COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 DECEMBRE 2025

N° 2025/723

Rôle N° RG 25/06149 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BO2Y4

[O] [U]

C/

[G] [C] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Ridha MIMOUNA

M^e Eric MARY

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 30 Avril 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/04276.

APPELANTE

Madame [O] [U]

née le 22 Janvier 1970 à [Localité 4] (TUNISIE) (4070),

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Ridha MIMOUNA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉE

Madame [G] [C] veuve [V]

née le 15 Décembre 1943 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eric MARY, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Paloma REPARAZ, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Paloma REPARAZ, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025,

Signé par Madame Paloma REPARAZ, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 octobre 1997, remplacé contractuellement par plusieurs baux successifs dont le dernier est un bail sous seing privé en date du 1er octobre 2018, Mme [G] [C] a donné à bail à Mme [O] [U] et à M. [W] [U] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 704,55 euros, outre une provision mensuelle sur charge de 48 euros, soit un total mensuel de 752,55 euros.

M. [U] est décédé, laissant Mme [U] comme seule titulaire du bail d’habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, Mme [C] a donné congé pour vente à Mme [U] à effet au 30 septembre 2024, avec offre de préemption pour un montant de 275 000 euros.

Par procès-verbal dressé le 30 septembre 2024, Maître [I], commissaire de justice, a constaté que Mme [U] déclarait ne pas pouvoir quitter le logement en l’absence de toute solution de relogement et être dans l’attente de la vente d’un terrain, dont elle était propriétaire, pour acheter le bien appartenant à Mme [C].

Mme [U] n’ayant pas quitté les lieux dans le délai imparti, Mme [C], par exploit de commissaire de justice du 29 octobre 2024, l’a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du service proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins de faire constater son occupation sans droit ni titre, suite à la délivrance du congé pour vente, et statuer sur ses conséquences.

Par ordonnance réputée contradictoire du 30 avril 2025, ce magistrat a :

constaté l’occupation sans droit ni titre du local d’habitation de Mme [U] ;

ordonné l’expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

dit qu’à défaut de départ volontaire de Mme [U] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à la procédure d’expulsion du logement litigieux avec le concours de la force publique, si nécessaire;

dit que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné Mme [U] à payer à Mme [C] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 772,55 par mois à compter du 30 septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;

condamné Mme [U] à payer à Mme [C] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

condamné Mme [U] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Selon déclaration reçue au greffe le 21 mai 2025, Mme [U] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Selon acte de commissaire de justice du 17 juin 2025, Mme [C] a fait signifier à Mme [U] un commandement de quitter les lieux.

Par dernières conclusions transmises le 28 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [U] demande à la cour :

À titre principal :

— d’infirmer l’ordonnance déférée du 30 avril 2025 et dire que la demande de Mme [C] à son encontre est irrecevable pour interprétation erronée de l’article 835 du code de procédure civile;

À titre subsidiaire :

— d’annuler l’ordonnance du 30 avril 2025 pour méconnaissance du principe du contradictoire et violation des articles 14 et 444 du code de procédure civile ;

À titre très subsidiaire:

— d’infirmer l’ordonnance déférée du 30 avril 2025 pour nullité du congé pour vente pour absence d’intention réelle et sérieuse de la part de la bailleresse;

À titre infiniment subsidiaire:

— d’infirmer l’ordonnance déférée du 30 avril 2025 et, statuant à nouveau en ordonnant, avant dire droit, une expertise judiciaire pour déterminer la valeur vénale de l’appartement en question avec obligation faite à l’expert de rendre un rapport écrit contenant un exposé détaillé de ses conclusions ;

— de condamner Mme [C] à lui payer une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— de condamner Mme [C] aux entiers dépens d’appel, ceux-ci étant distraits au profit de Maître Mimouna Ridha, avocat au barreau de Marseille ;

— d’annuler le surplus du dispositif.

Par dernières conclusions transmises le 19 octobre 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [C] demande à la cour :

de confirmer l’ordonnance entreprise ;

de condamner Mme [U] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 20 octobre 2025.

Par un soit-transmis en date du 21 novembre 2025, la cour a informé les parties que la confirmation de l’ordonnance entreprise en ses dispositions critiquées se posait pour non-respect par l’appelante des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, faute pour le dispositif de ses dernières conclusions transmises le 28 juillet 2025 d’indiquer expressément les prétentions déterminant l’objet du litige.

Elle a également informé les parties qu’elle s’interrogeait sur l’irrecevabilité de la demande formée par Mme [U] à titre subsidiaire tendant à annuler l’ordonnance au regard des dispositions de l’article 112 du code de procédure civile.

Par note en délibéré du 28 novembre 2025, le conseil Mme [U] a indiqué que ses conclusions sont conformes au formalisme exigé par l’article 954 du code de procédure civile en ce qu’elles comportent une discussion, des moyens et un dispositif et que les conclusions adverses s’étaient cantonnées à demander la confirmation de l’ordonnance entreprise, raison pour laquelle il n’avait pas jugé utile de discuter ces conclusions. Il a reconnu avoir soulevé la nullité de l’ordonnance à titre subsidiaire, et non in limine litis, et affirme l’avoir fait par inadvertance. Il précise maintenir ses demandes d’annulation et d’infirmation de l’ordonnance entreprise avec la rectification de l’ordre de ces demandes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de prétentions des parties

Aux termes des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues aux deuxième à quatrième alinéas de l’article 960. Elles formulent expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens et un dispositif dans lequel l’appelant indique s’il demande l’annulation ou l’infirmation du jugement et énonce, s’il conclut à l’infirmation, les chefs du dispositif du jugement critiqués, et dans lequel l’ensemble des parties récapitule leurs prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes conclusions sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

En l’espèce, si Mme [U] sollicite, dans le dispositif de ses dernières conclusions, l’infirmation de l’ordonnance entreprise et la condamnation de Mme [C] à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel, elle ne formule aucune prétention tendant à débouter cette dernière de ses demandes formées à son encontre, portant sur la constatation de l’occupation sans droit ni titre du local d’habitation qu’elle occupe, son expulsion et sa condamnation à titre provisionnel à lui payer une indemnité d’occupation.

En conséquence, la cour, qui n’est saisie d’aucune prétention relative aux demandes tranchées par l’ordonnance entreprise, ne peut que la confirmer en toutes ses dispositions critiquées, étant relevé qu’aucun appel incident n’a été formé par Mme [C] concernant les frais irrépétibles et les dépens de première instance.

Sur la demande de nullité formée par Mme [U] à titre subsidiaire

Aux termes des dispositions de l’article 74 du code de procédure civile, les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d’irrecevabilité des exceptions.

Les dispositions de l’alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l’application des articles 103,111,112 et 118.

Aux termes des dispositions de l’article 112 du même code, la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.

En l’espèce, Mme [U] demande à la cour, dans le dispositif de ses dernières conclusions à titre principal, d’infirmer l’ordonnance déférée du 30 avril 2025 et dire que la demande formée par Mme [C] à son encontre est irrecevable pour interprétation erronée de l’article 835 du code de procédure civile et à titre subsidiaire d’annuler l’ordonnance du 30 avril 2025 pour méconnaissance du principe du contradictoire et violation des articles 14 et 444 du code de procédure civile.

Il s’ensuit qu’elle a soulevé son exception de nullité après une défense au fond ou après une fin de non-recevoir.

En conséquence, sa demande tendant à annuler l’ordonnance entreprise est irrecevable, en application des dispositions de l’article 112 précité du code de procédure civile.

Sur la demande d’expertise avant dire droit

En application de l’article 145 du code de procédure civile, aux termes duquel les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, le juge des référés vide sa saisine dès lors qu’il ordonne une expertise. Il ne peut donc être saisi d’une demande visant à ordonner une expertise avant dire droit. Cette possibilité n’appartient qu’aux seuls les juges du fond.

En l’espèce, Mme [U] demande à la cour, à titre infiniment subsidiaire, d’ordonner une expertise avant dire droit afin de déterminer la valeur vénale de l’appartement qu’elle loue.

Or, dès lors que le juge des référés n’est compétent que pour ordonner des mesures d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, et non des expertises avant dire droit, qui ne vident pas la saisine du juge les ayant ordonnées, Mme [U] sera déboutée de sa demande formée de ce chef à hauteur d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [U], qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, devra supporter les dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de la condamner à verser à Mme [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions;

Y ajoutant ;

Déclare irrecevable la demande formée par Mme [U] tendant à annuler l’ordonnance entreprise ;

Déboute Mme [U] de sa demande tendant à ordonner une expertise judiciaire avant dire droit ;

Condamne Mme [U] à verser à Mme [C] veuve [V] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Condamne Mme [U] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

La greffière, La Présidente,