Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 11 juin 2025, n° 23/10095

TGI Fréjus 8 juin 2023

CA Aix-en-Provence
Infirmation 11 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Demande de délai de paiement
La cour a estimé que Monsieur [Z] n'a pas justifié de sa situation financière actuelle et a débouté sa demande de délais de paiement.
Accepté
Réduction des dommages et intérêts
La cour a constaté que les dommages et intérêts avaient été calculés de manière incorrecte et a réformé le jugement en réduisant le montant à 500 euros.
Accepté
Réduction des frais irrépétibles
La cour a jugé que, compte tenu de la situation économique de Monsieur [Z], il convenait de réduire le montant des frais irrépétibles à 500 euros.
Rejeté
Créance des charges de copropriété
La cour a confirmé que Monsieur [Z] était bien redevable des charges, mais a débouté le syndicat de sa demande d'actualisation de créance faute de preuves.
Rejeté
Dommages et intérêts pour résistance abusive
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'elle n'était pas justifiée par des éléments probants.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel d'Aix-en-Provence, M. [G] [Z] conteste le jugement du Tribunal judiciaire de Fréjus qui l'a condamné à payer des charges de copropriété et des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires. Le tribunal de première instance a jugé que M. [Z] était redevable de 2.631,24 euros, ainsi que de 2.000 euros de dommages et intérêts. En appel, la cour confirme la créance sur les charges, mais réduit les dommages et intérêts à 500 euros, considérant que le premier juge avait mal appliqué le mode de calcul. La cour déboute M. [Z] de sa demande de délais de paiement et rejette les demandes du syndicat pour des sommes supplémentaires. La décision du tribunal est donc partiellement infirmée et confirmée.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 11 juin 2025, n° 23/10095
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	23/10095
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Fréjus, 8 juin 2023, N° 11-23-235
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent LE GLAUNECHermine KUGLER
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE INTERBARREAUX MOEYAERT - LE GLAUNEC
Parties :	son syndic SARL MODINI ET FILS, prise, Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE LA MER sis à [ Localité 10 ], Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 JUIN 2025

N° 2025 / 180

N° RG 23/10095

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLWR5

[G] [Z]

Syndicat des copropriétaires

LES JARDINS DE LA MER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Hermine KUGLER

M^e Laurent

LE GLAUNEC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de FREJUS en date du 08 Juin 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-23-235.

APPELANT

Monsieur [G] [Z]

né le 28 Janvier 1957 à [Localité 11] (92), demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-005218 du 25/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

représenté par M^e Hermine KUGLER, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE LA MER sis à [Localité 10]

prise en la personne de son syndic SARL MODINI ET FILS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent LE GLAUNEC, membre de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Juin 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

M. [G] [Z] est propriétaire d’un logement au sein de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] », sis [Localité 9] [Adresse 8] (83).

Débiteur d’un arriéré de charges de copropriété, une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 1.482,12 euros lui a été adressée le 08 juillet 2022, demeurée infructueuse.

Une sommation de payer lui a été adressée le 19 octobre 2022, sans effet.

Suivant acte de commissaire de justice du 14 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » a fait assigner M. [Z] en paiement des charges de copropriété, outre de dommages et intérêts.

A l’audience du 11 avril 2023, le syndicat des copropriétaires a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et M. [Z] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 08 juin 2023, le tribunal de proximité de Fréjus a :

condamné M. [Z] à verser au syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » :

la somme de 2.631,24 euros, arrêtée au 09 janvier 2023, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 17 juin 2020 au 1er janvier 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2022 sur la somme de 1.482,12 euros ;

la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts ;

la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

débouté le syndicat des copropriétaires pour le surplus ;

rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

condamné M. [Z] aux entiers dépens, dont le coût de la sommation de payer.

Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que la créance dont le syndicat se prévalait était justifiée, sauf à déduire les sommes réclamées au titre des cotisations du fonds de travaux ALUR, soit au total la somme de 33,66 euros pour la période du 17 juin au 31 décembre 2020.

Il a considéré que la carence répétée de M. [Z] créait nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

Suivant déclaration en date du 27 juillet 2023, M. [Z] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a condamné M. [Z] à verser au syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » la somme de 2.631,24 euros, arrêtée au 09 janvier 2023, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires au recouvrement exigibles pour la période du 17 juin 2020 au 1er janvier 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du 08 juillet 2022 sur la somme de 1.482,12 euros, la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en ce qu’elle l’a condamné aux entiers dépens, dont la sommation de payer.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique en date du 23 octobre 2023, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, M. [Z] demande à la cour de :

infirmer le jugement entrepris ;

accorder à M. [Z] un délai de vingt-quatre mois pour le règlement de ses charges ;

condamner M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé « Les Jardins de La Mer » la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts ;

condamner M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé « Les Jardins de La Mer » la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

débouter le syndicat des copropriétaires dénommé « Les Jardins de La Mer » de ses demandes amples et contraires aux présentes ;

statuer sur ce que de droit quant aux dépens avec application des règles relatives à l’aide juridictionnelle.

A l’appui de ses demandes, M. [Z] fait valoir qu’il ne conteste pas le montant des charges mis à sa charge ; qu’il est resté sans revenu pendant plusieurs années se contentant de l’aide de ses proches pour vivre ; que le revenu de solidarité active lui a été accordé le 03 avril 2023 ; et qu’une pension retraite devrait lui être accordée et versée dans les mois à venir.

Il sollicite la réduction du montant des dommages et intérêts, qui est quasi-équivalent à celui de l’impayé de charges ainsi que la réduction de sa condamnation au titre des frais irrépétibles.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique en date du 25 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé des moyens et des prétentions, le syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » demande à la cour de :

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a retenu que M.[Z] était redevable des charges de copropriété ;

condamner M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé « Les Jardins de La Mer » la somme de 2.011,34 euros majorée des intérêts au taux légal depuis 08 juillet 2022 sur la somme de 1.482,12 euros ;

condamner M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé « Les Jardins de La Mer » la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

condamner M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires dénommé « Les Jardins de La Mer » la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de recouvrement.

A l’appui de ses demandes, il fait valoir que les demandes formées par l’appelant ne sont pas acceptables, d’autant qu’il maintient les non-paiements et que sa dette s’accentue.

Il soutient subir un préjudice du fait de ce non-paiement et de cette résistance abusive.

Il sollicite l’actualisation des sommes dues à la date du 08 juillet 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 08 avril 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 avril 2025 et mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’aux termes des dispositions de l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. » ;

Que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, prévoit que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

['] La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. » ;

Attendu que le premier juge a retenu que M. [Z] est propriétaire des lots n°125, 133 et 194 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « Les Jardins [Adresse 4] la Mer » et a jugé que la créance du syndicat des copropriétaires était partiellement établie à hauteur de 2.631,24 euros ;

Qu’en cause d’appel, M. [Z] ne conteste pas le montant des charges mis à sa charge ;

Que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;

Attendu que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du Code civil ;

Attend qu’en l’espèce, M. [Z] sollicite des délais de paiement, invoquant ses faibles voire son absence de ressources depuis 2017 ;

Qu’à l’appui de sa demande, il produit la notification par la CAF de l’octroi du RSA en date du 03 avril 2023 à effet immédiat, un récépissé de l’assurance retraite pour une demande effectuée le 26 avril 2023 à effet au 1er mai 2023 ainsi que la notification en date du 31 janvier 2023 par le groupe BNP PARIBAS CARDIF de la possibilité de demander le versement de son épargne-retraite de 10.979,07 euros, ayant atteint l’âge légal de départ à la retraite ;

Que M. [Z] se contente d’allégations et ne produit aucun élément de nature à justifier de sa situation financière entre 2017 et 2023, comme par exemple des avis d’imposition ;

Qu’il ne justifie pas de sa situation financière actuelle et que l’existence d’une épargne-retraite bien supérieure à sa dette qu’il était en droit de récupérer laisse à penser qu’il n’a pas mis en 'uvre tous les moyens dont il disposait pour remplir son obligation ;

Qu’à défaut de produire plus amples éléments à l’appui de sa demande et ainsi justifier de sa bonne foi, il y a lieu de débouter M. [Z] de sa demande de délais ;

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, dans sa version applicable au litige, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ;

