes, les deux appartements faisant en effet 143,60 m² sur un total désormais de 1169 m² des parties privatives,

— qu’une expertise comptable le démontrera et c’est la raison pour laquelle la SAS Steyer & [Y] cherche à tout prix à l’éviter, ce qui constitue un aveu évident,

— qu’il ne s’agit pas d’une participation fixe, mais d’une dépense évolutive et qui se répète année après année,

— qu’il convient de désigner tel expert pour chiffrer, sans limitation de durée, le manque à gagner en termes de participation financière à la vie de la copropriété que la société Commerces de la République croit pouvoir tirer de cette situation frauduleuse,

— qu’à titre subsidiaire, il conviendrait d’évaluer le préjudice à 46 200 euros TTC sur la base d’une valeur au m² des parties communes d’une superficie de 160 m² à la moitié de la valeur du m² en 2012, soit 2 000 euros le m², et le coût d’un ascenseur aux normes de 100 000 euros avec application du pourcentage de contribution de 11 %, à laquelle s’ajoutent les frais de justice auxquels la copropriété a été condamnée, soit 47 700 euros au total,

— que la faute de la SAS Steyer & [Y] a fait perdre à la copropriété une chance raisonnable d’obtenir ladite somme en justice.

Dans ses conclusions d’intimée déposées et notifiées par le RPVA le 28 avril 2022, la SAS J. Steyer & C. [Y] demande à la cour de :

— constater que la perte de chance du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] n’est pas dommageable en l’absence de démonstration d’un préjudice réel et avéré,

— confirmer le jugement rendu le 16 novembre 2021 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, concernant la non-représentation en justice du syndicat des copropriétaires dans l’affaire SAS Commerces de la République,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande à titre principal et avant dire droit tendant à voir désigner un expert,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande subsidiaire tendant à se voir allouer une indemnisation non établie de 48 473,89 euros ' tous préjudices confondus sauf à parfaire,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

La SAS J. Steyer & C. [Y] réplique :

— que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 7] ne démontre pas véritablement l’existence d’un préjudice effectif, lequel s’analyse en une simple perte de chance,

— que le litige portait sur les rapports entre deux volumes du même ensemble immobilier et au sein duquel a été constitué le syndicat des copropriétaires Villa [Adresse 7],

— dès l’origine les états descriptifs de division en volumes, tant celui du 20 décembre 2006 que celui du 23 juillet 2013 prévoit expressément l’existence de différentes servitudes entre les volumes et notamment une servitude de passage,

— en page 17 de l’état descriptif de 2006, il est stipulé que le volume 2000 (syndicat [Adresse 11]) doit et a une servitude de passage au profit du volume 1000,

— l’état descriptif du 23 juillet 2013 procède à de nouvelles divisions des volumes 1000 ' 3000 ' 4000 ' 5000 et 6000, seul le volume 2000 (syndicat Villa [Localité 8]) demeurant inchangé, en reprenant les servitudes de 2006 et en les appliquant à l’identique, en stipulant une servitude de passage au profit des volumes 8000 et 13000 issus de la division du volume 1000,

— que le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] ne démontre en rien que cette perte de chance lui aurait permis d’obtenir un meilleur résultat judiciaire, alors que cette participation découle de l’évaluation faite par le géomètre expert ayant réalisé les EEDV du 22 décembre 2006 et du 23 juillet 2013 qui avait fixé la participation aux frais d’entretien à 11 %,

— que le jugement de décembre 2018 n’a fait que valider une servitude de passage prévue dans les différents actes constitutifs de l’ensemble immobilier, pour les deux appartements constituant le volume 8000, moyennant une participation conforme à l’usage du droit de passage, et que l’appelant ne démontre pas que ce jugement lui cause un préjudice,

— qu’une mesure d’expertise n’a pas vocation à pallier la carence de la partie demanderesse dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 8 avril 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

L’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile énonce que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Le dispositif des conclusions des parties comporte des demandes de « constater », qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur la perte de chance

L’appelant qui recherche la responsabilité contractuelle du syndic pour faute de gestion, soutient avoir perdu la chance d’obtenir une décision différente, sur la servitude de passage et sur l’indemnisation de la servitude, en arguant du caractère frauduleux de la division opérée en 2013, à l’origine du contentieux sur le passage et du manque à gagner en termes de participation financière à la vie de la copropriété, alors qu’il n’a obtenu qu’une indemnisation de 11 % des frais d’entretien du hall et de l’ascenseur, ce qui justifierait sa demande d’expertise avant dire droit sur le préjudice.

La SAS Steyer et [Y] qui poursuit la confirmation du jugement qui l’a reconnue responsable et l’a condamnée à verser la somme de 500 euros au titre de la perte de chance, oppose qu’il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires aurait pu obtenir un meilleur résultat judiciaire, au motif que la servitude existait à l’origine et en 2013.

Aux termes de l’article 1192 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Les articles 1147 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la date de la signature du premier contrat de syndic le 1er juillet 2015 pour trois ans et ensuite pour quatorze mois selon contrat du 5 avril 2018, prévoient que le débiteur est condamné s’il y a lieu au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de l’obligation toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, même sans mauvaise foi. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Les articles 1231 et suivants du code civil issus de la réforme des contrats, reprennent ces dispositions.

La perte de chance réparable est la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, laquelle est distincte de l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Le syndicat des copropriétaires a été assigné par la SAS Commerces de la République par acte du 17 mai 2017, signifié à la personne de son syndic en exercice, la SAS Steyer et [Y].

Par jugement réputé contradictoire du 20 décembre 2018 en raison de la défaillance du syndicat des copropriétaires, le tribunal de grande instance de Marseille a fait droit à la demande de la SAS Commerces de la République en disant que le fonds appartenant au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] [Adresse 7] (volume 2000) est grevé d’une servitude de passage au profit du fonds de la SAS Commerces de la République (volume 8000), qui s’exerce par le hall d’entrée et la première volée de la cage d’escalier ou de l’ascenseur du volume 2000 jusqu’à la voie publique, en fixant l’indemnité d’usage à la charge de la SAS Commerces de la République à 11 % des frais d’entretien du hall d’entrée, du niveau entresol de la cage d’escalier et de l’ascenseur. Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] a été condamné à payer à la SAS Commerces de la République la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Cette décision a été signifiée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, le 29 janvier 2019.

Il est reconnu et non discuté que la SAS Steyer et [Y], syndic en exercice, n’a pas informé les copropriétaires de cette action, ni n’a jugé utile de faire défendre le syndicat par un avocat, ni n’a informé les copropriétaires de la décision rendue, dans un délai permettant au syndicat des copropriétaires d’interjeter appel de la décision.

Reste à déterminer le préjudice de perte de chance consécutif, par rapport à ce qu’aurait pu obtenir le syndicat des copropriétaires, s’il avait constitué avocat ou pu interjeter appel du jugement.

Selon l’état descriptif de division en volumes du 22 décembre 2006 établi par la société [Localité 4] République, l’immeuble sis à [Adresse 5], a été divisé en six volumes dénommés : 1000, 2000, 3000, 4000, 5000 et 6000. Des servitudes y sont stipulées grevant et bénéficiant à chacun des volumes et notamment il est mentionné que le volume 1000 « bénéficie d’une servitude de passage (existante ou à créer) sur les volumes 2000, 3000, 4000, 5000 et 6000 » et que le volume 2000 est « grevé d’une servitude de passage (existante ou à créer) au profit du volume 1000 ». Dans le récapitulatif le volume 1000 est désigné comme « Commerces ou Bureaux » et le volume 2000 comme « Locaux d’habitation ». Dans le paragraphe « Servitudes d’accès », il est précisé qu’il est institué une servitude générale et réciproque de passage entre les volumes là où la disposition des lieux ne permet pas à un propriétaire d’accéder directement à ses équipements et que les modalités d’exercice seront le cas échéant ultérieurement précisées aux termes d’une convention conclue entre tous les propriétaires des ouvrages de l’ensemble immobilier.

Selon acte notarié du 23 juillet 2013, la société dénommée Résidences de la République et la société dénommée Commerces de la République ont établi un modificatif de cet état descriptif de division en volumes. Il est précisé que la société Commerce de la République est propriétaire du volume 1000 acquis le 5 août 2008, et la société Résidences de la République propriétaire des volumes 2000 à 6000 acquis le 5 août 2008. Le modificatif a pour objet notamment la division du volume 1000 en sept volumes numérotés 7000 à 13000, le volume 2000 étant inchangé. Ce modificatif annule les servitudes existantes entre les volumes divisés, a institué des servitudes générales et particulières entre les différents volumes divisés, et contient un rappel des servitudes générales et particulières concernant le volume 2000 non modifié, à savoir les servitudes grevant le volume 2000 suivantes, notamment :

— servitude d’appui au profit du volume 8000,

— servitude de passage au profit des volumes 8000 et 13000, « dans le hall d’entrée et dans la première volée de la cage d’escalier. La participation aux frais d’entretien du hall d’entrée, du premier niveau de la cage d’escalier et de l’ascenseur, s’il est utilisé, est fixée à 11 % »,

— servitude d’implantation d’un compteur d’eau général, de gaz, d’électricité et d’éléments d’équipements assurant l’alimentation en eau froide, gaz et électricité au profit des volumes 8000 et 13000.

Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé [Adresse 11] a été établi selon acte notarié du 22 décembre 2010, par la société Résidences de la République. Il rappelle la division de l’ensemble immobilier en six volumes et précise qu’il concerne le volume 2000. Il rappelle les servitudes grevant le volume 2000 et notamment une « servitude de passage (existante ou à créer) au profit du volume 1000 » aux termes de l’état descriptif de division en volume du 22 décembre 2006, reproduit. Il est aussi constitué une servitude d’implantation d’un local technique entre le volume 2000 et le volume 1000 de l’ensemble immobilier, s’agissant d’une servitude d’implantation d’un local technique situé à l’entresol de l’immeuble (pour la production de chauffage et de climatisation), dont le fonds dominant est le volume 2000 et le fonds servant le volume 1000, les frais d’entretien étant à la charge du fonds dominant. L’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 11] est divisé en dix-sept lots.

Il est vérifié que l’acte notarié du 23 juillet 2013, ne fait pas état de ce qu’une copropriété a été constituée en décembre 2010, sur le volume 2000, propriété de la société Résidences de la République.

Il n’est produit que deux pages d’un acte notarié du 21 janvier 2013, dans lequel la société Résidences de la République apparaît comme vendeur à la société Ibarxka, dans cet ensemble immobilier ayant pour assiette le volume 2000, d’un bien dont la désignation n’est pas déterminable, ni les autres stipulations de l’acte.

Il est justifié qu’en 2015, il a été évoqué entre la société Commerces de la République et la copropriété [Adresse 11], un changement de destination des lots de l’entresol et leur intégration dans les lots de la copropriété, étant indiqué que le volume 8000 appartenant à la société Commerces de la République comprend deux appartements et un local technique situés à l’entresol et la société Commerce de la République y proposant de prendre en charge les frais liés au modificatif du règlement de copropriété ainsi que son accord de principe sur « la cession à titre gratuit à la copropriété du local technique situé à l’entresol qui abrite les équipements de la PAC des appartements situés du 1er au 6ème étage ».

Selon courrier du syndic, la société Steyer et [Y], du 20 juillet 2016, la société Commerces de la République a été informée de l’opposition ferme de nombreux copropriétaires, estimant sous évaluées les propositions d’indemnisations faites par la société Commerces de la République à l’issue des trois réunions tenues en présence du conseil syndical.

En l’état de l’ensemble de ces éléments et au regard de la clarté de l’obligation faite dans l’état descriptif de division en volumes du 22 décembre 2006, d’une servitude générale et réciproque de passage entre les volumes là où la disposition des lieux ne permet pas à un propriétaire d’accéder directement à ses équipements, profitant notamment au volume 1000 dont est issu le volume 8000, sur le volume 2000, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires, propriétaire du volume 2000, avait une chance sérieuse de bénéficier d’une décision refusant la servitude de passage réclamée par la société Commerces de la République, propriétaire du volume 8000, ou d’une indemnisation supérieure de cette servitude de passage reconnue au volume 8000.

Il n’est d’ailleurs produit aucune pièce de nature à démontrer que le passage pourrait se faire ailleurs.

Compte tenu de la saisine de la cour, le jugement appelé sera donc confirmé, en ce qu’il a limité à la somme de 500 euros, la perte de chance retenue.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris sur les dépens, ainsi que sur les frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe en cause d’appel, sera condamné aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la société Steyer et [Y], les frais exposés pour les besoins du procès et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé Villa [Localité 8], sis à [Localité 4], représenté par son syndic, aux dépens d’appel ;

Déboute la SAS J. Steyer & C. [Y] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,