COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 09 JANVIER 2025

Rôle N° RG 24/01133 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMPWF

S.A. GRANDS MOULINS DE PARIS

C/

S.C.I. CYNTHIA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Romain CHERFILS

M^e Rachel COURT-MENIGOZ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 26 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 21/05041.

APPELANTE

S.A. GRANDS MOULINS DE PARIS prise en la personne de ses représentants légaux en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Romain CHERFILS de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée de M^e Jonathan AYACHE, avocat au barreau de PARIS et M^e Yvon MARTINET, avocat au barreau de PARIS

plaidant

INTIMEE

S.C.I. CYNTHIA, prise en la personne de son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Rachel COURT-MENIGOZ de la SELARL CABINET FRANCOIS & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée de M^e Emilie VERGERIO, avocat au barreau de GRASSE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025,

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Cynthia est propriétaire d’un immeuble à usage de minoterie et de stockage situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Ces locaux ont été donnés à bail commercial à la SA Grands Moulins de Paris (GMP) suivant contrat du 1er janvier 2010 pour une durée de 9 ans expirant le 31 décembre 2018.

Ce bail faisait suite à celui consenti en 1988 et 1992 à la SARL Minoterie Azuréenne, rachetée puis absorbée par la SA GMP.

La société preneuse a fait édifier en 1992 avec l’autorisation de la bailleresse, sur le terrain attenant aux bâtiments loués, un entrepôt de 700 m² destiné au stockage de farine.

La société GMP a cessé définitivement son activité de production en 2015 pour utiliser les locaux loués aux fins de stockage de farines et d’autres produits, avec l’accord de la bailleresse.

Par acte du 12 juin 2018, la SA GMP a donné congé à la SCI Cynthia pour le 31 décembre 2018.

Par LRAR du 2 novembre 2018, la SCI Cynthia a rappelé à la SA GMP qu’elle souhaitait un 'démantèlement complet, propre et sécurisé du site, tout particulièrement le retrait des silos, des machines et autres installations liées à l’exploitation du fonds de commerce’ et que le bien loué devait lui être restitué 'conforme à sa destination, à savoir un immeuble industriel à usage de minoterie et de stockage (…) comprenant des logements de fonction, le tout en bon état de toute réparation locative, d’entretien et de gros entretien.'

Après avoir fait procéder à un constat d’état des lieux par huissier le 11 janvier 2019, la SCI Cynthia a refusé la remise des clés compte tenu du mauvais état des lieux, de l’absence de démantèlement et de mise en sécurité des installations, de la présence d’un salarié de la locataire occupant les lieux.

Elle a saisi par acte du 18 avril 2019 le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse d’une demande d’expertise aux fins de faire chiffrer le coût de la remise en bon état de toute réparation locative, d’entretien et de gros entretien.

Elle sollicitait en outre la condamnation de la SA GMP au paiement d’une indemnité d’occupation.

Par décision du 22 juillet 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a ordonné une expertise judiciaire aux fins notamment de faire vérifier la réalité de l’état du bien loué, préciser les moyens et travaux nécessaires à sa remise en état et chiffrer le coût de ces travaux ; le juge des référés a au surplus fixé une indemnité d’occupation due par la SA GMP à hauteur de 15 000 euros par mois et condamné la société GMP à verser la somme de 45 000 euros pour la période de janvier à mars 2019.

Cette expertise a été étendue par ordonnance du 7 septembre 2020 à l’examen des travaux effectués par la société GMP ou son auteur pendant le bail.

Par arrêt du 22 octobre 2020, la cour d’appel, saisie d’un appel de l’ordonnance du 22 juillet 2019, a arrêté l’indemnité d’occupation provisionnelle à la somme de 156000 euros HT correspondant à la période du 1er janvier 2019 au 12 novembre 2019.

L’expert a déposé son rapport le 1er juillet 2021.

Par acte d’huissier délivré le 29 octobre 2021, la SCI Cynthia a fait assigner la SA GMP devant le tribunal judiciaire de Grasse aux fins principalement d’entendre homologuer le rapport de l’expert, condamner la société GMP à lui verser la somme de 633 456,792 euros TTC au titre de la remise en état du bien donné à bail, fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2019 à la somme de 45 266,69 euros, condamner la société GMP à lui verser la somme de 2 172 768 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2022 et condamner provisionnellement la société GMP à payer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et sa mise en sécurité de nature à permettre un usage futur de site comparable à celui de la dernière période d’exploitation de l’installation, à hauteur de 45 266,69 euros pour chaque mois d’occupation supplémentaire au-delà du 31 décembre 2022.

Par jugement contradictoire du 26 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Grasse a :

— débouté la SA Grands Moulins de Paris de sa demande d’annulation du rapport d’expertise

judiciaire ; (l’annulation n’est plus soutenue en appel)

— dit que les lieux loués ont été libérés de la présence de M. [I], salarié de la SA Grands Moulins de Paris, le 12 novembre 2019 ;

— dit que la SA Grands Moulins de Paris n’a pas entièrement restitué les locaux loués à ce jour

à défaut pour elle de s’être totalement acquittée en sa qualité de dernière exploitante de ses obligations de mise en sécurité du site ;

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à la SCI Cynthia à la somme de 15 000 euros par mois ;

— condamné en conséquence la SA Grands Moulins de Paris à régler à la SCI Cynthia la somme de 840 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2019 au 31 août 2023, dont sera déduite la somme déjà réglée par la société Grands Moulins de Paris en exécution de la décision du juge des référés du 22 juillet 2019 et l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 22 octobre 2020;

— dit que la SA Grands Moulins de Paris devra régler cette indemnité jusqu’à libération effective

des lieux, soit jusqu’à la mise en sécurité du site industriel classé, et jusqu’à ce qu’elle mette complètement en oeuvre les mesures de mise en sécurité qu’elle avait annoncées dans son mémoire de réhabilitation du site, à charge pour elle de présenter à la SCI Cynthia un avis technique de l’APAVE ou de tout organisme habilité certifiant l’achèvement des opérations de mise en sécurité du site industriel ;

— condamné la société Grands Moulins de Paris à payer à la SCI Cynthia la somme totale de 132490 euros HT soit 158 988 euros TTC au titre de la remise en état de la partie extérieure du bâtiment de minoterie, des parties extérieures et intérieures du bâtiment à usage de bureaux et habitation, du fournil et du local accolé au fournil où résidait M. [I] et des espaces verts et espaces extérieurs ;

— dit que la demande d’indemnisation formée par la SCI Cynthia au titre de la remise en état de la partie intérieure de l’ancien local de minoterie est sans objet du fait de la condamnation de la SA Grands Moulins de Paris au versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la mise en sécurité complète du site ;

— débouté la SA Grands Moulins de Paris de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;

— débouté la SA Grands Moulins de Paris de sa demande reconventionnelle en restitution de la somme provisionnelle de 156000 euros HT versée au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamné la société Grands Moulins de Paris à payer à la SCI Cynthia la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ;

— débouté la SA Grands Moulins de Paris de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Le tribunal a principalement retenu à cet effet :

— sur la restitution des lieux :

— M. [I], salarié de la SA GMP, occupait un logement sur le site, du chef de la preneuse, qui ne justifie pas de la date de départ effectif de ce salarié, départ constaté contradictoirement le 12 novembre 2019 lors du premier accédit d’expertise, sans que les clés ne soient remises.

S’agissant d’une occupation humaine, il doit être considéré qu’elle empêchait totalement la location ou la revente du site jusqu’à cette date.

— l’huissier présent lors de l’établissement des lieux de sortie le 11 janvier 2019 et l’expert ont constaté la présence de divers mobiliers encombrant les lieux. Cet encombrement reste marginal par rapport à la superficie totale du site et donnera lieu à une indemnisation à la charge du preneur, égale au coût du débarrassage complet de ces encombrants.

— s’agissant de la présence de silos et machines industrielles :

Les activités de minoterie sont soumises à la législations sur les installations classées pour la protection de l’environnement (art L.511-1 et suivants du code de l’environnement).

La remise en état d’un site industriel incombe au dernier exploitant.

La SA GMP était tenue d’assumer complètement la mise en sécurité du site et sa dépollution.

La SA GMP a notifié la cessation de son activité à la préfecture en joignant un mémoire de réhabilitation rédigé par ICO environnement, dont copie à la mairie de [Localité 3] et à la SCI Cynthia, dont il ressort notamment que les opérations annoncées au titre de la suppression des risques d’incendie et d’explosion consistaient à démanteler l’ensemble des silos de stockage et équipements annexes et à vendre les matériels et équipements.

La SA GMP a commandé à l’APAVE un rapport de prélèvement et analyse de matériaux, produits et revêtements (repérage d’amiante et de plomb) dans la perspective de la démolition de ces installations.

Elle a également sollicité par l’intermédiaire de la société Avenir Recyclage un devis de démantèlement industriel comportant démantèlement des silos et démontage des machines.

La SA GMP n’a pas achevé les opérations de mise en sécurité et dépollution auxquelles elle s’était engagée puisque la partie minoterie ou moulin reste encombrée par diverses machines hors d’usage et de 17 silos comportant du plomb et pour certains de l’amiante, et qu’un transformateur HTA est toujours en place.

Il ne peut être considéré que la société GMP a libéré les locaux, à défaut pour elle de s’être acquittée, en sa qualité de dernier exploitant, de ses obligations de mise en sécurité du site.

— sur l’indemnité d’occupation :

Eu égard à l’ampleur du démantèlement à effectuer, il doit être considéré que le site est totalement indisponible.

Une clause du bail fixe l’indemnité d’occupation sur une base journalière de 1% du loyer (annuel). Cette clause a le caractère d’une clause pénale. L’indemnité est manifestement excessive. Le tribunal retient un montant mensuel de 15000 euros comme fixé par le juge des référés.

— sur la remise en état des lieux :

Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, les locaux sont présumés avoir été donnés à bail en bon état de réparations locatives conformément à l’article 1731 du code civil.

Il résulte des articles du code civil et des clauses du bail que la SA GMP devait restituer les lieux loués en bon état de toutes réparations locatives, d’entretien et de gros entretien, sous réserve des réparations occasionnées par la vétusté, à la charge de la bailleresse.

En l’état de la clause d’accession insérée au bail, le bailleur ne peut exiger la remise en état ni la démolition des installations qu’il a autorisées, le bail ne comportant aucune clause de nivellement ou d’arasement.

Le tribunal procède au chiffrage du coût de la remise en état des locaux autres que la minoterie, imputable au preneur, en tenant compte le cas échéant de la vétusté, sur la base des constatations de l’expert et retient une somme totale de 132490 euros HT.

S’agissant de la remise en état de la partie intérieure de la minoterie, la SA GMP étant condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qui tend à faire exécuter son obligation de remise en état en nature, elle ne peut être condamnée au paiement de dommages et intérêts à raison de l’inexécution de cette même obligation.

La demande au titre de l’immobilisation des locaux présentée à titre subsidiaire est sans objet au regard des condamnations prononcées au titre de l’indemnité d’occupation.

— sur la demande reconventionnelle de la SA GMP au titre d’un préjudice de jouissance :

La société GMP ne produit pas d’élément probant sur la vétusté des locaux et aucune demande de remise en état n’a été formée pendant la durée du bail.

Par déclaration du 30 janvier 2024, la SA Grands Moulins de Paris a interjeté appel de cette décision.

Par conclusions déposées et notifiées le 7 octobre 2024, l’appelante demande à la cour de la recevoir en son appel, d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

— prononcer l’incompétence matérielle de la juridiction judiciaire au profit du juge administratif pour connaître de la demande de la SCI Cynthia tendant à faire juger d’un défaut de restitution des locaux au titre de manquements dans la mise en sécurité des locaux, et l’inviter à mieux se pourvoir, sauf subsidiairement, à dire que la société Grands Moulins de Paris s’est bien acquittée de ses obligations de mise en sécurité des locaux, en sa qualité de dernier exploitant, et à rejeter les demandes de la SCI Cynthia de ce chef ;

— juger que l’occupation sans droit ni titre n’est pleine et entière qu’entre le 1er janvier 2019 et le 10 janvier 2019 et fixer le montant de l’indemnité d’occupation pour ladite période sur la base du dernier loyer mensuel de 12 402 euros, soit la somme de 4 000 euros ;

— juger qu’il n’y pas lieu à indemnité d’occupation au-delà du 10 janvier 2019, mais le cas échéant uniquement à dommages et intérêts déjà pris en compte par le jugement déféré dans le montant de l’indemnité de remise en état, sauf subsidiairement à fixer et limiter le montant mensuel de l’indemnité d’occupation à due proportion de l’occupation réelle et au prorata temporis, sur la base du dernier loyer mensuel payé de 12 402 euros lequel ne saurait être majoré d’aucune clause pénale et très subsidiairement à fixer un montant de dommages et intérêts à la charge de la société Grands Moulins de Paris, au titre de la présence résiduelle d’éléments n’empêchant en rien la relocation du site ;

— juger qu’il y a lieu d’appliquer un abattement de vétusté par suite d’une obligation de restitution des lieux en simple bon état, et dès lors, limiter le montant de l’indemnité de remise en état à laquelle la société Grands Moulins de Paris a été condamnée au profit de la SCI Cynthia de la somme de 132 490 euros HT à la somme de 59 563 euros HT ;

— condamner la SCI Cynthia à payer à la société Grands Moulins de Paris la somme de 138 120 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance consécutif au défaut de réparation par le bailleur des éléments vétusté des locaux pris à bail ;

— ordonner la compensation des créances respectives des parties ;

— ordonner la restitution par la SCI Cynthia du solde du montant de l’indemnité d’occupation versée par la société Grands Moulins de Paris à hauteur de 156 000 euros ;

— déclarer irrecevable la demande d’indemnité d’immobilisation de la SCI Cynthia ;

— débouter la SCI Cynthia de son appel incident, et de toutes ces demandes, en particulier de la demande formulée au titre de l’indemnité d’immobilisation, sauf subsidiairement sur ce point à conditionner le versement de l’indemnité d’immobilisation, qui ne saurait excéder 1000 euros par mois et seulement à compter du 27 septembre 2023 pour une durée de 3 mois, à la preuve préalable de l’exécution des travaux ayant justifié ladite indemnité ;

— condamner la SCI Cynthia à payer à la SA Grands Moulins de Paris la somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel et aux frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître Romain Cherfils, membre de la SELARL LX Aix-en-Provence, avocat associé aux offres de droit.

Par conclusions déposées et notifiées le 1er octobre 2024, la SCI Cynthia demande à la cour, vu l’article 74 du code de procédure civile, de :

— déclarer irrecevable et en tout état de cause mal fondée l’exception d’incompétence présentée par la SA Grands Moulins de Paris visant à voir prononcer l’incompétence matérielle de la juridiction au profit du juge administratif,

— débouter la SA Grands Moulins de Paris des fins de son appel,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Grasse le 26 septembre 2023 sauf en ce qu’il a :

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due par la SA Grands Moulins de Paris à la SCI Cynthia à la somme de 15000 euros,

— condamné en conséquence la SA Grands Moulins de Paris à régler à la SCI Cynthia au titre de l’indemnité d’occupation due du 01.01.2019 au 31.08.2023 la somme de 840 000 euros dont à déduire les sommes déjà versées,

— condamné la SA Grands Moulins de Paris à payer à la SCI Cynthia la somme totale de 132 490 euros HT soit 158 988 euros TTC au titre de la remise en état de la partie extérieure du bâtiment de la minoterie, des parties extérieures et intérieures du bâtiment à usage de bureaux et d’habitation, du fournil et du local accolé au fournil ou résidait M. [I] et des espaces verts et espaces extérieurs,

Réformant ces chefs de jugement et statuant à nouveau :

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la SA Grands Moulins de Paris à la SCI Cynthia à la somme mensuelle de 45 266,69 euros,

— condamner la SA Grands Moulins de Paris à s’acquitter de cette somme mensuelle à compter du 01.01.2019,

— condamner en conséquence la SA Grands Moulins de Paris à verser à la SCI Cynthia la somme de 3 123 401,61 euros (pour la période du 01.01.2019 inclus au 30.09.2024 soit 69 mois) dont à déduire le montant déjà réglé par GMP au titre de l’indemnité d’occupation,

— condamner la SA Grands Moulins de Paris à payer ladite indemnité d’occupation à hauteur de 45266,69 euros à compter du 01.10.2024 jusqu’à ce qu’elle achève la mise en sécurité du site industriel classé et mette complètement en oeuvre les mesures de sécurité qu’elle avait annoncées dans son mémoire de réhabilitation du site à charge à cet effet pour elle de présenter à la SCI Cynthia un avis technique de l’APAVE ou de tout organisme habilité certifiant l’achèvement des opérations de mise en sécurité du site industriel,

— condamner la SA Grands Moulins de Paris au paiement du coût de la remise en état (hors minoterie) soit 188 850 euros HT soit 226 620 euros TTC,

Subsidiairement, si l’indemnité d’occupation devait être arrêtée au 01.12.2019,

— condamner la SA Grands Moulins de Paris à verser la somme de 497 933,59 euros au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 01.01.2019 au 30.11.2019 (dont à déduire le montant déjà réglé par GMP au titre de l’indemnité d’occupation),

— condamner la SA Grands Moulins de Paris au paiement du coût des remises en état tel que fixé d’une part, par l’expert judiciaire et d’autre part selon devis Harco et Avenirecyclage,

— condamner la SA Grands Moulins de Paris à payer le coût de ces travaux soit 793 114,00 euros actualisés selon l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction (pour les travaux de mise en sécurité et de démantèlement entre la date des devis Harco et Avenirecyclage soit décembre 2018 et le jour du paiement effectif et pour les travaux chiffrés par l’Expert entre la date du dépôt du rapport d’expertise et le jour du paiement effectif),

— condamner la SA Grands Moulins de Paris au paiement d’une indemnité d’immobilisation du 01.12.2019 jusqu’à parfait paiement du coût de ces remises en état,

— fixer l’indemnité d’immobilisation mensuelle à la somme de 16 943,05 euros,

— condamner la SA Grands Moulins de Paris à verser la somme de 982 696,90 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation pour la période échue du 01.12.2019 au 30.09.2024 (soit 58 x16943,05),

En toute hypothèse,

— débouter la SA Grands Moulins de Paris de ses demandes,

— condamner la SA Grands Moulins de Paris à verser à la SCI Cynthia la somme de 30 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel outre les entiers dépens.

La procédure a été clôturée le 8 octobre 2024.

MOTIFS

Ainsi que l’ont énoncé les premiers juges, les demandes de la SCI Cynthia sont fondées sur les obligations pesant sur le locataire en fin de bail au titre d’une part, de la restitution des locaux libres de toute occupation humaine et matérielle, dont le non-respect est sanctionné par la condamnation du preneur au versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux et d’autre part, au titre de la restitution des locaux en bon état, dont le non-respect donne lieu à l’indemnisation du bailleur à hauteur du coût des travaux de remise en état.

Les locaux à usage de minoterie étant soumis à la législation des installations classées pour la protection de l’environnement qui prévaut sur les règles du droit civil et commercial en matière de bail, l’obligation de restitution des locaux comporte en outre, pour le locataire dernier exploitant, celle de mise en sécurité du site conformément aux dispositions du code de l’environnement applicables.

— Sur la restitution des locaux libres d’occupation et mis en sécurité :

— Sur l’occupation des lieux par M. [I] et la présence d’encombrants :

L’huissier mandaté par la bailleresse pour assister à l’état des lieux du 11 janvier 2019 a constaté la présence sur le site d’un salarié de la société GMP qui occupait un logement installé dans un petit local attenant au fournil, encombré de meubles et effets personnels ; du mobilier et des affaires lui appartenant étaient également entreposés dans le grand bâtiment abritant les bureaux et logements de fonction.

Le même huissier a à nouveau rencontré M. [I] sur le site le 23 février 2019, ce dernier déclarant être 'en train de déménager’ et continuant à pénétrer sur le site à l’aide d’un code d’accès communiqué selon ses dires par un responsable de la société GMP.

Ce n’est que le 12 novembre 2019, lors du premier accédit d’expertise, qu’il a pu être contradictoirement constaté que M. [I] n’habitait plus sur le site et avait débarrassé ses affaires, l’expert ayant quand-même dû passer par la fenêtre du logement pour y pénétrer, les portes étant fermées à clé et les clés n’ayant pas été remises.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que les premier juges ont considéré :

— que M. [I], salarié de la société GMP du 12 octobre 1989 au 2 septembre 2019 et bénéficiant d’un logement de fonction sur les lieux loués, était, au jour de l’expiration du bail, occupant du chef de la société GMP,

— qu’eu égard à cette occupation, c’est à bon droit que la SCI Cynthia avait refusé la remise des clés et le fait que la SAGMP ait procédé au dépôt des clés chez son huissier, Maître [N], ne l’avait pas libérée de son obligation de restituer les locaux,

— que si la SA GMP produit des quittances de loyers afférentes à un logement loué au bénéfice de son salarié, notamment à compter du 19 février 2019, elle ne justifie pas du départ effectif de ce dernier du site de la minoterie à cette date, ni au 23 février 2019, ni même dans le courant du mois de mai 2019, et elle n’a procédé à aucune remise des clés du local qui était occupé par M

[I] à la bailleresse, ni invité cette dernière à constater, de manière contradictoire, que le

logement avait été libéré,

— que la libération définitive des lieux par M. [I] devait donc être fixée au 12 novembre 2019 et que s’agissant d’une occupation humaine, il devait être considéré qu’elle empêchait totalement la location ou la revente du site jusqu’à cette date, même si le local occupé était d’une superficie modeste et ne se situait pas à l’entrée du bâtiment.

S’agissant de la présence, constatée par l’huissier mandaté par la bailleresse et par l’expert, de divers objets et mobiliers encombrant les lieux, aucune des parties ne conteste l’appréciation des premiers juges selon laquelle cet encombrement restait marginal par rapport à la superficie totale du site et qu’il devait être tenu compte du coût du débarrassage complet de ses encombrants dans l’évaluation de l’indemnisation due par la locataire au titre de son obligation de restitution en bon état.

— Sur l’accomplissement des mesures de mise en sécurité du site :

L’article L.511-1 du code de l’environnement dispose que sont soumis aux dispositions du présent titre consacré aux installations classées pour la protection de l’environnement, les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d’une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l’agriculture, soit pour la protection de la nature, de l’environnement et des paysages, soit pour l’utilisation économe des sols naturels, agricoles ou forestiers, soit pour l’utilisation rationnelle de l’énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique.

Il est constant que les activités de minoterie relèvent de ces dispositions et qu’il s’agit d’installations classées soumises à déclaration.

Aux termes de l’article L. 512-12-1, dans sa version applicable, lorsque l’installation soumise à déclaration est mise à l’arrêt définitif, l’exploitant place le site dans un état tel qu’il ne puisse porter atteinte aux intérêts mentionnés à l’article L.511-1 et qu’il permette un usage futur comparable à la dernière période d’activité de l’installation. Il en informe le propriétaire du terrain sur lequel est sise l’installation ainsi que le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’urbanisme.

L’article R. 512-66-1 du code de l’environnement, dans sa version applicable, précise :

'I. – Lorsqu’une installation classée soumise à déclaration est mise à l’arrêt définitif, l’exploitant notifie au préfet la date de cet arrêt un mois au moins avant celui-ci (…);

II. – La notification prévue au I indique les mesures prises ou prévues pour assurer, dès l’arrêt de l’exploitation, la mise en sécurité du site. Ces mesures comportent, notamment :

1° L’évacuation ou l’élimination des produits dangereux et la gestion des déchets présents sur le site ;

2° Des interdictions ou limitations d’accès au site ;

3° La suppression des risques d’incendie et d’explosion ,

4° La surveillance des effets de l’installation sur son environnement.

Ainsi que l’ont énoncé les premiers juges, il résulte de ces dispositions que la SA GMP, qui a décidé l’arrêt définitif de l’activité de minoterie en 2015, puis la cessation de son activité de stockage en 2018, était tenue d’assumer complètement la mise en sécurité du site et sa dépollution en sa qualité de dernier exploitant du site, et ceci quel qu’ait été l’état dans lequel se trouvait le site au moment de son entrée dans les lieux et même si cette mise en sécurité pouvait concerner des équipements susceptibles d’appartenir au bailleur, soit parce qu’ils étaient présents dans les locaux lors de l’entrée dans les lieux du locataire, soit parce qu’ils reviennent au bailleur en fin de bail par le jeu d’une clause d’accession.

En application des dispositions précitées, la SA GMP a notifié le 18 octobre 2018 au service préfectoral des Alpes Maritimes, qui en a accusé réception le 19 octobre 2018, la cessation d’activité de l’installation.

Le formulaire de déclaration, daté du 10 septembre 2018, renvoie, en ce qui concerne les mesures prises pour assurer la sécurité du site, au mémoire de réhabilitation établi par la société ICO environnement le 4 septembre 2018.

Le tribunal a considéré que la société GMP n’avait pas achevé les opérations de mise en sécurité et dépollution du site industriel qu’elle s’était engagée à réaliser en sa qualité de dernier exploitant de l’installation classée.

L’appelante demande à la cour de prononcer l’incompétence matérielle de la juridiction judiciaire au profit du juge administratif pour connaître de la demande de la SCI Cynthia tendant à faire juger d’un défaut de restitution des locaux au titre de manquements dans la mise en sécurité des locaux, et l’inviter à mieux se pourvoir.

Elle soutient que le tribunal a commis une violation de la séparation des pouvoirs avec l’ordre administratif en se substituant au préfet dans l’appréciation d’un manquement à la réglementation ICPE et s’est immiscé dans les prérogatives du juge administratif, seul compétent pour apprécier la validité des actes administratifs.

La SCI Cynthia soulève à juste titre l’irrecevabilité de l’exception d’incompétence au regard des dispositions de l’article 74 alinéa premier du code de procédure civile aux termes desquelles les exceptions doivent être soulevées avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir.

La SA GMP ne conteste pas cette irrecevabilité mais soutient que la cour doit relever d’office son incompétence matérielle au profit de la juridiction administrative en application de l’article 76 du code de procédure civile.

Cependant, la question soumise au tribunal et à la cour n’est pas de savoir si la déclaration effectuée par la société GMP était conforme aux prescriptions de l’article R. 512-66-1 du code de l’environnement ou si les mesures annoncées dans son mémoire de réhabilitation étaient pertinentes et suffisantes au regard des articles L.512-12-1 et R. 512-66-1.

La société Cynthia ne conteste aucunement que les mesures annoncées par GMP dans son mémoire de réhabilitation ont été jugées suffisantes par l’autorité administrative, seule compétente en la matière.

Elle prétend toutefois que ces mesures n’ont pas été réalisées en totalité par la locataire.

Ce débat, relatif à l’exécution d’une obligation légale du locataire envers le bailleur, relève bien de la compétence de la juridiction judiciaire.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, s’agissant de la charge de la preuve, il résulte des textes précités qu’il appartient au locataire exploitant de justifier de l’accomplissement de son obligation légale de mise en sécurité du site.

Aux termes du mémoire de réhabilitation joint à la déclaration de cessation d’activité, la société GMP a notamment prévu au titre du paragraphe III.1 'évacuation des produits et déchets dangereux’ la neutralisation et l’évacuation d’un transformateur électrique initialement prévue pour septembre 2018, conformément au devis de la société Transfo services figurant en annexe 3 du mémoire adressé à l’administration.

Il est constant que la société GMP n’a pas procédé à l’évacuation de ce transformateur, dont la présence sur le site a été constatée par l’expert judiciaire, lequel a noté que GMP s’engageait à enlever le transformateur et les cellules du poste.

La société GMP prétend que ce transformateur, non pollué aux PCB et en bon état ne constituait pas un produit ou déchet dangereux et que sa présence ne portait pas atteinte aux intérêts protégés par l’article L.511-1 du code de l’environnement.

Cette appréciation ne relève cependant pas de la compétence de la cour, mais de la seule compétence de l’autorité administrative comme développé précédemment par l’appelante.

Cette mesure de neutralisation et d’enlèvement étant mentionnée dans le mémoire de réhabilitation au titre des mesures d’évacuation des produits et déchets à accomplir par l’exploitant, c’est à juste titre que le tribunal a constaté l’inexécution de l’une des opérations de mise en sécurité incombant à la société GMP.

Il est rappelé que s’agissant des obligations légales de mise en sécurité et de dépollution du site incombant au dernier exploitant, le moyen tiré de l’effet d’une clause d’accession est inopérant, ces obligations concernant également les équipements appartenant au bailleur.

Le paragraphe III.3 du mémoire de réhabilitation relatif à la suppression des risques d’incendie et d’explosion est rédigé comme suit :

'L’ensemble des silos de stockage et équipements annexes a fait l’objet des opérations de démantèlement suivantes :

— nettoyage et démantèlement des équipements (moulins, filtres annexes, tamis, conduits…). Opérations engagées dès 2015 par la société ATH. Les déchets non dangereux issus de ces opérations ont été évacués du site progressivement. Les justificatifs d’intervention de la société ATH sont fournis en annexe 5,

— démontage des silos 'magasin’ engagé courant 2017. Le justificatif d’intervention de la société CBR est fourni en annexe 5,

— vente des matériels et équipements (justificatif en annexe 6),

— coupure de l’alimentation électrique du bâtiment 'moulins', réalisée le 9juin 2015 (cf annexe 7),

— demande de coupure physique de l’alimentation depuis le poste HTA 'Dessus’ à Enedis (intervention à programmer selon confirmation commande – cf annexe 7).

Ces mesures ont permis de supprimer tout risque d’incendie ou d’explosion.'

Contrairement à ce qu’ont retenu les premiers juges, il ne ressort pas clairement de cet énoncé que les opérations annoncées consistaient à démanteler complètement l’ensemble des silos de stockage.

Seuls les silos 'magasins’ (situés dans l’entrepôt) sont décrits comme étant démontés, selon facture jointe en annexe 5 du mémoire.

S’agissant des 17 silos situés dans le bâtiment 'minoterie', les opérations de démantèlement décrites concernent non pas le corps des silos mais uniquement les équipements annexes (moulins, filtres annexes, tamis, conduits…).

Il ne peut dès lors être considéré que le démontage complet des silos présents dans le bâtiment minoterie constitue une obligation de la société GMP au titre des mesures de mise en sécurité prévues par l’article R. 512-66-1, II, 3° du code de l’environnement.

Le fait que la société GMP ait fait réaliser en fin d’année 2018 un devis de démantèlement comportant le démontage complet des silos, compte tenu des termes du courrier recommandé du 2 novembre 2018 par lequel la SCI Cynthia sollicitait un démantèlement complet comportant le retrait des silos, et ait provisionné dans ses comptes de l’exercice clos au 30 juin 2019 une somme de 600 000 euros au titre du 'litige Cynthia', pouvant correspondre au coût de ce démantèlement, laisse supposer que la locataire a étudié la demande de démontage complet présentée par la bailleresse.

Il n’est cependant justifié d’aucun engagement de la société GMP à ce titre et en tout état de cause, cette demande de devis ne peut avoir pour effet de faire naître une obligation à la charge de la locataire au titre de la mise en sécurité du site.

D’autre part, le mémoire de réhabilitation déterminant les mesures de mise en sécurité ne comporte aucune mesure particulière concernant la présence d’amiante ou de plomb dans la peinture des silos et du matériel annexe.

La société GMP a fait réaliser par l’APAVE le 22 octobre 2018 des prélèvements et analyses qui font ressortir la présence d’amiante dans la partie basse de deux silos et la présence de plomb dans la peinture des silos et de leurs accessoires.

Ces rapports constituent une information sur les précautions à prendre en cas de démolition des ouvrages mais ne créent pas d’obligation particulière du preneur à l’égard de la bailleresse au titre de la mise en sécurité du site.

Il appartient en revanche à la société GMP de justifier du démantèlement complet des équipements annexes des silos, ce qu’elle ne fait pas, alors qu’il ressort au contraire du rapport de l’expert qu’il reste, sur différents niveaux de la minoterie, des matériels et équipements reliés aux silos et des machines dont les câbles d’alimentation électrique ont été grossièrement sectionnés, ainsi qu’un pupitre de commande.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a dit que la SA Grands Moulins de Paris n’a pas entièrement restitué les locaux loués à ce jour à défaut pour elle de s’être totalement acquittée en sa qualité de dernière exploitante de ses obligations de mise en sécurité du site, sauf à préciser que ces obligations ne comportent pas le démontage du corps des silos présents dans la minoterie.

— Sur l’indemnité d’occupation due par la société GMP :

Le défaut de restitution des locaux au 31 décembre 2018, tenant tant à la présence de M. [I] sur le site jusqu’au 12 novembre 2019 qu’au défaut d’accomplissement de l’ensemble des mesures de mise en sécurité du site, rend la société GMP redevable d’une indemnité d’occupation à l’égard de la SCI Cynthia.

Les travaux de mise en sécurité (démantèlement des équipements et évacuation du transformateur) ne concernant que l’ancien bâtiment de minoterie, et la SCI Cynthia ayant repris possession des clés du site le 1er février 2023, il sera considéré que l’indisponibilité du site est totale jusqu’au 31 janvier 2023 et partielle (50%) à compter du 1er février 2023, la SCI Cynthia pouvant notamment disposer de l’entrepôt restitué en bon état.

Le tribunal a retenu à juste titre que la clause du bail fixant une indemnité d’occupation à la charge de la SA GMP en cas de non-délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou d’expiration du bail sans droit au renouvellement, établie sur une base journalière

de un pour cent (1%) du loyer, au besoin à titre d’indemnité forfaitaire, était applicable en l’espèce, le bail étant venu à expiration sans que la locataire ne sollicite le bénéfice du droit au renouvellement, que cette clause s’analysait comme une clause pénale susceptible de modération par le juge en application de l’article 1152 ancien du code civil, et qu’une stricte application de la clause pénale serait manifestement excessive en ce que l’indemnité mensuelle ainsi calculée (45266,69 euros) serait égale à 365% du montant du loyer actualisé (12 401,83 euros au 31 décembre 2018).

Le montant de l’indemnité d’occupation, non soumise à TVA, sera justement fixé à la somme mensuelle de 15000 euros pour la période d’indisponibilité totale du bien.

La cour ayant toutefois considéré que l’indisponibilité du site n’était que partielle à compter du 1er février 2023, le montant dû à la date du présent arrêt par la société GMP au titre de l’indemnité d’occupation s’établit comme suit :

— du 1er janvier 2019 au 31 janvier 2023 : 15000 euros x 49 mois : 735 000 euros

— du 1er février 2023 au 31 décembre 2024 : 7500 euros x 23 mois : 172500 euros

Soit un montant total de 907 500 euros dont à déduire les sommes dont la SA GMP s’est déjà acquittée à titre provisionnel.

L’indemnité d’occupation à taux partiel de 7500 euros par mois sera due jusqu’à libération effective des lieux jusqu’à ce que la société GMP justifie de l’accomplissement complet des mesures annoncées dans son mémoire de réhabilitation et en particulier, du démantèlement des équipements et machines accessoires aux silos et de l’évacuation du transformateur HTA/BT.

La société GMP étant condamnée à exécuter une obligation de faire, sanctionnée par le versement d’une indemnité mensuelle due jusqu’à justification de l’exécution de cette obligation, conformément à la demande présentée par la SCI Cynthia, il entrait parfaitement dans l’office du tribunal de préciser dans le dispositif de sa décision, afin de limiter le risque de contestations futures, les modalités pratiques de la justification de l’accomplissement par la société GMP de ses obligations, sans avoir à inviter les parties à présenter des observations complémentaires.

Le moyen développé par l’appelante, tiré de la violation du principe dispositif et du contradictoire sera écarté.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a précisé que la mise en oeuvre complète des mesures de mise en sécurité annoncées dans son mémoire de réhabilitation devra être justifiée par la présentation, par la société GMP, d’ un avis technique de l’APAVE ou de tout organisme habilité certifiant l’achèvement de ces opérations.

En l’état de cette condamnation, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de la SCI Cynthia en paiement d’une indemnité d’immobilisation, présentée à titre subsidiaire.

— Sur la remise en état des locaux restitués :

Ainsi que l’ont énoncé les premiers juges, le bail est soumis aux dispositions des articles1730, 1731, 1732, 1755 du code civil.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été établi entre les parties et la SA GMP ne produit aucun document probant de nature à combattre la présomption de remise des lieux en bon état d’entretien locatif au début de la location.

Aux termes du bail, la SA GMP s’est engagée :

'1 °) à prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouvent le jour de l’entrée en jouissance sans pouvoir exiger de la SCI Cynthia aucun travail de finition, de remise en état ou de réparation pendant la durée du bail ;

2°) à entretenir les lieux loués en parfait état de réparation et les rendre en fin de bail en bon état, étant précisé que les grosses réparations telles qu’elles sont définies dans l’article 606 du code civil, seront supportées par la SA Grands Moulins de Paris-Minoterie de l’Estérel qui s’oblige, en sus du loyer ci-après prévu ;

3°) à maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, sécurité et propreté, l’ensemble des lieux loués ;

4°) à jouir des biens loués en bon père de famille et les rendre enfin de location en bon état de toutes réparations locatives, d’entretien et de gros entretien ;

(…)'

En application des dispositions du code civil précitées et des clauses du bail, la SA GMP devait restituer les lieux loués à la bailleresse en bon état de toutes réparations locatives, d’entretien et de gros entretien, sous réserve des réparations occasionnées par la vétusté qui sont à la charge de la SCI Cynthia.

Le bail comporte par ailleurs une clause d’accession aux termes de laquelle la SA GMP s’engageait 'à laisser enfin de bail ou de tout renouvellement éventuel ou en cas de départ anticipé à la fin d’une période triennale, tous travaux soit neufs, soit d’amélioration, de modification ou de réparation qui bénéficieront à la SCI Cynthia par voie d’accession ,sans indemnité d’aucune sorte, étant ici précisé que tant la SA Grands Moulins de Paris – Minoterie de l’Estérel occupera les lieux loués, elle demeurera propriétaire de tous les travaux effectués'.

Il résulte notamment de cette formulation :

— que la bailleresse ne peut exiger de la locataire qui a effectué des travaux, la démolition de ces travaux et la remise en état des locaux dans leur état d’origine, en l’absence de stipulation lui conférant cette option,

— que la société locataire demeure propriétaire des travaux qu’elle a effectués tant qu’elle occupe les lieux loués, la transmission à la bailleresse ne prenant effet qu’à son départ des lieux,

— que la clause d’accession concerne uniquement les travaux réalisés par la preneuse et non pas

le mobilier ou les objets garnissant les locaux.

C’est par ailleurs à juste titre que les premiers juges ont considéré qu’il découlait de cette clause d’accession, par l’effet de laquelle les travaux effectués par la locataire sont transmis à la bailleresse non pas en cours de bail mais uniquement à son départ des lieux, que l’obligation de restituer les lieux en bon état de réparations locatives ne portait pas sur les éléments qui auraient été créés par la locataire et qui n’existaient pas à l’entrée dans les lieux.

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le tribunal, faisant application des principes sus énoncés et s’appuyant sur les constatations de l’expert, a chiffré les travaux de remise en état incombant à la société GMP au titre de la partie extérieure du bâtiment de minoterie, des parties extérieures et intérieures du bâtiment à usage de bureaux et habitation, du fournil et du local attenant ayant constitué le logement de M. [I], à la somme totale de 132490 euros HT soit 158988 euros TTC.

Concernant la partie intérieure de la minoterie, il a été vu précédemment que l’enlèvement des machines et équipements accessoires aux silos relève de la mise en sécurité du site au titre des règles applicables aux installations classées sans que la SA GMP, dernier exploitant, puisse opposer l’effet d’une clause d’accession ou une qualification d’immeuble par incorporation.

S’agissant des corps des silos, non concernés par les mesures de mise en sécurité du site, dont certains sont la propriété de la bailleresse pour être déjà présents à l’entrée dans les lieux, et d’autres ont été implantés par la SA GMP conformément à une autorisation expressément stipulée au bail et sont concernés par la clause d’accession, la SCI Cythia n’est pas fondée en sa demande en paiement du coût de leur démantèlement.

La SCI Cynthia sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de la remise en état de la partie intérieure de l’ancien local de minoterie.

— Sur la demande de la SA GMP au titre d’un préjudice de jouissance :

La SA GMP sollicite la condamnation de la SCI Cynthia à lui payer la somme de 138 120 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance consécutif au défaut de réparation par le bailleur des éléments vétustes des locaux pris à bail, la somme sollicitée correspondant à 20% du loyer sur 5 années.

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le tribunal a débouté la SA GMP de cette demande en retenant :

— qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée la locataire était réputée avoir reçu les locaux loués en bon état, les photographies de mauvaise qualité et non datées versées aux débats ne permettant pas de combattre cette présomption,

— que la SA GMP ne justifie pas avoir fait la moindre demande de remise en état des locaux auprès de la bailleresse pendant l’exécution des baux successifs,

— que les désordres pour lesquels l’expert a estimé qu’ils étaient partiellement dus à la vétusté ne concernent que des éléments limités et marginaux par rapport à l’exploitation des locaux, cette vétusté partielle n’ayant entraîné aucun préjudice de jouissance au détriment de la SA GMP, les autres désordres étant uniquement imputables à un défaut d’entretien par la locataire.

Le jugement sera en conséquence également confirmé sur ce point.

Partie succombante au principal, la SA GMP sera condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement d’une indemnité pour frais irrépétibles d’appel sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Déclare la SA Grands Moulins de Paris irrecevable en son exception d’incompétence,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les lieux loués ont été libérés de la présence de M. [I], salarié de la SA Grands Moulins de Paris, le 12 novembre 2019 et dit que la SA Grands Moulins de Paris n’a pas entièrement restitué les locaux loués à ce jour à défaut pour elle de s’être totalement acquittée en sa qualité de dernière exploitante de ses obligations de mise en sécurité du site, sauf à préciser que ces obligations ne comportent pas le démontage du corps des silos présents dans la minoterie,

Réforme le jugement entrepris en ce qu’il a fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à la SCI Cynthia à la somme de 15 000 euros par mois et condamné la SA Grands Moulins de Paris à régler à la SCI Cynthia la somme de 840000 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2019 au 31 août 2023, dont sera déduite la somme déjà réglée par la société Grands Moulins de Paris en exécution de la décision du juge des référés du 22 juillet 2019 et l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 22 octobre 2020,

Statuant à nouveau sur ce point :

Fixe l’indemnité d’occupation due à la SCI Cynthia à la somme de 15 000 euros par mois pour la période du 1er janvier 2019 au 31 janvier 2023 et à 7500 euros pour la période courant à compter du 1er février 2023,

Condamne la SA Grands Moulins de Paris à régler à la SCI Cynthia la somme de 735 000 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2019 au 31 janvier 2023 et la somme de 172500 euros pour la période du 1er février 2023 au 31 décembre 2024 soit un montant total de 907 500 euros dont sera déduite la somme déjà réglée par la société Grands Moulins de Paris en exécution de la décision du juge des référés du 22 juillet 2019 et l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 22 octobre 2020,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la demande d’indemnisation formée par la SCI Cynthia au titre de la remise en état de la partie intérieure de l’ancien local de minoterie est sans objet du fait de la condamnation de la SA Grands Moulins de Paris au versement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la mise en sécurité complète du site,

Statuant à nouveau sur ce point, déboute la SCI Cynthia de sa demande d’indemnisation au titre de la remise en état de la partie intérieure de l’ancien local de minoterie,

Confirme les autres dispositions du jugement soumises à la cour,

Y ajoutant,

Condamne la SA Grands Moulins de Paris à payer à la SCI Cynthia la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA Grands Moulins de Paris aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,