Que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Attendu qu’en l’espèce, M. [Z] forme une demande en dommages et intérêts sur le fondement de l’article susvisé, considérant que les dommages et intérêts auxquels il a été condamné par le premier juge sont excessifs et ne correspondent pas à son impayé de charges ;

Que les dommages et intérêts ne sont dus qu’au créancier ayant subi un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi ;

Qu’il résulte cependant de ce texte que les dommages-intérêts moratoires ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal ;

Que, de ce fait, en condamnant M. [Z] à la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts sur ce fondement, le premier juge n’a pas suivi le mode de calcul prescrit par la loi ;

Qu’il y a donc lieu de réformer le jugement entrepris sur ce point et de faire droit à la demande de M. [Z] tendant à ce qu’il soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] Jardins [Adresse 5] Mer » la somme de 500 euros ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. » ;

Attendu qu’en l’espèce, M. [Z] sollicite la réformation du jugement en ce qu’il l’a condamné à la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Que, compte tenu des circonstances de l’affaire, de l’équité et de la situation économique de M. [Z], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale depuis la première instance et pour toute la procédure, il y a lieu de réformer le jugement entrepris et de faire droit à la demande de M. [Z] tendant à ce qu’il soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Jardins de la Mer » la somme de 500 euros ;

Attendu qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une actualisation de sa créance à hauteur de 2.011,34 euros, décompte arrêté au 1er juillet 2024, majorée des intérêts au taux légal depuis le 08 juillet 2022 sur la somme de 1.482,12 euros ;

Que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce supplémentaire en cause d’appel à l’appui de ses prétentions de nature à justifier la réalité et le montant de la créance invoquée ;

Qu’en l’absence du procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice 2024, ni ayant adopté le budget de l’exercice 2024 et d’appel de fonds pour la période du 1er janvier au 1er juillet 2024, il ne peut ainsi être fait droit à sa demande concernant les sommes portées au débit du compte de M. [Z] pour ladite période ;

Qu’il convient de réduire le solde débiteur de M. [Z] de la somme de 1.038,90 euros ;

Que le solde débiteur de ce dernier s’élève alors à la somme de 972,44 euros ;

Qu’il convient de réduire cette somme des montants correspondants au recouvrement de charges qui ont été intégrés dans la demande principale alors qu’il ne s’agit pas de charges ;

Qu’il convient donc de retrancher à la somme de 972,44 euros la somme de 2.937,38 euros ;

Que la situation de M. [Z] au 31 décembre 2023 ne présente ainsi pas de solde débiteur, sauf à considérer les frais nécessaires au recouvrement engagés par le syndicat mais qui ne font l’objet d’aucune demande de condamnation de la part du syndicat des copropriétaires ;

Qu’il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande ;

Qu’il convient de le débouter également de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros, qui s’appuie sur la demande en actualisation de sa créance du fait d’un prétendu préjudice du fait du non-paiement et de la résistance abusive de M. [Z] ;

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Attendu qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point ;

Qu’en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Jardins de la Mer », qui succombe, supportera les entiers dépens d’appel ;

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Attendu qu’il y a lieu en cause d’appel de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 6] Jardins [Adresse 5] Mer », qui succombe, de sa demande ;

Que M. [Z] ne formant aucune demande sur ce fondement, il n’y a pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

REFORME le jugement réputé contradictoire rendu le 08 juin 2023 par le tribunal de proximité de Fréjus en ce qu’il a condamné M. [Z] à verser au syndicat des copropriétaires l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « [Adresse 7] » :

la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts,

et celle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONFIRME pour le surplus du jugement entrepris ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement réformés et y ajoutant,

CONDAMNE M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 7] » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Jardins de la Mer » la somme de 500 euros à titre de frais irrépétibles de la procédure de première instance sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [Z] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Jardins de la Mer » de sa demande tendant à condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2.011,34 euros, décompte arrêté au 1er juillet 2024, majorée des intérêts au taux légal depuis le 08 juillet 2022 sur la somme de 1.482,12 euros ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Jardins de la Mer » de sa demande tendant à condamner M. [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation du préjudice matériel ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Jardins de la Mer » de sa demande tendant à condamner M. [Z] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Les Jardins de la Mer » aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE