Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 8, 29 octobre 2025, n° 24/05235

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 29 octobre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Non-respect des dispositions légales concernant la clause résolutoire
La cour a confirmé que la clause résolutoire ne respectait pas les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, rendant la demande de constatation de son acquisition irrecevable.
Accepté
Manquements aux obligations contractuelles par le locataire
La cour a jugé que les manquements du locataire étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail entraînant l'expulsion
La cour a ordonné l'expulsion du locataire suite à la résiliation du bail.
Accepté
Subrogation dans les droits du bailleur
La cour a reconnu la validité de la subrogation et a ordonné le paiement des arriérés de loyer.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a statué que M. [B] [I] est redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au loyer et aux charges.
Accepté
Frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser la SAS supporter l'intégralité des frais, ordonnant le paiement d'une somme au titre de l'article 700.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 8, 29 oct. 2025, n° 24/05235
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/05235
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Joseph FALBOCatherine GAUTHIER
Cabinet(s) :	LEVY ROCHE SARDA
Parties :	S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 29 OCTOBRE 2025

N° 2025 / 298

N° RG 24/05235

N° Portalis DBVB-V-B7I-BM5SG

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE

[B] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Joseph FALBO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en date du 15 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/04679.

APPELANTE

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICES

agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège subrogé dans les droits du bailleur Mme [M] [Y], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE, ayant pour avocat plaidant M^e Catherine GAUTHIER, membre de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON

INTIMÉ

Monsieur [B] [I]

né le 04 Décembre 1996 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

signification de la DA le 18 juin 2024 à étude

signification de conclusions et pièces le 13 août 2024 en étude

Signification de conclusions et pièces le 09 septembre 2025 en étude

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Pierre LAROQUE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Pierre LAROQUE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025.

ARRÊT rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2025, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant un acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, Mme [Y] [M] a donné à bail à M. [U] [I], un appartement de type T2 situé [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 750 €, outre 10 € de provision sur charges.

Un contrat de cautionnement Visale n°A015675925, a été conclu entre Mme [M] et la SAS Action Logement Service aux termes duquel cette dernière s’être portée caution de Mr [U] [I] pour toutes les sommes qui pourraient être dues par ce dernier au titre des loyers et/ou d’une dégradation locative.

Des loyers sont demeurés impayés et Mme [M] a fait jouer l’engagement de caution.

La SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de Mme [M], a fait signifier à M. [B] [I], le 24 novembre 2022, un commandement de payer la somme de 1500 € en principal, visant la clause résolutoire. Cet acte a été dénoncé à la CCAPEX.

Par acte du 15 juin 2023, dénoncé à la préfecture des Bouches-du-Rhône le même jour, la SAS Action Logement Services, subrogée dans les droits de la bailleresse, a fait assigner M. [B] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir, au visa des articles 1103, 1217,1231-1, 1124 et suivants, 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut de prononcer la résiliation du bail,

— expulser M. [B] [I] et tous occupants de son chef si nécessaire avec le concours de la force publique, fixer une indemnité mensuelle d’occupation à la date de résiliation du contrat, condamner M. [B] [I] au paiement de cette indemnité,

— condamner M. [B] [I] au paiement des sommes suivantes :

*1 790 € avec intérêts légaux à compter du commandement de payer du 24 novembre 2022 sur la somme de 1500 € et pour le surplus à compter de la date de l’assignation ;

* 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

outre les dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Aux termes d’un jugement contradictoire du 15 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection, a :

— Débouté la SAS Action Logement Services de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamné la SAS Action Logement Services aux dépens ;

— Rappelé que l’exécution provisoire de la décision était de droit.

Pour ce faire, il a relevé que la clause résolutoire du bail ne satisfaisait pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 en ce qu’elle ne stipulait pas le délai de six semaines et que la clause résolutoire ne pouvait être acquise à la bailleresse ; qu’en l’absence de décompte actualisé versé aux débats, les manquements du locataire n’étaient pas suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail et qu’en l’absence de signature de la quittance subrogative émise le 20 mai 223, la SAS Action Logement Services ne rapportait pas la preuve sa créance.

Par une déclaration au greffe du 22 avril 2024, la SAS Action Logement Services a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions d’appel n°2 de réactualisation de créance, la SAS Action Logement Services demande à la cour de :

— Infirmer le jugement rendu le 15 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en ce qu’il a :

* Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies,

En conséquence,

* A débouté la SAS Action Logement Services de sa demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail souscrit le ler juillet 2022 par Monsieur [B] [I] auprès de Madame [Y] [M] pour un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] dans le [Localité 7] ;

* Débouté la SAS Action Logement Services de sa demande de résiliation de ce bail ;

* Débouté la SAS Action Logement Services de sa demande en paiement de l’arriéré locatif arrêtéau 20 mai 2023 ;

* Condamné la SAS Action Logement Services aux dépens.

Et, statuant à nouveau de ;

— Dire et juger recevable et bien fondée Action Logement Services en son action ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [B] [I] ,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de M. [B] [I] et de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique,

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges;

— Condamner M. [B] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— Condamner M. [B] [I] à payer à Action Logement Services la somme de 3 129,34 €, déduction faite des règlements effectués, arrêtée au 28 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 novembre 2022 sur la somme de 1 500 €, et pour le suplus à compter de l’assignation ;

— Condamner M. [B] [I] à payer à Action Logement Services la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [B] [I] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, elle expose que :

— le commandement de payer signifié à M. [I] le 24 novembre 2022 a bien mentionné un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement et que l’énonciation d’un délai erroné d’un mois dans la clause résolutoire du bail est constitutive d’une erreur purement formelle qui est insusceptible d’emporter une nullité à défaut d’un grief subi par M. [I]; qu’au surplus, la nullité du délai erroné n’emporte pas la nullité de l’ensemble de la clause, seule la mention du délai étant alors réputée non écrite,

— elle est valablement subrogée dans les droits du bailleur en vertu des l’article 2306 du code civil et peut ainsi agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation du bail et en expulsion de la locataire ;

— M. [I] n’ayant pas apuré les causes du commandement dans le délai de deux mois suivant sa signification et n’ayant pas respecté le plan de remboursement de la dette convenu avec lui, la clause résolutoire lui est acquise,

— s’agissant de la résiliation du bail au fond, le non paiement des loyers est considéré comme un manquement grave qui justifie la résilaition du bail,

— la validité de la signature électronique des documents doit être rappelée et qu’en outre, elle verse aux débats ceux signés manuellement par la bailleresse qui démontrent sa subrogation dans les droits de cette dernière,

— en application des dispositions de l’article 8.1 du contrat de cautionnement, elle est aussi subrogée dans les droits de la bailleresse pour recouvrer les indemnités d’occupation qu’elle aura acquittées postérieurement à la résiliation du bail et qui devront être fixées au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ainsi que cela se pratique usuellement.

M. [B] [I] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1er septembre 2025.

DISCUSSION :

1/ Sur la demande de la SAS Action Logement Services aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire :

En matière de baux d’habitation, les clauses résolutoires qui contredisent l’encadrement légal de la résolution conventionnelle sont nulles. Il en va ainsi de la clause résolutoire qui comporte un délai inférieur à celui de deux mois prévu par les dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté la demande de la SAS Action Logement Services aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail conclu entre Mme [M] et M. [I].

2/ Sur la demande de la SAS Action Logement Services aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour manquements aux obligations contractuelles :

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le paiement des loyers est une obligation essentielle du locataire dont le non respect peut justifier la résiliation du bail à ses torts sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, si les manquements constatés sont suffisamment graves.

En l’espèce, il résulte du détail de la créance produit aux débats et actualisé au 28 août 2025, que depuis le jugement dont appel, les loyers des mois de juillet 2024, février et mai 2025 n’ont pas été acquittés par M. [I], lequel n’a procédé par ailleurs qu’au remboursement partiel des sommes acquittées par la SAS Action Logement Services au titre de sa garantie.

Ces manquements de M. [I] à son obligation de paiement des loyers sont certes ponctuels mais multiples. Ils concernent pour les trois échéances locatives susvisées l’intégralité de celles-ci et aucun règlement n’a été effectué par celui-ci auprès de la SAS Action Logement Services à la suite de la mise en oeuvre de la garantie de cette dernière pour les échéances des mois de février et mai 2025.

Les manquements de M. [I] à ses obligations contractuelles sont donc suffisamment graves pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Le jugement dont appel sera infirmé de ce chef et la cour, statuant à nouveau, prononce la résiliation du bail aux torts de M. [B] [I] et ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique.

3/ Sur les demandes de la SAS Action Logement Services en paiement de la somme de 3 129,34 euros au titre de l’arriéré locatif ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation et en condamnation de M. [I] au paiement de celle-ci :

L’article 1346 du code civil dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

L’article 1346-1 prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 1346-4 du même code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Enfin, l’article 2306 du même code dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La article 8.1 du contrat de cautionnement Visale prévoit dans l’une de ses dispositions que «dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail , ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. »

En l’espèce, le contrat de cautionnement et la quittance subrogative produits aux débats en pièces n°14 et 15 sont signés par la bailleresse, Mme [Y] [M], et sont donc probants de la qualité de caution de la SAS Action Logement Services ainsi que de sa subrogation dans les droits de cette dernièrer à l’encontre de M. [B] [I].

En conséquence, la société Action Logement Services est valablement subrogée dans les droits et actions de la bailleresse pour recouvrer les sommes dues par M. [I] au titre de l’arriéré locatif et solliciter la fixation d’une indemnité d’occupation du logement et la condamnation de celui-ci au paiement de ces sommes.

A cet égard, la somme de 3 129,34 euros dont le paiement est demandé par la SAS Action Logement Services est valablement justifiée par le décompte produit aux débats et actualisé au 28 août 2025.

Ensuite du prononcé de la résiliation du bail M. [B] [I] est redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, pour lesquelles la subrogation est également applicable.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement dont appel et statuant de nouveau, de faire droit aux demandes de la SAS Action Logement Services aux fins de voir :

— Condamner M. [B] [I] à payer à Action Logement Services la somme de

3 129,34 euros en principal, déduction faite des règlements effectués, arrêtée au 28 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 novembre 2022 sur la somme de 1 500 €, et pour le suplus à compter de l’assignation ;

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Condamner M. [B] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,

4/ Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens de l’instance:

Les demandes formées par la SAS Action Logement Services étant fondées, il serait inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits.

Il convient en conséquence de condamner M. [B] [I] à payer à Action Logement Services la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera aussi condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 24 novembre 2022.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Confirme le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille le 15 janvier 2024 en ce qu’il a :

— Déclaré l’action en résiliation du bail de la SAS Action Logement Services recevable ;

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies ;

L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour ;

Et statuant à nouveau :

— Prononce la résiliation du bail aux torts et grief de Monsieur [B] [I] ;

— Ordonne l’expulsion de Monsieur [B] [I] et de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique ;

— Condamne Monsieur [B] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 3 129,34 euros en principal, déduction faite des règlements effectués, arrêtée au 28 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 novembre 2022 sur la somme de 1 500 €, et pour le suplus à compter de l’assignation ;

— Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du prononcé de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— Condamne Monsieur [B] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à Action Logement Services, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Y ajoutant,

— Condamne Monsieur [B] [I] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Monsieur [B] [I] en tous les dépens de première instance et d’appel qui comprendront le coût du commandement de payer signifié le 24 novembre 2022.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT