COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 04 JUIN 2025

N° 2025/ 229

Rôle N° RG 21/05627 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHI44

S.A.R.L. ANFA PROMO INVEST

C/

[H] [L]

[U] [E] épouse [L]

S.A.R.L. IMMO PACA SAUZADE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

représentée par M^e Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

M^e Paul GUEDJ

M^e Alexandra SCHULER-VALLERENT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de GRASSE en date du 23 Mars 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 19/00917.

APPELANTE

S.A.R.L. ANFA PROMO INVEST enseigne API [Localité 5] IMMOBILIER, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-luc MARCHIO, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [H] [L]

né le 27 Août 1936 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [E] épouse [L]

née le 08 Novembre 1940 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

Tous deux représentés et asssités par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Annabelle BOUSQUET, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

S.A.R.L. IMMO PACA SAUZADE,

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Alexandra SCHULER-VALLERENT, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 24 Mars 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juin 2025. A cette date le délibéré prorogé au 04 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2013, M. [H] [L] et Mme [U] [E] épouse [L] ont donné à bail à M. [V] [W] et Mme [I] [W] un appartement situé à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 700 euros, charges incluses.

Mme [F] s’est portée caution des loyers et charges pendant la durée initiale du bail de 36 mois.

Les locataires ont cessé de régler les loyers dans le courant de l’année 2015.

Un commandement de payer l’arriéré à hauteur de 2 984,99 euros, outre frais d’actes, visant la clause résolutoire, leur a été adressé par exploit d’huissier du 28 août 2015. Ce commandement a été dénoncé aux cautions le 10 septembre 2015.

Par ordonnance de référé du 6 octobre 2016, le juge d’instance de [Localité 6] a prononcé la résiliation du bail à effet du 28 octobre 2015, a ordonné l’expulsion des locataires et condamné ces derniers au paiement de l’arriéré de loyers, au 29 avril 2016, d’un montant de 6 945, 60 euros.

La demande de condamnation solidaire des cautions a été rejetée au regard des contestations sérieuses élevées sur les actes de cautionnement.

Par arrêt du 14 décembre 2017, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé l’ordonnance rendue sur la date de résiliation du bail et l’expulsion des locataires, et a condamné ces derniers au paiement à titre provisionnel de la somme de 21 448 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 1er novembre 2017. Une réouverture des débats a en revanche été ordonnée, la cour soulevant d’office la nullité des actes de cautionnement.

Par arrêt du 17 mai 2018, la cour d’appel a relevé l’absence des prénoms des cautions sur les actes de cautionnement et indiqué que le cautionnement des époux [F] ne portait pas sur l’indemnité d’occupation. Elle a jugé que les actes de caution encouraient la nullité au regard des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur la mention manuscrite et a donc confirmé l’ordonnance querellée sur le rejet de toute demande formée à l’encontre des cautions.

L’état des lieux de sortie a finalement pu être réalisé le 12 juin 2018 et les locataires ont quitté les lieux.

Par jugement du 30 novembre 2018, le tribunal d’instance de Fréjus a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au bénéfice de Mme [W], cette mesure effaçant de plein droit toutes les dettes non professionnelles du débiteur.

M. [L] a saisi le préfet d’un recours gracieux en demande d’indemnisation au titre du refus du concours de la force publique.

Il ressort du règlement amiable du 14 mai 2018 que la somme de 7 459 euros lui a été versée, au titre de l’indemnité d’occupation due par les époux [W] entre le 11 juillet 2017 et le 10 avril 2018.

Par assignation du 4 février 2019, M. [L] a fait citer la SARL Anfa Promo Invest, exerçant sous l’enseigne Api [Localité 5] Immobilier, et la SARL Immo Paca Sauzade devant le tribunal de grande instance de Grasse afin de voir leurs responsabilités reconnues du fait de la rédaction insuffisante des actes de cautionnement, et d’obtenir leur condamnation in solidum à l’indemniser de son préjudice.

Par conclusions du 27 décembre 2019, Mme [E] épouse [L] est intervenue volontairement à l’instance aux côtés de M. [L].

Par jugement contradictoire rendu le 23 mars 2021, le tribunal judiciaire de Grasse a :

' reçu l’intervention volontaire de Mme [E] épouse [L],

' déclaré sans objet la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de M. [L] soulevée par les défendeurs,

' débouté Mme [E] épouse [L] et M. [L] de leurs demandes dirigées contre la SARL Immo Paca Sauzade,

' déclaré que la SARL Anfa Promo Invest a engagé sa responsabilité contractuelle, en sa qualité de rédacteur d’acte, à l’égard de ses mandants, Mme [E] épouse [L] et M. [L],

' condamné la SARL Anfa Promo Invest à payer à Mme [E] épouse [L] et M. [L] la somme de 17 741 euros à titre de dommages et intérêts,

' condamné la SARL Anfa Promo Invest à payer à Mme [E] épouse [L] et M. [L] la somme globale de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure, avec distraction,

' débouté la SARL Anfa Promo Invest et la SARL Immo Paca Sauzade de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité de la SARL Anfa Promo Invest, le tribunal a considéré, en relevant sa qualité de mandataire des époux [L] antérieurement au contrat de bail, qu’elle a représenté le bailleur lors de la signature de ce contrat, que les actes de cautionnement sont à son entête, et qu’elle était intervenue en qualité de rédacteur d’acte, de sorte qu’en l’état de la nullité définitivement jugée des actes de cautionnement, sa faute est constituée en ce qu’elle ne s’est pas assurée de l’efficacité des actes de cautionnement, et sa responsabilité doit être retenue.

Pour rejeter la responsabilité de la SARL Immo Paca Sauzade, le tribunal a relevé qu’elle était un tiers à la relation contractuelle entre la SARL Anfa Promo Invest, mandataire, et les époux [L], mandants, de sorte que seule sa responsabilité délictuelle pouvait être engagée. Or, les juges ont estimé qu’elle n’est intervenue qu’au titre de la recherche d’un locataire, mais aucunement dans le cadre du contrat de location du 15 avril 2013, ni dans les actes de cautionnement, de sorte qu’il n’était pas démontré qu’elle soit intervenue en qualité de rédacteur d’acte.

Sur l’indemnisation, le tribunal a jugé que le préjudice des époux [L] résidait dans la perte de chance de voir les cautions satisfaire à leurs engagements, du fait de la défaillance des locataires. Il a retenu que l’engagement de caution était limité à la somme de 25 200 euros, que les bailleurs avaient déjà obtenu le versement de la somme de 7 459 euros en indemnisation de l’indemnité d’occupation due par les locataires entre le 11 juillet 217 et le 10 avril 2018, de sorte que la SARL Anfa Promo Invest ne pouvait être condamnée à leur payer que la différence, soit la somme de 17 741 euros.

Par déclaration transmise au greffe le 15 avril 2021, la SARL Anfa Promo Invest a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— déclaré qu’elle a engagé sa responsabilité contractuelle, en sa qualité de rédacteur d’acte, à l’égard de ses mandants, Mme [E] épouse [L] et M. [L],

— l’a condamnée à verser aux époux [L] la somme de 17 741 euros à titre de dommages et intérêts outre la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens,

— l’a déboutée de ses demandes.

Par conclusions transmises le 12 juillet 2021 au visa des anciens articles 1134 et 1147 du code civil, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SARL Anfa Promo Invest, exerçant sous l’enseigne Api [Localité 5] Immobilier demande à la cour de :

À titre principal :

' dire qu’elle n’est pas la rédactrice de l’acte de caution litigieux,

' écarter sa responsabilité en sa qualité de rédacteur d’acte,

' constater qu’elle a régulièrement accompli la mission qui lui a été confiée en qualité de gestionnaire du bien, a effectué l’ensemble des mises en demeure utiles et a transmis l’ensemble des éléments en temps utile à l’huissier aux fins de procédure de référé expulsion,

En conséquence :

' dire et juger qu’elle n’a pas engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des époux [L], en l’absence de faute professionnelle constatée,

' infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré qu’elle avait engagé sa responsabilité contractuelle vis-à-vis des époux [L], l’a condamnée à leur verser la somme de 17 741 euros, outre 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner les époux [L] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

A titre subsidiaire, si la cour retient sa responsabilité :

' dire que le préjudice indemnisable réside dans la perte de chance et non dans la perte réelle des loyers,

' limiter le montant de l’indemnisation pour perte de chance à 50 % de la perte de loyer.

Sur la faute, l’appelante soutient qu’elle n’est pas la rédactrice du bail et des actes de cautionnement qui ont été rédigés par la SARL Immo Paca Sauzade, alors qu’elle-même n’est intervenue que dans le cadre du mandat de gestion du bien immobilier, postérieurement à la signature du contrat de bail. De plus, elle fait valoir qu’en sa qualité de gestionnaire du bien, elle a effectué toutes les diligences qui lui incombaient aux fins de résiliation du bail et d’expulsion. Elle en déduit que sa responsabilité contractuelle ne peut être engagée.

Sur le lien de causalité, elle fait valoir qu’il n’en existe aucun entre les fautes reprochées et le préjudice locatif des époux [L], dès lors qu’elle n’est pas la rédactrice du bail et des actes de cautionnement en cause, et qu’en tant que gestionnaire du bail, sa responsabilité ne peut pas davantage être engagée puisque la durée de la procédure d’expulsion et, partant, l’augmentation de la dette locative ne sont imputables qu’au retard de l’huissier dans la délivrance de l’assignation aux fins de référé expulsion à qui elle avait transmis rapidement l’entier dossier. La SARL Anfa Promo Invest en déduit qu’il n’existe pas de lien causal entre une éventuelle faute professionnelle tenant en un défaut de vérification de l’acte de cautionnement signé, et le préjudice locatif souffert par les époux [L].

Sur le préjudice, l’appelante soutient qu’il ne peut s’agir que d’une perte de chance de recouvrer les loyers auprès des cautions dont il n’est pas démontré qu’elles étaient solvables, étant précisé qu’elles étaient non comparantes en première instance et en appel. Elle ajoute que le préjudice a été aggravé par le retard de l’huissier de justice. Aussi, elle estime que le premier juge n’a pas tiré les conséquences de son propre raisonnement, et qu’il convient de limiter en tout état de cause la perte de chance à hauteur de 50 % maximum du dommage.

Par conclusions transmises le 7 octobre 2021 au visa des articles 63 à 70 et 325 à 338 du code de procédure civile, des anciens articles 114 et 1134 et des articles 1231-1 et 1992 du code civil, de la loi du 2 janvier 1970 et de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, Mme [E] épouse [L] et M. [L] demandent à la cour de :

À titre principal :

' réformer parte in qua le jugement entrepris,

' condamner in solidum la SARL Anfa Promo Invest en sa qualité de rédacteur d’actes et de gestionnaire du bien, et, la SARL Immo Paca Sauzade à réparer leur préjudice et à leur verser la somme de 17 741 euros à titre de dommages et intérêts,

À titre subsidiaire :

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, y compris sur les condamnations prononcées au titre des frais irrépétibles,

' condamner la SARL Anfa Promo Invest en sa qualité de rédacteur d’actes et de gestionnaire du bien à réparer leur préjudice et leur verser la somme de 17 741 euros à titre de dommages et intérêts,

' condamner la SARL Anfa Promo Invest et la SARL Immo Paca Sauzade au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamner la SARL Anfa Promo Invest aux entiers dépens, avec distraction.

Sur la faute, les intimés soutiennent que la responsabilité de la SARL Anfa Promo Invest est engagée en sa qualité de rédacteur de l’acte ainsi que celle de la SARL Immo Paca Sauzade qui était présente à la signature de l’acte, en sa qualité de gestionnaire du bien. Ils font ainsi valoir qu’en raison de leur qualité d’agents immobiliers, une obligation de s’assurer de l’efficacité des actes qu’elles rédigent incombe aux deux sociétés, de sorte qu’elles ont commis un manquement en ne vérifiant pas les actes de cautionnement qui se sont avérés irréguliers. Ils estiment que chacun des agents immobiliers a commis des fautes dans le cadre de leurs mandats respectifs.

Sur le lien de causalité, ils font valoir qu’en l’état de la nullité des actes de cautionnement, ils n’ont pas pu obtenir le règlement des sommes qui leur étaient dues par la mise en oeuvre du cautionnement en lieu et place des locataires défaillants.

Sur le préjudice, ils limitent leur demande d’indemnisation à la somme de 17 741 euros au regard de la limitation de l’engagement de caution à la somme de 25 200 euros et de la somme déjà obtenue d’un montant de 7 459 euros au titre du recours gracieux formé devant le préfet.

Par conclusions transmises le 24 novembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la SARL Immo Paca Sauzade demande à la cour de :

À titre principal :

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, si la cour estime qu’elle a commis une faute au titre des actes de cautionnements qu’elle a fait signer :

' dire et juger que sa responsabilité délictuelle vis-à-vis des époux [L] ne peut être engagée, en l’absence de lien de causalité entre la faute professionnelle soulevée et le préjudice subi,

' dire et juger en tout état de cause que le préjudice doit être fixé à hauteur de la seule perte de chance,

' dire et juger que sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de la SARL Anfa Promo Invest ne peut être engagée, au regard de sa seule qualité d’intermédiaire, en l’absence de faute puisqu’elle n’a pas rédigé les actes de caution et en l’absence de lien de causalité avec le préjudice subi,

' condamner tout succombant à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la faute, elle soutient que le seul mandat qui lui était confié était la recherche de locataires, qu’elle est donc bien un tiers au mandat conclu entre la SARL Anfa Promo Invest et les époux [L] et que, si elle a effectivement assuré la signature du bail et des actes de cautions, elle n’est pas la rédactrice de ces actes qui lui ont été transmis par la SARL Anfa Promo Invest, de sorte que l’irrégularité des actes n’est pas de son fait.

Sur le lien de causalité, elle fait valoir qu’il n’existe aucun lien entre les fautes reprochées et le préjudice locatif des époux [L] dès lors que la durée de la procédure d’expulsion et, partant, l’augmentation de la dette locative ne sont imputables qu’au retard de l’huissier dans la délivrance de l’assignation aux fins de référé expulsion.

Sur le préjudice, elle soutient qu’il s’agit d’une perte de chance de recouvrer les loyers auprès des cautions alors qu’il n’est pas démontré que celles-ci auraient été solvables, étant précisé qu’elles étaient non comparantes en première instance et en appel, de sorte qu’il convient de limiter la perte de chance à hauteur de 50 % du dommage.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La cour observe qu’aucun appel n’a été interjeté au titre des fins de non recevoir relatives à la qualité à agir de M. [H] [L] et à l’intervention volontaire de Mme [U] [E] épouse [L] ; la cour n’est donc pas saisie à ces titres.

Sur la demande d’indemnisation dirigée contre les agences immobilières

En vertu de l’article 1134 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Par application de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable en l’espèce, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Sur la faute

S’agissant de la SARL Anfa Promo Invest

A la lecture des pièces produites, et notamment du contrat de bail signé le 15 avril 2013 par les époux [L], bailleurs, au bénéfice de M. ou Mme [V] [W] s’agissant d’un appartement de type 2, [Adresse 9], au prix de 700 euros par mois charges incluses, il appert que les bailleurs sont mentionnés comme étant 'représentés par leur mandataire, l’agence Api [Localité 5] Immobilier. M. et Mme [F] ont signé ce bail en leur qualité de caution et mme [F] a rempli un document séparé et annexé.

En effet, aux termes d’un mandat de gérance n°352/13, à l’entête de l’agence Api [Localité 5] Immobilier, M. [H] [L] et Mme [U] [E] épouse [L] ont confié, le 27 mars 2013, à cette agence, dont la dénomination commerciale est la SARL Anfa Promo Invest, un mandat de gestion du bien en cause, pour un loyer de 630 euros par mois outre 70 euros de provisions sur charges mensuelles, ce pour une durée de 3 ans, avec tacite reconduction. Une rémunération de 6 % TTC était fixée au bénéfice de la SARL Anfa Promo Invest. Cette dernière était chargée d’une mission large tenant, notamment, à la perception des loyers, à la délivrance des quittances, à la supervision des réparations nécessaires, à la recherche des locataires, à la rédaction des baux, avenants ou renouvellements et à leur signature, à la souscription de tout contrat d’assurance utile, à la représentation du mandant aux assemblées générales, etc.

Au paragraphe relatif à la rémunération du mandataire, la SARL Anfa Promo Invest, il est précisé qu’en sus de la rémunération de 6 % TTC, le mandataire aurait droit à des frais de virement annuels de 12 euros TTC, et, que 'la SARL Immo Paca Sauzade à [Localité 6] serait en charge de trouver un locataire, de faire toutes démarches nécessaires, publicités, visites, etc, sans aucun frais pour le propriétaire'. Il était cependant précisé 'qu’Immo Sauzade est un service gratuit propriétaire', mais que 'l’agence Api [Localité 5] Immobilier poursuit la gestion des contrats'.

Dans un premier temps, il est établi qu’une assurance garantie paiement des loyers impayés a voulu être souscrite dans le cadre du bail en cause, le bénéfice de celle-ci n’ayant pas été obtenu.

Il est ainsi produit aux dossiers un engagement de cautionnement par Mme [F] au bénéfice de M. et Mme [W] au titre du bail litigieux, cet acte étant sans ambiguïté pour partie dactylographié et rédigé sous l’entête de l’agence Api [Localité 5] Immobilier de [Localité 4].

Au vu de ces éléments, la SARL Anfa Promo Invest, qui a été mandatée avant toute signature du bail en cause, doit manifestement être considérée comme rédactrice des actes en cause, à savoir le bail et l’engagement de caution.

Or, cet acte a été annulé par une décision définitive de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 17 mai 2018 qui a relevé plusieurs irrégularités formelles affectant la validité de l’acte, à savoir l’absence de prénom permettant l’identification de la caution, l’absence d’indication du fait que le cautionnement portait sur les loyers mais également sur les indemnités d’occupation, mais également et surtout, en ce que les dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la mention manuscrite, d’ordre public, n’avaient pas été respectées. Dès lors, toutes prétentions formées par M. [H] [L] et Mme [U] [E] épouse [L] contre la caution ont été rejetées.

Il en résulte à l’évidence que la SARL Anfa Promo Invest a manqué à son devoir d’assurer l’efficacité des actes dont elle avait la charge de la rédaction, a minima en n’en vérifiant pas le contenu et la validité. A ce titre, l’appelante engage sa responsabilité contractuelle, indépendamment de la qualité et de la célérité des diligences par elle accomplies en tant que gestionnaire du bail, à l’endroit des locataires, dès le non paiement des loyers avéré. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a retenu l’engagement de la responsabilité de la SARL Anfa Promo Invest à raison du manquement contractuel observé en sa qualité de rédactrice du bail et de l’acte de cautionnement.

S’agissant de la SARL Immo Paca Sauzade

Aux termes du mandat de gestion sus-visé, il appert effectivement que la SARL Anfa Promo Invest, située à [Localité 4], a confié à la SARL Immo Paca Sauzade, située à [Localité 6], sans frais supplémentaire pour ses mandants, la mission de rechercher des locataires pour le bien des époux [L] situé à proximité, en l’occurrence, à [Localité 10].

Les parties et notamment la SARL Immo Paca Sauzade admettent que cette agence immobilière était présente lors de la signature du bail par les époux [L] représentés par la SARL Anfa Promo Invest.

Pour autant, il n’est justifié d’aucun contrat signé entre les époux [L] et la SARL Immo Paca Sauzade, tout comme entre la SARL Anfa Promo Invest et la SARL Immo Paca Sauzade. Elle n’était donc tenue d’aucun devoir de conseil spécifique envers M. [H] [L] et Mme [U] [E] épouse [L], déjà représentés et conseillés par leur propre mandataire, la SARL Anfa Promo Invest.

Surtout, il n’est aucunement justifié de ce que la SARL Immo Paca Sauzade soit intervenue dans la rédaction du bail ou dans la rédaction de l’engagement de cautionnement, de sorte que les irrégularités formelles affectant ce dernier ne peuvent lui être imputées.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que les premiers juges ont estimé que la responsabilité, ici délictuelle, de la SARL Immo Paca Sauzade ne pouvait être engagée envers les époux [L] au titre de l’acte de cautionnement vicié. En ce qu’elle a rejeté toute prétention contre la SARL Immo Paca Sauzade, la décision entreprise sera confirmée.

Sur le préjudice en lien causal

Eu égard à la faute contractuelle commise par la SARL Anfa Promo Invest qui n’a pas assuré la validité et l’efficacité juridique des actes dont elle avait la charge et alors que l’acte de cautionnement a été définitivement annulé à raison d’irrégularités formelles en affectant la validité, empêchant tout recours contre la caution, le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice souffert est établi.

En l’état du plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé le 30 novembre 2018 à l’encontre de Mme [I] [W], locataire, il est avéré que les époux [L], créanciers mentionnés, ont perdu toute possibilité de recouvrer leur créance à son encontre, celle-ci ayant été effacée.

Le préjudice souffert par M. [H] [L] et Mme [U] [E] épouse [L] du fait du manquement de la SARL Anfa Promo Invest à ses obligations contractuelles tient en une perte de chance de pouvoir mettre en oeuvre la garantie souscrite en terme de cautionnement et donc d’obtenir le paiement de leur créance locative au titre du bail litigieux.

La perte de chance est caractérisée par la probabilité que l’événement allégué par la victime, se réalise s’il est positif et ne se réalise pas s’il est négatif.

La perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable, de sorte qu’elle ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute du professionnel n’a pas eu de conséquences sur l’issue recherchée. Ainsi, une perte de chance présentant un caractère direct et certain chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable, sa réparation ne peut être écartée que s’il peut être tenu pour certain que la faute n’a pas eu de conséquences sur la suite procédurale attendue. A contrario, une demande indemnitaire ne peut être purement et simplement rejetée au motif qu’il n’est pas certain que, sans la faute commise, le dommage ne se serait pas quand même réalisé.

En cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut qu’être partielle et doit être mesurée à la chance perdue sans pouvoir être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée et l’office du juge consiste à apprécier le bien fondé du préjudice allégué par la victime et à déterminer la fraction correspondant à la perte de chance d’éviter ce préjudice.

En l’occurrence, il appert qu’aux termes de l’engagement de caution signé par Mme [F], celle-ci n’était susceptible de garantir que la dette locative, hors indemnité d’occupation, que dans la limite maximale de 25 200 euros.

En outre, il est justifié de ce que M. [H] [L] a engagé une procédure gracieuse auprès du préfet des Alpes-Maritimes aux fins d’obtenir l’indemnisation du refus du concours de la force publique. Aux termes d’un règlement amiable du 14 mai 2018, il lui a été alloué la somme de 7 549 euros au titre de l’indemnité d’occupation due par M. et Mme [W] entre le 11 juillet 2017 et le 10 avril 2018.

Ainsi, l’assiette maximale du préjudice dont M. [H] [L] et Mme [U] [E] épouse [L] peuvent demander réparation à la SARL Anfa Promo Invest s’élève à 17 741 euros.

Néanmoins, le préjudice souffert tenant en une perte de chance, ce n’est pas l’intégralité de cette somme que les époux [L] peuvent obtenir de la part de la SARL Anfa Promo Invest. En effet, il convient de tenir compte de l’aléa lié à toute action en recouvrement quant à ses chances de succès, étant néanmoins observé que l’insolvabilité invoquée de la caution, Mme [F], n’est pas démontrée, et ne peut se déduire de sa non comparution devant les juridictions ayant invalidé l’acte de cautionnement.

Par ailleurs, l’appelante impute l’accroissement de la dette locative à l’huissier de justice qui aurait tardé dans ses diligences en termes de délivrance de l’assignation en expulsion des locataires. Cependant, il résulte du mandat qui lui avait été confié qu’il lui appartenait de suivre également cette procédure et qu’à tout le moins, il n’est justifié d’aucun acte d’ingérence de M. [H] [L] dans le cadre de cette procédure de nature à lui imputer un rôle dans l’augmentation de sa créance.

Au demeurant, force est de constater que par son action auprès du préfet, M. [H] [L] a permis de diminuer l’ampleur de son préjudice, au bénéfice également et indirectement de la SARL Anfa Promo Invest dans le cadre de la présente procédure.

En définitive, la perte de chance soufferte par les époux [L] s’analyse à hauteur de 80 % des sommes au recouvrement desquelles ils pouvaient prétendre, soit 14 193 euros.

La décision entreprise sera donc réformée quant au quantum de la condamnation prononcée contre la SARL Anfa Promo Invest.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La SARL Anfa Promo Invest qui succombe principalement au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel.

En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au bénéfice des époux [L] au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 3 000 euros sera mise à sa charge au bénéfice de ces derniers, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

En revanche, aucune application de ce texte n’est justifié au bénéfice de la SARL Immo Paca Sauzade.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il a condamné la SARL Anfa Promo Invest à payer à M. [H] [L] et Mme [U] [E] épouse [L] la somme de 17 741 euros à titre de dommages et intérêts,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne la SARL Anfa Promo Invest à payer à M. [H] [L] et Mme [U] [E] épouse [L] la somme de 14 193 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne la SARL Anfa Promo Invest au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Anfa Promo Invest à payer à M. [H] [L] et Mme [U] [E] épouse [L], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Immo Paca Sauzade de sa demande sur ce fondement,

Déboute la SARL Anfa Promo Invest de sa demande sur ce même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT